Hva er eiendomsmeglers ansvar ved kjøp av eiedom med uklare grenser?

[Titti]

Håper noen kan gi meg råd på hva og hvordan vi løser dette:

 

Mine foreldre har kjøpt seg ny boligeiendom gjennom eiendomsmegler. På visning ble de forelagt målebrev.

På eiedommen er det ikke noen grensepinner.

Nabo (hovedbøle) mente grensene var nærmere huset (til mine foreldre) enn det målebrevet tilsa.

Vi gikk til kommunen og der lå samme målebrev. Vi kontaktet igjen eiendomsmegler og ba om at de bestilte oppmåling og at det var selger som skulle betale dette.

Da oppmåling og grensepinner skulle settes ned viser det seg at nabo 1 mener grensen er feil og nabo 2 sin garsje er bygget delvis inne på mine foreldres eiendom. (Så her ser kryper eiendommen ned i areal)

Kommunen sier at her må det bestilles jordskifteretten da de ikke kan flytte grenser selv. De sender da saken tilbake til eiendomsselskapet.

Nå fraskriver eiedomselskapet seg alt ansvar. De mener at de har solgt et målebrev og da har de gjort sin jobb.....

 

Så er mine spørsmål

 

1 Kan eiedomsselskapet bare trekke seg ut og være ferdig med saken ?

 

2 Bestille jordskifteretten, hvem skal bestille ?

 

3 Betaling av kostnader til jordskifteretten, hvem skal betale?

Ny eller gammel eier.

 

 

Vi har bedt eiedomselskapet holde tilbake 15.000 kr. til saken er avgjort. (Det håper vi de har.)

 

Jeg tror at dette er en sak som vi bør ha profesjonell hjelp til....

Da mine foreldre er minstepensjonister så bør vi prøve å holde kostnadene så lavt som mulig.

Jeg håper noen kan fortelle meg hva vi bør gjøre og hva bør vi ha undersøkt og skaffet før vi går til advokat.

[Aldrack]

Meglers ansvar kan jeg dessverre ingenting om. Om jordskifteretten (bl.a. spm.2/3) kan du lese om her.

[Inge Rognmo]

Litt mer klargjøringer hadde vært greit å ha..

 

Hvor mange naboer er det snakk om som er uenige, når ble disse tomtene fradelt hovedeiendommen? (både naboenes og deres)? Er eieren av hovedeiendommen som deres opprinnelig ble utskilt fra en av dem som mener grensene er feil?

Hvordan er grensene beskrevet i målebrev/skylddelingsforretninger? I gamle dokumenter er det gjerne bare beskrevet omtrentlige retninger av typen "grensen går så i østsørøstlig retning ca. 160meter..." , og med så vage beskrivelser kan gamle grensesteiner og kryss i fjell være et absolutt mareritt å finne igjen, særlig etter at eiendommen har passert gjennom flere eiere som ikke har gjort seg kjent med grensemerkene... Det var også vanlig å skrive slikt som at eiendom B sin vestgrense er sammenfallende med eiendom A sin østgrense, og da må man selvsagt se tilbake på beskrivelsen/koordinatene til eiendom A. Ble ikke grensene satt ut i marka ved fradelingen?

 

Er det bare selve utmålingen av grensepunktene i marka som naboene mener er feil, eller er det uoverensstemmelser mellom selve grensebeskrivelsene/koordinatene i målebrevene for de forskjellige tomtene?

 

Om jeg forstår dette rett, så er det jo naboene som ikke er fornøyde med de grensene som er utsatt i marka med utgangspunkt i koordinatene i målebrevet, siden den ene naboen sin garasje tilsynelatende står inne på foreldrene dine sin eiendom? I så fall skulle jeg tro at det bare er disse naboene som har noen interesse av å ta saken inn for retten, bortsett fra at dere jo kan gå til sak mot naboen med den feilplasserte garasjen for å få revet denne/evt. tilby naboen å kjøpe grunnen garasjen står på fra dere...

[Titti]

Jeg skal prøve å forklare litt til.

Det er snakk om 2 naboer. Eiendommen til mine foreldre ligger mellom 2 naboer. Den ene nabo er arving etter eiedommen som opprinnelig ble oppdelt i boligtomter (nabo A). Det har vist aldri vært satt ned målepinner. På målebrevet står grensene men, kart og terreng viser seg å ikke stemme.

Kommunen reiste ut for å sette grensepinner og innkalte eier av eiendommen på nordsiden (nabo A)av mine foreldre.

Denne eier mente grensene på målebrevet var feil og at grensa gikk nærmere huset til mine foreldre (2 m fra husveggen) noe som vil resultere i mindre areal for mine foreldre.

Da kommunen skulle sette ned grensepinne mot nabo B (som ikke var innkalt) viste det seg at garsjen til nabo B var godt inne på mine foreldres eiendom.

Kommunen endte opp med å ikke sette grensepinner og mente jordskifte retten måtte kalles inn. Kommunene sendte saken over til eiedomsmegler igjen for ca 1 mnd siden. Nå har eiedomsmegleren sagt at dette har vi ikke noe med for de har solgt en eiedom med målebrev og er ferdig med saken.

