Kan en fravike kap 4 i Husleieloven ?

[Radial]

Vel. Jeg ville ikke ha argumentert at det gir grunnlag for heving av avtalen.

 

Loven gir begge parter rett til å kreve justering av leien til "gjengs pris". Denne retten har du benyttet deg av. Men den korresponderer ikke med noen plikt for motparten. Han er tydeligvis uenig i din oppfatning av hva som er "gjengs pris", og slik uenighet er ganske vanlig. Han har "rett" til å være uenig! At han ikke forholder seg til dine krav om justering spiller sånn sett ingen rolle for hans plikter i husleieforholdet.

 

Jeg ville ha argumentert for at din oppfatning av hva som er "gjengs pris" er riktig, og at husleien dermed skal justeres i samsvar med dine krav. Du kan enten gå til forliksrådet, eller be retten oppnevne en takstnemnd som kan ta stilling til saken. Det siste er sannsynligvis det beste, i og med at forliksrådet ikke vil ta i slike saker med ildtang.

[mrkorsnes]

Vel. Jeg ville ikke ha argumentert at det gir grunnlag for heving av avtalen.

 

Loven gir begge parter rett til å kreve justering av leien til "gjengs pris". Denne retten har du benyttet deg av. Men den korresponderer ikke med noen plikt for motparten. Han er tydeligvis uenig i din oppfatning av hva som er "gjengs pris", og slik uenighet er ganske vanlig. Han har "rett" til å være uenig! At han ikke forholder seg til dine krav om justering spiller sånn sett ingen rolle for hans plikter i husleieforholdet.

9186054[/snapback]

 

Men poenget mitt er at en leier ikke bare kan ignorere krav om gjengs leie.

 

Er det helt risikofritt for en leier å bare kaste brev med krav om gjengs leie ?

 

Dersom leier er uenig angående selve det nye leie-beløpet, skal han/hun ikke

da svare skriftlig innen en måned og protestere - ellers kan en basere seg

på at vedkommende har akseptert justeringen (og må betale) ? I mitt krav

om gjengs leie måtte jeg følge en bestemt form som inkluderte å si at

vedkommende hadde rett til å protesetere innen en måned. Har ikke dette

noen mening ?

[Radial]

Dersom leier er uenig angående selve det nye leie-beløpet, skal han/hun ikke

da svare skriftlig innen en måned og protestere - ellers kan en basere seg

på at vedkommende har akseptert justeringen (og må betale) ?  I mitt krav

om gjengs leie måtte jeg følge en bestemt form som inkluderte å si at

vedkommende hadde rett til å protesetere innen en måned.  Har ikke dette

noen mening ?

9186244[/snapback]

 

Ok, du mener altså at leietaker har mistet mulighet til å protestere på leieøkningen, i og med at vedkommende ikke har protestert innen en måned?

 

Hva er det rettslige grunnlaget for dette?

[mrkorsnes]

Dersom leier er uenig angående selve det nye leie-beløpet, skal han/hun ikke

da svare skriftlig innen en måned og protestere - ellers kan en basere seg

på at vedkommende har akseptert justeringen (og må betale) ?  I mitt krav

om gjengs leie måtte jeg følge en bestemt form som inkluderte å si at

vedkommende hadde rett til å protesetere innen en måned.  Har ikke dette

noen mening ?

9186244[/snapback]

 

Ok, du mener altså at leietaker har mistet mulighet til å protestere på leieøkningen, i og med at vedkommende ikke har protestert innen en måned?

 

Hva er det rettslige grunnlaget for dette?

9186609[/snapback]

 

Aner ikke, men det burde være en slags risiko forbundet med

bare å ignorere melding om justering til gjengs leie og nekte

å betale når betalings-tidspunktet kommer ?

 

Helt risikofritt ?

 

Kan ikke manglende protest tolkes som aksept og det er leier

som må bevise at den nye husleien er vesentlig over gjengs leie ?

 

For meg koster det ca 30.000 kroner å få definert gjengs leie,

så hvem som har bevisbyrden er et poeng.

