Utleie av garasje i 20 år ?

[Spartan]

Det kan være greit å presisere enkelte ting her.

 

For deling av grunneiendom gjelder delingsloven.

 

For seksjonering av grunneiendom gjelder seksjoneringloven.

[M-BS]

Jeg skjønner ikke hvorfor du absolutt skal lage en leieavtale. Hvis det du ønsker er å selge garasjen, men ikke får lov til å dele eiendommen av kommunen, inngår dere - som jeg har nevnt - heller en avtale om at naboen skal ha eksklusiv bruksrett over din garasje. Det avtales et engangsvederlag. Da har du en løsning som ligger svært nært det du egentlig ønsker, nemlig å selge garasjen. Dette er det mest rasjonelle, og det krever ikke tillatelse fra kommunen. Et alternativ er å klage på kommunens vedtak om å ikke gi deg tillatelse til å dele eiendommen. Sameie er ikke en god løsning. Men jeg tar naturligvis heller ikke noe ansvar for disse rådene.

[klilleng]

Dersom det var full privat avtale-frihet så kunne jo en enslig

pensjonist gjerne selge huset sitt minst to ganger - en gang ved

"varig utleie" der det betales for signering av kontrakt + skikkelig

avdragsfritt lån på boligen slik at banken satt med svarteper når

en døde ?  Eller hvem ville sitte med svarteper ?

8985271[/snapback]

Banken tar 1.prioritets pant i eiendommen når de gir lån. Dermed vil en person som inngår avtale om "evig bruksrett" sitte med lavere prioritet enn banken, dersom lånet f.eks. misligholdes.

 

Det kan godt være at banken ikke aksepterer at man båndlegger eiendommen med en slik varig bruksrett. Forøvrig bør den som eventuelt skal inngå en slik avtale, naturligvis sjekke hva som er tinglyst på eiendommen fra før.

[mrkorsnes]

Dersom det var full privat avtale-frihet så kunne jo en enslig

pensjonist gjerne selge huset sitt minst to ganger - en gang ved

"varig utleie" der det betales for signering av kontrakt + skikkelig

avdragsfritt lån på boligen slik at banken satt med svarteper når

en døde ?  Eller hvem ville sitte med svarteper ?

8985271[/snapback]

Banken tar 1.prioritets pant i eiendommen når de gir lån. Dermed vil en person som inngår avtale om "evig bruksrett" sitte med lavere prioritet enn banken, dersom lånet f.eks. misligholdes.

 

Det kan godt være at banken ikke aksepterer at man båndlegger eiendommen med en slik varig bruksrett. Forøvrig bør den som eventuelt skal inngå en slik avtale, naturligvis sjekke hva som er tinglyst på eiendommen fra før.

8987760[/snapback]

 

Sikkert OK det du sier, men kunne det ikke være noen "huller" i lovverket her

og som lovmakerne måtte ha tenkt på og tette ?

 

Jeg ville tro at dersom det var full frihet til å lage hemmelige leie-avtaler

på "evig basis" (noe som ville ligne erverv dersom leien var lav eller ble

deponert som engangs-beløp), så kunne en nermest selge eiendommer

flere ganger og slik at det først ble oppdaget etter at en døde.

 

Det finnes jo begrensninger for avtalefrihet for bruk av visse typer

eiendommer. Det er vel ikke bare for landbruks-eiendommer det

finnes begrensninger for å dele opp via "evig" utleie ?

Angående "landbruks-eiendommer" så kan en jo ikke leie ut

f.eks. jakt-rettigheter for mer enn 10 år.

Jord kan ikke leies ut for mer enn 10 år etc etc. Avtaler en å leie ut

jord for mer enn ti år uten offentlig delings-tillatelse så er leieavtalen

ugyldig. Bare glem den ! Dvs hemmelig privat "evig" utleie er

ikke mulig. Ingen avtalefrihet her.

