Brudd på muntlig avtale

[castorxx]

Jeg har prøvd å leie ut en leilighet i en tid, og fikk tak i leietakere som skulle overta fra 1. juni (muntlig avtalt). Men noen dager før de skulle skrive under avtalen, ombestemte de seg og ville ikke leie lenger.. Pga dette må jeg betale leie for en ekstra mnd, noen som gir meg utgifter på ytterligere 10 000 kr. Spørmålet er om jeg kan kreve dette beløpet av de som egentlig skulle leie? Muntlig avtale er jo like bindende som skriftelig. Men frykter at jeg har en svak sak allikevel. Er pengene tapt?

[frevild]

Det er to problemer:

 

For det første om det i det hele tatt var inngått en avtale, eller om dere fremdeles befant dere på et forberedende stadium. Hva som er tilfelle her, er ikke godt å si ut fra det du skriver. Jeg kan imidlertid si så mye som at det bl.a. beror på hva slags ord som ble brukt: Sa vedkommende f.eks. bare at de var interessert, eller sa de tydelig at de ville overta leiligheten? Det beror også på hvilke punkter som var avklart: Var det avtalt hvor stor leien skulle være? Leietiden? Og sist, men ikke minst: Hadde de vært på visning?

 

For det annet blir det uansett spørsmål om hva som kan bevises. Her står jo påstand mot påstand.

[castorxx]

De var på visning ja, og uttrykte meget klart at de var interessert i å leie. Noen dager etterpå ringte vi dem og sa at dersom de fortsatt var interessert, kunne de få leie. Dette takket de ja til. Jeg kontaktet megler om dette, og megler satt opp møte med dem for å inngå skriftelig avtale. Det var først dagen før de skulle skrive under avtalen at de ringte og sa de hadde ombestemt seg, og da var det altså for sent for meg å finne nye leietakere. Så jeg vil tro at muntlig avtale ble inngått, siden megler også ble innblandet, og at vi var kommet såpass langt i prosessen. Leien var avtalt ja, og alle andre opplysninger gitt. Det eneste som gjennstod var å undertegne. Vitnene jeg har på dette er megler og to andre personer som var til stede på visningen.

[frevild]

De var på visning ja, og uttrykte meget klart at de var interessert i å leie. Noen dager etterpå ringte vi dem og sa at dersom de fortsatt var interessert, kunne de få leie. Dette takket de ja til. Jeg kontaktet megler om dette, og megler satt opp møte med dem for å inngå skriftelig avtale. Det var først dagen før de skulle skrive under avtalen at de ringte og sa de hadde ombestemt seg, og da var det altså for sent for meg å finne nye leietakere. Så jeg vil tro at muntlig avtale ble inngått, siden megler også ble innblandet, og at vi var kommet såpass langt i prosessen. Leien var avtalt ja, og alle andre opplysninger gitt. Det eneste som gjennstod var å undertegne. Vitnene jeg har på dette er megler og to andre personer som var til stede på visningen.

 

Akkurat.

 

Hvis man forutsetter at det var klarhet mellom dere om leieforholdets varighet og leiens størrelse, vil jeg nok tro at man som utgangspunkt må anse avtalen for inngått idet de takket ja over telefon.

 

Det som kan tenkes å forkludre dette, er at det likevel skulle skrives under på et avtaledokument. Dette kan anses å innebære at det først var ved denne signeringen at binding skulle anses å foreligge. Alternativet er at dette kun var en formalitet som skulle klargjøre for ettertiden hva den allerede inngåtte avtalen innebar.

 

Hvis en forutsetter at avtale anses inngått samt at dette kan bevises, får en så spørsmål om erstatning eller vederlag.

 

Leieavtalen innebærer en plikt for leietager til å betale leien. Dette er uavhengig av om leietager faktisk bruker leiligheten eller ikke; det holder at den stilles til hans disposisjon. Du har derfor - kort sagt - krav på å få leien (eller, alternativt, erstatning for at leien uteblir - men dette er vel her to sider av samme sak).

