Bolig og fellesgjeld

[Mythos]

Hehe. Nå er jeg med... Så i prinsipp skal man betale mindre og mindre for hver mnd/ og hvert år man betaler avdrag?

Men renta på fellesgjelden blir jo justert også opp på samme måte som boligrenta i bankene er?

8761900[/snapback]

Selvfølgelig betaler man mindre i renter etterhvert som lånet nedbetales. Ellers hadde vi alle vært gjeldsslaver. De fleste benytter annuitetslån hvor man betaler like mye hver måned. Da vil man betale mest renter og lite i avdrag til å begynne med og etterhvert øker avdragene og rentedelen minker.

 

Renta gå opp og ned. For tiden mest opp. Som sagt tidligere har vi bundet renta i vårt borettlag, men det må du nesten sjekke med ditt borettslag.

 

Om de har stor fellesgjeld og avdragsfritt lån er det grunn til å tenke seg litt om. Det kan lett bli dyrt på sikt.

Endret 1. juni 2007 av Mythos

[Lock-Aze]

Hehe. Nå er jeg med... Så i prinsipp skal man betale mindre og mindre for hver mnd/ og hvert år man betaler avdrag?

Men renta på fellesgjelden blir jo justert også opp på samme måte som boligrenta i bankene er?

8761900[/snapback]

Spørs, du har flere måter å betale på, jeg kan f.eks betale 5000.- mnd. fast, slik at jeg i begynnelsen betaler mye renter og lite ned på selve lånet, etterhvert som jeg får betalt ned på lånet så går mer av pengene med til å dekke lånet og mindre til å dekke rentene.

[Parafan]

Dersom du ikke er solidarisk ansvarlig for de andres fellesgjeld eller har andre forpliktelser som du ikke kontrollerer selv så er ikke selveierleilighet noe "bedre" enn borettslag.

 

Enkelte borettslag med fellesgjeld har en ordning med forsikring slik at du ikke er ansvarlig for andres gjeld, da er risikoen ifm dette null.

 

Bankers råd kan være litt tilfeldige og kompetansen på de som er rådgivere/selgere av lån er nokså forskjellig, det er iallfall min erfaring.

8760418[/snapback]

 

Hvilke andre ordninger/betingelser er det man bør se etter og eller være varsom på når det gjelder andelsleiligheter? Har notert meg å se etter;

 

evt. IN-ordning, fremleie ordninger, lov om husdyr, etc. Men at det i heletatt kan være mulig for at "en" må stå til ansvar for at andre beboere skal betale fellesgjelden sin, skjønner jeg ikke hvordan kan være lovlig. Er ikke den type forpliktelse utgått nå til dags? Eller bygges det fortsatt nye borettslag med denne ordningen?

[Dovrebanen]

Grunnen til at det er mulig, er at i borettslag så eier du ikke din egen leilighet. Du eier en leierett til en bestemt leilighet. Du leier den av borettslaget.

 

Eiendomsinvestorer som har funnet oppskriften på å selge samme eiendom to ganger. De kjøper opp gamle bygårder, pusser dem opp og selger leilighetene som borettslagsleiligheter eller selveierleiligheter - men beholder tomtene selv. Investorene inngår festeavtaler med borettslagene mens de selv eier andelene. Dermed sitter de på begge sider av bordet når kontrakten underskrives. http://pub.tv2.no/dyn-nettavisen/printvers....jsp?id=1059477

 

IN-ordning, fremleie ordninger og husdyr bestemmes av generalforsamlingen. Der kan alle andelseierne møte. Ønskes det å heve restriksjoner på noe av dette, så er det bare å fremme et forslag. Men det blir sikkert nedstemt, ettersom styret har mobilisert alle andre pensjonister til å stemme imot forslag som ikke kommer fra dem selv.

 

Husdyr er litt spesielt, for man kan ifølge norske lover holde husdyr selv om reglene i borettslaget går mot det. Vilkåret er at det ikke er til rasjonell sjenanse for noen.

Endret 2. juni 2007 av Dovrebanen

[Naranek]

Hehe. Nå er jeg med... Så i prinsipp skal man betale mindre og mindre for hver mnd/ og hvert år man betaler avdrag?

