Spørsmål om utleie av jord og hus på småbruk

[mrkorsnes]

Dette blir litt akademisk:

 

Anta at en leier ut jorda på et småbruk under en kontrakt som sier 11 år

og det ikke foreligger noen "delings-tillatelse".

 

Er da denne leiekontrakten ugyldig i utgangspunktet - eller er den

ugyldig først etter 10 år ?

 

Tilsvarende: anta at en leier ut vånings-huset separat (til noen som ikke

leier jorda samtidig) på en leiekontrakt som strekker seg over mer en 10 år

(eller at utleier ikke direkte har rett til å si opp kontrakten) - og det ikke foreligger

noen delings-tillatelse. Er denne (husleie-)kontrakten i utgangspunktet ugyldig

eller hva skjer kontraktmessig når 10 år er gått og den samme leietaker fortsatt leier ?

[Gaidaros]

Dette blir litt akademisk:

 

Anta at en leier ut jorda på et småbruk under en kontrakt som sier 11 år

og det ikke foreligger noen "delings-tillatelse".

 

Er da denne leiekontrakten ugyldig i utgangspunktet - eller er den

ugyldig først etter 10 år ?

 

Tilsvarende: anta at en leier ut vånings-huset separat (til noen som ikke

leier jorda samtidig) på en leiekontrakt som strekker seg over mer en 10 år

(eller at utleier ikke direkte har rett til å si opp kontrakten) - og det ikke foreligger

noen delings-tillatelse. Er denne (husleie-)kontrakten i utgangspunktet ugyldig

eller hva skjer kontraktmessig når 10 år er gått og den samme leietaker fortsatt leier ?

8704811[/snapback]

Jeg skjønner at det ligger litt forarbeid bak ditt innlegg. Jeg er ikke særlig inne i denne typen problemer, selv om jeg har vært innvolvert i flere jordskiftesaker. Når du etterlyser gyldighet/ugyldighet etter 10 år og "delingstillatelser" så er det sannsynligvis en lovhjemmel du tenker på og som regulerer dette forholdet. Kan du være så snill og sette oss på riktig spor mht. dette.

[mrkorsnes]

Dette blir litt akademisk:

 

Anta at en leier ut jorda på et småbruk under en kontrakt som sier 11 år

og det ikke foreligger noen "delings-tillatelse".

 

Er da denne leiekontrakten ugyldig i utgangspunktet - eller er den

ugyldig først etter 10 år ?

 

Tilsvarende: anta at en leier ut vånings-huset separat (til noen som ikke

leier jorda samtidig) på en leiekontrakt som strekker seg over mer en 10 år

(eller at utleier ikke direkte har rett til å si opp kontrakten) - og det ikke foreligger

noen delings-tillatelse. Er denne (husleie-)kontrakten i utgangspunktet ugyldig

eller hva skjer kontraktmessig når 10 år er gått og den samme leietaker fortsatt leier ?

8704811[/snapback]

Jeg skjønner at det ligger litt forarbeid bak ditt innlegg. Jeg er ikke særlig inne i denne typen problemer, selv om jeg har vært innvolvert i flere jordskiftesaker. Når du etterlyser gyldighet/ugyldighet etter 10 år og "delingstillatelser" så er det sannsynligvis en lovhjemmel du tenker på og som regulerer dette forholdet. Kan du være så snill og sette oss på riktig spor mht. dette.

8706468[/snapback]

 

 

Hint: Jordlova §12:

http://www.lovdata.no/all/tl-19950512-023-005.html

 

Plan og bygningslova kommer også inn.

Endret 27. mai 2007 av rkorsnes

[Gaidaros]

Hint: Jordlova §12:

http://www.lovdata.no/all/tl-19950512-023-005.html

Plan og bygningslova kommer også inn.

8708959[/snapback]

 

Hmmm ...

Litt kinkig denne her. Er usikker på om det kanskje er avtaleloven som regulerer dette her. Det er jo flere paragrafer i avtaleloven som kan oppløse en avtale, men alt avhenger av avtalens innhold og hvordan den ble inngått.

Jfr. Avtalelovens 3dje kapitel

 

3dje kapitel. Om ugyldige viljeserklæringer.

 

 

§ 28. Er en viljeserklæring retsstridig fremtvunget ved vold mot person eller ved trusler, som fremkalder grundet frygt for nogens liv eller helbred, binder den ikke den, som har avgit den.

 

      Er det tredjemand, som har fremtvunget viljeserklæringen, og var den anden part i god tro, maa den tvungne, hvis han vil paaberope tvangen, gi ham meddelelse om det uten ugrundet ophold, efterat tvangen er forbi. Ellers er han bundet ved erklæringen.

 

 

 

§ 29. Er en viljeserklæring retsstridig fremkaldt ved anden tvang end den, som er nævnt i § 28, binder den ikke den, som har avgit den, dersom den anden part enten selv har utøvet tvangen eller kjendte til eller burde ha kjendt til, at viljeserklæringen retsstridig var fremtvunget av en tredjemand.