[castorxx]

Okej, tusen takk for svar! Jeg har kontaktet advoktat for å høre om jeg har mulighet til å gå videre med dette, så får håpe det er tilfellet. Kjipt å isåfall tape så mye penger på ubestemsomme leietakere, så får håpe det går veien. Har noen forresten greie på hva som må oppfylles for å få fri retthjelp? Inntekt/formuesgrense? Er fulltidsstudent, så har nok ikke vanskelig for å oppfylle det kravet

[Nagel]

Jeg er helt enig i frevilds vurdering.

 

Men trådstarter har ikke besvart det ene spørsmålet: Var leietiden avtalt? Hvis leietiden ikke var avtalt, er min vurdering at du ikke har en sak. Jeg vektlegger dette kombinert med at partene hadde en forutsetning om at kontrakt skulle undertegnes.

[castorxx]

Leietiden var ikke muntlig avtalt nei, men i annonsen de svarte på sto det presisert at dette var langtidsleie, og ettersom jeg skjønte på leietakerene, hadde de planer å leie en lang periode. Dette var på en måte underforstått. Er det godt nok da? Det er mulig megler har nevnt leietiden for dem også.

[Nagel]

Leietiden var ikke muntlig avtalt nei, men i annonsen de svarte på sto det presisert at dette var langtidsleie, og ettersom jeg skjønte på leietakerene, hadde de planer å leie en lang periode. Dette var på en måte underforstått. Er det godt nok da? Det er mulig megler har nevnt leietiden for dem også.

 

Saken er ikke klar. Selv er jeg veldig skeptisk til å si at muntlig avtale om leie er inngått når leietiden ikke er fastsatt, men dette er det nok delte meninger om. Jeg ville ikke anbefalt deg å ta ut søksmål.

[castorxx]

Saken er ikke klar. Selv er jeg veldig skeptisk til å si at muntlig avtale om leie er inngått når leietiden ikke er fastsatt, men dette er det nok delte meninger om. Jeg ville ikke anbefalt deg å ta ut søksmål.

 

Nei, er i tvil selv jeg ja.. Men det er jo ikke riktig at leietakere bare kan si ifra seg leiligheten et par dager før fristen, slik at de økonomiske konsekvensene av dette ikke kan forhindres av utleier?! Uansett vil de nok nekte for at avtale er inngått, så det blir ord mot ord..

[frevild]

Tja. Loven har jo utfyllende regler om leietiden. Skjønt det er jo stadig et poeng at bindende enighet i alminnelighet først oppstår ved at de viktige punktene avklares av partene selv.

 

Nå visste partene her at det dreide seg om "langtidsleie." Dette indikerer at utleier ikke ville følge lovens normalordning med tidsubestemt leie (som kan sies opp med tre md.s varsel), men heller gjøre bruk av lovens ordning med tidsbestemt leie (med en varighet på tre år eller mer). I så fall kreves fiksering av opphørstidspunktet, og dette må gjøres av partene selv.

 

Skal avtale anses inngått, innebærer det således at det slett ikke er tale om noe langtidsleie, hvilket altså er i strid med utleiers hensikt.

 

Men på den annen side kan en jo spørre hvor viktig dette punktet virkelig var, siden utleier jo spurte om de ville leie leiligheten selv uten avklaring på dette punkt.

 

Mao.: Jeg er enig med Nagel i at svaret ikke er klart.

[castorxx]

Dette med leietiden er veldig uklart ja.. Da jeg ikke eier leiligheten, har jeg fått høre av eierne at de vurderer å ta over leiligheten selv, for å gjøre den om til kontorer. Nettopp derfor har det vært uklartheter om å fastsette noen leietid, da eierne selv ikke har bestemt når de ønsker å overta. Men det var ikke min hensikt å tilsikte en varighet på tre år eller mer til leietakerne, men nærmere rundt 1 år. Derfor vil jeg si at denne saken vil gå inn under tidsubestemt leie, noe som altså støtter opp med at avtale har blitt inngått.