Kan en fravike kap 4 i Husleieloven ?

[mrkorsnes]

Hei igjen,

 

jeg prøver å bli ekspert på Husleieloven. På www siden:

 

http://www.jusstorget.no/article.asp?Key=2...y=37&ArtKey=127

 

finner jeg setningen

 

"I avtaler som gjelder leie av bolig kan partene ikke fravike reglene i kap. 4. "

(dette gjelder "leieprisvern" angående husleie).

 

Kan en overhodet ikke nå skrive/signere en (ny) gyldig husleieavtale hvor en ikke kan

justere husleien etter gjengs leie ? Dvs alle nye husleieavtaler inkluderer høve

for justering etter gjengs leie? I så fall, hvordan forklarer en dette

på en enkel måte (f.eks. overfor lekfolk i forliksrådet) ?

Endret 28. juli 2007 av rkorsnes

[frevild]

Aiai..

 

I husleielovens § 1-2 i kap. 1 "alminnelige bestemmelser" heter det at det ikke kan "avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her." Noe forbud mot å avtale vilkår som er mer gunstige for leietager, finnes ikke. Loven er altså bare delvis ufravikelig. Dette har nok sammenheng med at leietagere som regel anses som svake parter, som må vernes mot hushaier. Derimot er det sjelden at utleier behøver noe tilsvarende vern. Nå kan det imidlertid tenkes at det gjelder særlige begrensninger for reglene i kap. 4, uten at jeg kan se holdepunkter for at så skulle være tilfelle.

 

Når det så gjelder retten til å justere leien til gjengs leie, er det ikke alltid godt å vite om dette er en rett som kommer leietager eller til gode eller ugunst. Justeringen kan være opp eller ned, til hhv. ugunst og gunst for leietager. Jeg vil imidlertid tro at det vil være adgang til å nedtegne en klausul om at utleier fraskriver seg justeringsretten. Dette vil jo være en klausul som ikke stiller leietager i en mindre gunstig stilling. Men sikker er jeg ikke!

[mrkorsnes]

Aiai..

 

I husleielovens § 1-2 i kap. 1 "alminnelige bestemmelser" heter det at det ikke kan "avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her." Noe forbud mot å avtale vilkår som er mer gunstige for leietager, finnes ikke. Loven er altså bare delvis ufravikelig. Dette har nok sammenheng med at leietagere som regel anses som svake parter, som må vernes mot hushaier. Derimot er det sjelden at utleier behøver noe tilsvarende vern. Nå kan det imidlertid tenkes at det gjelder særlige begrensninger for reglene i kap. 4, uten at jeg kan se holdepunkter for at så skulle være tilfelle.

 

Når det så gjelder retten til å justere leien til gjengs leie, er det ikke alltid godt å vite om dette er en rett som kommer leietager eller til gode eller ugunst. Justeringen kan være opp eller ned, til hhv. ugunst og gunst for leietager. Jeg vil imidlertid tro at det vil være adgang til å nedtegne en klausul om at utleier fraskriver seg justeringsretten. Dette vil jo være en klausul som ikke stiller leietager i en mindre gunstig stilling. Men sikker er jeg ikke!

9160446[/snapback]

 

Jeg ble også forvirret. For hva betyr formuleringen:

 

"I avtaler som gjelder leie av bolig kan partene ikke fravike reglene i kap. 4. "

(ref start på denne tråden).

 

Er det ikke en intensjon bak den nye Husleieloven at også utleie-objekter

skal kunne vedlikeholdes og at ikke "mafiaer" begynner å kontrollere

utleie-boliger ? Var det ikke slik i f.eks. Oslo i gamle dager der

utleie-boliger nermest gikk i arv ? Høve for justering etter gjengs

leie får jo en ganske effektiv slutt på slike ting.... Dvs endringer i

Husleieloven var ikke bare for å beskytte leietakere ?

[frevild]

Jeg ble også forvirret.  For hva betyr formuleringen:

 

"I avtaler som gjelder leie av bolig kan partene ikke fravike reglene i kap. 4. "

(ref start på denne tråden).

