Fra boliglån til kjøp - Del efaringene

[Goliath]

Jeg og fruen ta opp boliglån til uken. Har tilsammen 500k i egenkapital (hvor 100k av disse er min BSU) og vurderer bolig til maxpris 1.8 millioner (dette er inkl. budrunden)

 

Når jeg skal i de forskjellige bankene, hva skal jeg spørre?

Når jeg har funnet det beste tilbudet, hva skal jeg gjøre (f.eks binde renta, osv)?

Endret 7. mai 2007 av überGoliath

[Jarmo]

Ca. 50/50 på fastrente og flytende.

[Goliath]

Hva er fordelen med det kontra binde? Litt kjedelig å virke som en besserweiser og si det til banken uten å egentlig skjønne hva man sier

[Jarmo]

Binder du halvparten og resten flyter så vil ikke fallhøyden for lommeboka bli så stor hvis renten stiger kraftig..

 

Kan være bra risikospredning i disse tider..

[Goliath]

Hvis du binder renta, så vil du ha et fast beløp du betaler uansett ikke sant? Da får du ikke noen ubehagelige regninger uansett hva som skjer mer renta. Den går neppe ned i nærmeste fremtid. Kan ikke renta bindes i x-antall år for så å revidere om man ønsker å binde videre?

[Jarmo]

Hvis du binder renta, så vil du ha et fast beløp du betaler uansett ikke sant? Da får du ikke noen ubehagelige regninger uansett hva som skjer mer renta. Den går neppe ned i nærmeste fremtid. Kan ikke renta bindes i x-antall år for så å revidere om man ønsker å binde videre?

8084407[/snapback]

 

Japp, du kan binde 1-3-5 år i allefall, er ikke helt sikker på lengdene nå for tiden.

Rentebinding gjør at du betaler fast rate uansett renteopp/nedgang på lånet.

 

Tror jeg hadde gått for min. 3 års binding hvis man får et godt tilbud.

[learntofly]

Historisk sett så er det få som tjener på å binde renta. Bankene er ikke interessert i å inngå avtaler der de taper penger. Hovedhensikten for din del er å få en forutsigbar utgift i rentebindingsperioden. Man kan binde renta i 1, 3, 5 eller 10 år. Om man skal binde renta er et spørsmål du ikke vil få noe fasitsvar på uansett hvem man spør. Dette er noe du/dere må se hva dere ønsker og klarer å bære av kostnader. Som sagt, så viser historikken at få tjener på rentebinding fremfor flytende. Rentbindingen gir deg en forutsigbarehet, og du unngår de høye toppene. Vær forøvrig oppmerksom på at overkurs kan bli ett problem ved ekstra innbetaling/innfirelse.

 

Ellers så ser jeg at dere har endel egenkapital, og det er selvsagt veldig positivt. Dersom dere har god kontroll på økonomien deres (noe det kan virke som ut fra egenkapitalen), kan en boligkreditt/felxilån/rammelån (alle bankene har sitt eget navn på samme produkt) være et alternativ. Dette innebærer at dere får en ramme dere kan låne opp til. Litt avhengig av banken settes denne til maks 60, 75 eller 80% av verdien på objektet. Disse er mer fleksible enn vanlige lån, og man kan til enhver tid låne opp til rammen som er satt. Man betaler i utgangspunktet kun rentet, og bestemmer selv hvor mye (om noe) avdrag man vil betale. Hvis dere tar utgangspunkt i at dere betaler ned kr 5.000,- i avdrag i måneden på ett tilsvarende vanlig lån, kan dere velge å f.eks bruke halvparten til å spare i fond. På denne måten kan dere legge dere opp endel egenkapital ved siden av. Denne egenkapitalen kan selvsagt brukes til å nedbetale på gjelden på ett senere tidspunkt.

 

Ellers bør dere ta med all info til banken med en gang. Ta med selvangivelse og siste lønnslipp. Er aldri dumt å gjøre ett godt inntrykk første gang dere er i kontakt med rådgiveren i banken. Vær og oppmerksom på at banken som gir dere best flytende rente ikke nødvendigvis er den banken som gir dere best fast rente.

