Overførsel av rettigheter ved kart-og delingsforre

[Gaidaros]

Overførsel av rettigheter ved kart- og delingsforretning.

Hei. Jeg trenger hjelp. Dette er en personlig ting, og da er jeg ikke så objektiv som jeg pleier.

 

I 2000 kjøpte jeg et konsesjonspliktig småbruk. Det var ingen rettigheter eller servitutter som fulgte gården. I ettertid fikk jeg greie på av barna til selgeren (han hadde fått slag og lå på pleiehjem som en grønnsak) at jeg hadde krav på ei båtstø innenfor moloen ved stranda. De visste dessverre ikke beliggenheten. Faren deres hadde hatt båten sin der helt frem til han fikk slag.

 

Det oppsto et jordskifte i våres i det samme området og jeg fikk registrert mitt krav om båtstø hos jordskifteretten. Jeg har vært både hos kystverket, kartverket og statsarkivet for å finne rettigheten, uten å lykkes. Sannsynligvis ligger opplysningene hos statsarkivet, men jeg må lete grundigere. Jeg er rimelig sikker på at rettigheten finnes nedtegnet, om ikke annet så er det bred enighet blant naboene om at en slik rett eksisterer.

 

Problemet er at vår gård solgte tilleggsjord til to naboer i 1987. Det ble da holdt kart- og delingsforretning og vår gård fikk nytt gårds- og bruksnummer. Det gamle gårds- og bruksnummeret fulgte et av jordstykkene som ble solgt ut.

 

Naboen som kjøpte jordstykket hevder at rettighetene til båtstøa tilhører ham, selv om det ikke står noe som helst om båtstø eller andre rettigheter i overdragelsespapirene. Han hevder at rettighetene automatisk følger jorda, spesielt siden jorda har beholdt den gamle gårdens gårds- og bruksnummer.

 

Jeg hevder at rettighetene til båtstøa følger gården (altså bygningene) fordi det er mest naturlig at tilgang til sjøen følger eierne av gården vår. De vil jo ha behov for sjøtilknytning selv om de har mindre jord. De har også hatt båten sin i innefor moloen, selv etter salget av jorda og frem til vi kjøpte gården. Dessuten står det ingenting i overdragelsespapirene om at rettighetene til båtstøa medfølger (eller noen andre rettigheter for den saks skyld).

 

Subsidiært vil jeg kreve at rettigheten til støa fordeles etter jordfordelingsbrøken. (Nå er det jo litt dumt å kreve 1/3 båtstø eller noe liknende, men likevel…)

 

Spørsmålet mitt er da enkelt:

 

Under disse forholdene, følger rettighetene til båtstøa, jorda eller bygningene?

Er det noen som kan hoste opp paragrafer, rettskilder, forarbeider eller dommer som kan støtte enten det ene eller det andre kravet? Jeg er interessert i få dette her juridisk rett, ikke nødvendigvis å få rett. (Jeg har søkt i Servituttloven, Delingsloven og Jordskifteloven uten å finne entydige svar)

 

La oss diskutere innefor jussens og lovens rammer …

Endret 1. august 2007 av Gaidaros

[Frekkas]

Hva er en båtstø? Er det et naust eller bare en båtoppstillingsplass?

Du har altså ingen tinglyst rettighet og det har vært utført jordskifte før du overtok gården?

[Gaidaros]

Hva er en båtstø? Er det et naust eller bare en båtoppstillingsplass?

Du har altså ingen tinglyst rettighet og det har vært utført jordskifte før du overtok gården?

9188801[/snapback]

Hei Frekkas, håpte at du ville delta i dette. Du har juridiske gjennomtenkte svar og skjærer gjennom beinet. Har stor respekt for dine vurderinger.

 

Ei båtstø er en båtoppstillingsplass. Man legger ut ei blåse for akterenden og fester baugen til et feste på land. Det eksisterer visstnok (iallefall ifølge kjøpskontrakten) ingen rettigheter eller sevitutter på gården (på det "nye" gårds- og bruksnummeret). Det har derimot ikke vært utført jordskifte før jeg overtok gården, men en kart- og delingsforretning i forbindelse med salget av tilleggsjord (Det var da gården fikk nytt gårds- og bruksnummer). Jordskifte er derimot igang nå i forbindelse med en annen sak.