 

Er det ikke en intensjon bak den nye Husleieloven at også utleie-objekter

skal kunne vedlikeholdes og at ikke "mafiaer" begynner å kontrollere

utleie-boliger ?  Var det ikke slik i f.eks. Oslo i gamle dager der

utleie-boliger nermest gikk i arv ?  Høve for justering etter gjengs

leie får jo en ganske effektiv slutt på slike ting....  Dvs endringer i

Husleieloven var ikke bare for å beskytte leietakere ?

9162148[/snapback]

 

Sitatet fra jusstorget tyder jo på at reglene i kap. 4 overhodet ikke kan fravikes - altså uansett den ensidige ufravikeligheten nedfelt i § 1-2. Og dette er skrevet av en HR-adv., som formodentlig makter å uttrykke seg presist og korrekt.

 

Likevel vil denne absolutte ufravikeligheten bryte med tanken bak § 1-2. Dette må i så fall begrunnes. En slik ytterligere begrensning av avtalefriheten burde komme til uttrykk i selve loven. Særlig når det som nevnt bryter med den hovedregel som kommer til uttrykk i § 1-2. Når det (så vidt jeg kan se) ikke er oppstilt noen slik begrensning i loven selv, må vel utgangspunktet være at den godeste HR-adv. tar feil.

 

En begrunnelse kan dog kanskje ligge i at hensynet til en samfunnstjenlig prisutvikling e.l. tilsier at utleier ikke bør frasi seg justeringsretten, slik du er inne på. I så fall måtte tanken være å forhindre at leien blir for lav. Er dette tilfelle, vil det nok stå i forarbeidene til loven, men disse har ikke jeg anledning til å sjekke her og nå.

[mrkorsnes]

Jeg ble også forvirret.  For hva betyr formuleringen:

 

"I avtaler som gjelder leie av bolig kan partene ikke fravike reglene i kap. 4. "

(ref start på denne tråden).

 

Er det ikke en intensjon bak den nye Husleieloven at også utleie-objekter

skal kunne vedlikeholdes og at ikke "mafiaer" begynner å kontrollere

utleie-boliger ?  Var det ikke slik i f.eks. Oslo i gamle dager der

utleie-boliger nermest gikk i arv ?  Høve for justering etter gjengs

leie får jo en ganske effektiv slutt på slike ting....  Dvs endringer i

Husleieloven var ikke bare for å beskytte leietakere ?

9162148[/snapback]

 

Sitatet fra jusstorget tyder jo på at reglene i kap. 4 overhodet ikke kan fravikes - altså uansett den ensidige ufravikeligheten nedfelt i § 1-2. Og dette er skrevet av en HR-adv., som formodentlig makter å uttrykke seg presist og korrekt.

 

Likevel vil denne absolutte ufravikeligheten bryte med tanken bak § 1-2. Dette må i så fall begrunnes. En slik ytterligere begrensning av avtalefriheten burde komme til uttrykk i selve loven. Særlig når det som nevnt bryter med den hovedregel som kommer til uttrykk i § 1-2. Når det (så vidt jeg kan se) ikke er oppstilt noen slik begrensning i loven selv, må vel utgangspunktet være at den godeste HR-adv. tar feil.

 

En begrunnelse kan dog kanskje ligge i at hensynet til en samfunnstjenlig prisutvikling e.l. tilsier at utleier ikke bør frasi seg justeringsretten, slik du er inne på. I så fall måtte tanken være å forhindre at leien blir for lav. Er dette tilfelle, vil det nok stå i forarbeidene til loven, men disse har ikke jeg anledning til å sjekke her og nå.

9162643[/snapback]

 

 

En grunn til at jeg spør er at dersom det var slik "gjennsidig ufravikelighet"

så ville min sak bli enklere å argumentere for enn ellers. Når jeg leier

ut så har en operert med bare ett utleiebeløp som justeres regelmesig

iht prisindeksen. Dette bruker han som leier huset mitt, som argument for at

leien ellers er fast til evig tid og han kan bare ignorere mine meldinger om

tilpasning til gjengs leie (etter 3 års leie). Nå skal forliksrådet inn

og forhåpentligvis skolere vedkommende, men jeg ville også gjerne

forberede min sak. I forliksrådet er det jo lekfolk som kan finne

på å sende saken over til Tingretten. Og jeg ville unngå slik sløsing

med tid og penger. Min leietaker bruker til og med advokat som

jeg mener bare lurer han for penger når han kommer med påstander

om at leien ligger fast til evig tid. Og siden han tolker det slik, så

er dette altså et brudd med Husleieloven siden leietaker må ha

høve til justering iht gjengs leie - dvs konklusjonen hans blir

at bare leietaker har rett til å kreve justering iht gjengs leie uten

at dette på noen måte er formulert direkte i noen leiekontrakt.