Endret 1. august 2007 av rkorsnes

[Radial]

Aner ikke, men det burde være en slags risiko forbundet med

bare å ignorere melding om justering til gjengs leie og nekte

å betale når betalings-tidspunktet kommer ?

 

Helt risikofritt ?

 

Kan ikke manglende protest tolkes som aksept og det er leier

som må bevise at den nye husleien er vesentlig over gjengs leie ?

 

For meg koster det ca 30.000 kroner å få definert gjengs leie,

så hvem som har bevisbyrden er et poeng.

9186818[/snapback]

 

Risikoen hans er at hvis du får medhold av takstnemnda, så må han dekke kostnadene forbundet med dette, jf husleieloven § 12-2 annet ledd:

 

"Utleieren skal bære kostnadene dersom takstnemnda fastsetter et lavere beløp enn det utleieren har krevd i leie (...). Ellers skal leieren betale kostnadene."

 

Dersom ditt krav er rimelig, så vil leieren dermed ha en oppfordring til å etterkomme kravet.

 

Du kan ikke bygge rett på at han ikke har protestert og dermed "akseptert" justeringen. Hans passivitet må heller forstås som at han ikke er enig med deg. Som sagt er det hans risiko hvis kravet ditt faktisk er i samsvar med det som er gjengs leie i deres tilfelle.

 

Edit: Ditt problem er jo at du må iverksette en prosess, og i realiteten har du jo litt av risikoen selv dersom nemnda fastsetter et lavere beløp enn du har krevd. Han satser vel på at du ikke gidder, men hvis det er åpenbart at "gjengs leie" er høyere enn det han betaler i dag, så ville jeg ha prøvd saken.

Endret 1. august 2007 av Radial

[mrkorsnes]

Aner ikke, men det burde være en slags risiko forbundet med

bare å ignorere melding om justering til gjengs leie og nekte

å betale når betalings-tidspunktet kommer ?

 

Helt risikofritt ?

 

Kan ikke manglende protest tolkes som aksept og det er leier

som må bevise at den nye husleien er vesentlig over gjengs leie ?

 

For meg koster det ca 30.000 kroner å få definert gjengs leie,

så hvem som har bevisbyrden er et poeng.

9186818[/snapback]

 

Risikoen hans er at hvis du får medhold av takstnemnda, så må han dekke kostnadene forbundet med dette, jf husleieloven § 12-2 annet ledd:

 

"Utleieren skal bære kostnadene dersom takstnemnda fastsetter et lavere beløp enn det utleieren har krevd i leie (...). Ellers skal leieren betale kostnadene."

 

Dersom ditt krav er rimelig, så vil leieren dermed ha en oppfordring til å etterkomme kravet.

 

Du kan ikke bygge rett på at han ikke har protestert og dermed "akseptert" justeringen. Hans passivitet må heller forstås som at han ikke er enig med deg. Som sagt er det hans risiko hvis kravet ditt faktisk er i samsvar med det som er gjengs leie i deres tilfelle.

 

Edit: Ditt problem er jo at du må iverksette en prosess, og i realiteten har du jo litt av risikoen selv dersom nemnda fastsetter et lavere beløp enn du har krevd. Han satser vel på at du ikke gidder, men hvis det er åpenbart at "gjengs leie" er høyere enn det han betaler i dag, så ville jeg ha prøvd saken.

9187530[/snapback]

 

Er det slik at den nye ("gjengse") leien egentlig ikke trår i kraft uansett før en takstnemd

har bekreftet den ? Dvs anta f.eks. at leier betaler en stund den nye leien (f.eks. et år)

og så finner han plutselig på at dette er for mye og så går han tilbake til å betale

den gamle (lavere) leien.

 

Er dette misslighold eller ikke ?

 

Jeg trodde at den nye ("gjengse") leien, som jeg krevde, trådde i kraft når

leier skulle begynne å betale (forutsatt at han ikke protesterte før dette).

[Frekkas]

Det er vel ikke et mislighold i forhold til den gjeldene kontrakten, og kan således ikke anføres som et generelt mislighold. At du har en tvist med leier kan vel heller ikke her være en delvis oppsigelse, men i tilfelle en endringsoppsigelse. Når gjengs leie fastslås vil vel denne dateres og dermed oppfylle kravene til generell pengekravsrett mtp renter osv.

