Husleie: Kan en ignorere melding om gjengs leie ?

[klilleng]

Takk for den.  Jeg brukte brevet som "mal" og sendte det rekommandert

(for å heve leie-forholdet). Nå fikk jeg til svar (via en advokat) at dette

kan jeg "klart ikke gjøre" og at han vil betale inn skyldig husleie til

en slags sperret konto intil saken er avklart.

 

En advokat vil naturligvis tale til sin klients fordel, nesten uansett hva saken dreier seg om..

 

Kan en leietaker komme springende etterpå å si at han/hun likevel skal

etter-betale husleia (etter at jeg har truet med heving) ?  Til informasjon

så har jeg tidligere purret mange ganger (men bare via e-post) - og da svarte

han at han ikke ville betale. Det hadde for meg vært en fordel å få hevet

leieforholdet og eventuelt signert en bedre (standard) kontrakt som setter

klarere grenser for leieforholdet. Jeg har forøvrig selv leid hus mange

ganger uten noen leie-kontrakt - og uten problemer :-)

7983802[/snapback]

 

Man har følgende i husleieloven:

 

§ 3-8. Deponering av omtvistet leie

      Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen. Leieren skal så snart som mulig gi utleieren melding om deponeringen og begrunnelsen for den.

      Deponering etter første ledd skjer ved at beløpet settes inn på konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

 

Siden saken dreier seg om en uenighet om leiebeløpet (og ikke f.eks. ordensforstyrrelse), så blir min umiddelbare oppfatning at leietakeren kan sette inn det mellomliggende beløpet - fra du krevde heving av leien - på en egen konto og påvente en avklaring av saken. Hvem som eventuelt "avklarer saken" i ditt tilfelle vet jeg ikke.

[mrkorsnes]

Takk for den.  Jeg brukte brevet som "mal" og sendte det rekommandert

(for å heve leie-forholdet). Nå fikk jeg til svar (via en advokat) at dette

kan jeg "klart ikke gjøre" og at han vil betale inn skyldig husleie til

en slags sperret konto intil saken er avklart.

 

En advokat vil naturligvis tale til sin klients fordel, nesten uansett hva saken dreier seg om..

 

Kan en leietaker komme springende etterpå å si at han/hun likevel skal

etter-betale husleia (etter at jeg har truet med heving) ?  Til informasjon

så har jeg tidligere purret mange ganger (men bare via e-post) - og da svarte

han at han ikke ville betale. Det hadde for meg vært en fordel å få hevet

leieforholdet og eventuelt signert en bedre (standard) kontrakt som setter

klarere grenser for leieforholdet. Jeg har forøvrig selv leid hus mange

ganger uten noen leie-kontrakt - og uten problemer :-)

7983802[/snapback]

 

Man har følgende i husleieloven:

 

§ 3-8. Deponering av omtvistet leie

      Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen. Leieren skal så snart som mulig gi utleieren melding om deponeringen og begrunnelsen for den.

      Deponering etter første ledd skjer ved at beløpet settes inn på konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

 

Siden saken dreier seg om en uenighet om leiebeløpet (og ikke f.eks. ordensforstyrrelse), så blir min umiddelbare oppfatning at leietakeren kan sette inn det mellomliggende beløpet - fra du krevde heving av leien - på en egen konto og påvente en avklaring av saken. Hvem som eventuelt "avklarer saken" i ditt tilfelle vet jeg ikke.

7984160[/snapback]

 

 

Så en som leier en bolig kan uten egen risiko ignorere en melding om tilpasning til

gjengs leie - og så på en måte "komme løpende etter" å betale først når

det trues med hevelse/utkastelse ?

[Iudex]

Ja, det er vel i grunn slik at motparten kan avskjære hevningskravet ved å foreta "retting". I dette tilfellet ved å betale skyldig husleie.