 

 

 

§ 30. Er en viljeserklæring fremkaldt ved svik fra den anden part, binder den ikke den som har avgit den. Det samme gjælder, hvis tredjemand har fremkaldt den ved svik, og den anden part kjendte eller burde ha kjendt forholdet.

 

      Har den anden part svikagtig git urigtige oplysninger om omstændigheter, som kan antages at ha hat betydning for viljeserklæringen, eller har han svikagtig fortiet saadanne omstændigheter, ansees han for at ha fremkaldt erklæringen derved, hvis ikke det motsatte godtgjøres.

 

 

 

§ 31. Har nogen utnyttet en andens nødstilstand, letsind, forstandssvakhet, uerfarenhet eller det avhængighetsforhold, som denne staar i til ham, til at opnaa eller betinge fordele, som der ikke skal ydes vederlag for, eller som staar i aapenbart misforhold til vederlaget, blir den anden part ikke bundet ved sin viljeserklæring.

 

      Det samme gjælder, hvis det er tredjemand, som har gjort sig skyldig i saadant forhold, og mottageren av viljeserklæringen kjendte eller burde ha kjendt forholdet.

 

      Fragaaes retshandelen, er saavel den krænkede part som den anden pligtig at tilbakegi det av ham mottagne eller dettes værdi tillikemed - hvor retshandelen angaar pengelaan - lovlig rente fra mottagelsestiden. De samme regler kommer til anvendelse overfor den tredjemand, til hvem det mottagne er overdrat, og som kjendte eller burde kjendt forholdet.

 

Endret ved lov 24 juni 1994 nr. 39.

 

 

 

§ 32. Den, der har avgit en viljeserklæring, som ved feilskrift eller anden lignende feiltagelse fra hans side har faat et andet indhold end tilsigtet, er ikke bundet ved erklæringens indhold, hvis den, til hvem erklæringen er avgit, indsaa eller burde indse, at der forelaa en feiltagelse.

 

      Er en viljeserklæring forvansket ved feiltelegrafering, blir den, som har avgit den, ikke bundet ved erklæringen i den skikkelse, den er kommet frem.

 

      Det samme gjælder, hvis en mundtlig viljeserklæring, som sendes ved bud, blir bragt frem i forvansket skikkelse.

 

      Er forvanskningen foranlediget ved skyld fra avsenderens side, pligter han at erstatte mottageren det ved feilen forvoldte tap.

 

      Er avsenderen blit vitende om forvanskningen, og vil han paaberope den, skal han uten ugrundet ophold gi den anden part meddelelse om det. Gir han ikke slik meddelelse, gjælder erklæringen som den er kommet frem, hvis ikke den anden part kjendte eller burde ha kjendt forvanskningen.

 

 

 

§ 33. Selv om en viljeserklæring ellers maatte ansees for gyldig, binder den ikke den, som har avgit den, hvis det paa grund av omstændigheter, som forelaa, da den anden part fik kundskap om erklæringen, og som det maa antages, at han kjendte til, vilde stride mot redelighet eller god tro, om han gjorde erklæringen gjældende.

 

 

 

§ 34. Er en skriftlig viljeserklæring avgit paa skrømt, og har mottageren overdrat ret efter den til en tredjemand, som var i god tro, kan det ikke overfor ham gjøres gjældende, at erklæringen var skrømtet.

 

 

 

§ 35. Er kvittering for et pengebeløp frakommet fordringshaveren uten hans vilje, blir skyldneren allikevel fri, hvis han i god tro, og efterat fordringen er forfaldt, betaler pengene mot utlevering av kvitteringen.

 

 

 

§ 36. En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner.

 

      Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.

 

      Reglene i første og annet ledd gjelder tilsvarende når det ville virke urimelig å gjøre gjeldende handelsbruk eller annen kontraktrettslig sedvane.

 

Endret ved lov 4 mars 1983 nr. 4.

 

 

 

§ 37. For vilkår som ikke er individuelt forhandlet, og som inngår i en avtale mellom en forbruker og en næringsdrivende, gjelder følgende:

 

1. Ved anvendelse av § 36 skal det tas hensyn til forhold som nevnt i § 36 annet ledd. Senere inntrådte forhold skal likevel ikke tillegges betydning til skade for forbrukeren med den virkning at et avtalevilkår som ellers ville anses som urimelig, blir ansett som rimelig. 

2. Hvis ett eller flere avtalevilkår medfører en betydelig skjevhet til skade for forbrukeren i de rettigheter og plikter partene har etter avtalen, kan forbrukeren ved anvendelse av § 36 kreve at avtalen for øvrig skal være bindende for partene, dersom den kan bestå med uforandret innhold. 

