Den Store Fondstråden

[Zeph]

henrikwl skrev (23 minutter siden):

Og hva mener man med "maks belåning"? De fleste banker har 60% belåning som maksgrense for type "fleksilån", og 85% som absolutt grense.

For øvrig: jeg ser for meg at man bør ha litt bein å stå på før man gjør noe sånt?

Eg meiner maks av det du kan få i din situasjon, som er avhengig av inntekt og belåningsgrad. For nokon kan det vere 60%, for andre 85%. Nokon kan kanskje få 100%.

Nimrad skrev (20 minutter siden):

Over lang tid er det ikke særlig risikofylt, men økonomi handler mye om psykologi. Selv om det objektivt sett er lurt vil veldig mange handle irrasjonelt hvis noe skulle skje i aksjemarkedet. Uten å ha regnet noe på det er det heller ikke sikkert det er så veldig rasjonelt å ha 100% belåning på bolig. Du kan risikere tvangssalg av aksjer på ugunstig tidspunkt hvis noe skjer.

Apropos irrasjonell atferd i aksjemarkedet. Du skal ikke mange poster opp her før du ser hvor redde folk er når det først begynner å falle. De prøver å time markedet, men i snitt så failer de fleste.

Som nemnt over tenker eg ikkje nødvendigvis på 100%, men opp mot det ein kan få av banken og ev. er komfortabel med sjølv. Inntekt er jo óg ein del av dette.

Eit eksempel:. Du kjøpte bustad med 85% belåning for 5 år sidan og har betalt ned ein del på lånet:

Inntekt: 600 000,-
Verdi bustad: 3 000 000,-
Restgjeld: 1 500 000,- med 2.7% rente.

Banken er villig til å gje deg 5 gonger inntekt i lån, så du får godkjent lån opp til 85%, som blir 2 550 000 og du får gjeldsgrad på 4.25. Du tar opp eit lån på 1 050 000 for å investere langsiktig i globalt indeksfond. Sikkerheita er framleis i bustaden, så du er tilbake der du var då du kjøpte den.

Eg er med på psykologien og risiko for tvangssalg om det skulle bli problem med inntekt og betjening av lån. Vil gjerne få med dei betraktningar ein kan tenke seg fram til som ein må tenke på. Kva som er ei utfordring er opp til den enkelte. Eg vil berre få fram kva ein må tenke på.

1. Du mistar jobb eller får redusert inntekt og problem med å betjene lånet.
   Tiltak: Vurdere eigen jobbsituasjon og risikoen for å miste den eller miste inntekt. Ev. vurdere inntektsforsikring. Du ventar ganske god avkastning på investeringen over lang tid, så det du kan gå med på å bruke litt pengar på ein sånn forsikring sidan du veit at du vil få dekka dei kostnadane av avkastninga på lang sikt.
2. Du er redd for krakk og går på tap fordi du selger på ugunstig tidspunkt.
   Tiltak: Sjå på historikk, lese anbefalingar frå erfarne folk, jobbe med det psykologiske. Tenke langsiktig. Ikkje følgje med på fondet.
3. Du blir ufør og mistar delar av inntekta. Kan risikere at ein må selge bustad pga. problem med å dekke lånekostnader.
   Tiltak: Vanskeleg å ha tiltak mot å bli ufør, så det må bli meir mot dei økonomiske konsekvensane. Vurdere uføreforsikring med samme grunnlag som punkt 1.

Edit: Å gjere lånet avdragsfritt er jo óg eit alternativ for å kunne investere meir.

Endret 3. mars 2020 av Zeph

[Bjarnemann]

Hvis alt går som det skal, er det mest fornuftige å ha maks belåning. Så lenge avkastninga er høyere enn renta, er det et regnestykke man kommer godt ut av. 

Jeg gjør det likevel ikke, for jeg klarer ikke helt å fri meg fra tanken "hva om?". Jeg tør rett og slett ikke ta så stor risiko med "Bjarne As". Hvis renta plutselig spretter opp i åtte prosent, og aksjemarkedet går til helvete, har jeg satt meg i en dårlig posisjon. Og siden en ulykke sjelden kommer alene, kan det jo godt hende jeg mister jobben i samme slengen. Da er jeg i deep shit. Så kan man innvende at sjansen for at alt dette skjer ikke er allverdens, men gjeld er risiko, og jeg ønsker ikke at den skal være høyere enn at jeg klarer meg, selv om veldig mye går galt samtidig. 

Har lån på nesten 5*inntekt i dag, og ~60% belåning. Har avdragsfrihet på halvparten av lånene mine. Jeg tenker det er en grei mellomting. Avdragsfrihet er tross alt en indirekte lånefinansiering. 

