Nabo har Eksklusiv bruksrett - kan jeg bli lurt ?

[nyland]

Følgende gjelder iht kontrakten "Eier av gnr 12 bnr 34 (Nils Nilsen) har eksklusiv bruksrett til 1/2 av garasje (som er min) så lenge de bor på denne eiendommen " Nå ser det ut til at naboen (NN) skal selge og flytte. Er det nå noen mulighet for at jeg blir lurt (ny eier overtar bruksretten) ? eller vil jeg nå endelig disponere hele garasjen selv ?

Endret 19. februar 2007 av nyland

[Lock-Aze]

Såfremst bruksrett står på ett navn, så kan den IKKE overføres direkte. Slik som i min huskontrakt, så står det følgende : Eier av NN har bruksrett på nedre del av tomt som brukes som innkjørsel. (Altså ikke noe navn, men adresse/gårdsnummer.) Hvis jeg da ikke husket det helt feil

[nyland]

Heldigvis så står det NN i avtalen så da er det vel håp....

[klilleng]

Heldigvis så står det NN i avtalen så da er det vel håp....

7978954[/snapback]

Du bør uansett gjøre NN og/eller hans eiendomsmegler oppmerksom på at bruksretten ikke gjelder for ny kjøper.

Endret 19. februar 2007 av klilleng

[Aldrack]

Var det forutsetningen at bruksretten skulle være personlig?

[studjur]

Så vidt jeg forstår av det du skriver, har naboen din ("Nils Nilsen") en servitutt på din eiendom (garasjen).

 

Utgangspunktet er at slike servitutter kan overføres uten at samtykke fra deg er nødvendig. Dette fremkommer av servituttloven § 9:

 

Ein rettshavar kan avhenda heile eller noko av retten sin til kven han vil, når det ikkje fører til annan auke i tyngsla enn det elles var høve til.

 

Dette betyr at du i utgangspunktet ikke kan nekte din nye nabo å benytte halvparten av garasjen. Imidlertid sier jeg dette med en viss porsjon tvil, med tanke på formuleringen "så lenge han bor på eiendommen". Dette kan tyde på at det er en tidsbestemt servitutt, som opphører i det naboen din flytter. Slik du har beskrevet saken, så mener jeg derfor at du har en svært god sak.

Endret 19. februar 2007 av studjur

[Aldrack]

Jeg er av en annen oppfatning enn studjur. Det siterte fra servituttens stiftelsesgrunnlag taler emm for at det er en reell servitutt som til enhver tid følger eier av den aktuelle eiendommen (er parantesene inntatt i kontrakten, eller kun utfylt av deg her?).

 

Utgangspunktet for å fastslå innholdet i servitutten er stiftelsesgrunnlaget, i dette tilfellet kontrakten. Dersom det ikke står noe mer enn det du har sitert, må kontrakten utfylles vha alminnelige avtaletolkningsprinsipper. Derfor spurte jeg om det var forutsatt ved avtaleinngåelsen at servitutten skulle følge NN og ikke eiendommen.

 

Kan intet sikkert sies om kontraktens innhold har Høyesterett gått helt konkret til verks når de har avgjort spørsmålet om servitutten er tidsbegrenset eller stedsbegrenset og/eller personlig eller reell. Et viktig moment i så måte er om servitutten avhjelper en mangel/svakhet ved servitutthaverens eiendom (er garasjen f.eks eneste mulige sted å parkere bilen for din nabo eller er det kun mindre bekvemmelighetshensyn som er formålet til servitutten?)

Endret 19. februar 2007 av Aldrack

[studjur]

Så vidt jeg forstår av det du skriver, har naboen din ("Nils Nilsen") en servitutt på din eiendom (garasjen).

 

Utgangspunktet er at slike servitutter kan overføres uten at samtykke fra deg er nødvendig. Dette fremkommer av servituttloven § 9:

 

Ein rettshavar kan avhenda heile eller noko av retten sin til kven han vil, når det ikkje fører til annan auke i tyngsla enn det elles var høve til.