 

Når det gjelder mange gamle husleie-avtaler, så mente begge

partene at leien i praksis skulle være uforandelig. Den nye

Husleieloven overstyrer dette. Kunne det hende at den også

tilsvarende overstyrer nye husleie-avtaler ?

 

Jeg er sikker på at en intensjon med endringene i husleieloven

er å unngå at leie-objekter ligger i "dødvannet" med for lav

leie. I Oslo var det jo mange slike forfalne utleie-gårder

med utedo etc helt opp til 1980-tallet. Den nye husleieloven

fikk vel slutt på dette.

Endret 29. juli 2007 av rkorsnes

[frevild]

En grunn til at jeg spør er at dersom det var slik "gjennsidig ufravikelighet"

så ville min sak bli enklere å argumentere for enn ellers.  Når jeg leier

ut så har en operert med bare ett utleiebeløp som justeres regelmesig

iht prisindeksen. Dette bruker han som leier huset mitt, som argument for at

leien ellers er fast til evig tid og han kan bare ignorere mine meldinger om

tilpasning til gjengs leie (etter 3 års leie).  Nå skal forliksrådet inn

og forhåpentligvis skolere vedkommende, men jeg ville også gjerne

forberede min sak.  I forliksrådet er det jo lekfolk som kan finne

på å sende saken over til Tingretten.  Og jeg ville unngå slik sløsing

med tid og penger.  Min leietaker bruker til og med advokat som

jeg mener bare lurer han for penger når han kommer med påstander

om at leien ligger fast til evig tid.  Og siden han tolker det slik, så

er dette altså et brudd med Husleieloven siden leietaker må ha

høve til justering iht gjengs leie - dvs konklusjonen hans blir

at bare leietaker har rett til å kreve justering iht gjengs leie uten

at dette på noen måte er formulert direkte i noen leiekontrakt.

 

Når det gjelder mange gamle husleie-avtaler, så mente begge

partene at leien i praksis skulle være uforandelig.  Den nye

Husleieloven overstyrer dette.  Kunne det hende at den også

tilsvarende overstyrer nye husleie-avtaler ?

 

Jeg er sikker på at en intensjon med endringene i husleieloven

er å unngå at leie-objekter ligger i "dødvannet" med for lav

leie.  I Oslo var det jo mange slike forfalne utleie-gårder

med utedo etc helt opp til 1980-tallet.  Den nye husleieloven

fikk vel slutt på dette.

9164868[/snapback]

 

Akkurat, så du er i en tvist.

 

Mitt umiddelbare inntrykk er at leieboeren er nødt til å vise til en avtale om at leien ikke skal kunne justeres til gjengs leie. Dersom ingen slik klausul er tatt med, vil han jo uansett tape (såfremt loven gir deg rett til å justere leien i dette tilfellet, hvilket den etter mitt skjønn gjør). Og merk her at en avtalt begrensning som går på tvers av det system som loven legger opp til, etter gjeldende rett må ha kommet temmelig klart til uttrykk.

 

Nå sier du ikke hva kontraktens ordlyd er på dette punkt (merk for øvrig at det ikke bare er ordlyden som er relevant her). At det i kontrakten heter at "leiebeløpet er X per md og kan justeres iht. prisstigningen" eller noe i den dur, er nok ikke tilstrekkelig til å anse justeringen til gjengs leie som avtalemessig avskåret. Dette fordi en slik formulering ikke betyr at dere har valgt å fravike lovens regler. Dersom det står "... kan bare justeres iht. ..." eller "... kan ikke justeres til gjengs leie" e.l., blir saken derimot en annen.

 

Dersom det er på det rene at en slik begrensning er avtalt, må du forsøke å overbevise rådet om at avtalen er lovstridig - at det ikke er adgang til å avtale dette, selv om det er til leieboers gunst (jf. § 1-2). Som nevnt ovenfor kan jeg ikke helt se hvordan det skulle begrunnes. Artikkelen fra jusstorget har nok ikke all verdens vekt her... Jeg vil råde deg til å lese i lovens forarbeider eller evt. til å kontakte en advokat.

