Utleie av garasje i 20 år ?

[mrkorsnes]

Hei,

 

jeg har spurt om dette før uten å få svar. Prøver igjen:

 

Ved Trømsø sentrum hadde jeg en bolig hvor jeg lurte på om

jeg kunne selge ut garasjen til naboen. Det fikk jeg ikke

lov til iflg teknisk etat i kommunen. Regulerte tomter kunne

ikke deles opp i hytt og pine uten tanke på fremtidig bruk.

 

Hva da om jeg leidde ut garasjen til naboen i f.eks. 20-30 år

uten mulighet til å si opp leieavtalen ? Ville dette være

en gyldig leieavtale ? Var det ingen hindringer for dette,

så kunne jo folk i praksis dele opp eiendommer ukontrollert ?

En kunne jo leie ut deler av tomter (bebygd eller i) i det

uendelige og slik "selge" uten offentlig regulering ?

 

Er det noen som har peiling på om en uoppsigelig leieavtale for en del av en tomt

(med f.eks. garasje) for 20 år er lovlig/gyldig ?

 

Plan og Bygningsloven ?

[Spartan]

Utleieforhold berøres ikke av PBL kun arealformålet.

[M-BS]

Jeg er rimelig sikker på at du kan inngå en avtale med naboen din om at han (evt. hans eiendom) skal ha eksklusiv bruksrett til garasjen din. Dette er en såkalt servituttavtale, som blant annet kan tinglyses slik at dere oppnår kreditorvern. I praksis vil dere oppnå det samme med en slik avtale som med en fradeling og salg av garasjen.

[mrkorsnes]

Jeg er rimelig sikker på at du kan inngå en avtale med naboen din om at han (evt. hans eiendom) skal ha eksklusiv bruksrett til garasjen din. Dette er en såkalt servituttavtale, som blant annet kan tinglyses slik at dere oppnår kreditorvern. I praksis vil dere oppnå det samme med en slik avtale som med en fradeling og salg av garasjen.

8976260[/snapback]

 

OK, men finnes det ikke noen slags offentlige reguleringer for den slags "oppdeling"

av fast eiendom ? Argumentet fra teknisk etat i Tromsø mot salg var at tomtene

måtte være "komplette" med plass til bil. Dvs at en tilfeldig (f.eks. gammel) eier

kan ikke for de kommende 100 år (for å ta godt i) ta burt en bit og gjøre tomta mye

ubeboelig for andre mulige eiere av tomta.

 

Altså: finnes ingen offentlige reguleringer/kontroll av "servitutt-avtaler" ?

Argumentene mot salg av garasje gjelder vel like mye for "servitutt-avtaler" ?

Endret 30. juni 2007 av rkorsnes

[M-BS]

Argumentene blir de samme, ja, men det er likevel noe helt annet å selge garasjen, ettersom du da må dele opp eiendommen din. Her kan kommunen komme med innvendinger, men de har ikke i utgangspunktet noe de skulle sagt når det gjelder avtaler du inngår med naboen. Jeg skal ikke uttale meg for bastant om dette, da jeg ikke har viet servitutter en tanke siden jeg hadde om det på universitetet for noen år siden. Likevel mener jeg at du er fri til å avtale med hvem du vil (inkludert naboen din) at de skal ha eksklusiv bruksrett over garasjen din. Dette følger ikke av noen lovbestemmelse, men av det alminnelige prinsippet om avtalefrihet.

[mrkorsnes]

Argumentene blir de samme, ja, men det er likevel noe helt annet å selge garasjen, ettersom du da må dele opp eiendommen din. Her kan kommunen komme med innvendinger, men de har ikke i utgangspunktet noe de skulle sagt når det gjelder avtaler du inngår med naboen. Jeg skal ikke uttale meg for bastant om dette, da jeg ikke har viet servitutter en tanke siden jeg hadde om det på universitetet for noen år siden. Likevel mener jeg at du er fri til å avtale med hvem du vil (inkludert naboen din) at de skal ha eksklusiv bruksrett over garasjen din. Dette følger ikke av noen lovbestemmelse, men av det alminnelige prinsippet om avtalefrihet.