 

Jeg vet at saken kan være komplisert, men det er derfor jeg ber om hjelp.

 

Edit. Korrigering: Ei båtstø er opprinnelig en stensatt, vernet uthuling på stranden, der båten var trygg for hav og vind. I moderne tid (har jeg forstått) blir gjerne ei båtstø definert som en båtoppstillingsplass som jeg har beskrevet. Uansett, det er noe uvesentlig. Det er rettigheten jeg er på jakt etter (som for. eks beiterettigheter, jaktrettigheter, tilgang til utmark etc...)

Endret 1. august 2007 av Gaidaros

[Frekkas]

Takk for det. Dette var en litt kinkig sak, og jeg er ingen ekspert på eiendomsrett. Har du tilgang til Fast eiendoms rettsforhold kan Falkanger sikkert bidra med noen tips.

Faktum er altså uklart på hvilken eiendom båtstøa er tinglyst på, men i utgangspunktet vil jeg forutsette at den er tinglyst på din siden du anfører dette, selv om du enda ikke har klart å finne dette.

Avhending av realservitutter begrenses forøvrig jf servituttlovens § 9. Det er vel ikke tvilsomt at servitutten skal dekke den herskende eiendoms behov ei heller at den ikke er vesentlig byrdefull for den tjenede eiendom da denne antas å være til jordbruksformål (?) Således må båtstøa kunna avhendes etter reglene i § 9, 2 ledd.

 

Videre følger reglene i tinglysningsloven for å kunne avgjøre hvem som har rettighetene til båtstøa.

 

§ 14. Grunnbokshjemmel som eier har bare den grunnboken utpeker som eier eller som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død.

 

      For at et dokument skal gi grunnbokshjemmel med hensyn til eiendomsretten, må det enten gi uttrykk for et ubetinget eiendomserhverv, eller det må være tinglyst bevis for eller være en vitterlig kjensgjerning at den betingelse som erhvervet er gjort avhengig av, er opfylt.

 

      For grunnbokshjemmel med hensyn til andre rettigheter gjelder tilsvarende regler.

La oss forutsette ut fra dette at eier av hovedeiendommen er hjemmelshaver i utgangspunktet for rettigheten.

 

§ 20. Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.

 

      Rettserhverv som er innført i dagboken samme dag, er likestillet; dog går utleggs- og arrestforretninger foran annet rettserhverv. Er flere utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran.

 

Etter som det har vært en eiendomsoverdragelse vil jo i utgangspunktet rettigheten være overført til ny eiendom dersom vi ikke finner unntak. Dette kommer i § 21

 

§ 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.

 

      For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd.

 

      Rettsstiftelse som skjer gjennem forbehold ved avhendelse eller annen eiendomsovergang, går uten hensyn til § 20 foran rettserhverv som utledes fra den nye eier såfremt forbeholdet enten fremgår av den nye eiers hjemmelsdokument eller innføres i dagboken senest samme dag som dette. Om prioritet for panterett som sikrer lån for erverv ved tvangssalg gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 11-33 annet ledd annet punktum og § 11-51 fjerde ledd tredje punktum tilsvarende.

 

Dette slår vel fast at det finnes et aktsomhetskrav fra erverver da han overtok eiendommen. Med tanke på den generelle undersøkelsesplikt burde han ha visst at det fantes en rettighet til båtstøa som ville kunne gjøre seg gjeldene.

Forholdet kompliseres vel ytterligere ved at det ikke er åpenbart at det finnes en tinglyst eiendoms eller bruksrett på båtplassen. Det er vel likevel rimelig å anta at det kan hevdes en bruksrett ved sedvane ettersom dette er en en naturlig del av eiendommen.

 

Dette er antagelser fra min side og jeg beklager dersom jeg skyter helt over med med tanke på faktum. Du får kanskje høre med noen dyktige eiendomsjurister

[Gaidaros]

Tusen takk skal du ha Frekkas for fyldig svar.

Jeg må gnage litt på dette til imorgen. Har selv vært inne på noe liknende i Servituttloven §4

 

§ 4. Rett som skal tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område, ligg til kvar eigedom på området og gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen.

Dessuten i Delingsloven § 4-3 3.ledd ang. sammenføyning.

§ 4-3. Sammenføyning.