 

Merk forresten at en lovstridig avtaleklausul ikke faller bort uten videre. Hva reglene er her, husker jeg ikke. Trolig er ikke dette noe du trenger å bekymre deg for.

 

Lykke til, måtte den beste vinne.

[mrkorsnes]

Akkurat, så du er i en tvist.

 

 

Jepp. I tillegg er jeg nysgjerrig på avtalerett og juss generelt.

 

(tusen takk for svar, forøvrig)

 

Nei da, det står ikke noe i kontrakten om at en avstår fra krav om gjengs leie.

Imidlertid, poenget her er å få rett så fort og enkelt som mulig i forliksrådet

(ikke bare å ha rett). For meg virker det som om saken nå egentlig handler

om at advokaten til min "motpart" lurer han trill rundt for å få penger ut av han :-)

Motparten min virker ikke akurat helt juridisk erfaren angående husleieloven.

 

Dersom det er et poeng, så er det heller ikke avtalt noe som kunne tyde på

at leieboer skulle ha mer rett til å kreve gjengs leie enn utleier.

 

Det jeg lurte på var altså at selv om en tydelig avsto fra rett til

å kreve gjengs leie, så var dette ugyldig ? Dette kunne gjøre min

sak ekstra enkel. Dersom følgende kunne konkluderes så kunne min

sak bli ekstra kjapp å avklare:

 

Anta hypotetisk at en skriver en husleieavtale (gjerne tidsubestemt)

der en sier direkte at leien er fast eller at det kan tolkes slik at en mente

at leien skal være uforanderlig til evig tid.

 

Dette er jo klart imot Husleieloven siden dette i prinsippet

kan bety at leietaker må betale for mye leie (f.eks. ved at

husleie i området går drastisk ned - slik som det har gjort

på enkelte ensidige industri-steder hvor fabrikken er lagt ned).

 

Hva er da korrekt av disse alternativene:

 

1. Husleieavtalen (med fast-spikret leie) er ugyldig i sin helhet.

 

2. Bare leietaker har rett til å kreve å få justert leien

(i henhold til gjengs leie etter 3 år), men avtalen er

ellers gyldig.

 

3. Begge partene har rett til å kreve justert leie, men

avtalen er ellers gyldig.

 

?

 

Dette ble kanskje litt hypotetisk, men likevel...

 

reinert

Endret 30. juli 2007 av rkorsnes

[frevild]

Jepp. I tillegg er jeg nysgjerrig på avtalerett og juss generelt.

 

(tusen takk for svar, forøvrig)

 

Nei da, det står ikke noe i kontrakten om at en avstår fra krav om gjengs leie.

Imidlertid, poenget her er å få rett så fort og enkelt som mulig i forliksrådet

(ikke bare å ha rett).  For meg virker det som om saken nå egentlig handler

om at advokaten til min "motpart" lurer han trill rundt for å få penger ut av han :-)

Motparten min virker ikke akurat helt juridisk erfaren angående husleieloven.

 

Dersom det er et poeng, så er det heller ikke avtalt noe som kunne tyde på

at leieboer skulle ha mer rett til å kreve gjengs leie enn utleier.

 

Det jeg lurte på var altså at selv om en tydelig avsto fra rett til

å kreve gjengs leie, så var dette ugyldig ? Dette kunne gjøre min

sak ekstra enkel. Dersom følgende kunne konkluderes så kunne min

sak bli ekstra kjapp å avklare:

 

Anta hypotetisk  at en skriver en husleieavtale (gjerne tidsubestemt)

der en sier direkte at leien er fast eller at det kan tolkes slik at en mente

at leien skal være uforanderlig til evig tid.

 

Dette er jo klart imot Husleieloven siden dette i prinsippet

kan bety at leietaker må betale for mye leie (f.eks. ved at

husleie i området går drastisk ned - slik som det har gjort

på enkelte ensidige industri-steder hvor fabrikken er lagt ned).

 

Hva er da korrekt av disse alternativene:

 

1. Husleieavtalen (med fast-spikret leie) er ugyldig i sin helhet.

 

2. Bare leietaker har rett til å kreve å få justert leien

    (i henhold til gjengs leie etter 3 år), men avtalen er

    ellers gyldig.