[klilleng]

Så en som leier en bolig kan uten egen risiko ignorere en melding om tilpasning til

gjengs leie - og så på en måte "komme løpende etter" å betale først når

det trues med hevelse/utkastelse ?

7986322[/snapback]

Spørsmålet blir vel da om det er "for sent" for leietaker å påberope seg denne retten, når han allerede har fått hevingsvarsel.

 

Jeg er dessverre ikke kyndig til å svare på det spørsmålet.

 

 

(Skal jeg gjette, så vil jeg tro at det ikke er for sent, og at leietaker dessverre kan trenere saken på denne måten. Men det er nesten så jeg anbefaler å ta kontakt med profesjonell ekspertise. Evt huseierforeningen (?) hvis du er medlem.)

[KVTL]

Når man argumenterer med husleielovensregler på et tilfelle der man har avtalt uoppsigelig leie, er man på tynn is.

 

En ting er at det er gjensidig uoppsigelse, da kan det dreie seg om skjult overdragelse. En annen ting er også at uoppsigelse fra den ene parten trekker i retning av at husleielovens regler ikke skal få virkning på leieforholdet. I selve begrepet husleie er det snakk om noe som er midlertidig. Dette kan holdes opp mot husleiel. § 9- 1 der man skiller mellom tidsbestemte og tidsubestemte oppsigelige kontrakter, som er av midlertidig karakter.

 

En annen ting er at avtalen kan revideres med bakgrunn i avtl. § 36.

 

Så jeg vil hevde at det ikke er gitt at utleier kan kreve gjengsleie etter husleielovensregler. Dette må da i tilfelle være avtalt i kontrakten mellom partene.

 

At en avtale er midlertidig, har også noe med at man skal avgrense mot overdragelse av husrom.

 

Så det er ikke sikkert at leier har misligholdt leieavtalen når vedkommende har nektet å betale inn økt leie.

 

Subsidiært hvis det skulle vise seg at det er sikkert at husleielovens regler skulle gjelde, så kan husleier ha sikret seg med å deponere omtvistet husleie. Et annet spørsmål kan da være om det ikke fortsatt kan være snakk om et mislighold siden da beløpet ikke ble betalt inn på depot kontoen ved husleiens forfall. Men i husleiel. § 2- 15 har man en rett til å holde tilbake omtvistet husleie.

[mrkorsnes]

Når man argumenterer med husleielovensregler på et tilfelle der man har avtalt uoppsigelig leie, er man på tynn is.

 

En ting er at det er gjensidig uoppsigelse, da kan det dreie seg om skjult overdragelse. En annen ting er også at uoppsigelse fra den ene parten trekker i retning av at husleielovens regler ikke skal få virkning på leieforholdet. I selve begrepet husleie er det snakk om noe som er midlertidig. Dette kan holdes opp mot husleiel. § 9- 1 der man skiller mellom tidsbestemte og tidsubestemte oppsigelige kontrakter, som er av midlertidig karakter.

 

En annen ting er at avtalen kan revideres med bakgrunn i avtl. § 36.

 

Så jeg vil hevde at det ikke er gitt at utleier kan kreve gjengsleie etter husleielovensregler. Dette må da i tilfelle være avtalt i kontrakten mellom partene.

 

At en avtale er midlertidig, har også noe med at man skal avgrense mot overdragelse av husrom.

 

Så det er ikke sikkert at leier har misligholdt leieavtalen når vedkommende har nektet å betale inn økt leie.

 

Subsidiært hvis det skulle vise seg at det er sikkert at husleielovens regler skulle gjelde, så kan husleier ha sikret seg med å deponere omtvistet husleie. Et annet spørsmål kan da være om det ikke fortsatt kan være snakk om et mislighold siden da beløpet ikke ble betalt inn på depot kontoen ved husleiens  forfall. Men i husleiel. § 2- 15 har man en rett til å holde tilbake omtvistet husleie.

7986543[/snapback]

 

 

Ved dette høvet er ikke avtalen gjensidig uoppsigelig.