3. Ved tvil om tolkningen av et avtalevilkår, skal vilkåret tolkes til fordel for forbrukeren. 

4. En næringsdrivende som hevder at et avtalevilkår er individuelt forhandlet, må godtgjøre dette. 

 

      Med forbruker menes i denne bestemmelsen enhver fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

 

      Inneholder en avtale som har nær tilknytning til EØS-landenes territorium, en bestemmelse om at lovgivningen i et land utenfor dette området skal anvendes på avtalen, gjelder bestemmelsen ikke for spørsmål om urimelige avtalevilkår mellom en forbruker og en næringsdrivende, hvis forbrukeren ved dette får en dårligere beskyttelse mot slike vilkår.

 

Opphevet ved lov 4 mars 1983 nr. 4, tilføyd igjen (med nytt innhold) ved lov 6 jan 1995 nr. 1 (i kraft 1 jan 1995 med virkning for avtaler inngått etter ikrafttredelsen).

 

 

 

§ 38. Har nogen gaat ind paa, at han av konkurransehensyn ikke skal ta plads i eller drive forretning eller virksomhet av en viss art, binder vedtagelsen ham ikke, forsaavidt den urimelig indskrænker hans adgang til erhverv eller maa anses for at strække sig længer end paakrævet for at verne mot konkurranse. Ved avgjørelsen av, om vedtagelsen urimelig indskrænker den forpligtedes adgang til erhverv, skal hensyn tages ogsaa til den betydning, det har for den anden part, at avtalen opretholdes.

 

      Er avtalen indgaat mellem indehaveren av en bedrift og nogen, som er ansat i bedriften som lærling, kontorist, betjent, arbeider eller i lignende underordnet stilling og gjælder den en viss tid, efterat ansættelsen er ophørt, er forpligtelsen ikke bindende for den underordnede. Er ansættelsen av den art, at den gir den ansatte indblik i indehaverens kundekreds eller forretningshemmeligheter, og han derhos kunde benytte dette indblik til i betydelig grad at skade indehaveren, skal forpligtelsen dog være bindende for den underordnede, forsaavidt ikke dette i urimelig grad vil vanskeliggjøre hans adgang til erhverv eller strækker sig længer end paakrævet for at verne mot konkurranse.

 

      Har nogen, som er ansat i anden stilling i en bedrift, paatat sig slik forpligtelse, gjælder den ikke, hvis indehaveren siger ham op, uten at han har git rimelig grund til det, eller hvis han selv fratræder, og indehaveren har git ham rimelig grund til det ved at undlate at opfylde sine forpligtelser.

 

Endret ved lov 4 mars 1983 nr. 4.

Endret 28. mai 2007 av Gaidaros

[arne22]

Tatt litt på sparket og uten den helt store rettskildebruk:

 

Hovedprinsippet i avtaleretten er at dersom en avtale innholder enkeltpunkter som er ulovlige, så faller disse bort, mens det øvrige innholdet i kontrakten består.

 

Hvis det er avtalt en leietid på 11 år mens den maksimalt tillatte tid er 10 år så skulle en tro at dette effektivt gir en kontrakttid på 10 år.

 

(Med mindre at det ene året kan påberopes å være en slik vesentlig rettsmangel at det gir hevingsgrunn. Det virkel vel ikke umiddlbart sannsynlig.)

 

HVordan det forholder seg med en utelid bolig er ikke godt å si. Det kan hende at husleieloven kommer inn som spesiallovgivning, slik at den får forrang, men det motsatte kan også være tilfellet. Her måtte man eventuelt se på rettspraksis fra liknende saker.

 

Som hovedprinsipp i forhold til husleieloven så spiller det ingen rolle hvem eieren er, utleiekontrakten går bare videre til neste eier.

Endret 28. mai 2007 av arne22

[mrkorsnes]

Tatt litt på sparket og uten den helt store rettskildebruk:

 

Hovedprinsippet i avtaleretten er at dersom en avtale innholder enkeltpunkter som er ulovlige, så faller disse bort, mens det øvrige innholdet i kontrakten består.

 

Hvis det er avtalt en leietid på 11 år mens den maksimalt tillatte tid er 10 år så skulle en tro at dette effektivt gir en kontrakttid på 10 år.

 

(Med mindre at det ene året kan påberopes å være en slik vesentlig rettsmangel at det gir hevingsgrunn. Det virkel vel ikke umiddlbart sannsynlig.)

 

HVordan det forholder seg med en utelid bolig er ikke godt å si. Det kan hende at husleieloven kommer inn som spesiallovgivning, slik at den får forrang, men det motsatte kan også være tilfellet. Her måtte man eventuelt se på rettspraksis fra liknende saker.

 

Som hovedprinsipp i forhold til husleieloven så spiller det ingen rolle hvem eieren er, utleiekontrakten går bare videre til neste eier.

8722583[/snapback]

 

Takk for svar. Jeg var ute etter det prinsippielle her. Det kunne gjære være 15 år

i stedet for 11.

 

Kunne det tenkes at utleier alltid ble tvunget til å søke om delings-tillatelse i følge

Plan og bygningslova og/eller Jordlova ?