Man kan gjøre det på den måten (fast avdrag + det som måtte være påløpt av renter). Det kalles serielån. Den vanligste måten er annuitetslån, som går ut på å betale et fast beløp hver måned. Noe går til renter, og noe går til avdrag. Etter hvert som lånebeløpet blir lavere går mindre til renter og mer til avdrag. Annuitetslån er etter mitt syn det beste, siden man vanligvis får bedre råd etter hvert som tiden går.

[Parafan]

Hadde en samtale med bankrådgiveren min idag, og i dag tørr jeg å si at jeg ble direkte frarådet å kjøpe en andelsleilighet. "Hun" begrunnet det med bl.a at verdistigningen til andelsleilighet var på kun 5% pr. år, i forhold til en selveierleilighet med 10% pr.år... Dette er noe jeg ikke har hørt før, finnes det noe statistikk for dette? Hva har dette å bety for "verdinedgang" i såffal?

I tilleg ville jo husleie/felleskostnadene bli meget stor og dyr, (dette er noe jeg er fullstendig klar over, ettersom en del går til avdrag på fellesgjeld og renter)

 

Det føles ut som rådgiverne snakker ut av ren uvitenskap,(er ikke særlig interissert i hva slags sikkerhets og økononmiske ordninger det er i kontrakten) og bare tar standpunkt i å ikke dele ut lån til slike boliger. (Er det fordi de er redde, og det går mange skrekkelige fortellinger om fellesgjeld?)

 

Uansett, synes jeg ikke verdistigningen av en leilighet skal bestemme hvilken leilighet jeg faktisk har lyst å kjøpe.

 

Er bankrådgiverne virkelig så utspekulerte at de nærmest kan nekte å finansiere for en andelsleilighet med 560K innskudd, (med 1,2M i fellesgjeld) men heller gledelig til en selveier på 1 760 000kr? Har ikke fått ordnet finansieringsbeviset helt enda, men er det et sikkert stikk viss man har ordnet det?

Virker ikke som banken vil gi folk et lånebevis hvis det skal brukes til å kjøpe en andelsleilighet.

Endret 4. juni 2007 av Parafan

[Parafan]

venter på svar :)

Endret 4. juni 2007 av Parafan

[Naranek]

Hadde en samtale med bankrådgiveren min idag, og i dag tørr jeg å si at jeg ble direkte frarådet å kjøpe en andelsleilighet. "Hun" begrunnet det med bl.a at verdistigningen til andelsleilighet var på kun 5% pr. år, i forhold til en selveierleilighet med 10% pr.år...

Det er bare tull. Borettslagsleiligheter har tvert imot nærmet seg selveierleiligheter i pris de siste årene. Før var de ganske mye billigere, men nå har en del av restriksjonene blitt fjernet. Husleie trenger heller ikke være spesielt høy. Jeg betaler rundt 1100 kr, siden fellesgjelden er mer eller mindre nedbetalt.

 

http://www.dagsavisen.no/innenriks/article262126.ece

[Parafan]

Hadde en samtale med bankrådgiveren min idag, og i dag tørr jeg å si at jeg ble direkte frarådet å kjøpe en andelsleilighet. "Hun" begrunnet det med bl.a at verdistigningen til andelsleilighet var på kun 5% pr. år, i forhold til en selveierleilighet med 10% pr.år...

Det er bare tull. Borettslagsleiligheter har tvert imot nærmet seg selveierleiligheter i pris de siste årene. Før var de ganske mye billigere, men nå har en del av restriksjonene blitt fjernet. Husleie trenger heller ikke være spesielt høy. Jeg betaler rundt 1100 kr, siden fellesgjelden er mer eller mindre nedbetalt.

 

http://www.dagsavisen.no/innenriks/article262126.ece

8780434[/snapback]

 

Takk Jeg tenkte meg det samme! Sett ut i fra prisene idag, og i antall andelsleiligeheter som er til salg i mitt område (Trondheim) Så får jeg flere treff på finn.no på andelsleiligheter enn hva jeg får på selveier, (Borettslag må være generelt mer populært enn selveierboliger idag?) og prisen kan jeg ikke se noen spesiell forskjell på...like dyrt:P

Endret 4. juni 2007 av Parafan

[cybirg]

Hadde en samtale med bankrådgiveren min idag, og i dag tørr jeg å si at jeg ble direkte frarådet å kjøpe en andelsleilighet. "Hun" begrunnet det med bl.a at verdistigningen til andelsleilighet var på kun 5% pr. år, i forhold til en selveierleilighet med 10% pr.år... Dette er noe jeg ikke har hørt før, finnes det noe statistikk for dette? Hva har dette å bety for "verdinedgang" i såffal?

