Utleier har sagt opp tidsbestemt kontrakt før utløpstiden

[Kajakaja]

Fikk nettopp en oppsigelse av leiekontrakten til kollektivet jeg bor i. Oppsigelsen ble sendt på mail, men oppfyller ikke formkravene. For eksempel gis det ingen gyldig grunn (Det gis ingen grunn i det hele tatt). Det står heller ingenting om at vi har 1mnd svarfrist for oppsigelsen. I oppsigelsen kommer det indirekte frem at huseiers grunn for å avslutte leieforholdet er å øke husleien. Noe som ikke kan ansees som gyldig grunn?

 

Kontrakten er i utgangspunktet tidsbestemt. Ved nærmere ettersyn ser jeg at det står i et avsnitt at:

 

"Leieforholdet kan av leietager og utleier sies opp hvert år i leieperioden med den 1. august som opphørsdato"

 

Kan dette avsnittet i det hele tatt ansees som gyldig? Kontrakten vår blir i så fall en mellomting mellom tidsbestemt og tidsubestemt. Så vidt meg bekjent MÅ den være en av delene.

 

I en telefonsamtale med huseier kom det eksplisitt frem at grunnen til oppsigelsen var for å øke husleien. Huseieger syns det var på tide, siden det var en stund siden de hadde fått gjort noe med den. Hva er våre rettigheter i denne saken?

 

Noen som kan hjelpe meg?

[Nagel]

Du skriver at avtalen er tidsbestemt - kan du lime inn hele klausulen som regulerer avtalens varighet og oppsigelse?

[Kajakaja]

Jepp

 

I punkt 4. "Leieforholdets start og opphør" heter det:

 

Leieforholdet starter den 1/7-2006 kl. 12. og opphører uten oppsigelse den 1/8-2009 kl. 14.00

Leieforholdet kan av leietakerog utleier sies opp hvert år i leieperioden med den 1. august som opphørsdato.

Det er enighet om en oppsigelsestid på 3mnd og den skal sendes skriftlig senest 1.mai.

 

Det står mer under dette punktet,men det omhandler boligens stand ved inn og utflytting, samt formaliteter rundt hva som skjer dersom man ikke flytter ut innen opphørsdato.

[Manfred]

Jeg kan ikke se hva som skal være galt med dette punktet. Det er jo nettopp det du har skrevet under på, så det er vel ikke så mye du kan klage på.

 

Utleier er vel heller ikke pliktet til å oppgi hvorfor han ønsker å si opp avtalen. Om dette er pga oppussing, husleieøkning eller noe annet er det strengt tatt knekkende likegyldig.

 

Ønsker du å leie videre kan det jo godt hende at dere kan avtale en ny kontrakt, siden grunnen er at han ønsker å øke leien, og ikke det at han har et problem med at det er du som bor der. Har du vært treg med betalinger og slikt tidligere, kan det jo også hende at han ønsker å få inn noen andre.

[Snirfle]

Hæ? Selvsagt er huseier forpliktet til å følge formkrav og oppgi grunn til oppsigelsen. Det skal nemlig ganske mye til før en huseier kan si opp en kontrakt og det at han ønsker å øke husleien er ikke gyldig grunn.

[Blåbær]

http://www.oppsigelse.no/visartikkel.asp?art=266

 

 

Utleieren må si opp leieforholdet skriftlig.

 

Oppsigelsen må inneholde:

 

Begrunnelse

 

Opplysning om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt.

 

Opplysning om at dersom leieren ikke protesterer innen én måned, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er ulovlig

 

Opplysning om at dersom leieren taper sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er ulovlig slik det fremgår i pkt 3, så fører det til at utleieren kan kaste ham ut (”begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c”).

 

Se eksempel på oppsigelsesbrev her.

 

Hvis utleierens oppsigelse ikke fyller kravene som står foran, er oppsigelsen ugyldig. Men har leieren likevel flyttet pga. oppsigelsen, vil oppsigelsen likevel gjelde. Leieren kan altså ikke protestere dersom han har flyttet i henhold til en oppsigelse som er ugyldig pga. formfeil.

 

Formkravene som står foran gjelder ikke ved oppsigelse av leieavtale for hybel (”enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig”). Formkravene gjelder heller ikke for oppsigelse av leieforhold til garasje eller bod, eller til lokale der leieren betaler leie pr dag.