 

      Flere eiendommer som ligger i samme kommune og har samme hjemmelsinnehaver, kan kreves sammenføyd. Den sammenføyde eiendom bør som hovedregel bli ett sammenhengende areal. På samme måte kan flere festeretter sammenføyes dersom de ligger på samme grunneiendom. Sammenføying kan kreves av den som har grunnbokshjemmel.

 

      Krav om sammenføying rettes til tinglysingsmyndigheten. Med kravet må følge attest fra kommunen om at betingelsene for sammenføying etter første ledd foreligger. Skjer sammenføying i forbindelse med jordskifte, kan slik attest gis av jordskiftedommeren. Kommunen bestemmer betegnelsen på den nye enhet.

 

      Sammenføying kan ikke gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjon mellom panthavere. Tinglysingsmyndigheten kan også forlange at det blir tinglyst avtale om hvilken prioritetsrekkefølge andre rettigheter skal ha i forhold til hverandre, såfremt dette må antas å ha betydning ved eventuelt tvangssalg.

 

      Ved sammenføying utvides panterett til hele den sammenføyde eiendom eller festerett.

      Finner tinglysingsmyndigheten at vilkårene foran er oppfylt, anmerkes sammenføyingen i grunnboka. Rekvirenten og kommunen underrettes om utfallet. Panthavere som fra før av ikke er gjort kjent med saken, skal underrettes om sammenføyingen og den nye eiendoms betegnelse.

 

Men, igjen, det kan være jeg bommer fullstendig. Jeg må vurdere dine hjemmler grundigere, så snakkes vi.

Takk skal du ha.

[klilleng]

Bare et raskt spørsmål; hvem eier eiendommen der båtfestet faktisk ligger?

[Radial]

Så tinglysingsavdelingen ved Statens kartverk kan altså ikke finne rettigheten på din nåværende eiendom, og heller ikke på den opprinnelige som du overtok?

[Inc]

Det som disse barna til "denne grønnsaken" (unnskyld uttrykket) sier, at du har krav på båtstø. I så fall, hvor har de det fra?

I slik "ordning" med båtstø som du skal ha krav på, kan være en annen form for avtale enn en offisiell .

Ett eks. på det kan være ordning som faller fra ved generasjonskifte, altså "kravet ditt" faller fra når vedkommende som det blir gjort avtale med faller fra. Senere må den avtales på nytt. Slik informasjon er nødvendigvis ikke registrert hos det offentlige.

Slike saker er veldig infløkt.

Endret 1. august 2007 av regga

[Frekkas]

Litt vanskelig å forstå hva du mener her. Hadde vært interessant om du kunne underbygge dette utsagnet litt.

[Inc]

I bunn og grunn så koker det ned til om det båtfeste hørte til eiendomen eller om dette var noen som ble tilegnet i ettertid via en avtale med tilstøtende grunneiere e.l da tidligere eier hadde bruksrett.

Dette blir bare spekulasjoner fra min side før det blir avklart.

[Frekkas]

Nei, utifra faktum dreier den rettslige problemstillingen seg om rettigheten til båtstøa følger hovedskjøtet eller den utskilte eiendommen.

 

Når det gjelder posting i juss forumet forventes det faktisk en viss grad av innsikt. Antagelser og løs tro synes jeg egentlig man kan spare seg for dersom det ikke er underbygget. Å slå fast det åpenbare klarer vel det fleste, men det er ikke annet enn fyllmasse i en ellers god tråd.

[Gaidaros]

Bare et raskt spørsmål; hvem eier eiendommen der båtfestet faktisk ligger?

9189843[/snapback]

Kort innpå!

Eiendommen eies av vedkommende som kjøpte tilleggsjorda. Det er altså tilleggsjorda som grenser til båtstøa.

 

Tilføyelse: Alle parter er enige om at det eksisterer en båtstø, men ingen har altså papirer å vise til.

Endret 2. august 2007 av Gaidaros

[klilleng]

Bare et raskt spørsmål; hvem eier eiendommen der båtfestet faktisk ligger?

9189843[/snapback]

Kort innpå!

Eiendommen eies av vedkommende som kjøpte tilleggsjorda. Det er altså tilleggsjorda som grenser til båtstøa.

Tilføyelse: Alle parter er enige om at det eksisterer en båtstø, men ingen har altså papirer å vise til.