I tilleg ville jo husleie/felleskostnadene bli meget stor og dyr, (dette er noe jeg er fullstendig klar over, ettersom en del går til avdrag på fellesgjeld og renter)

 

Det føles ut som rådgiverne snakker ut av ren uvitenskap,(er ikke særlig interissert i hva slags sikkerhets og økononmiske ordninger det er i kontrakten) og bare tar standpunkt i å ikke dele ut lån til slike boliger. (Er det fordi de er redde, og det går mange skrekkelige fortellinger om fellesgjeld?)

 

Uansett, synes jeg ikke verdistigningen av en leilighet skal bestemme hvilken leilighet jeg faktisk har lyst å kjøpe.

 

Er bankrådgiverne virkelig så utspekulerte at de nærmest kan nekte å finansiere for en andelsleilighet med 560K innskudd, (med 1,2M i fellesgjeld) men heller gledelig til en selveier på 1 760 000kr? Har ikke fått ordnet finansieringsbeviset helt enda, men er det et sikkert stikk viss man har ordnet det?

Virker ikke som banken vil gi folk et lånebevis hvis det skal brukes til å kjøpe en andelsleilighet.

8779937[/snapback]

 

Det er jo i praksis ikke lengre noen forskjell mellom selveier i en bygning og andelsleilighet? Dessuten er det ikke noe fast tall for verdistigning mellom selveier og andel, dette varierer.

 

Tar jeg ikke feil så har "rådgiveren" incentiver til å anbefale deg selveier fordi de da tjener mer på lånet ditt enn for andelsleilighet - typisk selgeratferd. Synd at de forsøker å sko seg på kunder som de tror ikke har peiling...

[deaktivert443556]

Tar jeg ikke feil så har "rådgiveren" incentiver til å anbefale deg selveier fordi de da tjener mer på lånet ditt enn for andelsleilighet - typisk selgeratferd.

8780757[/snapback]

Dette er nok et godt poeng siden de ikke får betalt for fellesgjelden som nok ligger i en annen bank. Et annet poeng som er litt mer "far-fetched" er at det er mindre arbeid for banken å ta pant i en selveierleilighet. Man har også muligheten til å raskt logge på nett for å se hvilke andre kreditorer som har pant i leiligheten samt at man kan se siste kjøpesum og div annet. På andelsleiligheter er det ikke like lett å finne denne informasjonen, men det skulle uansett ikke være nok til at man går så langt som å fraråde kunder å kjøpe denne type leilighet.

[Parafan]

Etter å ha hentet prospektet til en leilighet, sitter jeg nå å ser på et overslag av budsjettet til borettslaget. Dette er et helt nytt boligkompleks, som blir ferdig til høsten 2007.

 

Her er det opprinnelig 1 232 000 i fellesgjeld, og 308 000 i innskudd. (annonsert til 560 000 i innskudd idag) Det står at felleskostadene er beregnet til 6 937kr pr.mnd. men etter skatt, 5 420kr pr.mnd. Dette tallet vil sannsynligvis variere? (Om rente satsen går opp/ned, tror det er brukt 5% flytende rente til å beregne dette)

 

Videre på dette overslaget ser jeg at hele summen 6 937kr betales for :

Driftdel felleskostander : 1427 kr

Lånedel renter (ex. gar.-lån pr mnd) : 5129 kr

Lånedel avdrag (ex. gar.-lån pr mnd) : 382 kr

 

Etter hva jeg selv ønsker trenger jeg ikke å betale for garasje plass. Men jeg humrer veldig over det at det faktisk står hele 5129 kr for å nedbetale "Lånedel renter" Betyr dette faktisk at jeg kun betaler ned fellesgjelda (1 232 000) med 382kr pr.mnd? Og at jeg betaler hele 5129kr for bare "renter" ?? Det hørtes i hvertfall utrolig mye ut i renter, og veldig lite i avdrag. Har jeg tolket dette helt feil? Forhåpentligvis...