8978074[/snapback]

 

Det springende punkt her er om en slik avtale kan være "uoppsigelig" eller ei -

og gjelde til "evig tid" uten at offentlige reguleringer kommer inn.

 

Dersom det var slik avtalefrihet, så kunne en jo fritt "avtale" ting som

gikk langt over ens egen levetid. Du har vel ikke "avtalefrihet" angående

livet til folk om 1000 år ? Jeg kan skrive/signere på en papir-lapp ("servitutt")

at den som bor på nabotomta skal kunne disponere halve tomta mi (hvor garasjen

står). Kanskje kunne den nåværende naboen betale godt for en slik "avtale" -

men var den gyldig så veldig lenge ?

Endret 30. juni 2007 av rkorsnes

[Spartan]

Dersom du selger en eiendom med heftelser som gir en bruk i strid med regulering så er det kjøperens ansvar (altså grunneierens) å rette opp dette, ikke den som hefter.

[M-BS]

Det springende punkt her er om en slik avtale kan være "uoppsigelig" eller ei -

og gjelde til "evig tid" uten at offentlige reguleringer kommer inn.

 

Dersom det var slik avtalefrihet, så kunne en jo fritt "avtale" ting som

gikk langt over ens egen levetid.  Du har vel ikke "avtalefrihet" angående

livet til folk om 1000 år ?  Jeg kan skrive/signere på en papir-lapp ("servitutt")

at den som bor på nabotomta skal kunne disponere halve tomta mi (hvor garasjen

står).  Kanskje kunne den nåværende naboen betale godt for en slik "avtale" -

men var den gyldig så veldig lenge ?

8978239[/snapback]

At fast eiendom kan påheftes med servitutter er ikke tvilsomt, og det er helt vanlig at det inngås slike avtaler som i prinsippet gjelder til evig tid. Jeg betaler for eksempel naboen et engangsbeløp for at man skal kunne kjøre over hans eiendom fra min eiendom og ut på veien. Det er heller ikke tvilsomt at det er avtalefrihet - dette er et av de mest grunnleggende prinsippene i norsk rett

[mrkorsnes]

Det springende punkt her er om en slik avtale kan være "uoppsigelig" eller ei -

og gjelde til "evig tid" uten at offentlige reguleringer kommer inn.

 

Dersom det var slik avtalefrihet, så kunne en jo fritt "avtale" ting som

gikk langt over ens egen levetid.  Du har vel ikke "avtalefrihet" angående

livet til folk om 1000 år ?  Jeg kan skrive/signere på en papir-lapp ("servitutt")

at den som bor på nabotomta skal kunne disponere halve tomta mi (hvor garasjen

står).  Kanskje kunne den nåværende naboen betale godt for en slik "avtale" -

men var den gyldig så veldig lenge ?

8978239[/snapback]

At fast eiendom kan påheftes med servitutter er ikke tvilsomt, og det er helt vanlig at det inngås slike avtaler som i prinsippet gjelder til evig tid. Jeg betaler for eksempel naboen et engangsbeløp for at man skal kunne kjøre over hans eiendom fra min eiendom og ut på veien. Det er heller ikke tvilsomt at det er avtalefrihet - dette er et av de mest grunnleggende prinsippene i norsk rett

8978653[/snapback]

OK, det finnes sikkert mange eksempler på slik avtalefrihet, men finnes

det eksempler på begrensninger angående utleie av f.eks. garasje?