 

Den nye Husleieloven setter også på en måte stopper for

"evig utleie". Den gir høve for justering til "gjengs leie" og

slik må den som leier instille seg på å tilpasse seg markedspris

og kan ikke forvalte "evige" privilegier eller se på sin leiebolig

som et "erverv". Har jeg forstått riktig ?

Endret 2. juli 2007 av rkorsnes

[klilleng]

Jeg ville tro at dersom det var full frihet til å lage hemmelige leie-avtaler

på "evig basis" (noe som ville ligne erverv dersom leien var lav eller ble

deponert som engangs-beløp), så kunne en nermest selge eiendommer

flere ganger og slik at det først ble oppdaget etter at en døde.

Ingen ved sine fulle fem ville vel inngått en slik avtale, uten at man hadde 100% garantier for at det ikke skjedde noe muffens? Det blir veldig hypotetisk..

 

Det finnes jo begrensninger for avtalefrihet for bruk av visse typer

eiendommer.  Det er vel ikke bare for landbruks-eiendommer det

finnes begrensninger for å dele opp via "evig" utleie ?

Angående "landbruks-eiendommer" så kan en jo ikke leie ut

f.eks. jakt-rettigheter for mer enn 10 år.

Jord kan ikke leies ut for mer enn 10 år etc etc.  Avtaler en å leie ut

jord for mer enn ti år uten offentlig delings-tillatelse så er leieavtalen

ugyldig.  Bare glem den !  Dvs hemmelig privat "evig" utleie er

ikke mulig.  Ingen avtalefrihet her.

8989612[/snapback]

Det er riktig at det ikke er anledning til å leie ut jaktrettigheter, fiskerettigheter o.l. for mer enn 10 år av gangen. Det er derimot intet i veien for å inngå nye avtaler hvert 10 år. Men disse begrensningene gjelder altså ikke, så vidt jeg vet, for alminnelige garasjer.

 

Den nye Husleieloven setter også på en måte stopper for

"evig utleie".  Den gir høve for justering til "gjengs leie" og

slik må den som leier instille seg på å tilpasse seg markedspris

og kan ikke forvalte "evige" privilegier eller se på sin leiebolig

som et "erverv".  Har jeg forstått riktig ?

8989612[/snapback]

For det første er jeg usikker på om husleieloven vil omfatte garasjer som utelukkende brukes som oppbevaringsplass for bil o.l. (jeg tviler på det), og for det andre så trenger man ikke inngå noen leieavtale. Man kan istedet ta et engangsbeløp for bruksretten.

 

(Alle avtaler kan forøvrig, i teorien, tilsidesettes etter avtl. §36.)

Endret 2. juli 2007 av klilleng

[KS]

Dersom det var full privat avtale-frihet så kunne jo en enslig

pensjonist gjerne selge huset sitt minst to ganger - en gang ved

"varig utleie" der det betales for signering av kontrakt + skikkelig

avdragsfritt lån på boligen slik at banken satt med svarteper når

en døde ?  Eller hvem ville sitte med svarteper ?

8985271[/snapback]

Banken tar 1.prioritets pant i eiendommen når de gir lån. Dermed vil en person som inngår avtale om "evig bruksrett" sitte med lavere prioritet enn banken, dersom lånet f.eks. misligholdes.

 

Det kan godt være at banken ikke aksepterer at man båndlegger eiendommen med en slik varig bruksrett. Forøvrig bør den som eventuelt skal inngå en slik avtale, naturligvis sjekke hva som er tinglyst på eiendommen fra før.

8987760[/snapback]

 

Endelig noe fornuftig i denne tråden. Når banken tinglyser pant sitt i eiendommen får dette rettsvern, andre krav stiller bak dette.

 

Jeg ville ikke ha tinglyst noe slik avtale på eiendommen fordi dette kan redusere verdien av din eiendom vesentlig.

[M-BS]

Endelig noe fornuftig i denne tråden. Når banken tinglyser pant sitt i eiendommen får dette rettsvern, andre krav stiller bak dette.