Endret 5. mars 2007 av GEman

[cybirg]

Som GEman sier så taper man over tid på å velge fastrente, men fordelen er at man ikke risikerer en ubehagelig overraskelse dersom det skulle komme en uventet renteoppgang som følge av en eller annen (også) uventet hendelse. Du kan se på rentebinding som en type forsikring, du betaler for å redusere risikoen din ved en uventet hendelse.

 

En idè kan være å binde deler av lånet. Da kan du betale inn ekstra avdrag på den flytende delen, mens du delvis reduserer risiko ved å ha en del som ikke varierer med rentenivå.

 

Selv har jeg omtrent like mye egenkapital, nesten det dobbelte i lån og flytende rente.

 

I møte med banken bør du ha oversikt over begges studielån, andre lån, inntekt, faste utgifter og generelt hvor mye penger dere bruker på forskjellige ting i måneden. Bankene har som regel sitt eget standardbudsjett, men du kan diskutere noen av standardkostnadene de legger til grunn. F.eks. legger de ofte inn et beløp for forsikring som for din del kan være lavere pga medlemsskap i fagforening, du har kanskje ikke bil etc.

 

Om dette er din første bolig vil som regel førstehjemslånene være rimeligst.

[Jankee]

Flaks er vel det som teller mest på binding av renta viss det er litt ustabilt.

[Goliath]

Med den kjøps- og lånefesten som foregår i disse tider, skal man vel ikke se bort i fra at renta kun går opp i nærmeste fremtid.

 

Nå har jeg tatt med årsoppgjør og siste lønnslipp. Fant ikke selvangivelsen i farta. Det som er litt kjedelig, er at disse viser neppe til noen store beløper siden jeg studerer heltid og jobber kun deltid. Jeg har ingen studielån eller lån generelt. Jeg har hørt fra medstudenter at banker tar en vurdering på ditt lønnsnivå etter ferdig utdanning (er ferdig til våren med bachelur ecommerce). Tror jeg skal ha et godt utgangspunkt.

 

 

Takker for alle gode og velskrevne svar.

[Jarmo]

Situasjonen har vært litt spesiel i de siste et par årene her på berget.

Rentenivå har aldri vært så lav og de som tok fastrente ca. et år siden kommer til å nyte godt av det i nærmaste årene.

 

Vil anta at fastrente for halve lånet vil være en bra sak ennå, i allefall på 2-3 års sikt. Men men, som vanlig så er det ikke enkelt å være spåmann...

 

Vil du hente inn noen tilbud så kan vi se på saken litt nærmare?

[Goliath]

Jeg skal poste det tilbudet jeg får i dag så kan dere hobbyøkonomer ta å titte på det ..

 

Skal spørre om følgende:

- Fast rente

- Nominell rente

- Flytene rente

- Hvilket låneprosent av tot. lån gir best rente

- Hva banken anbefaler å gjøre med renta

 

...noe mer?

[panzerwolf]

Har du noe bankkontakt allerede? Kan også være lurt å sette de opp mot hverandre. Og ønsker dere å betale ned raskt på lånet eller det ikke så farlig slik at dere heller prioriterer en romsligere månedsøkonomi? Personlig ønsker jeg en romsligere månedsøkonomi og skal derfor prøve å gå over til Skandiabanken som har opptill 40 år nedbetaling. Ulempen er jo selvsagt at totalsummen blir dyrere, men man får det litt lettere pr. mnd.

 

Én ting som jeg har lært etter å ha kjøpt leilighet et par ganger: Ha nok reserver! Ta ut maks lån, dvs. på et kjøp på 1.8 mill. må dere ha 360.000,- selv ved lån på 80%, se evt. nedenfor ang. førstehjemslån (husk også dokumentavgift ved selveier og andre gebyrer (men langt mindre) ved borettslag). Behold resten til innkjøp, flytting og andre ting som kommer. Er det noe igjen når alt er på plass, kan dette evt. spyttes i lånet. Du kan når som helst gjøre en større innbetaling på lånet (dette er noe som bankene plikter å opplyse om)

 

Låneprosent av tot. lån: 60% gir best rente. Biten 60-80% er dyrere igjen.