Det er bare utleier som ikke kan si opp avtalen - leietaker

kan selvfølgelig si opp avtalen (ellers ville vel dette være

ulovlig slaveri). I avtalen står det at leietaker kan

leie så lenge han/hun vil forutsatt at husleien betales.

Det står ikke noe om gjengs leie - og dette er vel heller

ikke vanlig (spesielt står ikke dette i gamle avtaler hvor

det ikke var snakk om gjengs leie).

 

I henhold til Husleieloven så kan en vel ikke leie ut på

dårligere betingelser for leietaker enn det Husleieloven tilsier

- og i prinsippet kunne 2000 kroner kunne bli ulovlig mye

(mer enn gjengs leie). Dvs ihvertfall bør vel leietaker

kunne påberope seg beskyttelse av Husleieloven ?

I fall huset brenner så har vel utleier heller ikke plikt

til å bygge opp noe som leietaker kan fortsette å bo i ?

Dvs dette er vel også et argument for at leieforholdet

ikke er noen skjult "overdragelse" - men i praksis noe

midlertidig ? Det å leie i f.eks. 10-20 år og betale gjengs leie

er ihvertfall ikke lønnsomt i dette aktuelle området.

 

Det finnes forøvrig et "uthus" knyttet til huset og som ikke

leies ut - og utleier har lagret ting i huset (bruker

både huset og uthuset som lager).

[mrkorsnes]

...snipp...

 

Når man argumenterer med husleielovensregler på et tilfelle der man har avtalt uoppsigelig leie, er man på tynn is.

 

..snipp...

 

7986543[/snapback]

 

Betyr dette at en kan skrive husleie-kontrakter som på en måte

bryter med Husleieloven - ved bare å skrive at utleier ikke har direkte

formel rett til å si opp avtalen ? Det er jo mange måter hvor en i praksis kan si

opp en leiekontrakt på - krav om gjengs leie vil kunne være det i praksis (en mild

måte å si opp på). En kunne også formulere at leietaker må betale mye over

gjengs leie (30.000 kr/mnd - indeksregulert) med 6 måneders varsel - dette kan

jo sees på som "oppsigelse" uten at det er skrevet direkte. Og gjelder ikke

Husleieloven så kan en vel nermest skrive hva en vil i en leiekontrakt ? :-)

[mrkorsnes]

...snipp...

 

Når man argumenterer med husleielovensregler på et tilfelle der man har avtalt uoppsigelig leie, er man på tynn is.

 

..snipp...

 

7986543[/snapback]

 

Betyr dette at en kan skrive husleie-kontrakter som på en måte

bryter med Husleieloven - ved bare å skrive at utleier ikke har direkte

formel rett til å si opp avtalen ? Det er jo mange måter hvor en i praksis kan si

opp en leiekontrakt på - krav om gjengs leie vil kunne være det i praksis (en mild

måte å si opp på). En kunne også formulere at leietaker må betale mye over

gjengs leie (30.000 kr/mnd - indeksregulert) med 6 måneders varsel - dette kan

jo sees på som "oppsigelse" uten at det er skrevet direkte. Og gjelder ikke

Husleieloven så kan en vel nermest skrive hva en vil i en leiekontrakt ? :-)

7990056[/snapback]

 

 

 

Og forresten: dersom jeg leier ut et bolighus "uoppsigelig og tidsubestemt"

så har jeg vel fortsatt rett til å endre på huset - f.eks. bygge på en ekstra leilighet o.l.

slik at jeg selv uansett har tilgang til å bruke tomten og f.eks. leie

ut til andre også (men slik at jeg ikke direkte fortrenger leietakeren sånn direkte) ?

Dvs jeg har uansett fortsatt ganske store friheter på denne eiendommen ?

Jeg kan leie ut deler av det påbygde huset til både rolige og urolige folk,

som den nåværende leietakeren ikke nødvendigvis liker ?