 

Anta at jeg avtaler at den som bor på nabotomta skal bruke tomta mi på en måte

som er i strid med generelle reguleringer slik som at eieren av hvert hus ihvertfall

skal ha en parkeringsplass. Anta f.eks. at jeg er en gammel pensjonist som ikke

er interessert i biler. Kan jeg da "selge" en kontrakt til naboen slik at den

som bor på hans eiendom til "evig tid" skal ha eksklusiv rett til all parkeringsplass

og garasjer på tomta mi ?

 

En kunne også avtale "evig" utleie av hybel/sokkel-leilighet - men det kreves

vel noen slags offentlig "deling" for å gjøre dette ?

Endret 1. juli 2007 av rkorsnes

[Gaidaros]

Jeg er ikke helt stø i dette, men likevel. Det burde gå an å gjøre din eiendom om til et sameie sammen med naboen din. Så kan han disponere sin eierdel (garasje med grunn) uten at den delen blandes sammen med hans eiendom. Jfr. Sameigelova http://www.lovdata.no/cgi-wift/wiftldles?d...l&emne=samei*&& eller Eierseksjonsloven http://www.lovdata.no/all/hl-19970523-031.html

Endret 1. juli 2007 av Gaidaros

[mrkorsnes]

Jeg er ikke helt stø i dette, men likevel. Det burde gå an å gjøre din eiendom om til et sameie sammen med naboen din. Så kan han disponere sin eierdel (garasje med grunn) uten at den delen blandes sammen med hans eiendom. Jfr. Sameigelova  http://www.lovdata.no/cgi-wift/wiftldles?d...l&emne=samei*&& eller Eierseksjonsloven http://www.lovdata.no/all/hl-19970523-031.html

8980226[/snapback]

 

Sikkert, men dette inkluderer offentlig regulering/tillatelse ?

 

Jeg er ute etter å forstå avtalefrihet angående avtaler som angår

fast eiendom.

[mrkorsnes]

Utleieforhold berøres ikke av PBL kun arealformålet.

8975889[/snapback]

 

Og hve er "formål" ? Er et "formål" bare å plasser en bil under tak

(angående utleie av garasje) - eller er "formålet" f.eks. å betjene en bestemt

eiendom med bilplass/garasje ?

Endret 1. juli 2007 av rkorsnes

[Gaidaros]

Sikkert, men dette inkluderer offentlig regulering/tillatelse ?

Jeg er ute etter å forstå avtalefrihet angående avtaler som angår

fast eiendom.

8981776[/snapback]

Jeg tror ikke det trengs offentlig regulering event. tillatelse for å gå i sameie med noen når det gjelder din egen eiendom. Husk, at naboens eiendom blir ikke involvert i dette. Den eneste forskjellen fra idag er at dere blir to eiere på din eiendom, og det er fullt lovlig. Det kunne like gjerne vært et sameie mellom din bror og deg (for eks.) Deres sameieavtale (dere imellom) blir regulert ut fra en privatavtale mellom dere. Dere deler jo ikke opp eiendommen på noen måte.

Utad (i forhold til det offentlige) fungerer dere som en eier. Det er bare utnyttelsesgraden som blir virkningsfull vha. sameieavtalen. Eiendommen består som en enhet likefullt.

 

Edit; Tilføyelse: Eierseksjonsloven er nok ikke anvendelig i dette tilfellet fordi seksjonene fungerer enkeltvis ovenfor kommunen. Vannavgift, renovasjon etc. og det forutsetter nok offentlig regulering/tillatelse. Men jeg mener bestemt at du kan gå i sameie uten offentlig tillatelse.

Endret 1. juli 2007 av Gaidaros

[Spartan]

Formål angir bruken eller virksomheten og angår ikke eier-/leieforhold.

 

F.eks. boligformål:

 

Parkering av biler i tilknytting til boligformål

 

F.eks. næringsformål

 

Utleie av parkeringsplasser (til inntektserverv) kan defineres næringsformål

Endret 1. juli 2007 av Spartan

[klilleng]

Men jeg mener bestemt at du kan gå i sameie uten offentlig tillatelse.