 

3. Begge partene har rett til å kreve justert leie, men

  avtalen er ellers gyldig.

 

?

 

Dette ble kanskje litt hypotetisk, men likevel...

 

reinert

9170769[/snapback]

 

Så lenge loven gir deg rett til å justere leien til gjengs leie, er jo utgangspunktet at du har rett til nettopp det. Så blir det, som sagt, leietager som evt. må bevise at dere har avtalt annerledes. Først når han gjør det, er det grunn til å vurdere om en slik avtale kan passere.

 

Ut fra det du skriver, har ikke utleier rare holdepunktene for at en slik avtale er inngått. Da holder det for deg å vise til loven. Det er da temmelig enkelt. Så jeg skjønner ikke helt hvorfor du er så interessert i om en slik avtale ville vært akseptabel eller ei.

 

Som tidligere nevnt, vil jeg tro at det er adgang for utleier å fraskrive seg justeringsretten, jf. § 1-2. Det kan riktignok tenkes at det gjelder særlige begrensninger i avtalefriheten i dette tilfelle, men i så fall er det så vidt jeg kan forstå intet i loven som skulle tyde på det. Dersom det likevel er en slik begrensning, og lovgiver etter mitt skjønn har forsømt seg ved å la den stå utenfor lovens tekst, vil den trolig finnes i forarbeidene. Disse har ikke jeg adgang til her og nå.

 

Dersom man skulle finne at det 1) er inngått en avtale som fraviker lovens regler, og 2) loven stenger for slike, har man å gjøre med en lovstridig avtaleklausul.

 

Om slike skal falle bort eller ikke, beror på en lære som er utviklet i rettspraksis. Jeg husker ikke denne så godt. Derfor kan jeg ikke svare på det siste spørsmålet ditt.

[mrkorsnes]

Jepp. I tillegg er jeg nysgjerrig på avtalerett og juss generelt.

9170769[/snapback]

 

Så lenge loven gir deg rett til å justere leien til gjengs leie, er jo utgangspunktet at du har rett til nettopp det. Så blir det, som sagt, leietager som evt. må bevise at dere har avtalt annerledes. Først når han gjør det, er det grunn til å vurdere om en slik avtale kan passere.

 

 

9172664[/snapback]

 

Takk. Jeg prøver meg med denne teksten (tar dette skriftlig i forliksrådet):

 

"Jeg viser til Husleielovens §4-3 som gir partene høve til å kreve

justering av husleie til gjengs leie (gjensidig leieprisvern).

Utleier har ikke her avskåret seg fra denne retten

og ihvertfall er det opp til X sin advokat å bevise det motsatte.

Ingen ville vel være uklar på et slikt springende punkt.

Rimelig krav om slik justering av leien er ikke svart på eller betalt

i dette leieforholdet som dermed er missligholdt."

 

Håper dette er pedagogisk nok.

Forslag til forbedringer mottaes med takk :-)

Endret 31. juli 2007 av rkorsnes

[Radial]

Takk.  Jeg prøver meg med denne teksten (tar dette skriftlig i forliksrådet):

 

"Jeg viser til Husleielovens §4-3 som gir partene høve til å kreve

justering av husleie til gjengs leie (gjensidig leieprisvern).

Utleier har ikke her avskåret seg fra denne retten

og ihvertfall er det opp til X sin advokat å bevise det motsatte.

Ingen ville vel være uklar på et slikt springende punkt.

Rimelig krav om slik justering av leien er ikke svart på eller betalt

i dette leieforholdet som dermed er missligholdt."

 

Håper dette er pedagogisk nok.

Forslag til forbedringer mottaes med takk :-)

9178007[/snapback]

 

 

Anfører du at leieforholdet er misligholdt fordi motparten motsetter seg tilpasning til gjengs leie? Det er vel lite treffende, og hva vil du oppnå med det?

[Radial]

Poenget er at begge parter har rett til å kreve leieprisjustering, men det betyr ikke at utleier uten videre kan justere leieprisen dersom ikke motparten er enig.

 

Stridens kjerne er vel hva som kan anses som "gjengs leie" for leieforholdet deres. Hvordan har du tenkt å argumentere?

[mrkorsnes]

Takk.  Jeg prøver meg med denne teksten (tar dette skriftlig i forliksrådet):

 

"Jeg viser til Husleielovens §4-3 som gir partene høve til å kreve

justering av husleie til gjengs leie (gjensidig leieprisvern).