Dette er kanskje også et argument for at utleien ikke er en "skjult overdragelse" ?

[klilleng]

Så lenge ikke din motpart i saken begynner å mase med at husleieloven kanskje ikke gjelder, så er det vel lite grunn til å argumentere med/mot at det kan være "skjult overdragelse" e.l.?

[mrkorsnes]

Så lenge ikke din motpart i saken begynner å mase med at husleieloven kanskje ikke gjelder, så er det vel lite grunn til å argumentere med/mot at det kan være "skjult overdragelse" e.l.?

7990259[/snapback]

 

Men det kan jo være kjekt å kjenne til/diskutere argumentene i fall han/hun skulle

begynne å argumentere i den retning. Huset står forøvrig på en større

eiendom og deler av denne brukes av andre (så leietaker kan ikke argumentere

med at han disponerer eiendommen eksklusivt).

[KVTL]

Siden det ikke er snakk om uoppsigelig kontrakt for begge parter, kan man ikke argumentere for at der er en overdragelse.

 

Det kan hende at husleielovensregler gjelder, uansett er det snakk om uoppsigelighet fra utleiers side.

 

Det jeg ville fram til er at man ikke skal ta for gitt at husleieloven gjelder her direkte, men selvfølgelig kan det tenkes at det ihvertfall kan bruker analogisk.

 

En utvei er avtl. § 36, men som man vet så er dette et meget snevert unntak.

[mrkorsnes]

...snip...

 

Det jeg ville fram til er at man ikke skal ta for gitt at husleieloven gjelder her direkte, men selvfølgelig kan det tenkes at det ihvertfall kan bruker analogisk.

 

...snip...

7991238[/snapback]

 

Det ville være interessant å vite hvilke følger det ville kunne få for

leietaker dersom han/hun ikke hadde støtte i husleie-loven.

F.eks. ville vel ikke en slik husleie-kontrakt uten videre kunne

bli overtatt (arves) av medlemmer av husstanden dersom leietaker

flyttet ut. Ville leietaker kunne hevde at det er "bolig" han/hun

leier i det hele tatt ?

[KVTL]

Som sagt blir det opp til domstolene da å avgjøre.

 

Hvis ikke husleielovensregler gjelder så vil man basere seg på en tolkning av kontrakt og handlemåte m.m.

 

En revidering kan dog skje gjennom avtl. § 36 som er snever, spesielt hvis partene er likestilt.

 

Det kan også tenkes at husleielovensregler kan brukes, eventuelt deler av det gjennom analogisk tolkning.

 

Så noen skråsikre tips kan jeg dessverre ikke gi.

[mrkorsnes]

Som sagt blir det opp til domstolene da å avgjøre.

 

Hvis ikke husleielovensregler gjelder så vil man basere seg på en tolkning av kontrakt og handlemåte m.m.

 

En revidering kan dog skje gjennom avtl. § 36 som er snever, spesielt hvis partene er likestilt.

 

Det kan også tenkes at husleielovensregler kan brukes, eventuelt deler av det gjennom analogisk tolkning.

 

Så noen skråsikre tips kan jeg dessverre ikke gi.

7992876[/snapback]

 

Kunne tenkt meg noe mer informativt enn dette ja....

 

Det står vel i Husleieloven hva den dekker ?

[KVTL]

Jo, men som jeg ahr skrevet så kan uoppsigelig leiekontrakt være et moment mot at ikke husleielovens regler gjelder. Da spesielt hvis det er uoppsigelig bare for utleiende part. Men det betyr også at lovens regler kan gjelde direkte, eller ved at noen av bestemmelsene får en indirekte virkning gjennom tolkning. Dette står som sagt ikke direkte i loven, men kommer fram indirekte ved at den bygger på tidsbestemte og tidsubestemte oppsigelige kontrakter. Dette mener også Wyller i sin husleiebok.