8982202[/snapback]

Men hva er vitsen? Er det ikke bedre å bare leie ut garasjen på en langtidskontrakt? Det kan jo hende ting forandrer seg, og hvis man har inngått sameie så sitter man "i saksen".

 

Til trådstarter:

 

Det burde ikke være noe i veien for å leie ut garasjen i lengre tid. En slik avtale om bruksrett reguleres, som det nevnes ovenfor, blant annet av servituttloven. Det kan avtales at det skal ytes vederlag som et engangsbeløp, eller jevnlige innbetalinger, eller intet vederlag i det hele tatt. Det er også verdt å spesifisere hvorvidt det er snakk om en realservitutt (dvs, den som eier naboeiendommen = den som har bruksrett), eller en personlig servitutt (dvs, den spesifikke personen som er nabo nå = den som har bruksrett). Vær klar over at servitutter normalt kan overdras.

 

Disclaimer: Er ikke jurist.

[Gaidaros]

Men jeg mener bestemt at du kan gå i sameie uten offentlig tillatelse.

8982202[/snapback]

Men hva er vitsen? Er det ikke bedre å bare leie ut garasjen på en langtidskontrakt? Det kan jo hende ting forandrer seg, og hvis man har inngått sameie så sitter man "i saksen".

8982564[/snapback]

 

Er helt enig med deg, men forsto trådstarters ønske om en mer permanent løsning - derfor sameie. Det ligger dessuten en mulighet for større engangsgevinst ved sameie. Forøvrig så sitter man ikke i større saks enn at Sameielovens §§ 11 og 12 regulerer forkjøpsrett.

§ 11. Når part i sameige skiftar eigar, har medeigarane forkjøpsrett. Føresegnene i lov om løysingsrettar §§ 2, 8, 10 fyrste til tredje stykket, 11 fyrste, andre, tredje og femte stykket, 12 fyrste og andre stykket og 13 til 22 gjeld tilsvarande så langt dei høver.

 

       Vil to eller fleire av medeigarane ha parten, skal kvar av dei få så mykje at partshøvet dei imellom vert det same som før.

 

       Fyrste stykket gjeld ikkje part som ligg til fast eigedom og skiftar eigar saman med den.

 

Endra med lov 9 des 1994 nr. 64 (i kraft 1 juli 1995).

 

 

 

§ 12. Dersom ein sameigar leiger bort eller på annan måte let frå seg heile eller noko av utnyttingsretten sin til nokon utanom sameiga, gjeld § 11 tilsvarande for innløysing av denne utnyttingsretten.

 

       Paragrafen her råker ikkje mellombelsskipnad for opp til 1 år.

 

Edit: Tilføyelse: Men det er jo klart at dersom en faller ut med medeieren, så sitter en i saksa. Men på den annen side så er det like kinkig dersom en faller ut med en langtidsleier. Bundet er man likefullt.

Endret 1. juli 2007 av Gaidaros

[klilleng]

Er helt enig med deg, men forsto trådstarters ønske om en mer permanent løsning - derfor sameie. Det ligger dessuten en mulighet for større engangsgevinst ved sameie. Forøvrig så sitter man ikke i større saks enn at Sameielovens §§ 11 og 12 regulerer forkjøpsrett.

Nja, forkjøpsretten har jo visse begrensninger. F.eks. gjelder den jo ikke overfor "nærstående" personer (familie o.l.).

 

Edit: Tilføyelse: Men det er jo klart at dersom en faller ut med medeieren, så sitter en i saksa. Men på den annen side så er det like kinkig dersom en faller ut med en langtidsleier. Bundet er man likefullt.

8982614[/snapback]

Joda, men da kan man iallefall i verste fall bare vente ut leieperioden på 20 år, og så være kvitt problemet.