Utleier har ikke her avskåret seg fra denne retten

og ihvertfall er det opp til X sin advokat å bevise det motsatte.

Ingen ville vel være uklar på et slikt springende punkt.

Rimelig krav om slik justering av leien er ikke svart på eller betalt

i dette leieforholdet som dermed er missligholdt."

 

Håper dette er pedagogisk nok.

Forslag til forbedringer mottaes med takk :-)

9178007[/snapback]

 

 

Anfører du at leieforholdet er misligholdt fordi motparten motsetter seg tilpasning til gjengs leie? Det er vel lite treffende, og hva vil du oppnå med det?

9178769[/snapback]

 

Nei, rimelig krav om tilpasning er *hverken* svart på eller betalt.

Takk for den språklige korrigeringen :-)

 

Jeg krevde justering av leien på korrekt måte - og leier svarte ikke på dette

og når tiden for å betale kom, så overrasket han med å nekte å betale.

Nå prøver han seg med at jeg prinsippielt ikke kan kreve justering til

gjengs leie. Jeg leier ut for ca halvparten av gjengs leie - nå øker jeg

bare litt for å dekke opp underskuddet i leieprosjektet. Nå i sommer

betalte jeg til oge med for søppel-tømminga hans :-) Jeg er ingen

bolighai :-)

[mrkorsnes]

Poenget er at begge parter har rett til å kreve leieprisjustering, men det betyr ikke at utleier uten videre kan justere leieprisen dersom ikke motparten er enig.

 

Stridens kjerne er vel hva som kan anses som "gjengs leie" for leieforholdet deres. Hvordan har du tenkt å argumentere?

9178789[/snapback]

 

Nei, stidens kjerne er om leier bare kan ignorere

mine krav til justering til gjengs leie. Dvs rett og

slett overse slike krav. Kaste mine krav-brev i søpla,

brenne dem, le av dem,...

Endret 31. juli 2007 av rkorsnes

[kdog]

Litt OT, men det ser ut til at dere begge er kløppere på Husleieloven. Kunne dere sett over denne tråden, hvor jeg er usikker på lovens definisjoner?

https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=794880

[Radial]

Nei, stidens kjerne er om leier bare kan ignorere

mine krav til justering til gjengs leie.  Dvs rett og

slett overse slike krav.  Kaste mine krav-brev i søpla,

brenne dem, le av dem,...

9182820[/snapback]

 

Nei, stridens kjerne må jo være hva som er "gjengs leie". Det er jo ikke uten videre det du mener er gjengs leie. Hva er leien i utgangspunktet, og hva krever du nå?

[frevild]

Nei, stidens kjerne er om leier bare kan ignorere

mine krav til justering til gjengs leie.  Dvs rett og

slett overse slike krav.  Kaste mine krav-brev i søpla,

brenne dem, le av dem,...

9182820[/snapback]

 

Nei, stridens kjerne må jo være hva som er "gjengs leie". Det er jo ikke uten videre det du mener er gjengs leie. Hva er leien i utgangspunktet, og hva krever du nå?

9183000[/snapback]

 

Hvorfor mener du dette er så relevant?

 

Tvisten dreier seg ikke om justeringen vil være for høy eller for lav. Saken er jo at leietaker ikke aksepterer at utleier overhodet justerer leien til gjengs leie. Spørsmålet er således om utleier har sin justeringsrett i behold. Hvordan justeringen i så fall vil være, er et sekundært spørsmål. Og når det gjelder det rent justeringsmessige, så kan nivået ved uenighet fastslås av en nemnd e.l. (gidder ikke slå opp i loven).

[Radial]

Hvorfor mener du dette er så relevant?

 

Tvisten dreier seg ikke om justeringen vil være for høy eller for lav. Saken er jo at leietaker ikke aksepterer at utleier overhodet justerer leien til gjengs leie. Spørsmålet er således om utleier har sin justeringsrett i behold. Hvordan justeringen i så fall vil være, er et sekundært spørsmål. Og når det gjelder det rent justeringsmessige, så kan nivået ved uenighet fastslås av en nemnd e.l. (gidder ikke slå opp i loven).