9192107[/snapback]

Ok. Isåfall ser jeg for meg følgende teori (som forøvrig dessverre blir mye synsing, i og med at jeg ikke kan huske å ha lest om noe tilsvarende tilfeller. Det finnes sikkert der ute, men så var det å finne det...):

 

Den originale, store eiendommen hadde et "båtstø" (heretter båtfeste) ved sjøen. Det var altså ikke tale om noen servitutt eller bruksrettighet til annen manns eiendom, dvs det var ikke noen "tjendende" og "herskende" eiendom. Bruksretten var på den tiden en naturlig del av eiendomsretten til eiendommen.

 

Så skjer det noe: Eiendommen splittes opp. Båtfestet befinner seg fysisk sett i tilknytning til én av de oppsplittede eiendommene. Det inngåes (i det miste tilsynelatende) ingen særskilte avtaler, og åpenbart ingen tinglysning, på at det ved delingen ble opprettet en bruksrett til fordel for en av eiendommene. Det må som kjent foreligge et eller annet stiftelsesgrunnlag for å påberope seg en slik bruksrettighet. Og dette blir normalt tinglyst på den tjenede eiendom som en heftelse. Dersom kartverket ikke har registrert noen slik heftelse på naboeiendommen din, så er ihvertfall det et moment som trekker i retning av at det ikke foreligger noen avtale.

 

Slik jeg umiddelbart ser det, er det jo også ganske naturlig at med mindre ikke annet er særskilt avtalt, så hører båtfestet til den fysiske eiendommen det ligger på. Momenter som kan tale i mot dette er, som du er inne på, personer som hevder at din eiendom har rett til båtfestet. Spørsmålet er hvor de har denne informasjonen fra.

 

Man kunne kanskje påberopt seg hevd, i og med at festet ble brukt av din eiendom helt fra delingen, men der kreves så vidt jeg husker 20 års kontinuerlig bruk i god tro. Og det kravet er vel ikke oppfylt her?

 

Min foreløpige konklusjon blir derfor at båtfestet, både bruksmessig og eiendomsmessig, tilhører naboeiendommen.

[Gaidaros]

Bare et raskt spørsmål; hvem eier eiendommen der båtfestet faktisk ligger?

9189843[/snapback]

Kort innpå!

Eiendommen eies av vedkommende som kjøpte tilleggsjorda. Det er altså tilleggsjorda som grenser til båtstøa.

Tilføyelse: Alle parter er enige om at det eksisterer en båtstø, men ingen har altså papirer å vise til.

9192107[/snapback]

Ok. Isåfall ser jeg for meg følgende teori (som forøvrig dessverre blir mye synsing, i og med at jeg ikke kan huske å ha lest om noe tilsvarende tilfeller. Det finnes sikkert der ute, men så var det å finne det...):

 

Den originale, store eiendommen hadde et "båtstø" (heretter båtfeste) ved sjøen. Det var altså ikke tale om noen servitutt eller bruksrettighet til annen manns eiendom, dvs det var ikke noen "tjendende" og "herskende" eiendom. Bruksretten var på den tiden en naturlig del av eiendomsretten til eiendommen.

 

Så skjer det noe: Eiendommen splittes opp. Båtfestet befinner seg fysisk sett i tilknytning til én av de oppsplittede eiendommene. Det inngåes (i det miste tilsynelatende) ingen særskilte avtaler, og åpenbart ingen tinglysning, på at det ved delingen ble opprettet en bruksrett til fordel for en av eiendommene. Det må som kjent foreligge et eller annet stiftelsesgrunnlag for å påberope seg en slik bruksrettighet. Og dette blir normalt tinglyst på den tjenede eiendom som en heftelse. Dersom kartverket ikke har registrert noen slik heftelse på naboeiendommen din, så er ihvertfall det et moment som trekker i retning av at det ikke foreligger noen avtale.

 

Slik jeg umiddelbart ser det, er det jo også ganske naturlig at med mindre ikke annet er særskilt avtalt, så hører båtfestet til den fysiske eiendommen det ligger på. Momenter som kan tale i mot dette er, som du er inne på, personer som hevder at din eiendom har rett til båtfestet. Spørsmålet er hvor de har denne informasjonen fra.

 

Man kunne kanskje påberopt seg hevd, i og med at festet ble brukt av din eiendom helt fra delingen, men der kreves så vidt jeg husker 20 års kontinuerlig bruk i god tro. Og det kravet er vel ikke oppfylt her?