 

 

Edit: Forøvrig så kan man vel fint søke om å få skilt ut en del av tomten sin, og deretter innlemme biten i naboens eiendom (blir muligens flere bruksnummer, men det har vel ikke noen praktisk betydning)? Skjønner ikke helt at kommunen skal protestere på en slik operasjon? At tomten en gang i fremtiden kanskje kunne hatt bruk for garasjen likevel, synes jeg er et syltynt argument.

Endret 1. juli 2007 av klilleng

[mrkorsnes]

Edit: Forøvrig så kan man vel fint søke om å få skilt ut en del av tomten sin, og deretter innlemme biten i naboens eiendom (blir muligens flere bruksnummer, men det har vel ikke noen praktisk betydning)? Skjønner ikke helt at kommunen skal protestere på en slik operasjon? At tomten en gang i fremtiden kanskje kunne hatt bruk for garasjen likevel, synes jeg er et syltynt argument.

8982891[/snapback]

 

Men slik utskillelse krever altså offentlig tillatelse (er offentlig regulert).

 

Jeg er ute etter å forstå i hvor stor grad en har helt privat/uavhengig avtalerett angående

oppdeling av eiendom.

 

Dersom du er enslig pensjonist og ikke er interessert i bil - og naboen er interessert

i å bruke tomta di til å parkere/oppbevare biler og kan tenke seg å kjøpe

rett til dette (og helst en rett han kan selge etterpå) - så kan en helt privat

skrive og selge en hemmelig avtale uten at det blir kjent at verdien av

eiendommen er redusert. En kan ta opp et avdragsfritt "pensjonistlån"

på eiendommen i banken og ikke si noe om at verdier er solgt ut -

og så vil banken oppdage dette først når eiendommen skal selges

etter at du dør. Riktig ?

[klilleng]

Men slik utskillelse krever altså offentlig tillatelse (er offentlig regulert).

Jeg er ute etter å forstå i hvor stor grad en har helt privat/uavhengig avtalerett angående oppdeling av eiendom.

Oppdeling av eiendom krever offentlig godkjenning. Men utleie er ikke oppdeling.

 

Dersom du er enslig pensjonist og ikke er interessert i bil - og naboen er interessert i å bruke tomta di til å parkere/oppbevare biler og kan tenke seg å kjøpe rett til dette (og helst en rett han kan selge etterpå) - så kan en helt privat

skrive og selge en hemmelig avtale uten at det blir kjent at verdien av

eiendommen er redusert.   En kan ta opp et avdragsfritt "pensjonistlån"

på eiendommen i banken og ikke si noe om at verdier er solgt ut -

og så vil banken oppdage dette først når eiendommen skal selges

etter at du dør.  Riktig ?

8983330[/snapback]

Jeg vil tro at bankene gjør sine undersøkelser før de innvilger et slikt "pensjonistlån". Helst skal jo servitutten være tinglyst også. Kjenner dessverre ikke detaljene rundt hva som vil skje "dersom atte ditt og datt" osv.

Endret 1. juli 2007 av klilleng

[mrkorsnes]

Oppdeling av eiendom krever offentlig godkjenning. Men utleie er ikke oppdeling.

 

 

Er dette alltid helt sant dersom det f.eks. betales en engangs-sum

ved leie-overtagelse og nesten null leie senere (eller høy leie ved

starten av leien for senere å redusere leien) ?

"Utleie" defineres jo som noe som det betales for ved jevne mellomrom ?

 

Noen ganger kan jo utleie i praksis være et slags "nesten-erverv" - spesielt

dersom det ikke batales rimelig leie etter en tid ?

Det må vel være gråsoner her ?

 

Dersom det var full privat avtale-frihet så kunne jo en enslig

pensjonist gjerne selge huset sitt minst to ganger - en gang ved

"varig utleie" der det betales for signering av kontrakt + skikkelig

avdragsfritt lån på boligen slik at banken satt med svarteper når

en døde ? Eller hvem ville sitte med svarteper ?

Endret 2. juli 2007 av rkorsnes