 

Dette betyr at du i utgangspunktet ikke kan nekte din nye nabo å benytte halvparten av garasjen. Imidlertid sier jeg dette med en viss porsjon tvil, med tanke på formuleringen "så lenge han bor på eiendommen". Dette kan tyde på at det er en tidsbestemt servitutt, som opphører i det naboen din flytter. Slik du har beskrevet saken, så mener jeg derfor at du har en svært god sak.

7980480[/snapback]

 

Jeg følger argumentasjonen din, Aldrack, men utifra det lille faktum vi har, mener jeg at avgjørende vekt må legges på stiftelsesgrunnlaget. Det står rett ut: "Så lenge de bor på denne eiendommen". Sett i sammenheng med kontrakten forøvrig, så mener jeg at dette i ganske stor grad tyder på at det er tale om en tidsbegrenset servitutt, som opphører i det "de" (naboen) flytter fra naboeiendommen. Dersom det var meningen (partenes felles subjektive forståelse / formål) ved avtaleinngåelsen at eieren av naboeiendommen til enhver tid skulle ha bruksrett til halvparten av garasjen, mener jeg at dette ville fremstått klarere.

 

Men det er klart, hadde jeg vært naboens prosessfullmektig, hadde jeg sikkert vært like klar på at dette er en reell servitutt som ikke under noen omstendighet kan skilles fra naboeiendommen Videre er jeg enig i at dersom denne garasjen er eneste naturlige parkeringsplass for naboens bil(er), vil dette i sterk grad tale for å avvike fra min forståelse av ordlyden i den mangelfulle kontrakten.

Endret 20. februar 2007 av studjur

[nyland]

Takk for alle innspill så langt. Juss er tydligvis ikke enkelt.

Når avtale ble inngått (forøvrig et skikkelig bakholdsangrep av megler) var begrunnelsen for avtalen at nabo (som har egen garasje og oppstillingsplass på egen tomt) hadde ekstra behov pga traktor, samtidig som undertegnede kun hadde behov for en parkeringsplass (hadde da kun 1 bil). Naboens bruksrett til garasje var etter det jeg vet ikke avtalefestet tidligere i det den jeg kjøpte hus av var naboens datter. Det var helt klart ved avtalens inngåelse at dette var et behov som NN hadde (pga traktor) og ikke et behov som hans eiendom hadde (har allerede garasje og oppstillingsplass).

 

mvh

[klilleng]

Takk for alle innspill så langt. Juss er tydligvis ikke enkelt.

Når avtale ble inngått (forøvrig et skikkelig bakholdsangrep av megler) var begrunnelsen for avtalen at nabo (som har egen garasje og oppstillingsplass på egen tomt) hadde ekstra behov pga traktor, samtidig som undertegnede kun hadde behov for en parkeringsplass (hadde da kun 1 bil). Naboens bruksrett til garasje var etter det jeg vet ikke avtalefestet tidligere i det den jeg kjøpte hus av var naboens datter. Det var helt klart ved avtalens inngåelse at dette var et behov som NN hadde (pga traktor) og ikke et behov som hans eiendom hadde (har allerede garasje og oppstillingsplass).

7983218[/snapback]

Isåfall tyder det på at den nye kjøperen ikke kan overta denne rettigheten uten videre. Jeg vil dog gjenta min oppfordring om å underrette selgers megler om dette, slik at det ikke blir noen misforståelser rundt saken. Dersom det skjer et salg og kjøper tror at rettigheten til garasjen følger med, så blir det masse ekstra trøbbel for alle parter.

[nyland]

Siterte tekst i innlegg #1 er hentet fra kjøpskontrakten. I går fant jeg frem det tinglyste skjøte, der står det ingenting om nevnte servitutt. Har det noen betydning ?

[PerB]

Siterte tekst i innlegg #1 er hentet fra kjøpskontrakten. I går fant jeg frem det tinglyste skjøte, der står det ingenting om nevnte servitutt. Har det noen betydning ?

7989735[/snapback]

Det kan være eget dokument tinglyst på eiendommen(e). Sjekk med grunnboken.