 

Min foreløpige konklusjon blir derfor at båtfestet, både bruksmessig og eiendomsmessig, tilhører naboeiendommen.

9194583[/snapback]

 

Herregud, det var en god oppsummering!

Når det gjelder hevd, så kan naboen hevde det samme. Han må være "i aktsom god tro..." formoder jeg. Og 20-årsgrensen er overskredet med 3 år. Kart- og delingsforretningen skjedde i 1984, men allerede under grensegangen ble det spurt om båtstøa av en av naboene som kjøpte tilleggsjorda. Landbrukssjefen som ledet grensegangen ble da eksplisitt spurt om båtstøa, men han blåste det vekk med en avvergende bevegelse med armene. Siden ble ikke støa nevnt og heller ikke oppført i noen salgspapirer. Dette har jeg fra den andre naboen som kjøpte jord og som var med på grensegangen. Han er villig til å vitne i mitt favør dersom det blir behov for det. (Det er ett av barna hans som har overtatt gården og som hevder at støa bør deles etter fordelingsbrøk) På den måten vil jeg hevde at aktsomhetregelen ikke er oppfylt ved påstått godtroerverv, siden oppfølging ikke ble gjennomført. (Jfr. Frekkas innlegg nr.4)

Dette slår vel fast at det finnes et aktsomhetskrav fra erverver da han overtok eiendommen. Med tanke på den generelle undersøkelsesplikt burde han ha visst at det fantes en rettighet til båtstøa som ville kunne gjøre seg gjeldene.

 

Når det gjelder hevd for "egen" del, så er det den eneste jeg kan påberope en hevd på er den gamle mannen som jeg kjøpte gården fra. Han kjøpte gården i 1984 og utpasselerte tilleggsjord til naboene. Da er jo 20-årsgrensen overskredet og det er selvfølgelig mulig å påberope seg dette. Det er i tilfelle en reserveløsning, dersom naboene gjør det samme, men det blir litt vanskelig all den tid jeg ikke vet nøyaktig hvor støa var plassert eller om gamlingen rent faktisk plasserte båten på den nøyaktige plassen. Naboen som kjøpte tilleggsjorda som grenset til støa utjevnet plassen og la ut flytebrygger der (så han kan hevde godtroerverv ut fra denne handlingen) Derfor er det farlig for min del å påberope meg hevd, for jeg kan få det rett tilbake i trynet.

 

Min informasjon om båtstøa bygger i stor grad på opplysninger som jeg har fra den ene naboen som kjøpte tilleggsjord, og som er villig til å vitne om dette. Men på den annen side; om noen i det hele tatt gjør krav på støa, så har kravet sitt utspring i en rettighet som opprinnelig kom fra vår eiendom, hvordan er kravet ellers oppstått. Man må jo da spørre seg: Hvordan ble denne rettigheten overført?

Man betviler nemlig ikke rettighetens eksistens eller opphav, men hvem som tilkommer rettigheten.

Spørsmålet blir da: I den grad det ikke finnes overdragelsespapirer, hvem har da krav på rettigheten?

 

Jeg var forresten hos en advokatvenn av meg idag og diskuterte dette og satte ham inn i saken. Han hadde heller aldri vært borti et slikt tilfelle og ble i fyr og flamme. Uhyre aktuelt og meget interessant, sa han. Han kunne ikke gi meg entydige svar og skulle overbringe saken til en annen kollega som faktisk er jordskiftedommer. Dette kan jo selvfølgelig ta noe tid. Vi får diskutere videre, så får vi se om vi kommer i nærheten av dommerens konklusjon.

 

Dessuten, så er jeg jo klar over at jeg kan overbringe alle disse opplysningene til jordskifteretten og overlate til dem å avgjøre, men jeg vil være best mulig forberedt til å forsvare mine synspunkter. For ikke å snakke om at jeg bør være forberedt på motpartens argumenter. Derfor er det viktig å diskutere innen jussen og gjerne være djevelens advokat. Kjennskap til, og forberedelse på motpartens argumenter er et av de beste forsvar.

 

Takk for konstruktive og vel gjennomtenkte innlegg.

[klilleng]

Når det gjelder hevd, så kan naboen hevde det samme. Han må være "i aktsom god tro..." formoder jeg. Og 20-årsgrensen er overskredet med 3 år. Kart- og delingsforretningen skjedde i 1984, men allerede under grensegangen ble det spurt om båtstøa av en av naboene som kjøpte tilleggsjorda.

