invistere i eigedom og leige ut. trenger litt info

[Solefald]

som topic seier, så trenger eg litt info.

eg og min bestekompis har tenkt tanken ei stund, å invistere i eigedom, og leige ut. eg er i militæret atm, ferdig til sommeren, og får snart vite om eg får meg jobb, grunnlønn på 280k, + tillegg, så til slutt ender eg vel på ca 450k inkl tillegg etter eitpar år. og visst eg ikkje får den jobben, så blir det å spare opp penger i eit år eller no.

 

vil ikkje et AS vere den beste løsninga? der vi f.eks tar opp 250.000 kver i lån, og starter eit AS, da har vi en halv million i egenkapital. og finne noken rimlige leiligheter, som trenger en liten shinings, pusse opp litt, og så leige ut.

 

korleis er reglane ang leige ut ? kor mykje som skal betales i skatt etc? har lagt merke til endel leiligheter som er til salgs for rundt 1 mill. bygge år fra 1970 til 1985. med 2-3 soverom. der er fellesgjeld så og sei betalt ned. og en kan gjerne leige ut for 2000-5000 pr rom alt etter standard. så da har man fellesutgifter, renter og avdrag som skal dekkast.

 

 

noken som har noken tips og litt info ?

[ugotabanana]

Skatt ved utleie av bolig

 

Brosjyre eller bok, 1. januar 2003 , oppdatert 28. februar 2006

Tips en venn Utskriftsversjon

 

 

Innhold

Forsiden

 

*

Skatt ved utleie av bolig

* Utleie av deler av enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig og tilknyttede bygninger

* Beregning av inntekt av bolig

 

 

Til toppen Skatt ved utleie av bolig

 

Inntekt ved utleie av bolig (enebolig, tomannsbolig, selveierleilighet) og egen bolig i boligselskap (borettslag og boligaksjeselskap) er i utgangspunktet skattepliktig inntekt. Boligen skal da regnskapsliknes. Inntekten skattlegges som kapitalinntekt med 28 prosent.

 

Inntekt ved utleie av fritidseiendom som du bruker selv, er skattepliktig i den utstrekning inntektene overstiger 10 000 kroner.

Skattefritak

 

Du blir ikke skattlagt for hel eller delvis bruk av din egen bolig. Boliger som omfattes av skattefritaket, er:

 

* enebolig, to- eller flermannsbolig mv.

* andelsleilighet i boligselskap

* våningshus på gårdsbruk

 

Du blir heller ikke skattlagt for hel eller delvis bruk av din egen fritidsbolig.

Regnskapslikning

 

Regnskapslikning innebærer at skattepliktig nettoinntekt av boligeiendommen beregnes til differansen mellom faktiske leieinntekter og fradragsberettigede driftsutgifter som er oppstått i løpet av inntektsåret. Driftsutgifter er utgifter som forsikring, kommunale avgifter, festeavgift, eiendomsskatt (der det er innført) og vedlikehold. Du får imidlertid bare fradrag for driftsutgifter som knytter seg til den del av boligen som gir skattepliktige inntekter.

Når er utleieinntekter unntatt fra skatteplikt (fritakslikning)?

 

Utleieinntekter fra bolig er unntatt skatteplikt når:

 

* eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk

* hele eller en større del av boligen (regnet etter utleieverdi) leies ut mindre enn halve inntektsåret. Er boligen bare eid en del av året, vil tilsvarende gjelde når utleien varer mindre enn halve eiertiden.

 

Utleieinntekt fra tomannsboliger er skattefri når eieren oppfyller vilkårene som nevnt ovenfor for den leiligheten han bor i selv.

Hva menes med å bruke minst halvparten av boligen?

 

Med «minst halvparten av boligen» menes at utleieverdien av den del av eiendommen som eieren bruker, er minst like høy som utleieverdien av den del av eiendommen som blir utleid. Utleieinntektene er altså skattefrie selv om inntil 50 prosent av eiendommen (regnet etter utleieverdi) leies ut. «Minst halvparten av boligen» viser i denne sammenhengen dermed ikke til størrelsen på den delen av boligen som eieren bruker. Er utleieverdien høyere for den utleide delen enn for den delen eieren selv bor i, vil utleieinntektene være skattepliktige.

