Eie eller leie? Praktiske fordeler og ulemper

[zeeero]

Jeg og samboeren har bodd sammen i et halvt år nå. Vi betaler 7350 kr/mnd ekskl. strøm. Her om dagen kom samboeren min over en litt større leilighet i samme blokk med blant annet bedre kjøkken, større soverom etc. Prisen var ca. 1.585.000.

 

Har prøvd en del av "Leie eller eie?"-kalkulatorene og det ser ut til at vi kunne betjent lånet. I tillegg tjener vi godt nok til å kunne tåle noen tusen ekstra per måned ved renteoppgang.

 

Det jeg lurer på er derfor litt mer praktiske fordeler og ulemper. Vi er kun samboere, så vi er klar over at det kan bli slutt. Samtidig kjøper vi i et fallende marked. Og så vidt jeg har forstått koster det en del med dokumentavgifter og eventuelt salg ved brudd.

 

Noen tips eller erfaringer?

[Badjoker]

At du kjøper i et fallende marked er jo faktisk litt feil. Ja, på kort sikt har markedet gått ned, men prisnivået ligger fremdeles over nivået det hadde for bare et år siden. Mediene fremstiller jo markedet som det er superlavt, men det er faktisk ikke det.

 

Den største fordelen med å eie er jo at alle pengene du betaler (bortsett fra renter selvsagt) går til deg selv, per i dag betaler du 100% av pengene til en eier, det blir som å kaste de ut av vinduet sammenlignet med å eie.

 

Mitt råd er derfor, har dere råd til å kjøpe gjør for all del det.

 

Et annet viktig tips i den sammenheng er kontrakt mellom dere to som sier hva som skjer dersom det blir brudd. Det er superviktig i slike sammenhenger, søk litt rundt på nettet - det finnes drøssevis av tips og forslag til hvordan slike kontakter skal og kan se ut.

[superinvestoren]

Den største fordelen med å eie er jo at alle pengene du betaler (bortsett fra renter selvsagt) går til deg selv, per i dag betaler du 100% av pengene til en eier, det blir som å kaste de ut av vinduet sammenlignet med å eie.

 

Mitt råd er derfor, har dere råd til å kjøpe gjør for all del det.

 

Tullprat. Det er bevist at det er mer lønnsomt å leie. Jeg har utregninger i en bok. Jeg prøvde å finne denne boken, men uten å lykkes. Søk på GOOGLE

Endret 21. mars 2008 av Godseieren

[Badjoker]

Vis meg kilde på den utregnelsen takk.

 

Hvis du tenker per mnd så er det kanskje billigere å leie, men herregud om man tar med prisøkningen ved salg etter 25 år med lån så tror nok det å eie kommer best ut gitt. Det sier seg jo selv, leier du sitter du ikke igjen med noe, eier du sitter du igjen med noe.

 

Om du kjøper en stratos i butikken kan du spise den etterpå.

Om du leier en stratos må du levere den når du er ferdig med den.

Endret 21. mars 2008 av Dj_Matsern

[superinvestoren]

Hehe. Jeg skjønner din tankegang, men for en gjennomsnittlig familie er det mer lønnsomt å leie.Selv etter salg med gevinst. Dette fordi man hver måned sitter igjen med mer enn hva man ville gjort ved å eie, og sammenlagt over en lengre periode kan oppnå høyere avkastning av disse pengene.

Jeg skal se om jeg finner den boken, nok en gang.

Endret 21. mars 2008 av Godseieren

[steingrim]

Finn gjerne den boken

 

Selv hadde jeg aldri kunne bodd der jeg bor nå om jeg skulle leid hele tiden. Vi kjøpte på gunstig tidspunkt og kjøpte oss "oppover" ved å bruke prisveksten. Det kunne vi aldri ha gjort om vi leide.

 

Det eneste jeg angrer på er at vi leide i så mange år. Det var bortkasta penger det.

Endret 21. mars 2008 av steingrim

[Mr D]

.. Dette fordi man hver måned sitter igjen med mer enn hva man ville gjort ved å eie, ...

Er det så sikkert da? Det spørs jo hvor grådig uleier er...

[superinvestoren]

Jeg fant nå boken, og det står en del om dette emnet. Ettersom jeg ikke har noen scanner skal jeg skrive inn første del.

Boken heter forøvrig Verdsettelse av Aksjer.

 

Velger du å investere i ett objekt, går du glipp av alle andre investeringsmuligheter. Den avkastningen du kunne ha fått fra de beste av disse investeringsalternativene, definerer ditt avkastningskrav. Dette er et veldig enkelt konsept, men de fleste mennesker har store problemer med å akseptere det. Folk flest er overbevist om at det langsiktig er en fantastisk investering å kjøpe et hus: "I stedet for å betale leie til huseieren, betaler du av på lånet og dermed til deg selv". Det kan tenkes at huset er den beste investeringen, men du må først finne ut hva du kunne oppnådd med en annen investering.

