Vurdering av et renoveringsobjekt

[avlvl]

Hei, ikke langt fra byen min er det nå et såkalt renoveringsobjekt til salgs. Prisen er selvsagt lav (450.000 kr) og tanken er å låne 2-300.000 og få huset opp til god standard. Det er forresten en enebolig fra 1950 og tomten er 1,6 mål med flott utsikt. Høres veldig fristende ut!

 

Men en del tekniske begreper jeg ikke helt klarer å se konsekvensene av, skal sitere de viktige kommentarene:

 

Fundamentering, grunnmur og kjellergulv:

"Antatt fundamentert på løse masser. Grunnmur av betong. Støpt gulv. Det er ikke etablert drenering og kjeller er fuktig. Det som er innforet og kledd i kjeller må rives. Kryperom ble befart fra kjellervinduer og denne delen er bygget over gammel altan. Dette synes på de gamle fundamentene."

 

Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader:

"Bindingsverksvegger, trolig asfaltplater og bordkledning. Standard bjelkelag fra byggeår. Bordkledning må skiftes og det ble konstatert fukt i sør gavelvegg. Omfanget av skaden er vanskelig å konstatere før plater eller bordkledning er revet. Mulig skade i bjelkelag også grunnet vanninntrengning. Vinduer er råteskadd. Noe skeivheter i gulv."

 

Takkonstruksjon m/tekking:

"Sperre med tro og etternitt som står for utskiftning. Der det er etablert altan over boligrom, tekke står for utskifting på grunn av alder."

 

Piper og ildsteder:

"Ildsted i kjeller må renoveres. Der pipe er innkledd må den avdekkes og der pipe ikke er pusset må den pusses. Det foreligger pålegg om dette. Noen fuktmerker rundt pipe på kaldloft."

 

Hvis noen har noen kommentarer til disse områdene setter jeg pris på det! Si gjerne hvor vanskelig dette er å gjøre selv, samt grovt prisanslag.

 

Her er forøvrig annonsen

[Inc]

Slik jeg ser det er det en del punkt som må fikses.

-Grunnmur står på løse masser, dvs du kan risikere å setningskader på huset\huset kan sige skjevt. Litt merkelig siden det har stått sånn i 60 år alt, men men..

-Du må ordne drenering og riktig isolering\fuktsikring på utsiden av grunnmuren

-skifte kledning og vinduer .

-Skifte ut tak med nytt tekke. Ikke stolene men det som er over.

-pipen sier seg selv.

Å gi noe pris er kul umulig å si uten en befaring.

Mye kan gjøre selv, men drenering, taktekking og fuktsikring på vegger er noen en bør overlate til folk som kan det.

Kan du forskriftene for en godkjent pipe er det en grei sak.

[avlvl]

Slik jeg ser det er det en del punkt som må fikses.

-Grunnmur står på løse masser, dvs du kan risikere å setningskader på huset\huset kan sige skjevt. Litt merkelig siden det har stått sånn i 60 år alt, men men..

-Du må ordne drenering og riktig isolering\fuktsikring på utsiden av grunnmuren

-skifte kledning og vinduer .

-Skifte ut tak med nytt tekke. Ikke stolene men det som er over.

-pipen sier seg selv.

Å gi noe pris er kul umulig å si uten en befaring.

Mye kan gjøre selv, men drenering, taktekking og fuktsikring på vegger er noen en bør overlate til folk som kan det.

Kan du forskriftene for en godkjent pipe er det en grei sak.

 

Takk for respons! Dette er nok et hus som må rives, så dermed blir det ikke noe kjøp på meg. Det har jeg rett og slett ikke råd til Arbeidet du beskriver vil vel sikkert koste bortimot en million, særlig om vi plusser på nye vinduer og total utbyggelse av elektrisk anlegg :O

[Svinks]

Riving på bakgrunn av disse opplysningene høres drastisk ut. Prisen er lav i forhold til byggekostnadene for et nytt hus, så man kan pusse opp mye for mellomlegget. Men 2-300.000 kan fort bli i minste laget.

 

 

- At huset er fundamentert på løse masser behøver ikke være noe problem, dersom du ikke ser sprekker i muren, vinduer og dører som ikke passer i karmen eller andre tegn på setningsskader. Å fundamentere på løse masser helt vanlig dersom tomta ikke består av bart fjell eller har svært tynt løsmasselag. Skjevhetene i gulv kan være et tegn på setninger i bakken, men behøver ikke være det.

 

 

- Drenering og fuktsikring krever at du graver opp langs muren, legger et drensrør i pukk eller grus nederst, og kler muren utvendig med knotteplast og fyller opp langs veggen med drenerende masser (pukk eller grus, leirefri masser som vann lett renner gjennom). Du kan evt kle muren utvendig med blå Perimate styrofoamplater med dreneringsriller, så får du samtidig isolert kjelleren og du slipper å bruke drenerende masser annet enn omkring drensrøret i bunn. Les om dette på http://www.glava.no/ .

 

Selve gravingen gjøres best med liten gravemaskin og koster fort noen titusen, men å legge drensrør og kle muren og fylle igjen grøfta er en fin gjørdetselv-jobb.

 

Vurder også å skifte vann- og kloakkrør når du først graver på tomta.

 

Nå har du sikkert brukt opp halve budsjettet ditt, minst.

 

 

- Fuktskadd panel og råtne vinduer byttes. Vinduene med gode isolerglass. Du fyller bindingsverket med isolasjon dersom det ikke er isolert, og lekter kanskje ut og legger ekstra isolasjon.

 

Her går resten av budsjettet ditt. Materialer - tja, avhengig av størrelsen på huset, men la oss tippe sekssifret. Mye å spare om du liker å stå på stillas selv og snekre, i forhold til om du skal bruke håndtverkere. Utgiftene spares inn på fyruingsutgiftene i løpet noen år. Hvor mange år avhenger av landsdel, klima og fyringsutgifter.

 

Her er selvsagt den store jokeren hvorvidt reisverk og bjelkelag er fuktskadet eller ikke. Takstmannen antyder at det kan være, men kan neppe si det sikkert uten å fjerne panel og bryte opp gulv eller å bore ut prøver. Om bærende strukturer har fuktskader/råte, kan riving være aktuelt. Eller man får en dyr reparasjonsjobb av proff-folk.

 

 

- Taktekkingen er tydeligvis gammel, men hvis den er tett kan den sikkert ligge noen år til. Eternitt varer tilnærmet evig, og er ikke farlig der den ligger. Når den skal fjernes må man derimot bruke beskyttelsesklær og maske og pakke inn avfallet på rett måte for å unngå å puste inn asbest.

 

 

- Pipe må tydeligvis fikses så den har forskriftsmessig avstand til brennbart materiale. Riving av plater og pussing er en grei GDS-jobb. Prat gjerne med feier eller noen i brannvesen eller kommune som kan fortelle deg hvordan det skal være for å godkjennes. Ildstedet i kjelleren kan være enkelt å renovere, eller riv det og kjøp en rentbrennende vedovn til 5000 kr.

 

 

Jeg har nå sett på annonsen, og ser at det er et hus som de som har tyngre oppussing som hobby kan få mye glede av. Men dersom du ikke ønsker å bruke all fritid og mye penger, som den millionen du antyder, er det nok en grei konklusjon at dette ikke er huset for deg. Hittil har jeg latt være å slå til på liknende tilbud, selv om jeg har vært fristet og tenkt mye på enkelte hus fra 30-tallet.

Endret 26. oktober 2007 av Svinks