Edit: Ah, skjønte sammenhengen nå.

 

Landbrukssjefen som ledet grensegangen ble da eksplisitt  spurt om båtstøa, men han blåste det vekk med en avvergende bevegelse med armene. Siden ble ikke støa nevnt og heller ikke oppført i noen salgspapirer.

I mine ører høres det altså ut som om det ikke ble avtalt noen form for bruksrett på dette tidspunktet.

 

Dette har jeg fra den andre naboen som kjøpte jord og som var med på grensegangen. Han er villig til å vitne i mitt favør dersom det blir behov for det. (Det er ett av barna hans som har overtatt gården og som hevder at støa bør deles etter fordelingsbrøk) På den måten vil jeg hevde at aktsomhetregelen ikke er oppfylt ved påstått godtroerverv, siden oppfølging ikke ble gjennomført. (Jfr. Frekkas innlegg nr.4)

Dette slår vel fast at det finnes et aktsomhetskrav fra erverver da han overtok eiendommen. Med tanke på den generelle undersøkelsesplikt burde han ha visst at det fantes en rettighet til båtstøa som ville kunne gjøre seg gjeldene.

Tja. Jeg er forsåvidt enig at det kan tenkes at kjøperen av eiendommen burde undersøkt nøyere. Men jeg må si det virker mer "naturlig" at båtfestet faktisk hører til eiendommen det fysisk er tilknyttet, dersom ikke annet er eksplisitt avtalt. Man kan jo like godt snu det til at dersom eieren av den opprinnelige eiendommen ønsket å sikre seg en uomtvistelig rett til dette båtfestet, burde ikke han være mer pågående for å dokumentere denne retten?

 

Når det gjelder hevd for "egen" del, så er det  den eneste jeg kan påberope en hevd på er den gamle mannen som jeg kjøpte gården fra. Han kjøpte gården i 1984 og utpasselerte tilleggsjord til naboene. Da er jo 20-årsgrensen overskredet og det er selvfølgelig mulig å påberope seg dette. Det er i tilfelle en reserveløsning, dersom naboene gjør det samme, men det blir litt vanskelig all den tid jeg ikke vet nøyaktig hvor støa var plassert eller om gamlingen rent faktisk plasserte båten på den nøyaktige plassen. Naboen som kjøpte tilleggsjorda som grenset til støa utjevnet plassen og la ut flytebrygger der (så han kan hevde godtroerverv ut fra denne handlingen) Derfor er det farlig for min del å påberope meg hevd, for jeg kan få det rett tilbake i trynet.

Jeg er enig i at spørsmålet om hevd blir et usikkert kort, så vi kan la akkurat dét ligge foreløpig.

 

Min informasjon om båtstøa bygger i stor grad på opplysninger som jeg har fra den ene naboen som kjøpte tilleggsjord, og som er villig til å vitne om dette. Men på den annen side; om noen i det hele tatt gjør krav på støa, så har kravet sitt utspring i en rettighet som opprinnelig kom fra vår eiendom, hvordan er kravet ellers oppstått. Man må jo da spørre seg: Hvordan ble denne rettigheten overført?

Man betviler nemlig ikke rettighetens eksistens eller opphav, men hvem som tilkommer rettigheten.

Spørsmålet blir da: I den grad det ikke finnes overdragelsespapirer, hvem har da krav på rettigheten?

Det utvilsomme utgangspunktet er at en realservitutt følger med eiendommen. Men, jeg er ikke helt enig i at man ikke kan betvile rettighetens eksistens. Slik jeg forstår det, så fantes ikke denne rettigheten før delingsforretningen fant sted. Bruksrett til egen eiendom regnes ikke som en rettighet som må "stiftes" i likhet med en servitutt. Dersom rettigheten eksisterer, må den altså ha kommet til ved delingsforretningen, eller en gang etter det. Når man selger en eiendom, så er det normale at alt av "gård og grunn" følger med i handelen. Ønsker man unntak fra dette må det eksplisitt avtales. Det er jo ikke slik at man normalt uten videre beholder bruksrett til eiendom man selger, enten det dreier seg om båtfester, strandlinje, hageflekker eller hva som helst. Det som eventuelt taler til fordel for at det finnes en rettighet, er jo at den opprinnelige eier har fortsatt å benytte båtfestet også etter delingen, og at lokalbefolkningen hevder dette.