 

La oss ta for oss et realistisk og praktisk eksempel. En familie leier et lite hus for 1000 euro per måned, til totalt 12 000 euro i året. De vurderer å kjøpe et tilsvarende hus for 200 000 euro. De har spart opp 80 000 euro og kan låne de resterende 60%(av kjøpesummen på 200 000 euro), noe som gir totalt 120 000 euro i hypoteklån. Lånet har nåværende rente på 3,5%, men banken forteller dem at det er ekstraordinært lavt, og langsiktig rente kan ventes å ligge på rundt 6-7%. Dette gir ca 8000 euro i årlige rentebetalinger. Rentebetalingene vil naturligvis falle etter hvert som avdrag på lånet betales, men dette er ikke relevant for denne beregningen. Huset koster 12 000 euro årlig i form av vedligehols og oppussingskostnader, betaliing av offentlige avgifter, eiendomsskatter og infrastrukturavgifter.

 

Dette ble litt mye, jeg orker ikke skrive mer nå. For de som har boken Verdsettelse av aksjer se side 72 og utover.

Boken kan kjøpes her: http://bokhandel.hegnar.no/

Endret 21. mars 2008 av Godseieren

[Badjoker]

Så de sammenligner avkastningen på hus mot avkastningen du kunne fått ved andre investeringer.

 

Jeg vil nå påstå at huskjøp er en mye sikrere investering enn mange av alternativene og det kan det fort bli en bedre investering selvom avkastningen kan være noe lavere.

 

men men, jeg ser jo poenget i boka.

[Lars!]

Jeg vil nå påstå at huskjøp er en mye sikrere investering enn mange av alternativene og det kan det fort bli en bedre investering selvom avkastningen kan være noe lavere.

 

Boka Godseieren referer til kjem òg inn på risikoen med å kjøpe hus samenlikna med det å investere i aksjer, og konkluderer med at å kjøpe eit hus uten å ta opp lån, er minst like risikofylt som å investere i aksjemarkedet. Kan du då tenke deg kor mykje risikoen auker når ein tek opp høgt lån for å kjøpe huset? Då risikerer ein å tape alle pengene. Til no har det ikkje vore mogleg å tape alle pengene ein har i aksjemarkedet med ein vell diversifisert portefølje, og sjangsen for det i framtida er særs lav.

[Fin Skjorte]

Det godseier henviser til er alternativkost (opportunity cost).

@Lars! - finansieringen påvirker ikke risikoen.

[Lars!]

Om ein kjøper eit hus for 1.000.000 kroner og det synker verdien av huset synker 50% har ein tapt 500.000 kroner. Kjøper ein eit hus til 2.000.000 kroner der 1.000.000 kroner er lånt, og verdien synker 50% har ein tapt 1.000.000. Eigenkapitalen er den same, men risikoen for å tape penger er mykje høgare i det siste eksempelet.

[trra]

For de fleste vil svinger i boligpriser ha lite å si så lenge man har tenkt til å eie egen bolig. Om boligprisen halveres vil du i praksis ikke tape så lenge du ikke har tenkt til å tjene\investere penger i boligen. Halveres boligprisene og du selger for å kjøpe deg en annen bolig vil den også mest sannsynlig ha halvert seg, men det vil variere utfra boligtype, standard og hvor boligen ligger.

 

Btw, dokumenetavgift ved kjøp er 2,5%. Itilleg koster det endel kr å selge via megler.

 

Husk det er endel utgifter itillegg til lån, kommunaleavgifter, forsikring, oppussing, eventuelt festeavgift.

Endret 21. mars 2008 av trra

[Fin Skjorte]

Om ein kjøper eit hus for 1.000.000 kroner og det synker verdien av huset synker 50% har ein tapt 500.000 kroner. Kjøper ein eit hus til 2.000.000 kroner der 1.000.000 kroner er lånt, og verdien synker 50% har ein tapt 1.000.000. Eigenkapitalen er den same, men risikoen for å tape penger er mykje høgare i det siste eksempelet.

 

Tapet er større for et dyrt hus enn for et billig hus, men risikoen er ikke avgjort av verdien på objektet. Det er ikke finasieringen som styrer risiko.

Risiko er et sannsynlighet for at et investeringsobjekt skal tradisjonelt falle i verdi

 

La meg klargjøre;

Si du kjøper to aksjer i StatoilHydro til 150 kr stykket, summert 300.

Til den ene aksjen har du kontanter, mens til den andre må du låne av en venn.

Uansett hva som skjer med kursen til den ene aksjen vil det skje det tilsvarende med kursen til den andre.

Og utviklingen vil være uavhengig av hvordan du har finansiert kjøpet, fordi markedet tar ikke hensyn til din E/G ratio.

 

Tilsvarende med et huskjøp. Om jeg kjøper meg et hus med oppsparte midler eller må gå i banken for et lån så er det fortsatt markedet som avgjør hva det er villig til å betale for boligen i fremtiden.

[Lars!]

Risiko er et sannsynlighet for at et investeringsobjekt skal tradisjonelt falle i verdi

 

Eller sannsynet for at sjølve investeringen (det som er investert i investeringsobjektet/investeringsobjekta) skal falle i verdi, og då er det eg seier riktig.