Når skal boligen regnskapsliknes?

 

Boligen skal regnskapsliknes dersom utleieinntektene er skattepliktige, for eksempel når hele boligen blir leid ut halve inntektsåret eller mer.

 

Utleieinntekter fra flermannsboliger er alltid skattepliktige.

Utleie av hele eller en større del av boligen

 

Leies hele eller en større del av boligen ut halve inntektsåret eller mer, er utleieinntektene alltid skattepliktige. Dette innebærer at hvis hele eller en større del av boligen leies ut mindre enn halve inntektsåret, er utleieinntektene skattefrie.

Hva er en familieleilighet?

 

For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en familieleilighet, kreves det vanligvis at boenheten er av en slik karakter at den er egnet som en mer permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn.

Når regnes en hybel/hybelleilighet som selvstendig boenhet?

 

En selvstendig boenhet er en hybel eller hybelleilighet som har egen inngang og eget toalett. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med de andre boenhetene, vil den likevel være en selvstendig boenhet dersom det er en egen låsbar dør til boenheten.

Når regnes en hybel/hybelleilighet som uselvstendig boenhet?

 

En hybel/hybelleilighet som har felles inngang/toalett med annen boenhet, er en uselvstendig boenhet.

Hva menes med mindre enn halve inntektsåret?

 

Med mindre enn halve inntektsåret menes 182 dager eller mindre.

Hva er utleieverdi?

 

Utleieverdien er lik det som er vanlig husleie for en tilsvarende boenhet, for eksempel en hybel i kommunen, og ikke det som faktisk blir betalt i husleie.

 

 

Kilde: http://www.skatteetaten.no/Templates/Brosj...5#kapitteltekst

 

Fellesgjeld og leie er to ting man bør være meget ops på når en kjøper leilighet.

 

Det jeg egentlig lurer på er om man kan ha to leiligheter i samme blokk og leie ut den ene av disse skattefritt mens du kanskje bor i den andre selv?

Endret 7. april 2007 av brutti

[gorber]

Det jeg egentlig lurer på er om man kan ha to leiligheter i samme blokk og leie ut den ene av disse skattefritt mens du kanskje bor i den andre selv?

 

Nei, det vil du ikke kunne. Skattefritak får du kun hvis du bor i den leiligheten du leier ut deler av.

[Balsfjord]

Utleie av tre eller fire (husker ikke helt) leiligheter ansees som næring og skattelegges med nesten 50%.

[ugotabanana]

Det jeg egentlig lurer på er om man kan ha to leiligheter i samme blokk og leie ut den ene av disse skattefritt mens du kanskje bor i den andre selv?

 

Nei, det vil du ikke kunne. Skattefritak får du kun hvis du bor i den leiligheten du leier ut deler av.

8359931[/snapback]

Ok, så det må altså være en og samme enhet.

[gorber]

Ja, det må det.

 

Til trådstarter: Det høres ut som en god ide, men det er ikke særlig lurt å "geare" innskuddet i aksjeselskapet med 100%. Dere burde nok spare opp en 100-200K selv for å kunne ha i egenkapital.

 

Grunnen til dette er at dere blir utrolig følsomme mot rentesvingninger når alt av egenkapital og investerte midler er lånte midler.

[Solefald]

Ja, det må det.

 

Til trådstarter: Det høres ut som en god ide, men det er ikke særlig lurt å "geare" innskuddet i aksjeselskapet med 100%. Dere burde nok spare opp en 100-200K selv for å kunne ha i egenkapital.

 

Grunnen til dette er at dere blir utrolig følsomme mot rentesvingninger når alt av egenkapital og investerte midler er lånte midler.

8361629[/snapback]

 

sant nok. å betjene eit sånt lån på 100-200k bør vel gå greit privat, kanskje ha litt i reserve, og så ha litt av egenkapitalen i behold, i tilfelle ei leilighet står tom noken mnd, så har vi fortsatt råd til å dekke avdrag ei stund.