[Radial]

Er det slik at den nye ("gjengse") leien egentlig ikke trår i kraft uansett før en takstnemd

har bekreftet den ?  Dvs anta f.eks. at leier betaler en stund den nye leien (f.eks. et år)

og så finner han plutselig på at dette er for mye og så går han tilbake til å betale

den gamle (lavere) leien.

 

Er dette misslighold eller ikke ?

 

Jeg trodde at den nye ("gjengse") leien, som jeg krevde, trådde i kraft når

leier skulle begynne å betale (forutsatt at han ikke protesterte før dette).

9189548[/snapback]

 

 

Ny leie gjelder egentlig fra nemndas avgjørelse foreligger, men du kan kanskje kreve at den skal gjelde fra det tidspunktet leietaker fikk ditt skriftlige krav om justering. Hvis ikke, så kan det jo være motiverende for leietaker å hale ut prosessen mest mulig. Jeg ville i alle fall ha argumentert for at evt. ny leie (gjengs leie) skal gjelde fra da han fikk kravet.

 

Dersom leietaker, til tross for rettskraftig avgjørelse, forholder seg til den "gamle" leien, så vil jo det være mislighold.

 

Dersom han aksepterer ditt krav og betaler ny leie over en viss tid, så vil det også være mislighold dersom han plutselig betaler i henhold til den "gamle" leien.

[mrkorsnes]

Det er vel ikke et mislighold i forhold til den gjeldene kontrakten, og kan således ikke anføres som et generelt mislighold. At du har en tvist med leier kan vel heller ikke her være en delvis oppsigelse, men i tilfelle en endringsoppsigelse. Når gjengs leie fastslås vil vel denne dateres og dermed oppfylle kravene til generell pengekravsrett mtp renter osv.

9189898[/snapback]

 

Bare for å ha det klart:

 

Du mener at leieren (uten en "dom" i en takstnemd) når som helst kan gå tilbake

til den opprinnelige leien hvis han finner det tjenlig - og uten å risikere å misligholde

leieforholdet ?

Endret 2. august 2007 av rkorsnes

[mrkorsnes]

Er det slik at den nye ("gjengse") leien egentlig ikke trår i kraft uansett før en takstnemd

har bekreftet den ?  Dvs anta f.eks. at leier betaler en stund den nye leien (f.eks. et år)

og så finner han plutselig på at dette er for mye og så går han tilbake til å betale

den gamle (lavere) leien.

 

Er dette misslighold eller ikke ?

 

Jeg trodde at den nye ("gjengse") leien, som jeg krevde, trådde i kraft når

leier skulle begynne å betale (forutsatt at han ikke protesterte før dette).

9189548[/snapback]

 

 

Ny leie gjelder egentlig fra nemndas avgjørelse foreligger, men du kan kanskje kreve at den skal gjelde fra det tidspunktet leietaker fikk ditt skriftlige krav om justering. Hvis ikke, så kan det jo være motiverende for leietaker å hale ut prosessen mest mulig. Jeg ville i alle fall ha argumentert for at evt. ny leie (gjengs leie) skal gjelde fra da han fikk kravet.

 

Dersom leietaker, til tross for rettskraftig avgjørelse, forholder seg til den "gamle" leien, så vil jo det være mislighold.

 

Dersom han aksepterer ditt krav og betaler ny leie over en viss tid, så vil det også være mislighold dersom han plutselig betaler i henhold til den "gamle" leien.

9190314[/snapback]

 

Hva mener du med "akseptere" ? At han betaler ny leie en gang ?

Han kommer neppe til skriftlig å akseptere.

 

Du mener vel at den nye leien kan gjelde fra det tidspunktet som

jeg satte i mitt mitt krav. Det er jo 1/2 års varsletid...

Kan han slik opparbeide seg betydelig gjeld ?

 

Som nevt ovenfor så koster det her gjerne 30.000 kroner å få en "dom" fra

en takstnemd knyttet til Tingretten. 3 kyndige skal reise i 4-5 timer,

skrive rapport etc. Hele dagen for dem går med. Over 1000 kroner timen....