 

Jeg ville ikke ha tinglyst noe slik avtale på eiendommen fordi dette kan redusere verdien av din eiendom vesentlig.

8997452[/snapback]

Dette var da voldsomt ... Han spurte jo spesifikt om forholdet til kommunen. Da er det både naturlig og fornuftig at folk svarer på det.

 

Og hva mener du egentlig for øvrig? At du ville inngått en slik avtale, men latt være å tinglyse den? Eller bare at du ikke ville inngått avtalen? Og i alle fall, når det kommer til verdireduksjonen av eiendommen: Om han for eksempel selger naboen en bruksrett til garasjen, er det ikke bare å sikre seg et vederlag for dette, som minst vil tilsvare verdireduksjonen på eiendommen?

[mrkorsnes]

Denne kommentaren er mer politikk enn juss, men jeg ville tro at praksisen

med å ta opp avdragsfrie lån på boligen i alderdommen vil fremme mer offentlig

regulering av avtaler som angår fast eiendom. Rot med private "hemmelige"

avtaler kan uansett lett ende opp med at noen blir sittende igjen med skjegget

i postkassen når vedkommende dør. Bare det å ha leieboere i et dødsbo

der leien er fast/lav pga at det var noen venner som leide til avdøde og

uformelt tok på seg vaktmester-oppgaver, ja dette var et juridisk problem

som ble løst av oppdatering av Husleieloven. En fikk slik vekk en "mafia" av

leietakere som handlet med billige leieobjekter.

 

Oppdateringen av Husleieloven er altså et eksempel på at gamle avtaler

om leiepris tilsidesettes. Ny lov om tomtefeste faller inn i tilsvarende mønster.

Jeg tipper altså at det kommer flere slike lover som rydder opp i gamle avtaler -

setter dem til side eller innfører markedspris slik at gamle leie-privelegier ikke

er så interessante lenger.

[klilleng]

Oppdateringen av Husleieloven er altså et eksempel på at gamle avtaler

om leiepris tilsidesettes.  Ny lov om tomtefeste faller inn i tilsvarende mønster.

Jeg tipper altså at det kommer flere slike lover som rydder opp i gamle avtaler -

setter dem til side eller innfører markedspris slik at gamle leie-privelegier ikke

er så interessante lenger.

8998778[/snapback]

Det er ikke umulig, men inntil videre vil jeg påstå det er uproblematisk å inngå en leieavtale for f.eks. 20 år på garasjen din. Jeg ville unngått en evig bruksrett, det kan jo hende du faktisk får bruk for den, eller vil selge eiendommen en gang. I så tilfelle er det uheldig å måtte forklare at garasjen dessverre "eies" av naboen.

[mrkorsnes]

Oppdateringen av Husleieloven er altså et eksempel på at gamle avtaler

om leiepris tilsidesettes.  Ny lov om tomtefeste faller inn i tilsvarende mønster.

Jeg tipper altså at det kommer flere slike lover som rydder opp i gamle avtaler -

setter dem til side eller innfører markedspris slik at gamle leie-privelegier ikke

er så interessante lenger.

8998778[/snapback]

Det er ikke umulig, men inntil videre vil jeg påstå det er uproblematisk å inngå en leieavtale for f.eks. 20 år på garasjen din. Jeg ville unngått en evig bruksrett, det kan jo hende du faktisk får bruk for den, eller vil selge eiendommen en gang. I så tilfelle er det uheldig å måtte forklare at garasjen dessverre "eies" av naboen.

8998781[/snapback]

 

Dersom jeg er død så trenger jeg jo ikke å si dette (til f.eks. banken

eller andre som jeg eventuelt har loppet for penger) :-)

Endret 4. juli 2007 av rkorsnes

[klilleng]

Oppdateringen av Husleieloven er altså et eksempel på at gamle avtaler

om leiepris tilsidesettes.  Ny lov om tomtefeste faller inn i tilsvarende mønster.