[Zeph]

Sitat

Har lån på nesten 5*inntekt i dag, og ~60% belåning. Har avdragsfrihet på halvparten av lånene mine. Jeg tenker det er en grei mellomting. Avdragsfrihet er tross alt en indirekte lånefinansiering. 

I følgje fleire her inne så vil all investering når du samtidig har lån vere lånefinansiert investering. Det er snakk om i kva grad du har gjort det.

Endret 3. mars 2020 av Zeph
La til sitat eg kommenterte.

[Bjarnemann]

Var dette til meg? Jeg er klar over at jeg også girer

- Skjønner i så fall misforståelsen. Skriver fra mobil, så det tar litt tid. Både du og Nimrad klarte å snike dere inn med hver deres post som forandra konteksten før jeg fikk posta. 

Min kommentar gikk på at jeg ikke ønsker maks belåning. Jeg synes det blir litt for stor risiko å ta. Dagens løsning, med 60% belåningsgrad og avdragsfrihet på halvparten av lånene tenker jeg er et greit kompromiss mellom personlig risiko og avkastning. 

Endret 3. mars 2020 av Bjarnemann

[Nimrad]

Zeph skrev (5 minutter siden):

• Du mistar jobb eller får redusert inntekt og problem med å betjene lånet.
  Tiltak: Vurdere eigen jobbsituasjon og risikoen for å miste den eller miste inntekt. Ev. vurdere inntektsforsikring. Du ventar ganske god avkastning på investeringen over lang tid, så det du kan gå med på å bruke litt pengar på ein sånn forsikring sidan du veit at du vil få dekka dei kostnadane av avkastninga på lang sikt.
• Du er redd for krakk og går på tap fordi du selger på ugunstig tidspunkt.
  Tiltak: Sjå på historikk, lese anbefalingar frå erfarne folk, jobbe med det psykologiske. Tenke langsiktig. Ikkje følgje med på fondet.
• Du blir ufør og mistar delar av inntekta. Kan risikere at ein må selge bustad pga. problem med å dekke lånekostnader.
  Tiltak: Vanskeleg å ha tiltak mot å bli ufør, så det må bli meir mot dei økonomiske konsekvensane. Vurdere uføreforsikring med samme grunnlag som punkt 1.

Uføreforsikring burde vært obligatorisk i mine øyne, om man ikke har det gjennom jobb.

Problemet er at mye skjer samtidig. Tenk finanskrisa, det ble en ond sirkel. Aksjemarkedet falt kraftig, boligprisene falt, folk mistet jobbene sine og bankene var livredde for å gi ut lån og ta risiko. Det er svært vanskelig å tenke rasjonelt dersom du er berørt av alle disse forholdene. Det er enkelt å sitte i forkant å si at selv om du har tjent mer på lånefinansiering av aksjer slik at du netto ender i pluss selv etter en finanskrise. Men når det kommer til stykket så husker du at du hadde netto formue på 12 MNOK hvor 40% har forduftet vs eksempelvis 9 MNOK i forkant hvor 20% forduftet. Begge tenkte tilfellene sitter igjen med nøyaktig samme sum, men du kan banne på at førstemann selger seg ut før sistemann gjør det. Hvem som sitter igjen med størst formue et par år etter finanskrisen er derfor ikke lett å si.

[Zeph]

Nimrad skrev (9 minutter siden):

Uføreforsikring burde vært obligatorisk i mine øyne, om man ikke har det gjennom jobb.

Problemet er at mye skjer samtidig. Tenk finanskrisa, det ble en ond sirkel. Aksjemarkedet falt kraftig, boligprisene falt, folk mistet jobbene sine og bankene var livredde for å gi ut lån og ta risiko. Det er svært vanskelig å tenke rasjonelt dersom du er berørt av alle disse forholdene. Det er enkelt å sitte i forkant å si at selv om du har tjent mer på lånefinansiering av aksjer slik at du netto ender i pluss selv etter en finanskrise. Men når det kommer til stykket så husker du at du hadde netto formue på 12 MNOK hvor 40% har forduftet vs eksempelvis 9 MNOK i forkant hvor 20% forduftet. Begge tenkte tilfellene sitter igjen med nøyaktig samme sum, men du kan banne på at førstemann selger seg ut før sistemann gjør det. Hvem som sitter igjen med størst formue et par år etter finanskrisen er derfor ikke lett å si.

Gode poeng. Mange har sjølvsagt uføreforsikring gjennom jobb. Eg tenkte meir på tilleggsforsikring dersom det ein har ikkje vil dekke utgiftene.