 

Dette er sikkert noe jeg burde ta opp med megler, men spørr dere andre ute før jeg går til samtale

[Naranek]

Betyr dette faktisk at jeg kun betaler ned fellesgjelda (1 232 000) med 382kr pr.mnd? Og at jeg betaler hele 5129kr for bare "renter" ?? Det hørtes i hvertfall utrolig mye ut i renter, og veldig lite i avdrag. Har jeg tolket dette helt feil? Forhåpentligvis...

Nei, det virker nokså riktig. Det høres ut som renten er på nokså nøyaktig 5% effektivt, så den er på nivå med de laveste flytende rentene nå. Den vil nok stige framover.

[Parafan]

Betyr dette faktisk at jeg kun betaler ned fellesgjelda (1 232 000) med 382kr pr.mnd? Og at jeg betaler hele 5129kr for bare "renter" ?? Det hørtes i hvertfall utrolig mye ut i renter, og veldig lite i avdrag. Har jeg tolket dette helt feil? Forhåpentligvis...

Nei, det virker nokså riktig. Det høres ut som renten er på nokså nøyaktig 5% effektivt, så den er på nivå med de laveste flytende rentene nå. Den vil nok stige framover.

8836776[/snapback]

 

Hvordan regnet du deg frem til det?!

 

Men hvor lenge skal dette foregå, skal man betale 12 mnder i året i 20 år med 382kr pr mnd på fellesgjelda, og 5129kr i renter? Da blir man jo aldri gjeldsfri?!

 

Eller, Når vil avdragene bli høyere enn rentekostnadene?

[jon67]

Men hvor lenge skal dette foregå, skal man betale 12 mnder i året i 20 år med 382kr pr mnd på fellesgjelda, og 5129kr i renter? Da blir man jo aldri gjeldsfri?!

 

Eller, Når vil avdragene bli høyere enn rentekostnadene?

8836997[/snapback]

 

Høres ut som et annuitetslån med 50 års nedbetalingstid, dette er ganske vanlig i borettslag.

[Naranek]

Jeg bare prøvde å se hva beløpet ble i året om renten var 5% (0,05*lån/12) for å se om renten var ok, men du kan regne det ut ved å gange opp månedsbeløpet og dele det på gjelden også. I følge DnB NORs lånekalkulator ville lånet blitt nedbetalt etter 50 år hvis annuitetsbeløpet hadde vært 60 kr høyere (5571 kr) med en rente på 4,97%. 50 år er det høyeste den vil regne ut for.

[Parafan]

Men hvor lenge skal dette foregå, skal man betale 12 mnder i året i 20 år med 382kr pr mnd på fellesgjelda, og 5129kr i renter? Da blir man jo aldri gjeldsfri?!

 

Eller, Når vil avdragene bli høyere enn rentekostnadene?

8836997[/snapback]

 

Høres ut som et annuitetslån med 50 års nedbetalingstid, dette er ganske vanlig i borettslag.

8837434[/snapback]

 

50 år nedbetalings tid?!? Det høres ut som man må punge mer penger (til sammen) på en leilighet til 500K innskudd og 1,2M fellesgjeld, enn en selveier uten fellesgjeld til 1,7M?

Er dette riktig? på 50 år må man jo bruke mer penger på renter, enn hva man ellers ville gjort på ca 25 år?

[Naranek]

Hvis ikke du kan styre noe på nedbetalingen selv blir det mye renteutgifter, ja, men det er nokså vanlig at man kan betale ned individuelt nå.

[Parafan]

Hvis ikke du kan styre noe på nedbetalingen selv blir det mye renteutgifter, ja, men det er nokså vanlig at man kan betale ned individuelt nå.

8837697[/snapback]

 

Med IN-ordning kan man jo styre det selv, men kun et par ganger i året? Leste noe om juni og desember lengre oppe i tråden...

 

Men om jeg vil planlegge å betale ned fellesgjelda dobbelt så fort :

la oss si om ca 25 år, så må jo det bety = at jeg da har måtte bruke MYE mer penger ENN hva jeg ville ha gjort om jeg hadde hele lånet i banken? /eller å ha kjøpt en selveier leilighet til "samme" pris?

[gorber]

Når avdragsfriheten utløper vil felleskostnadene gjøre et kraftig byks

 

Dette er jo da en sannhet med sterke modifikasjoner, ettersom at avdragsdelen på et lån over 20 år som oftest ikke kan karakteriseres som et kraftig stort beløp.