 

At spørsmålet "kom opp" under kartforretningen er vel ikke tilstrekkelig til å etablere noen bruksrett?

 

Jeg var forresten hos en advokatvenn av meg idag og diskuterte dette og satte ham inn i saken. Han hadde heller aldri vært borti et slikt tilfelle og ble i fyr og flamme. Uhyre aktuelt og meget interessant, sa han. Han kunne ikke gi meg entydige svar og skulle overbringe saken til en annen kollega som faktisk er jordskiftedommer. Dette kan jo selvfølgelig ta noe tid.  Vi får diskutere videre, så får vi se om vi kommer i nærheten av dommerens konklusjon.

Ja, saken er absolutt interessant. En liten, men "morsom" sak, hvis man kan bruke det uttrykket. Skal bli interessant å høre hva en advokat og ikke minst jordskiftedommer har å si!

 

 

(Får slenge på disclaimeren om at jeg ikke er jurist, eller uttaler meg med noen slags formell juridisk kompetanse)

Endret 2. august 2007 av klilleng

[Radial]

Det er noe her som høres rart ut. Foreløpig er jeg langt på vei enig med klilleng.

 

Eiendommen ble delt i 1987. Båtfestet ligger på den parsellen naboen fikk eiendomsrett til. Spørsmålet er i så fall om det er etablert noen bruksrett til dette båtfestet for din parsell, som grenser mot båtfestet. Slik bruksrett må nødvendigvis bero på gyldig stiftelsesgrunnlag, enten ved delingen eller senere. Men hvis et slikt stiftelsesgrunnlag ikke lar seg dokumentere, så har jeg vanskelig for å se at du kan gjøre krav på båtfeste.

[Frekkas]

Dersom man skal legge killengs beskrivelse av faktum til grunn vil også den konklusjonen han kommer med være korrekt.

Hans beskrivelse av at en servitutt er kommet til etter delingsforretningen er selvsagt noe som jeg også burde tatt med tidligere. Killeng konstaterer også at rettigheten til båtstøa i utgangspunktet naturlig skulle antas å følge med den utskilte eiendommen.

 

Når man så tar utgangspunkt i Gaidaros første innlegg sies det jo klart at den opprinnelige eier har hatt båten liggende der både før og etter delingen fremstår der for meg klart at det må finnes en form for avtale eller forståelse med eier av den nye parsellen.

Det kan i tilfelle eksistere en utingfestet rett til båtstøa?

Har jeg forstått det rett dersom jeg mener den opprinnelige eier av parsellen nå har overført denne til sin datter? Og er det nå utplassert flytebrygger på den plassen båtstøa opprinnelig lå?

Edit: Når jeg leser gjennom tråden en gang til ser jeg at du presiserer at du ikke kan påvise den nøyaktige plasseringen av båtstøa. Ble litt mye faktum å holde styr på over noen poster, så dere får tilgi meg for det.

Benekter eier av tilstøtende eiendom at det finnes noen som helst form for avtale eller servitutt angående båtstøa, og kan han isåfall gi en forklaring på hvorfor tidligere eier har hatt sin båt der?

Endret 2. august 2007 av Frekkas

[Radial]

Så tinglysingsavdelingen ved Statens kartverk kan altså ikke finne rettigheten på din nåværende eiendom, og heller ikke på den opprinnelige som du overtok?

9190408[/snapback]

 

Gaidaros: Har du sjekket hvilke heftelser som er tingslyst på naboens eiendom?

[Gaidaros]

Det er noe her som høres rart ut. Foreløpig er jeg langt på vei enig med klilleng.

 

Eiendommen ble delt i 1987. Båtfestet ligger på den parsellen naboen fikk eiendomsrett til. Spørsmålet er i så fall om det er etablert noen bruksrett til dette båtfestet for din parsell, som grenser mot båtfestet. Slik bruksrett må nødvendigvis bero på gyldig stiftelsesgrunnlag, enten ved delingen eller senere. Men hvis et slikt stiftelsesgrunnlag ikke lar seg dokumentere, så har jeg vanskelig for å se at du kan gjøre krav på båtfeste.

9197622[/snapback]

Hei dere. Beklager at jeg er sent inne i debatten igjen, men jeg ble satt litt ut av fatning. Jeg skal fortelle hvorfor i neste post.