 

Merk:Noen banker gir førstehjemslån på 90-100% til laveste rente, bruk dette evt. (regner med at det er første gangen dere kjøper? Mener også å huske det fra det første HW-treffet i Oslo ) Der jeg lånte første gangen var opptil 90% rimelig, mens på biten 90-100% var rentesatsen ca 3 ganger høyere. Men for dere med såpass bra egenkapital er vel ikke dette noe problem uansett...

 

Lykke til!

Endret 6. mars 2007 av Mad Wolf Magnux

[Goliath]

Var i Nordea på Tirsdag men hadde glemt noen papirer på arbeidsplassen så vi fikk ikke et tilbud sådan. Vi snakket med den hyggelig dame (seff er de hyggelige) og henne sa at renta lå på ca. 4.5% og at Nordea stilte som krav til de som tar opp lån at vedkommende skal tåle en renteøkning på 5%. Henne sa at Nordea stilte strenge krav.

 

Vi sjekket Sparebank Hedmark (fruen har konto der) men de hadde samme renta.

 

Vi skal ned til Nordea i imorgen med resten av papirene og kommer med en liten update da.

 

Takk for gode og informative svar alle sammen

[KVTL]

har du sjekket Postbanken sitt tilbud? De har bra tilobud etter det jeg har hørt. Dessuten har de et rentetak på 3 % fram til 2010. Det betyr at renten på lånet ikke stiger mer enn 3 %. Nominelle renten er på 4,6 % og de fullfinansierer det du kjøper.

 

Fordel:

 

Rentetak, slipper å binde renten med en gang.

 

De har egen lånekalkulator på hjemmesiden der du kan se hvor mye lånet vil koste deg.

 

Du kan søke gjennom nettet hvis du vil og de vil da ringe deg. Eller kan du besøke en av deres representanter.

 

Ulemper:

Litt høyere renter enn Nordea.

 

Kanskje ikke så lett å finne fysiske representanter over hele landet. Men dette gjelder de fleste banker.

 

Når det gjelder låneform vil jeg råde deg til å tenke nøye gjennom om du vil ha serie eller annuitetslån. (dette er dere sikkert klar over).

 

Annuitetslån har like avdrager hver måned, men totalsummen blir høyere.

 

Ved serielån blir totalsummen billigere, men avdragene er tøffere i starten.

 

Når det gjelder egenkapital så bør dere tenke nøye gjennom hvor mye dere vil bruke. Husk at BSU kan også brukes til avdrag på lån også. Men siden du har "makset" den ut får du nok ingen skattefordel der lenger. Så den kan du med fordel kanskje legge inn i huset. De resterende 400. 000 kr dere har igjen da bør vurderes enda nøyere.

 

Det kan være lurt å ha litt kapital i bakhånd hvis dere skulle trenge noe. Dessuten er det alltid bra og ha litt penger ved siden av lån.

 

Når dette er sagt, vil jeg bare si til slutt at dere burde skaffe dere lånebevis. Da har dere dokumentert at dere har finansieringen i orden og kan slå til på budrunden hvis dere skulle ønske. P.S Husk ALLTID å ta forbehold om finansiering, man vet jo aldri.

[learntofly]

Ta aldri forbehold om finansiering dersom den er i orden. Har man den i orden, så er det jo ikke noe problem. Står det for selger mellom å akseptere dtt bud som har finansieringsforbehold og ett som er litt lavere med finansieringen ok, kan man bli valgt bort. Sett opp navnet til din bankkontakt i budskjemaet, så ringer megler til banken. Uansett så er det ikke noe problem så lenge du har fått lånetilsagnet.

Endret 8. mars 2007 av GEman

[H80]

Når det gjelder låneform vil jeg råde deg til å tenke nøye gjennom om du vil ha serie eller annuitetslån. (dette er dere sikkert klar over).