Eg såg litt på bustadprisane (i Oslo) i tida finanskrisa kom. Det er sjølvsagt ingen fasit for framtida, men dei vart ikkje påverka i like stor grad som aksjane. Det kan sjølvsagt endre seg ved neste tilfelle.

August 2007: 37 000 kr/m²
Desember 2008: 30 900 kr/m² (ned 16.5%)
Juli 2010: 37 000 kr/m² (opp 19.7%)

 

[knipsolini]

Liten digresjon... maks fem ganger inntekt, er det brutto eller nettoinntekt man ser på? Og hva går under inntekt? Kun lønn, eller evt. leieinntekter fra utlån av bolig, utbytte osv.?

[Nimrad]

knipsolini skrev (6 minutter siden):

Liten digresjon... maks fem ganger inntekt, er det brutto eller nettoinntekt man ser på? Og hva går under inntekt? Kun lønn, eller evt. leieinntekter fra utlån av bolig, utbytte osv.?

Brutto inntekt. Leieinntekter, utbytte osv. har det gode svaret at det kommer an på. Hvis du kan sannsynliggjøre utbytte godt nok med lang historikk kan det godt hende du får med noe av dette som fremtidig inntekt. Leieinntekter er litt lettere, men også her får du nok ikke lagt på all leieinntekt da de typisk vil ta høyde for at du må bruke noe på vedlikehold. Det vil også være en risiko for at boligen står tom en periode. Har du en billig leilighet i Oslo sentrum i et sameie får du nok mer enn om du har en bolig du leier ut på Finnmarksvidda f.eks. 

Poenget er at banken best mulig skal predikere din fremtidige inntekt og da må de ta høyde for risikable inntektsstrømmer som plutselig kan forsvinne. Jeg er i en bransje med mye overtidsbetaling/bonusbetalinger som er ganske faste, og det var ulikt fra bank til bank hvor stor andel av lønna mi utover grunnlønn de var villige til å ta med.

[nilsch]

Max belåning og å være fullinvestert har en veldig stor potensiell nedside. Det fungerer fint så lenge man ikke plutselig trenger penger og beholder jobben. Jeg er 50+ år og har opplevd flere krakk. Det verste på slutten av 80-tallet. For folk flest går det fint. Problemet er for de som mister jobben, og det skjer gjerne etter et krakk. Da trenger man gjerne midler og må selge deler av fondet til bunnpris.

Og for de som tenker at renten er så lav at det bare er å låne till pipa. Husk at ved en finanskrise som sist og etter "japptiden" på slutten av 80 tallet så har bankene problemer. Da hjelper det ikke stort at sentralbankene har lav rente. Rentene bankene i mellom, til bedrifter og til privatpersoner kan fort nå 15% når ingen banker tør å låne til hverandre. Det skjedde, men ordnet seg etter forrige finanskrise. Det er dog en reell risiko for at det vil bli verre neste gang (og nest gang  kommer!) siden sentralbankenes virkemidler stort sett er brukt opp.

Selv konsentrerte jeg meg om å bli gjeldfri fortest mulig (10 år siden). Solgte meg ut av enkeltaksjer i fjor og investerte de pengene i dollar og gull (pga overevaluerte aksjepriser), men beholder og betaler fremdeles inn i fond. Det meste har jeg investert i eiendom.

De fleste merker ikke noe til et krakk så lenge de beholder jobben og investerer langsiktig. Den potensielle nedsiden ved å være "max belånt" er så stor at det ville jeg ikke anbefalt. Det er utrolig hvor mye penger man har tilgjengelig til investeringer når man er gjeldfri (på egen bolig)...

Jeg har jobbet i investeringssbanker og jobber nå i et selskap som er rettet mot obligasjonsmarkedet. Det er overraskende mange i finansbransjen som ikke investerer i aksjer overhodet fordi risikoen er for stor. Aksjefond som f.eks. indeksfond med lang horisont for de som er unge er relativt sikkert så lange man tenker langsiktig og er sikker på at man ikke må plutselig ta ut pengene fordi bilen ryker.

Konsekvensene av Coronaviruset er enda ikke priset inn i markedet. Følgene av at frakten verden over er veldig redusert er svært komplisert og kan føre til at domino brikker faller der man ikke ventet det. At sentralbankene sprøyter mer penger inn i markedet hjelper lite for de selskapene som venter på kritiske komponenter i sin produksjon.

Vi bor heldigvis i et land som er gjeldfritt og har penger "på bok" og har lav arbeidsledighet. Tenk over hvor konjunkturavhengig din jobb er før du låner for å investere.

