Renter på boliglån, hva er bra og ikke?

[Hansforum]

1. Jeg har i dag (i Handelsbanken) nominell rente: 5 % og 5,18 effektiv rente. Hva er forskjellen på de to?

2. Er det veldig mye? Noen som har i banker med lavere boliglånsrente?

[Naranek]

Effektiv rente er inkl. gebyrer og evt. andre utgifter.

http://forbruker.no/pengenedine/bankogforsikring/rente/

[Mythos]

Rente på 5% er vel ganske midt på treet om du har lån innenfor 60% av boligens verdi. Om du har belånt mer er renten bra.

[learntofly]

Det hele kommer an på hvor mye lån du har, og hvor høyt belånt huset/leiligheten din er.

[cybirg]

Har førstehjemslån i en lokal bank, 85% av boligens verdi til rett under 5% effektiv rente.

 

Forskjellen mellom nominell og effektiv rente er at sistnevnte er den reelle prisen på boliglånet ditt. Den inkluderer gebyrer og alle kostnader ved lånet. Effektiv rente tar også hensyn til hvor hyppig lånet renteberegnes, f.eks. får du høyere effektiv rente om du betaler renter etterskuddsvis halvårlig enn om du betaler etterskuddsvis årlig.

[Naranek]

f.eks. får du høyere effektiv rente om du betaler renter etterskuddsvis halvårlig enn om du betaler etterskuddsvis årlig.

Jeg er ikke helt sikker på hvordan dette regnes ut, men jeg ville trodd det var omvendt? Betaler man halvårlig får man en slags omvendt rentes rente-effekt.

[learntofly]

f.eks. får du høyere effektiv rente om du betaler renter etterskuddsvis halvårlig enn om du betaler etterskuddsvis årlig.

Jeg er ikke helt sikker på hvordan dette regnes ut, men jeg ville trodd det var omvendt? Betaler man halvårlig får man en slags omvendt rentes rente-effekt.

8960684[/snapback]

Riktig. Du betaler da færre termingebyr, noe som gjør at den effektive renta går ned. Selv om den effektive renta går ned, blir lånet da faktisk dyrere!

[cybirg]

Effektiv rente er lik internrente for kontantstrømmen lånet gir.

 

Tenk deg at du låner 100 kroner til 10% nominell rente per år. Dersom du skal betale kun én gang i året og innbetalingen finner sted nøyaktig ett år etter låneopptaket, skal du betale 10 kroner i rente hvert år (avdrag kommer i tillegg). Men hva hvis du skal betale rentene hvert halvår (to terminer per år)?

 

Fortsatt skal du betale 10 kroner i renteutgifter hvert år, men du betaler den første femmeren i slutten av juni og den siste i slutten av desember. I stedet for å betale fem kroner i juni, kunne du hatt femmeren stående på bankbok helt til nyttårsaften og med for eksempel fem prosents innskuddsrente. Fem kroner stående i banken et år gir 25 øre i innskuddsrente. Men siden du bare har femmeren på bankboken et halvt år (juni - desember) må vi halvere beløpet - du taper altså 12,5 øre på å betale i to terminer i stedet for én. Den effektive renten blir nå 10 kroner pluss 12,5 øre - med andre ord en effektiv rente på 10,125%.

[Naranek]

Gir meg på hvordan effektiv rente regnes ut, men det ser likevel ut til at bankene tar hensyn til dette ved å kreve at man f.eks. skal betale i månedlige terminer. Jeg regner med at de vil beregne noe høyere rente som utgangspunkt dersom man bare skal betale en gang i året.

[cybirg]

Det er klart, jeg forsøkte imidlertid å forklare hva som er forskjellen mellom nominell og effektiv

[deaktivert443556]

*snip* Den effektive renten blir nå 10 kroner pluss 12,5 øre - med andre ord en effektiv rente på 10,125%.

8961552[/snapback]

Sant nok, men det er ikke dét bankene legger i uttrykket "Effektiv rente". Det er umulig å ta hensyn til tapte innskuddsrenter, så den effektive renten viser kun hva man betaler i omkostninger og renter over det neste året.

[Naranek]

Jo, det er faktisk det, bortsett fra at man regner tapet mot lånerenten, ikke renten man kunne fått på et bankinnskudd.

Endret 28. juni 2007 av Naranek

[deaktivert443556]

Nei. Hvis du går inn på en lånekalkulator (jeg prøvde DnbNor sin nå nettopp) så vil du se at det ikke stemmer. Tast f.eks inn et lånebeløp på kr 1M, 5,0 % rente og avdragsfrihet (fordi det da er lettere å beregne). Da kommer det opp en effektiv rente på 5,185 %.

 

DnbNor legger til grunn et etableringsgebyr på kr 1.500 og et termingebyr på kr 30. Førstnevnte legges på lånet, og blir ikke nedbetalt mens det er avdragsfrihet, men tas med som en utgiftspost likevel. Det er 12 terminer i året. Så hvordan regnes den effektive renten ut?

 

(1 000 000 + 1 500) * 5 % + 12 * 30 + 1 500 / (1 000 000 + 1 500) = eff. rente

50075 + 360 + 1500 / 1 001 500 = eff. rente

51935 / 1 001 500 = eff.rente

eff. rente = 5,18572 % (Det er et avvik på minst 0,00023 %, men jeg tipper DnbNor glatt runder ned)

[Naranek]

Akkurat hvilke tall skrev du i kalkulatoren for å få den til å si 5,185%? Den gir bare høyere tall med kombinasjonene jeg prøver. Om du ser på betalingsplanen blir terminbeløpet nedbetalt med en gang lånet tas opp, uavhengig av om man har avdragsfrihet første året eller ikke.

[deaktivert443556]

1M

25 år

Serie

5 års avdragsfrihet

5 % rente

 

Jeg ser nå at den effektive renten endres om man endrer lengden på avdragsfriheten, så det kan være tilfeldig at regnestykket mitt kom såpass nært.

[cybirg]

Effektiv rente regnes forresten som internrenten på kontantstrømmen for hele løpetiden, ikke for første året.

[Hansforum]

Min bolig er taksert til 1,5M og jeg har litt i overkant av 830k igjen på lånet.

[Hansforum]

Jeg sjekket Boliglånskalkulatoren og ser at det er banker som kan tillate nærmere 5,05% effektiv rente når jeg er innenfor 60% av takst, noe som jeg er. Det ser lovende ut. Etter renteendring har jeg 5,44% nå hos min bank.

Jeg har skrevet mail til min bank og høre om de kan gjøre noe, så får vi se, hvis ikke så er jeg bare et par tastetrykk unna Scandiabanken.

[cybirg]

Husk å sjekke om boliglånskalkulatoren er oppdatert for nylige rentejusteringer. Jeg har merket at prislister ikke oppdateres like fort som kundene får beskjed om fremtidige renteendringer. De endres først etter at endringen trer i kraft.

 

Etter endringen har jeg nå effektiv 5,25% på ca 85% av takst - førstehjemslån.