 

Radial, både du, Klilleng og Frekkas er inne på den kanskje vesentligste insigelsen på mitt krav. Nemlig at rettigheten til båtstøa er oppstått ved vanlig, normal bruk av eierenes av vår gårds normale bruk og utnyttelse av sin egen eiendom. Til det har det ikke vært nødvendig med tinglyste rettigheter. Det hele skjer jo på egen eiendom og tilknytter seg geografisk til denne. Det vil da si at jeg neppe vil finne noen tinglyste rettigheter på statsarkivet eller kartverket. (regga er også inne på det spørsmålet) Det vil også da si at det er lettere for vedkommende som kjøpte tilleggsjorda å hevde disse geografiske rettighetene. Men er disse rettighetene ubetinget knyttet til jorda, eller kan de knyttes til gården, eller blir de splittet opp i brøker, som noen har hevdet (og jeg har da krav på en fordelingsbrøk av støa ettersom hvor mye jord jeg har). Jfr. Jordlovens § 2 g)

§ 2. Jordskifte kan gå ut på å:

g) dele ein eigedom med tilhøyrande rettar etter eit bestemt verdiforhold. 

Frekkas er inne på spørsmålet om hvorvidt godtroervervet gjelder begge veier. Både om naboen som overtok jordstykket skulle vært mer varsom i sin undersøkelse, men også om eieren av gården vår skulle vært mer aktsom og aktiv i å fått støa tinglyst til hovedbygningene. Kjøper var klar over undersøkelsesplikten, men var inaktiv. Det samme var selger. Hvem er mest å bebreide og hvem skal ha støa og på hvilket juridisk grunnlag. Både vi og advokatene kan mene akkurat hva vi vil om den moralske, folkelige løsningen, men det er intet verd i fru Justisias vektskål dersom løsningen ikke er basert på juss.

 

En viktig opplysning, som kanskje ikke er kommet godt frem: Min nåværende eiendom (gård) grenser ikke til sjøen i det hele tatt lenger. Sjøtilgangen forsvant med salget av strandstykket.

 

Vi er egentlig tilbake til utgangspunktet. En advokat kan forsvare begge synspunktene i retten. Jeg kan vanskelig se at det finnes paragrafer som utvetydig besvarer dette spørsmålet, selv om servituttlovens §9 og §4 (som er nevnt i post 4 og 5) begge er inne på løsningen. Vi må da videre i litteraturen, domsavgjørelser eller andre myndigheters praksis for å finne svar på spørsmålet.

Er det noen forslag?

 

Takk for konstruktiv og oppklarende debatt.

[Gaidaros]

Hei igjen.

Jeg fortalte i forrige post at jeg ble litt satt ut.

Det var denne uttalelsen fra Frekkas som forvirret meg:

 

Har jeg forstått det rett dersom jeg mener den opprinnelige eier av parsellen nå har overført denne til sin datter? Og er det nå utplassert flytebrygger på den plassen båtstøa opprinnelig lå?

 

Jeg har fortalt at eieren har utjevnet støa og lagt ut flytebrygger der. Jeg har ikke opplyst om hvorvidt han har overført den til sitt barn og heller ikke om at det er en datter. Men det er korrekt!

 

Spørsmålet jeg stiller meg da er om Frekkas har underhåndskjennskap til saken og hvordan vil det påvirke mitt senere forhold til saken i jordskifteretten. Utgangspunktet mitt har hele tiden vært at saken skal foregå på strengt juridisk grunnlag. Og tanken har vært at begge parter har full kjennskap til faktum og har ubetinget adgang til faktum fra motparten. Det hele ble adskillig mer realistisk da det gikk opp for meg at jeg kanskje opplyser min motpart ved at han blir oppmerksom på diskusjonsforumets tråd. (Jeg var jo klar over muligheten allerede da jeg startet tråden, men det hele ble så mye mer realistisk) Frekkas har jo på ingen måte prossedert for motpartens sak, tvert imot.

 

I tilfelle Frekkas har underhåndskjennskap til saken så er han nødt til å vite hvem jeg er. Det gjør ingenting, men det gjør meg selv nysgjerrig på hvem han er for han må jo befinne seg i mitt nabolag. Men la oss bare la tingene forbli der.

 

La oss diskutere juss!