[Zeph]

Det sto vel noko i forskrift eller retningslinjene til bankane at kun skattbar inntekt skal tas med, men det er alltid banken som gjer ei individuell vurdering.

[Haakon1]

nilsch skrev (27 minutter siden):

Og for de som tenker at renten er så lav at det bare er å låne till pipa. Husk at ved en finanskrise som sist og etter "japptiden" på slutten av 80 tallet så har bankene problemer. Da hjelper det ikke stort at sentralbankene har lav rente. Rentene bankene i mellom, til bedrifter og til privatpersoner kan fort nå 15% når ingen banker tør å låne til hverandre. Det skjedde, men ordnet seg etter forrige finanskrise. Det er dog en reell risiko for at det vil bli verre neste gang (og nest gang  kommer!) siden sentralbankenes virkemidler stort sett er brukt opp.

Jeg føler meg egentlig ganske komfortabel med risikoen, spesielt når staten hedger økte lånekostnader med 22% skattefradrag for øyeblikket. Men ja, alt kan skje, men jeg synes folk er litt for glad i å hedge seg mot worst-case scenarioer.

[nilsch]

Haakon1 skrev (31 minutter siden):

Jeg føler meg egentlig ganske komfortabel med risikoen, spesielt når staten hedger økte lånekostnader med 22% skattefradrag for øyeblikket. Men ja, alt kan skje, men jeg synes folk er litt for glad i å hedge seg mot worst-case scenarioer.

Jeg antar du er i 20-årene. Hvis du aldri hedger deg mot worst-case scenarioer, så vil du brenne deg før eller senere i løpet av de neste 50 årene. Shit happens! Always! Det er derfor vi har en forsikringsbransje... 

Vi har hatt en oppgangstid som har vært større og vart lengre enn noensinne før i historien. Man trenger ikke være ekspert for å anta at sannsynligheten for at den kommende nedgangstiden KAN bli større og vare lengre enn tidligere nedgangstider. Å ikke hedge mot dette scenariet er ditt valg, men jeg vil ikke anbefale det til noen.

Og for de som tror at det er en universell sannhet at markedet alltid er tilbake til tidligere toppper etter 5 år: Si det til de som investerte på Japanske Nikkei børsen i 1989. Nikkei er fremdeles ikke tilbake på det nivået.

https://www.macrotrends.net/2593/nikkei-225-index-historical-chart-data

Nå er det ikke meningen å spre pessimisme, men man bør investere i flere instrumenter (diversifisere) og ikke legge alle eggene i en kurv.

Endret 3. mars 2020 av nilsch

[Zeph]

At bustaden brått går kraftig ned i verdi på lang sikt er eg veldig lite bekymra for. Teoretisk mogleg, men samtidig veldig lite sannsynleg. Så lenge ein låner med bustad som sikkerhet så er det veldig liten sjanse for at ein mistar heimen. Det som nok er større fare for er at ein mistar jobben eller må ta ein jobb med lågare inntekt. Då må ein kanskje selge eller ta av investerte midlar som nyleg kan ha falt 50%. Om ein startar sparing tidleg nok i livet og prioriterer ein del pengar inn der, så vil ein bygge opp litt kapital som gjer det mogleg å bruke litt av dei midlane i eit sånt worst case scenario.

Sidan 1850 er det ganske få tidsrom der ein bustad brått har hatt vesentleg lågare verdi over lengre tid. Om dei fleste har belåningsgrad på maks 85%, så kan verdien gå ein del ned før banken ikkje lengre har dekning for heile lånesummen.

Sannsynet for at alt går veldig i dass på ei gong er ganske lågt, men sjølvsagt ein eventualitet ein bør vere klar over. Den kan sjølvsagt inntreffe akkurat når du har kjøpt ny bustad med 85-100% belåningsgrad óg. Om du har kome så langt at du har betalt ned delar av lånet og investert med nye midlar, eller investert over lengre tid i staden for å prioritere lån, så har du litt kapital å ta av i krisetilfeller. Sjølvsagt med ein risiko om at dei midlane akkurat har mista 50% av sin verdi.

Eit viktig punkt her er at me bur i Norge, der me har veldig gode sjansar for å klare oss godt sjølv i dei største finanskrisene.

For min eigen del har eg spart i indeksfond sidan 2012 og det har dobla seg, så om eg skulle få behov for dei midlane rett etter eit fall på 50% så hadde eg framleis hatt alt eg investerte. Om eg skulle miste jobben så er det ikkje bruk for alle pengane på ei gong, så dein treng berre ta ut det ein har behov etter kvart. Om ein får ny jobb etter nokre månader så har du ikkje måtte ta så mykje av fondet. Då må ein ha tolmod, vente på at det skal gå opp igjen og ev. investere meir om ein har kapasitet til det.