Jeg tipper altså at det kommer flere slike lover som rydder opp i gamle avtaler -

setter dem til side eller innfører markedspris slik at gamle leie-privelegier ikke

er så interessante lenger.

8998778[/snapback]

Det er ikke umulig, men inntil videre vil jeg påstå det er uproblematisk å inngå en leieavtale for f.eks. 20 år på garasjen din. Jeg ville unngått en evig bruksrett, det kan jo hende du faktisk får bruk for den, eller vil selge eiendommen en gang. I så tilfelle er det uheldig å måtte forklare at garasjen dessverre "eies" av naboen.

8998781[/snapback]

Dersom jeg er død så trenger jeg jo ikke å si dette (til f.eks. banken

eller andre som jeg eventuelt har loppet for penger) :-)

8999710[/snapback]

Det blir en veldig hypotetisk problemstilling. Jeg vil anta at naboen din vil ønske å tinglyse bruksavtalen for å sikre sin rettsstilling. Da er det helt åpent for alle å vite at avtalen foreligger. Det er en unødvendig risiko å ikke tinglyse slike avtaler.

[M-BS]

Jeg synes det virker som om trådstarterens intensjoner har endret seg noe underveis i denne tråden. I begynnelsen ville du ha et alternativ til salg av garasjen. Det beste alternativet er da å selge naboen en servitutt. Etter hvert ser det ut til at du heller ønsker å inngå en hemmelig avtale med ham for å snyte banken, senere kjøpere osv. Dette er det bare å glemme med en gang. En avtale som reduserer eiendommens verdi må avklares med banken først, hvis du har pantsatt eiendommen, ellers kan banken i verste fall kreve at pantet realiseres umiddelbart, jf. panteloven §§ 1-11 jf. 1-9 og sannsynligvis 1-7. Overfor senere kjøpere o.l. er det heller ingen vits i å ha en slik hemmelig avtale, da en slik ikke vil ha noen virkning overfor et senere tinglyst erverv av eiendommen. Det ender opp med erstatningskrav mot deg. Du kan med andre ord ikke "selge" eiendommen flere ganger. Men, kommunen har ingenting den skulle sagt, og dette følger av avtalefriheten, men du kan - om du vil - også utlede det antitetisk av plan- og bygningsloven § 93.

[Spartan]

Men, kommunen har ingenting den skulle sagt, og dette følger av avtalefriheten, men du kan - om du vil - også utlede det antitetisk av plan- og bygningsloven § 93.

9004772[/snapback]

 

Hva er konsekvensen av en slik tolkning ?

[M-BS]

At han kan inngå leieavtalen sin med naboen, evt. selge ham en servitutt, hvis det er ok for banken.

[mrkorsnes]

Jeg synes det virker som om trådstarterens intensjoner har endret seg noe underveis i denne tråden. I begynnelsen ville du ha et alternativ til salg av garasjen. Det beste alternativet er da å selge naboen en servitutt. Etter hvert ser det ut til at du heller ønsker å inngå en hemmelig avtale med ham for å snyte banken, senere kjøpere osv. Dette er det bare å glemme med en gang.

 

Obs, min intensjon er først og fremst å forstå lov-verket bare litt bedre enn jeg gjør nå !

 

Jeg antar at dersom det virker som om det er huller i lovverket, så er det noe

jeg ikke har forstått :-)

 

Fortsatt sjønner jeg ikke helt at i Tromsø så kunne jeg ikke selge en garasje - men jeg

kunne leie den ut "evig" og gjerne slik at leietaker betalte en engangssum ved starten

av leien. For meg virker dette som et salg/kjøp og er ikke konsistent med at en

ikke fikk lov til å selge (pga at tomtene skulle være "komplette" med bilplass tilgjengelig

for beboerne i hvert hus).

 

Så det er strengt forbudt å selge - men en kan gjerne omgå forbudet ?

Endret 5. juli 2007 av rkorsnes