 

Hvis tvistenemnda kommer fram til at husleielovensregler ikke gjelder og du har en uoppsigelig leiekontrakt som ikke regulerer så mye, kan du ikke si opp kontrakten. Da må det enten skje en revidering av kontrakten med bakgrunn i avtl. § 36 (snevert unntak) eller at man hever leieavtalen. Men hvis de holder tilbake den uenige leieprisen så er det kanskje ikke en grunn til heving. Og motsatt så kanskje er leiejusteringen din ikke riktig, siden det er mulighet for at du ikke har hatt hjemmel for dette i lov eller i kontrakt.

 

Som nevnt så er det ikke bare bare å skrive uoppsigelige leieavtaler, neste gang så skriv en som er gjensidig oppsiglig. Da er du sikker på at hsuleielovens regler gjelder.

[mrkorsnes]

...snip...

 

Hvis tvistenemnda kommer fram til at husleielovensregler ikke gjelder og du har en uoppsigelig leiekontrakt som ikke regulerer så mye, kan du ikke si opp kontrakten. Da må det enten skje en revidering av kontrakten med bakgrunn i avtl. § 36 (snevert unntak) eller at man hever leieavtalen. Men hvis de holder tilbake den uenige leieprisen så er det kanskje ikke en grunn til heving. Og motsatt så kanskje er leiejusteringen din ikke riktig, siden det er mulighet for at du ikke har hatt hjemmel for dette i lov eller i kontrakt.

 

...snip...

 

7995055[/snapback]

 

Dersom jeg ikke gjør noe:

Hvor lenge kan de slik holde tilbake den uenige leieprisen og slik eventuelt

bygge opp en kapital som kanskje jeg vil få rett på ?

 

Det hører forøvrig med til historien at leieprosjektet går i underskudd og at leietaker

nå har plassert et sugerør i min lønnskonto. Jeg kan vel på ganske generelt grunnlag

påberope meg flere grunner til å heve leien enn bare "justering til gjengs leie" ?

[mrkorsnes]

Her klippet jeg fra Husleieloven:

 

----------------------------------------------------------------------------

 

§ 1-1 - Lovens virkeområde m.v.

 

Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag.

 

Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. For øvrig gjelder loven ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.

 

Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger.

 

Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.

 

Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig.

 

§ 1-2 - Ufravikelighet

 

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

-------------------------------------------------------------------------------

 

 

Burde det ikke komme ganske direkte ut av dette at Husleieloven gjelder

for også tidsubestemte leieavtaler, som utleier ikke direkte kan si opp ?

 

Kunne noen forklare meg eventuell konkrete grunner til tvil om at Husleieloven gjelder ved dette høvet ? Finnes det dommer/vedtak i slike sammenhenger ?

Ved mitt høve gjelder det utleie av en helt vanlig enebolig.

 

Det gir meg liksom lite innsikt at "noen tviler og er usikker - og at en rettsak

kanskje kan avklare" :-)

[Nagel]

Lim inn eller link til leiekontrakten du har brukt, så blir det enklere. Det er litt for mye som er uklart her. Hvem var advokaten til motparten, forresten - og nøyaktig hva skrev han?

[mrkorsnes]

Lim inn eller link til leiekontrakten du har brukt, så blir det enklere. Det er litt for mye som er uklart her. Hvem var advokaten til motparten, forresten - og nøyaktig hva skrev han?

8011259[/snapback]

 

Jeg tror det var herfra jeg kopierte fra husleieloven:

 

http://www.bolignorge.no/husleieloven.shtml

 

Den aktuelle leiekontrakten må jeg desverre skanne for å "lime" den inn -

men dette er ikke interessant i denne sammenheng. Poenget mitt

her er å vinne innsikt. Min "husleie-konflikt" gjelder småpenger uansett.

 

Spørsmålet her kan sies om det er lett å lage leiekontrakter som

"vrir seg unna" den nye husleie-loven :-)