9183116[/snapback]

 

Jeg oppfatter det slik at utleieren ønsker å justere leien til gjengs leie, mens leietaker er uenig i justeringen av leien. Prinsipalt hevder leietaker at utleier ikke kan kreve slik justering, noe han åpenbart kan. Subsidiært vil han være uenig i hva som er "gjengs leie". Er det noe jeg har misforstått?

[mrkorsnes]

Hvorfor mener du dette er så relevant?

 

Tvisten dreier seg ikke om justeringen vil være for høy eller for lav. Saken er jo at leietaker ikke aksepterer at utleier overhodet justerer leien til gjengs leie. Spørsmålet er således om utleier har sin justeringsrett i behold. Hvordan justeringen i så fall vil være, er et sekundært spørsmål. Og når det gjelder det rent justeringsmessige, så kan nivået ved uenighet fastslås av en nemnd e.l. (gidder ikke slå opp i loven).

9183116[/snapback]

 

Jeg oppfatter det slik at utleieren ønsker å justere leien til gjengs leie, mens leietaker er uenig i justeringen av leien. Prinsipalt hevder leietaker at utleier ikke kan kreve slik justering, noe han åpenbart kan. Subsidiært vil han være uenig i hva som er "gjengs leie". Er det noe jeg har misforstått?

9183238[/snapback]

 

Muligens. Argumentet med misslighold går ut på at leier har plikt til å svare

(innen en måned) på krav om tilpasning til gjengs leie. Gjør han ikke dette

og heller ikke betaler økt leie, så er dette misslighold - og han kan kastes ut ?

 

En har vel plikt til å varsle at en ikke vil betale gjengs leie slik at utleier

får tid på seg til å trekke inn takstnemd o.l. ?

 

Ja jeg må vel være forsiktig med mine formuleringer - det gjelder jo

ikke bare å ha rett men å få rett :-)

[Radial]

[Muligens.  Argumentet med misslighold går ut på at leier har plikt til å svare

(innen en måned) på krav om tilpasning til gjengs leie.  Gjør han ikke dette

og heller ikke betaler økt leie, så er dette misslighold - og han kan kastes ut ?

9184877[/snapback]

 

Hvor har du dette fra? Mener du at det gir grunnlag for saklig oppsigelse? Eller at det er vesentlig mislighold som gir grunnlag for å heve avtalen? Jeg har vanskelig for å se at du kan få rett.

 

Jeg mener ikke å være plagsom, jeg bare forsøker å teste argumentasjonen din.

[mrkorsnes]

[Muligens.  Argumentet med misslighold går ut på at leier har plikt til å svare

(innen en måned) på krav om tilpasning til gjengs leie.  Gjør han ikke dette

og heller ikke betaler økt leie, så er dette misslighold - og han kan kastes ut ?

9184877[/snapback]

 

Hvor har du dette fra? Mener du at det gir grunnlag for saklig oppsigelse? Eller at det er vesentlig mislighold som gir grunnlag for å heve avtalen? Jeg har vanskelig for å se at du kan få rett.

 

Jeg mener ikke å være plagsom, jeg bare forsøker å teste argumentasjonen din.

9185238[/snapback]

 

Flott. Jeg er ute etter å teste argumentasjonen min.

 

Saken er altså at jeg etter 2.5 års utleie sendte varsel om

tilpasning til gjengs leie (6 måneder i forveien). Dette varslet

ble ikke svart på. Når tiden for den økte husleien kom, så ville

ikke leier betale økt husleie (overraskelse). Jeg sendte så brev

med "hevelse" av leieforholdet. Dette ble svart på med lovnader om

deponering av omtvistet leie. Jeg purret så flere ganger for å få

dokumentert denne deponeringen. Jeg fikk ikke noe slik dokumentasjon.

Jeg sendte til slutt varsel om at jeg ville gå til namsmannen

med saken.

 

Hvordan ville du argumentere for å heve dette leieforholdet ?

 

Jeg har forøvrig ikke noe problem med å heve leieforholdet dersom

jeg vil ty til drastiske virkemidler. Leier har f.eks. bygd på huset mitt

(økt arealet) uten min godkjennelse og uten byggeløyve. Det virker

dog så indiskret å bruke dette, synes jeg.

 

Den sosiale og juridisk kompetansen varierer mye rundt om :-)

Flott beite for grådige advokater :-)

Endret 1. august 2007 av rkorsnes