Det er ikke så enkelt som i Oslo :-)

 

Jeg antar at leier skal betale disse 30.000 kroner til slutt, men dersom

han flytter ut i mellomtiden ? Slike takstnemder sikrer seg vel at ikke

folk slipper lett unna (ved f.eks. å flytte ut) ?

Endret 2. august 2007 av rkorsnes

[Radial]

Hva mener du med "akseptere" ?  At han betaler ny leie en gang ? 

Han kommer neppe til skriftlig å akseptere.

 

Dersom han faktisk betaler ny leie et visst antall ganger uten forbehold/protest, så kan det legges til grunn at han har akseptert justeringen. Vanskelig å si hvor mange ganger han må betale før man kan anse det som en aksept, men mer enn én gang kreves sikkert.

 

Du mener vel at den nye leien kan gjelde fra det tidspunktet som

jeg satte i mitt mitt krav.  Det er jo 1/2 års varsletid...

Kan han slik opparbeide seg betydelig gjeld ?

 

Jeg var nok veldig upresis, beklager. Som du er inne på kan økningen tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det. Ny leie må gjelde fra utløpet av denne varslingsfristen, og ikke fra det foreligger en avgjørelse av nemnd eller rettsapparat.

 

Som nevt ovenfor så koster det her gjerne 30.000 kroner å få en "dom" fra

en takstnemd knyttet til Tingretten.  3 kyndige skal reise i 4-5 timer,

skrive rapport etc.  Hele dagen for dem går med.  Over 1000 kroner timen....

Det er ikke så enkelt som i Oslo :-)

 

Det koster å få rett. Dessverre. Retten kan kreve at du på forhånd innbetaler et beløp til sikkerhet for kostnadene. Selv om leier skal betale til slutt dersom du får medhold, så blir det i alle fall en foreløpig utgift for deg.

 

Jeg antar at leier skal betale disse 30.000 kroner til slutt, men dersom

han flytter ut i mellomtiden ?  Slike takstnemder sikrer seg vel at ikke

folk slipper lett unna (ved f.eks. å flytte ut) ?

 

Han vil være ansvarlig for kostnadene selv om han flytter ut før beløpet er innbetalt.

9191668[/snapback]

[mrkorsnes]

 

 

Som nevt ovenfor så koster det her gjerne 30.000 kroner å få en "dom" fra

en takstnemd knyttet til Tingretten. 3 kyndige skal reise i 4-5 timer,

skrive rapport etc. Hele dagen for dem går med. Over 1000 kroner timen....

Det er ikke så enkelt som i Oslo :-)

 

Det koster å få rett. Dessverre. Retten kan kreve at du på forhånd innbetaler et beløp til sikkerhet for kostnadene. Selv om leier skal betale til slutt dersom du får medhold, så blir det i alle fall en foreløpig utgift for deg.

 

 

 

Betyr dette (økonomisk sett) at leiere i f.eks. Oslo-området

gjerne kan ignorere krav om tilpasning til gjengs leie. Risikoen er jo

liten (siden husleietvist-utvalget er billig) - og kanskje kan en

få utsatt/trenert økning i leien (som gjerne er stor i Oslo-området).

For meg tilsvarer kostnaden med takstmend ca ett års leie -

i Oslo-området koster tilsvarende mindre enn en ukes leie ?

Verden er ikke rettferdig :-)

 

For meg virker det forøvrig merkelig at det ikke er noen regler som kan

begrense arbeids-mengden til husleietvist-utvalgene. Nå legges det jo opp

til at svært mange husleie-økninger i Oslo må innom husleietvist-utvalget.

Er det noe jeg ikke har fått med meg i denne sammenheng ?

 

Forresten: jeg ser via google at mange bolig-leiere klager inn krav

(fra utleier) om justering til gjengs leie. Hvorfor i all verden gjør

de det i Oslo ? De kan jo bare ignorere slike krav fra utleier - men minimal risiko.

 

Korrigering, i en tidligere tråd ble det konkludert forskjellig sammenlignet

med ovenfor:

https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=715928&st=0

Endret 2. august 2007 av rkorsnes