[Naranek]

En familie leier et lite hus for 1000 euro per måned, til totalt 12 000 euro i året. De vurderer å kjøpe et tilsvarende hus for 200 000 euro. De har spart opp 80 000 euro og kan låne de resterende 60%(av kjøpesummen på 200 000 euro), noe som gir totalt 120 000 euro i hypoteklån. Lånet har nåværende rente på 3,5%, men banken forteller dem at det er ekstraordinært lavt, og langsiktig rente kan ventes å ligge på rundt 6-7%. Dette gir ca 8000 euro i årlige rentebetalinger. Rentebetalingene vil naturligvis falle etter hvert som avdrag på lånet betales, men dette er ikke relevant for denne beregningen. Huset koster 12 000 euro årlig i form av vedligehols og oppussingskostnader, betaliing av offentlige avgifter, eiendomsskatter og infrastrukturavgifter.

Det eneste dette eksempelet viser er at hvis utleier leier ut med veldig stort tap (leieinntekten dekker bare løpende utgifter på selve huset), så lønner det seg å leie. Det har riktig nok vært mange med nokså begrenset økonomisk forståelse som har spekulert i boliger den siste tiden, men *så* dumme er de neppe.

[Fin Skjorte]

Eller sannsynet for at sjølve investeringen (det som er investert i investeringsobjektet/investeringsobjekta) skal falle i verdi, og då er det eg seier riktig.

At pengene som blir satt inn i f.eks en eiendom løper en risiko i form av inflasjon så medfører det en oppside med lånte penger.

[perpyro]

I aksjeeksemplet til Godseieren forutsettes det at pengene investeres i annet istedenfor boligen, noe som i de aller flestes tilfelle ikke er riktig.

Får man bedre råd pr. måned øker normalt forbruket istedenfor at pengene investeres i noe annet og brukes pengene til investering i noe annet så ender det fort opp med bil, bå eller andre fornøyelser som rent økonomisk er et tap.

I tillegg vil husleien for de som leier øke i takt med inflasjonen i markedet, noe renter og avdrag på lånet ikke vil.

Der kan månedsbeløpet kun økes når renta stiger og selvsagt minke når renta går ned.

Slik jeg ser det er 6751.- som jeg betaler til banken hver måned ikke være like mye penger i min totaløkonomi om f.eks. 10 år som det er nå, altså boutgiftene mine vil gå ned etterhvert som inflasjonen stiger.

og sist men ikke minst, når lånet er betjent har man ikke annet en løpende utgifter å forholde seg til istedenfor ei husleie til en eller annen hushai.

[Mythos]

Selv har jeg endt opp på et kompromiss av å eie og leie og bor i borettslag. Jeg startet med å leie i ungdommen, men kjøpte egen leilighet så fort vi hadde råd. Deretter ble det etterhvert enebolig. Denne er nå solgt med god fortjeneste og jeg bor i rekkehus med 6000 i husleie. Forjenesten fra eneboligen førte til at jeg er gjeldsfri og har en god slump i aksjemarkedet. Dette har skjedd i løpet av ca 30 år. Dermed har jeg håp om at kapitalen vil øke mer enn husleien og føre til økt personlig formue. Det har ikke akkurat vert tilfelle det siste året... Hadde jeg leid i alle disse årene hadde jeg antakelig ikke hatt særlig mye penger i banken.

 

Jeg vil anbefale å komme seg ut av leiemarkedet så fort man har økonomi til det. Det har nesten alltid vert bedre å eie enn å leie. Og som sagt er borettslag et greit kompromiss. I borettslag eller som selveier sitter du på en kapital som over tid har vist seg å ha en hyggelig vedriøkning, noe du gir avkall på om du leier.

[warpig]

...

Velger du å investere i ett objekt, går du glipp av alle andre investeringsmuligheter.

 

Her legges det jo til grunn forutsetninger for at rengestykke skal gå opp, og skal det gå opp må følgelig forutsetningene være til stede. Relativt logisk. Problemet oppstår når disse forutsetningene ikke er til stede: Vil man faktisk investere de pengene man får til overs i foretak som er lønnsome? Man forutsetter videre at de pengene man investerer i øker, mens boligen man investerer ikke oppnår samme økning. Selvsagt, vil samtlige av forutsetningene være der, kan man, som nevnt, tjene penger på å leie. Men man ar da også avhengig av at omstendighetene rundt det hele følger boka. Jeg vil påstå at det var rimelig spekulativt regnestykke - ikke noe jeg hadde basert en bok på i hvert fall.

 

Spørsmålet er da som følger: Kommer du til å investere pengene du får til overs i måneden? Jeg vet med meg selv at jeg hadde regnet disse pengene som forbrukspenger, at de da hadde blitt borte på morsomme ting som absolutt ikke er gode investeringer. Samtidig har huset vi bor i hatt en prisøkning til rundt det doble (ta forbehold om at vi muligens har fått høy ny-takst og vi kanskje kjøpte det til lav; Det skal også sies at området vi bor i har økt betraktelig i popularitet) ... Dette er en prisøkning jeg ikke hadde hatt mulighet til å utnytte om jeg leide, sett at jeg ikke hadde investert pengene.