 

EDIT: Sjekk om det står mer her. Ofte anføres det at rettigheten ikke er overdragbar elelr at den er personlig.

Endret 21. februar 2007 av PerB

[nyland]

Det kan være eget dokument tinglyst på eiendommen(e). Sjekk med grunnboken.

Takk for tips. Det koster tydligvis penger å få en utskrift fra grunnboken. Antar det er tilstrekkelig med en utskrift fra grunnboken vedrørende min egen eiendom ? Eller må jeg sjekke hva som er registrert på alle naboenes eiendommer også for å se om noen av de har servitutter på min eiendom ? Skal sjekke ALLE dokumenter i forbindelse med mitt kjøp av eiendommen for å se hva som står der, mener det er en "erklæring" vedrørende servitutter/grunnbok, men må sjekke dette i kveld. Endret 21. februar 2007 av nyland

[Lock-Aze]

Nei, du må ikke sjekke om naboene dine har noen servitutter, var det ikke opplyst om det ved kjøpet, så gå rolig ut ifra at det ikke er det. Ja, sjekk dette, men for guds skyld, ring megler ASAP. Si klart ifra at det er helt uaktuelt at den nye naboen skal få servitutten. I værste fall så kan du jo si at du heller river garasjen enn å la den nye naboen din bruke den... (En hvit løgn har aldri skadet noen, har den vel?)

[nyland]

Da er Grunnboken sjekket og den er i henhold til tekst i post #1:

 

Servitutter i grunn

dato: (2 år før jeg kjøpte huset) BEST OM GARASJE/PARKERING

Rettighetshaver: NN, født XXXXX og fru NN, født XXXXXX

gjelder bruksrett til venstre garasjeplass.

Varighet: sålenge de bor på gnr. 12 bnr. 34

 

Da regner jeg med at alt er i boks og hele garasjen blir min når NN flytter!

 

Når naboen flytter - hva er fremgangsmåten for å få slettet denne servitutten ?(eller er det unødvendig)

[Aldrack]

Den faller bort automatisk i henhold til stiftelsesgrunnlaget (altså på det tidspunkt da de ikke lenger bor på eiendommen).

[Lock-Aze]

Da er Grunnboken sjekket og den er i henhold til tekst i post #1:

 

Servitutter i grunn

dato: (2 år før jeg kjøpte huset) BEST OM GARASJE/PARKERING

Rettighetshaver: NN, født XXXXX og fru NN, født XXXXXX

gjelder bruksrett til venstre garasjeplass.

Varighet: sålenge de bor på gnr. 12 bnr. 34

 

Da regner jeg med at alt er i boks og hele garasjen blir min når NN flytter!

 

Når naboen flytter - hva er fremgangsmåten for å få slettet denne servitutten ?(eller er det unødvendig)

7991264[/snapback]

Du tar KONTAKT med megler FØR de flytter, evt. ta kontakt med naboen slik at det IKKE blir misforståelser. IKKE rett slike ting i ettertid.... Det blir bare mer problemer med det. Få det på det rene at denne servitutten ikke følger med huset ved evt. salg.

[Nagel]

Det er viktig å være klar over en ting her. Du inngikk en kjøpsavtale der servitutten sto beskrevet - det som står i grunnboken er i dette tilfellet irrelevant.

 

Når det er sagt, er etter mitt syn avtalen ganske så klar på at dette er en personlig bruksrett som ikke kan overdras til andre, og at den bortfaller når han flytter.

[nyland]

Og så ble det komplisert igjen......

Nå viser det seg at nabo NN ikke flytter alikevel, men bygger seg "kårbolig med garasje" på eidendommen sin og selger/leier ut hovedhuset sitt. Med andre ord får jeg ikke hele garasjen min

Kan naboens leieboer disponere NN sin garasjeplass i min garasje ? (ref tidligere nevnte brukksrett)

[klilleng]

-snip-

Edit: Neste post av eivind04 er jo mer interessant. Genialt.

Endret 5. mars 2007 av klilleng