Avtalt veirett, tredjemannsvern og kanskje hevd

[Nagel]

To familiemedlemmer har en problemstilling jeg gjerne vil ha noen synspunkter på. Spørsmålet er hvordan de kan verne sin veirett mot nye eiere av en naboeiendom.

 

FAKTUM som kan legges til grunn (i den grad bevistvil er relevant, tar jeg selvsagt gjerne imot innspill på dette også):

 

De eier en hytte. For å komme til hytten må de gå over en annen hytteeiendom. For over 20 år siden ble det inngått en muntlig avtale om veirett med den daværende eieren av nabohytten.

 

Det er en parkeringsplass et stykke nedenfor nabohytten. Herfra går det en sti opp til begge hyttene. Nabohytten har ikke vært i bruk på mange år. Det er synlig at stien har vært i bruk.

 

Nabohytten er lagt ut for salg. Mine familiemedlemmer frykter at en ny eier ikke vil vedkjenne seg avtalen om veirett. Den nåværende eieren av nabohytten kjenner antagelig ikke til veiretten (hytten er som nevnt ikke i bruk).

 

Problemstillingen er hvilket vern de har mot en ny nabo, eventuelt hva de kan gjøre for å styrke dette vernet.

 

Det kan forutsettes at den nåværende eieren ikke vil samarbeide for å sørge for tinglysing eller lignende. Et søksmål forut for salget av naboeiendommen er uaktuelt.

 

 

Jeg kan en del om disse problemstillingene fra før, men det er en stund siden jeg var borti dem. Isteden for å starte med å lire av meg hva jeg tror er riktig løsning, ber jeg om innspill fra de edle jussforumbrukerne. Alle forslag og redegjørelser mottas med takk.

[Aldrack]

Jeg er ikke noe god på dette! Her er uansett det jeg tenkte på etter jeg leste posten din.

 

Først og fremst er det vel et spørsmål å bevise servitutten og fastslå dens innhold.

 

Et annet spørsmål er om det er hevdet bruksrett til veien.

 

Kan det tenkes at stien er på et område som omfattes av allemannsretten?

 

Bare noen løse tanker. Kan dessverre ikke hjelpe noe særlig.

[FreeCell]

Ser i utgangspunkt bort fra hevd da det prinsipalt er en avtalt servitutt på eiendommen. Ser også som bort fra bevisspørsmål som du ber om, men du er sikkert oppmerksom på at bevisføringen om avtalen er inngått og hva som er avtalt er sentralt.

 

Utgangspunktet i tredjemannskonflikter er at ingen kan overføre større rett en han selv har. Prinsippet kommer til utrykk for enkle pengekrav i gjeldsbrevloven § 25. Prinsippet gjelder imidlertid generelt, og også for fast eiendom. Dette er imidlertid bare utgangpunktet da det er mulig å ekstingvere eldre retter. Hjemmel for ekstinksjon er tinglysingsloven § 20 (1) som kort oppsummert sier at når et rettserverv blir innført i dagboken går den i kollisjonstilfeller foran retter som ikke er tinglydt. Altså vil nye eiere ekstingvere servitutten ved tinglysing. Et viktig unntak følger imidlertid av § 21 (1) der det går frem at ny erverver må være i god tro på tinglysingstidspunktet.

 

Her kan nøkkelen for dere ligge. Ta kontakt med megler å gi disse opplysningene, sørg for at nåværende eier bli oppmerksom på servitutten, og når eiendommen er solgt så ta kontakt med kjøper så snart som mulig og før tinglysning har funnet sted. Du hindrer da at kjøper er i god tro ved tinglysingen.

 

Du skriver imidlertid at nåværende eier kanskje ikke er klar over veiretten. Forstår det da slik at dette er en annen en den som det i sin tid ble inngått avtale med. Et spørsmål kan derfor være om nåværende eier kan ha ekstingvert veiretten etter tingl. § 20 (1). Her bør du være oppmerksom på hvordan nåverende eier har ervervet eiendommen. Har han for eksempel arvet hytten, er ekstinksjon utelukket, men dette er jeg usikker på hjemmelen for.

 

Hvis det skulle komme til at ny eier ekstingverer retten eller at den er ekstingvert av nåverende eier blir hevd neste problemstilling.

 

Hjemmel for brukshevd, og servitutter er hevdsloven § 7. Hevdstiden er 20 år jf. § 2, om det er tale om "naudsynt veg" (nødvendig vei) jf. § 8 første ledd andre punktum. Kravet om god tro er oppfylt da dine slektninger har vært av den oppfatning at de har en gyldig avtale om veirett. Det er også et krav om sammenhengende bruk og et krav til intensiteten. Hvor streng dette kravet er kan en ikke si noe absolutt om, men det er forskjell på må slektningene dine er på hytten hele sommeren, eller om de bare er innom et par ganger i året. Slik det ser ut for meg ut i fra det du har sagt, er det fullt mulig å få gjennomslag for hevd i dette tilfellet.