 

noken som har formeining kva type bygg som er lurast ? er eit leilighet hus som er rett nedenfor meg, 1 etasjers, er 12 leiligheter som koster 4250pr mnd (kompis bur der), det er jo 51000 i mnd. eksl skatt. bør jo gå å betjene eit lån på en 3-4 mill når en har sånne muligheter?

 

er ikkje banken litt meir medgjørelige når det gjelder sånt? vere litt fleksibel når det gjelder avdraga visst f.eks ei leilighet eller 2 står tomme noken mnd.

[gorber]

Det som er er at bankene stiller vesentlig høyere krav med tanke på sikkerhet når det er snakk om utleieenheter. Meg bekjent stiller de ofte krav opp mot 50 % sikkerhet for å låne til utleieleiligheter.

 

En annen ting; vhis du gjør dette som et AS, er du da momspliktig på leieinntektene? Jeg vet ikke.

 

Skatt er ikke en bekymring da, fordi du bare betaler skatt av et eventuelt regnskapsmessig overskudd.

 

er ikkje banken litt meir medgjørelige når det gjelder sånt? vere litt fleksibel når det gjelder avdraga visst f.eks ei leilighet eller 2 står tomme noken mnd.

Nei, er min mening. De er avhengige av sikre betalere, spesielt på 20-30 millionerslån. Desto viktigere med skikkelig sikkerhet, og god egenkapital til å dekke uforutsette utgifter.

 

Slike leiligheter som du leier ut, vil som regel stille større krav til opppussing, da slitasjen er større. Å avsette midler til det er lurt, kanskje så mye som 1000,- per leilighet per måned, kanskje mer.

 

 

er eit leilighet hus som er rett nedenfor meg, 1 etasjers, er 12 leiligheter som koster 4250pr mnd (kompis bur der), det er jo 51000 i mnd. eksl skatt. bør jo gå å betjene eit lån på en 3-4 mill når en har sånne muligheter?

Jeg tror ikke denne eiendommen bare koster 3-4 millioner, uten å ha sett hverken tilstand eller beliggenhet.

[Solefald]

Det som er er at bankene stiller vesentlig høyere krav med tanke på sikkerhet når det er snakk om utleieenheter.  Meg bekjent stiller de ofte krav opp mot 50 % sikkerhet for å låne til utleieleiligheter.

 

En annen ting; vhis du gjør dette som et AS, er du da momspliktig på leieinntektene? Jeg vet ikke.

 

Skatt er ikke en bekymring da, fordi du bare betaler skatt av et eventuelt regnskapsmessig overskudd.

 

er ikkje banken litt meir medgjørelige når det gjelder sånt? vere litt fleksibel når det gjelder avdraga visst f.eks ei leilighet eller 2 står tomme noken mnd.

Nei, er min mening. De er avhengige av sikre betalere, spesielt på 20-30 millionerslån. Desto viktigere med skikkelig sikkerhet, og god egenkapital til å dekke uforutsette utgifter.

 

Slike leiligheter som du leier ut, vil som regel stille større krav til opppussing, da slitasjen er større. Å avsette midler til det er lurt, kanskje så mye som 1000,- per leilighet per måned, kanskje mer.

 

 

er eit leilighet hus som er rett nedenfor meg, 1 etasjers, er 12 leiligheter som koster 4250pr mnd (kompis bur der), det er jo 51000 i mnd. eksl skatt. bør jo gå å betjene eit lån på en 3-4 mill når en har sånne muligheter?

Jeg tror ikke denne eiendommen bare koster 3-4 millioner, uten å ha sett hverken tilstand eller beliggenhet.

8367843[/snapback]

 

det vart bygd oppe på eit eksisterande bygg, som låg på nedsia av veien, så leilighetene er i nivå med hovedveien. er ikkje så store leiligheter, dei har veranda på noken m3, 1 soverom, kjøkken+stove i eit, og ei lita bod.

 

kva du trur som kan vere beste størrelsen å starte på da? målet er jo å gå det her til å gå i 0, dvs gå i eit "overskudd", men skyte inn det til å betale ned lånet kjappere, samt dekke vedlikehold på en backup konto