 

(Husleieloven § 9-7)

[Nagel]

Kajakaja: Send et brev til utleier der dere skriver at dere protesterer på oppsigelsen på grunnlag av manglende begrunnelse og at formkravene i husleieloven ikke er oppfylt. Send brevet i posten og per mail. Paragrafene 9-7 og 9-8 kan ikke fravikes til dleres ugunst. Hvis dere ikke sender brev som nevnt innen fristen på en måned, er oppsigelsen gyldig til tross for disse manglene.

[skroppen]

Den oppsigelsen du fikk inneholder jo ikke noen begrunnelse. Den strider da mot loven, ettersom loven sier at det skal foreligge begrunnelse fra utleier. Jeg ville derfor tro at oppsigelsen er ugyldig, eller bør tilsidesettes.

 

Hadde jeg vært deg hadde jeg skrevet tilbake om at oppsigelsen ikke fyller aller krav.

 

_ den skjer via mail, inneholder ikke begrunnelse, ect.

 

Jeg tror du derfor kan se bort i fra den, men hadde jeg vært deg hadde jeg gitt beskjed om dette til huseier. Ut i fra den kontrakten du har, så skal jo oppsigelsen gies innen 1 mai. Og er den ugyldig, så må vel utleier nå vente helt til neste 1.mai?

[Panter]

Loven sier oppsigelsen skal begrunnes, men stiller ikke krav til hva som er gyldig grunn så da er det bare å skrive hva som helst, at sjamannen har rådet en til å skifte leietager?

[Herr Brun]

Men utleier har ikke kommet med noen begrunnelse.

[Blåbær]

Jo, å øke husleien.

[Autofil]

Jo, å øke husleien.

 

 

Fikk nettopp en oppsigelse av leiekontrakten til kollektivet jeg bor i. Oppsigelsen ble sendt på mail, men oppfyller ikke formkravene. For eksempel gis det ingen gyldig grunn (Det gis ingen grunn i det hele tatt).

 

I en telefonsamtale med huseier kom det eksplisitt frem at grunnen til oppsigelsen var for å øke husleien. Huseieger syns det var på tide, siden det var en stund siden de hadde fått gjort noe med den. Hva er våre rettigheter i denne saken?

 

Noen som kan hjelpe meg?

[NgZ]

Husleieloven er ufravikelig. Med andre ord er ikke kontrakten gyldig på punkter som gir leietaker dårligere rettigheter enn husleieloven. Jeg er ingen ekspert, men så vidt jeg kan skjønne, blir lovtolkningen slik:

 

§ 9-2. Tidsbestemte leieavtaler

En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid.

Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8.

 

Huseier har med andre ord muliget til å si opp leiekontrakten deres, selv om den er tidsbestemt.

 

 

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

 

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

 

For meg ser det ikke ut som om huseier oppfyller noen av disse kravene. Han kan mao ikke si opp leieavtalen. Avtalen om at den kan sies opp hvert år, dersom det varsles senest 1. mai, gir slik jeg ser det dårligere vilkår for leietaker enn husleieloven. Den biten er mao. ikke gyldig. Grunnen til oppsigelse må oppfylle §9-5 a,b,c, eller d.

 

Men i første omgang ville jeg svart noe helt enkelt.

 

"Jeg/vi anser forsøket på å si opp leieforholdet for å være ugyldig, da det ikke oppfyller formkravene i husleieloven §9-7. Dette er å regne som en protest på den (ugyldige) oppsigelsen. Jeg/vi akter å bli boende frem til den leieavtalen opphører 01.08.2009 kl. 14.0, og ser frem til et fortsatt godt leieforhold.

 

Mvh xxx"

 

Så kan dere eventuelt ta det derifra når han kommer tilbake til dere.

[Nagel]

Den oppsigelsen du fikk inneholder jo ikke noen begrunnelse. Den strider da mot loven, ettersom loven sier at det skal foreligge begrunnelse fra utleier. Jeg ville derfor tro at oppsigelsen er ugyldig, eller bør tilsidesettes.

 

Hadde jeg vært deg hadde jeg skrevet tilbake om at oppsigelsen ikke fyller aller krav.

 

_ den skjer via mail, inneholder ikke begrunnelse, ect.

 

Jeg tror du derfor kan se bort i fra den, men hadde jeg vært deg hadde jeg gitt beskjed om dette til huseier. Ut i fra den kontrakten du har, så skal jo oppsigelsen gies innen 1 mai. Og er den ugyldig, så må vel utleier nå vente helt til neste 1.mai?

 

Hvis man ikke protesterer innen en måned når man får en ugyldig oppsigelse, blir den fungerer oppsigelsen som om den var gyldig. Man kan altså ikke "se bort i fra den".