 

Eiendommene er skilt ut av hovedbøle (nabo A) og bebygget rundt 1970.

 

På målebrevet står det X og Y kordinater og kommunen finner hvor grensene skal gå etter kartet og kordinatene.

Men dette stemmer ikke med terrenget.

 

Mine foreldre overtok eiedommen 1 november og skal flytte inn før Jul.

Mine foreldre har ikke snakket med nabo B om at deres garsje går inne på eiendommen. Mine foreldre ønsker ikke konflikt med noen nabo men vil bare ha/vite grensene på sin eiendom.

 

Nabo A "arving av hovedbøle" har ikke målebrev.

Det har aldri vær satt ned grensepinner på eiedommene da disse ble avdelt.

 

Skjøte på eiendommen har ikke eiendomsmegleren fått enda (sier dem)

De 2 andre grensene er mot vei og elv.

Jeg vet ikke om dette ble noe klarere eller om det bare ble rot...

[Inge Rognmo]

Det ble litt klarere, ja. Nå er jeg verken jurist eller landmåler, så det er begrenset hva jeg kan bidra med av hjelp, men prøver nå litt..

 

Det finnes helt sikkert ett opprinnelig målebrev/skylddelingsforretning (eldre navn) for hovedbruket A, men beskrivelsen der vil uansett ikke ta hensyn til de nye grensene som ble opprettet når deres eiendom ble fradelt. Jeg synes det virker nokså merkelig at grensene ikke ble merket opp fysisk i terrenget ved fradelingen i 1970 -står det bare X og Y-koordinater uten nærmere beskrivelse av grensene i målebrevet? Halvveis kryptiske forkortelser som godkjmrk (godkjent merke) eller merkest. (merkestein)? Grensemerker trenger ikke være blanke pinner som er vanlig nå, det ble gjerne satt ned steiner med innhugd kors+vitnesteiner og hogd kors i fast fjell før i tida... Å hogge kors i trær forekom også, men det var gjerne tidligere enn 70-tallet, og er jo definitivt ingen varig merking..

Her og her står det en del om jordskifteretten og grensegangssaker, og her står det litt om kostnadene. Om vi for enkelhets skyld avrunder rettsgebyret til 1000kr og gebyr pr part til 2, så blir kostnadene slik: (5x1000)+(3x2x1000) +1000kr pr 250 meter oppmerket grense, forutsatt at det er 3 parter i saken: dere+naboene A og B. Disse kostnadene skal så fordeles "etter den nytte partene har hatt av saken", og det er jo ikke godt å si hvordan resultatet blir.. Men jeg vil jo tro det er omtrent like nyttig for alle parter å få klarhet i hvor grensene går?!

 

Edit: og jeg vil tro selger/megler har et ansvar for å ha solgt en eiendom hvor grensene er omtvistet, men det er dessverre bare en magefølelse/synsing fra min side...

Endret 13. desember 2007 av Inge Rognmo

[Titti]

Hei igjen og tusen takk for innlegg.

 

Jeg har nå kontaktet en annen eiendomsmegler som mente at her kan vi antagelig gå til meglerens forsikring da selger hadde tegnet selgerforikring ang hus-salget. Mine foreldre har jo kjøpt en eiendom med mangler i forhold til hva de ble forelagt ved kjøp.

Jeg er litt usikker på om det er vi eller da forsikringsselskapet som skal bestille jordskifte-retten.....

 

Det er sikkert riktig at kostnadene ved jordskifte-retten bør deles på 3 parter, men er det mine foreldre, selger av eiendommen eller eiendomsmeklerens forsikring som bør dekke den ene tredjedel.

 

Nå er det jo ingen av naboene som bestiller jordskifte-retten, kan de da bli pålagt å betale sin tredjedel for at mine foreldre vil vite sine eiedomsgrenser ?

Slik det ser ut i terrenget er jo at begge naboene vil miste areal som de tror er sitt.

[Titti]

Når det gjelder opprinnelig målebrev/skyldelingspapirer vet jeg ikke hva som finnes, men regner med at kommunen har sjekket dette da de skulle ut å sette ned grensepinner. De har vel det som finnes av papirer i sine arkiver.

Vi hadde jo snakket med kommunen ang dette at kart-tegning ikke stemt med terrenget.

[Inge Rognmo]

Nå er det jo ingen av naboene som bestiller jordskifte-retten, kan de da bli pålagt å betale sin tredjedel for at mine foreldre vil vite sine eiedomsgrenser ?

Slik det ser ut i terrenget er jo at begge naboene vil miste areal som de tror er sitt.

 

Her kommer vi jo inn på tolking av det som sto om at det fordeles ut fra "hvilken nytte partene har hatt av saken", (jordskifteloven §76) og det må nok noen med mer peiling enn meg svare på..

 

Det blir nok foreldrene dine som hjemmelshavere til eiendommen som må kreve jordskiftesak, men de bør vel helst konsultere eierskifteforsikringsselskapet først, og kreve at de dekker både sakskostnadene, og det tapet det vil medføre om eiendommen "krymper" pga endring av grensene...

 

Anbefaler deg å lese delingsloven og jordskifteloven, særlig kapittel 8 og 11