Å spre risiko er óg eit viktig punkt. Ikkje ha både jobb, bustad og investerte midlar eksponert mot Norge til dømes. Ein grunn for å handle internasjonalt, helst globalt. Nokre marked i Asia har, som nilsch er inne på, framleis ikkje nådd toppen frå 1989. Om ein hadde alt i Asia på det tidspunktet så er det uheldig. Hadde ein hatt litt der og litt over alt, så er ein tryggare.

Endret 3. mars 2020 av Zeph

[Haakon1]

nilsch skrev (1 minutt siden):

 

Bare en liten kurositet fra min side: Du nevnte at du jobber med utstedelse av obligasjoner. Har jeg forstått det riktig at inntekten fra obligasjonene er skattefrie i forhold til spekulasjon i aksjemarkedet (sett bortifra utbytte)?

[DukeRichelieu]

nilsch skrev (1 time siden):

Max belåning og å være fullinvestert har en veldig stor potensiell nedside. Det fungerer fint så lenge man ikke plutselig trenger penger og beholder jobben. Jeg er 50+ år og har opplevd flere krakk. Det verste på slutten av 80-tallet. For folk flest går det fint. Problemet er for de som mister jobben, og det skjer gjerne etter et krakk. Da trenger man gjerne midler og må selge deler av fondet til bunnpris.

Vi bor heldigvis i et land som er gjeldfritt og har penger "på bok" og har lav arbeidsledighet. Tenk over hvor konjunkturavhengig din jobb er før du låner for å investere.

Jeg tipper mange av de 'nyrike' på forumet startet investeringskarrieren sin på slutten av eller etter forrige finanskrise og dermed ikke har opplevd reell risiko og nedgang på kroppen. 

Bare det at folk låner penger for å investere blindt i fond mener jeg er et faretegn - både for den enkeltpersonen det gjelder og økonomien som helhet hvor markedet i stor grad har blitt drevet av nettopp billig kreditt.

 

[nilsch]

Haakon1 skrev (1 minutt siden):

Bare en liten kurositet fra min side: Du nevnte at du jobber med utstedelse av obligasjoner. Har jeg forstått det riktig at inntekten fra obligasjonene er skattefrie i forhold til spekulasjon i aksjemarkedet (sett bortifra utbytte)?

Vil tro du skatter av opptjente renter hvert år, på samme måte som for bankinnskudd. Jeg jobber i London markedet med utvikling av tradingsystemer for investeringsbanker og nå spesifikt bond asset managers. Jeg har aldri investert i obligasjoner selv, så jeg kan ikke si det med sikkerhet.

[Nimrad]

Zeph skrev (1 time siden):

At bustaden brått går kraftig ned i verdi på lang sikt er eg veldig lite bekymra for. Teoretisk mogleg, men samtidig veldig lite sannsynleg.

 

Zeph skrev (1 time siden):

Sidan 1850 er det ganske få tidsrom der ein bustad brått har hatt vesentleg lågare verdi over lengre tid.

Herre min hatt for en elendig graf. Hva står det på Y-aksen? Realpris er det som gir mening.

Det har vært vesentlige prisfall på bolig. Kjøpte du bolig i 1899 rett før Kristianakrakket tok det nesten 100 år før du gikk i null etter inflasjon. På 80-tallet falt realprisene på bolig med over 40%.

 

Endret 3. mars 2020 av Nimrad

[Nimrad]

Haakon1 skrev (1 time siden):

Bare en liten kurositet fra min side: Du nevnte at du jobber med utstedelse av obligasjoner. Har jeg forstått det riktig at inntekten fra obligasjonene er skattefrie i forhold til spekulasjon i aksjemarkedet (sett bortifra utbytte)?

Mye edit-tull her, alt jeg skrev forsvant. Du skatter av rentene løpende, men ikke av papirgevinst.

Endret 3. mars 2020 av Nimrad

[Zeph]

@Nimrad takk for grafen.

Sidan det uansett ikkje er så mykje å hente på meir lån så lar eg det gå sin gang, men betalar ikkje meir enn nødvendig heller. Så får heller det som er til overs i månaden gå til investering. 

[Nimrad]

Zeph skrev (19 timer siden):

@Nimrad takk for grafen.

For de interesserte: Jeg gjorde bildesøk på Google på grafen, og den stammer fra Din Side. Den viser faktisk logaritmen av nominelle tall, noe som ikke hører hjemme i en Din Side-artikkel i det hele tatt spør du meg.