 

Annuitetslån har like avdrager hver måned, men totalsummen blir høyere.

 

Ved serielån blir totalsummen billigere, men avdragene er tøffere i starten.

 

8107378[/snapback]

Dette ble vel litt feil. Det er serielån som har like avdrag gjennom hele løpetiden på lånet, mens annuitetslån er lagt opp slik at summen av renter og avdrag skal være lik hver måned.

 

Nå er det også slik at man stort sett har dårligst økonomi i begynnelsen av tilbakebetalingsperioden. Derfor setter man oftest løpetiden på lånet slik at man klarer å betjene det de første årene. Tar man dette i betraktning, er det slett ikke sikkert at totalsummen blir lavere med et serielån, fordi man ofte vil måtte ha lengre løpetid for at man skal klare å betjene det de første årene.

 

Serielån har vel gått litt av moten på grunn av dette. Det er jo heller ikke noe i veien for at man kan starte med et annuitetslån på 30 års nedbetalingstid, og så øke avdragene etter noen år slik at man får 20 års nedbetalingstid. Da har du egentlig det motsatte av et serielån, og dette er noe som passer bedre inn i de fleste boligkjøperes livssituasjon.

[knetrom]

Går ut i fra at han har brukt ordet "avdrag" feil, for det han sier stemmer om du bytter "avdrager" og "avdragene" med "summen av avdrag og renter".. Totalprisen som blir høyere, er totalprisen du betaler tilbake for lånet.. Men tror alle tenker på det samme her, altså..

 

Uansett, har noen erfaring med lån fra kommunen? Forstår det sånn at de kan gi gunstige lån, men har ikke funnet noe info om det på nettet, og det er jo tross alt søndag i dag..

[learntofly]

Starlån er en ordning du får gjennom kommuen, men lånet er strengt tatt i Husbanken. Disse lånene er gunstigere enn de du klarer å få i en normal bank, men så stilles det i tillegg endel krav til søker. Les mer på siden jeg liket til.

[A!1]

Jeg skal poste det tilbudet jeg får i dag så kan dere hobbyøkonomer ta å titte på det ..

 

Skal spørre om følgende:

- Fast rente

8088520[/snapback]

Renta er på vei opp på grunn av at gjeldsmengden i befolkningen bare øker og øker. Uansett hvor mye sentralbanken har satt opp styringsrenta den siste tiden så har gjeldsøkningnen fortsatt å akselerere. Det tyder på at renten ikke stiger raskt nok. Jeg tror at vi vil få se en rente som stiger langt kjappere enn det prognosene sier. Men det er vanskelig å spå.

- Nominell rente

8088520[/snapback]

Bare et begrep som banken bruker. Det er den som vanligvis oppgis. Det er effektiv rente som betyr noe.

- Flytene rente

8088520[/snapback]

Det lønner seg vanligvis, hvis det ikke skjer noe i verdensøkonomien (eller med den norske økonomien) slik at renten plutselig stiger kraftig. Ting tyder på at vi vil få ganske god rente oppgang i tiden som kommer. - Men... det som har skjedd den siste tiden på børsen har gjort at renteprognosen for Norge ser mer positiv ut. Flater ut og går nedover igjen rett etter å ha nådd litt over 5%. Men akkurat nå er økonomien litt urolig så det er ikke den beste tiden å lese prognoser. Det er ikke lenge siden renteprognosen pekte rett i været. Og det vil nok banken også ta hensyn til hvis du spør om å binde renten.

- Hvilket låneprosent av tot. lån gir best rente

8088520[/snapback]

Minst mulig lån gir best mulig risiko for banken. Bankens "tro på å få tilbake pengene" er det som bestemmer hvilken rente den er villig til å gi deg.

- Hva banken anbefaler å gjøre med renta

8088520[/snapback]

Det burde egentlig ikke banken gi deg noe råd om. Det er utrolig vanskelig å si om det lønner seg (økonomisk) å binde renta, og vanligvis lønner det seg med flytende rente.