Oppsigelsesrettigheter ved leie av leilighet?

[Saftis]

Mitt inntrykk er at man uansett ingått avtale som leietaker er garantert 3 måneders oppsigelsesfrist (uten noen spesiell grunn) av husleieloven (§ 9-6. Oppsigelsesfrist, http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-009.html#9-6).

 

Stemmer dette? Det er mange utleiere som vil inngå "3 års kontrakt", men er ikke dette egentlig bare bindende for deres del? Jeg kan da uansett si opp med 3 måneders varsel om jeg vil?

 

Det ser litt skummelt ut det siste avsnittet i paragraf 9-6:

 

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

[Radial]

Husleieloven § 9-2:

 

§9-2. Tidsbestemte leieavtaler

 

      En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid.

 

      Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8.

 

      Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.

 

En oppsigelsesrett i den avtalte leieperiode krever uttrykkelig avtale, ellers er tidsbestemte avtaler uoppsigelige.

[Gjest Slettet+891234]

Man har to typer leieavtaler etter husleieloven, som til en viss grad kan kombineres (husl. §9-1). Du har tidbestemte avtaler, som innebærer at leieforholdet opphører etter en bestemt tid (som hovedregel setter loven at det ikke kan avtales kortere tidsbestemte avtaler enn tre år, husl. §9-3) uten oppsigelse.

 

Alternativ to er tidsubestemte avtaler, der leier normalt har tre måneders oppsigelsestid.

 

Husleieloven kan som hovedsak ikke fravikes til leiers disfavør. Altså er det ingenting i veien for at det avtales en tidsbestemt kontrakt der leieforholdet avsluttes uten oppsigelse etter X år, men leier har rett til å si opp med tre måneders oppsigelsestid, f.eks (husl. §9-2).

[Saftis]

Så hvis jeg etter 1 måned av leieperioden får tilbud om en superjobb utenlands, må jeg fortsette å betale leie i 35 måneder, hvis ikke kan de gå til rettslige skritt mot meg om de ønsker?

 

Er det noen utleiefirma som gjør dette i praksis, eller casher de bare inn 3 mnd depositumet og takker og bukker?

 

Har de mulighet til å nekte fremleie ved slike 3-årskontrakter?

[Radial]

Så hvis jeg etter 1 måned av leieperioden får tilbud om en superjobb utenlands, må jeg fortsette å betale leie i 35 måneder, hvis ikke kan de gå til rettslige skritt mot meg om de ønsker?

 

Er det noen utleiefirma som gjør dette i praksis, eller casher de bare inn 3 mnd depositumet og takker og bukker?

 

Har de mulighet til å nekte fremleie ved slike 3-årskontrakter?

9430231[/snapback]

 

 

En tidsbestemt leieavtale er i prinsippet uoppsigelig - det innebærer jo nødvendigvis at utleier som hovedregel kan kreve innbetalt leie for hele leieperioden.

 

Fremleie kan være en løsning, som du er inne på. Fremleie ved tidsbestemt leieavtale reguleres av § 7-5:

 

Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i §9-6.

 

Fremleie krever altså godkjenning. Men utleier kan bare nekte fremleie dersom han har saklig grunn. Hva som er saklig grunn beror på en konkret vurdering. Det er i alle fall på det rene at etnisk tilhørighet, hudfarge, religion osv. ikke regnes som saklig grunn.

[Saftis]

Nektes da evt. fremleie kun på grunnlag av neste leietakers "tilstand", eller kan det nektes på et generelt grunnlag som at "utleiefirmaet har som policy å ikke tillate fremleie på grunn av tidligere dårlige erfaringer med det" ?

[Radial]

Nektes da evt. fremleie kun på grunnlag av neste leietakers "tilstand", eller kan det nektes på et generelt grunnlag som at "utleiefirmaet har som policy å ikke tillate fremleie på grunn av tidligere dårlige erfaringer med det" ?

9431375[/snapback]

 

De kan ikke nekte på generelt grunnlag som du sier. Det må foreligge en konkret, saklig begrunnelse.

[Gjest Slettet+891234]

Nektes da evt. fremleie kun på grunnlag av neste leietakers "tilstand", eller kan det nektes på et generelt grunnlag som at "utleiefirmaet har som policy å ikke tillate fremleie på grunn av tidligere dårlige erfaringer med det" ?

9431375[/snapback]

Det er kun en bestemt framleiers forhold som er relevant, det må være saklig grunn knyttet til vedkommende person. At framleiere har vært en pest og en plage generelt holder ikke, derimot kan det at en bestemt framleier er en beryktet kriminell og festløve være "saklig grunn".

 

Jeg kan ikke se at loven nekter partene å inngå en avtale som bedrer leiers rettigheter; f.eks. ved å inngå en tidsbestemt avtale hvor leier har en ensidig oppsigelsesrett og f.eks. to ukers oppsigelsesfrist?

[Saftis]

Takker for svar fra alle sammen.

 

@Sindres: neida, det gjør den nok ikke, men i leiemarkedet i dag er det veldig vanskelig å kreve noe særlig ekstra rettigheter, da det som regel møter opp 10-20 folk til hver visning. Da er det greit å vite hvilke rettigheter man har uansett kontrakt, og etter det jeg forstår kan man da alltids fremleie om man skulle havne i knipe. Uansett kommer jeg ikke til å ville tegne mer enn ett års kontrakt, evt. 3 års med 3 mnd oppsigelse.