Husleie: Kan en ignorere melding om gjengs leie ?

[mrkorsnes]

Hei,

 

en bolig-utleier sender melding om justering av husleien etter

over knappe 3 års utleie under en tidsubestemt leiekontrakt. Meldingen

sendes 6 måneder før justeringen er ment å gjelde.

 

Imidlertid: leietaker ignorerer denne meldingen (dvs kommer

ikke med noen skriftlig tilbake-melding) - og nekter lekevel

å betale økt leie når tiden for det kommer.

 

Forsømmer leietaker seg ? Er han/hun forpliktet til å betale og opparbeider

leietaker gjeld i form av forsømt leie-betaling ? Og kan leietaker

heve leiekontrakten pga at leietaker ikke betaler økt leie ?

 

reinert

[PerB]

Manglende betaling av korrekt leiebeløp vil være saklig grunn ved oppsigelse av leieforhold. Ja, leietaker vil opparbeide seg gjeld.

 

Hva sier leiekontrkaten mht justeringer?

[klilleng]

en bolig-utleier sender melding om justering av husleien etter

over knappe 3 års utleie under en tidsubestemt leiekontrakt.  Meldingen

sendes 6 måneder før justeringen er ment å gjelde.

Imidlertid: leietaker ignorerer denne meldingen (dvs kommer

ikke med noen skriftlig tilbake-melding) - og nekter lekevel

å betale økt leie når tiden for det kommer. 

Forsømmer leietaker seg ?  Er han/hun forpliktet til å betale og opparbeider

leietaker gjeld i form av forsømt leie-betaling ?  Og kan leietaker

heve leiekontrakten pga at leietaker ikke betaler økt leie ?

7933500[/snapback]

Loven sier:

 

§ 4-3. Tilpassing til gjengs leie

 

      Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

      Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

      Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

 

Det ser ut som utleier har gjort det riktige mtp tidspunkter.

Det er ikke noe krav om at leietaker må "bekrefte" økningen, så lenge han/hun er blitt gjort kjent med den.

 

Det at leietaker betaler mindre leie enn den justerte leien, kan være hevingsgrunn. Det forutsettes imidlertid i §9-9a at misligholdet skal være "vesentlig". Hvis leien kun er hevet littegrann tviler jeg på at det er vesentlig nok å la være å betale økningen. Da kan en oppsigelse etter §9-5c være mer praktisk, der kreves kun mislighold (noe det vil være å ikke betale full leie). Da har man 3 måneders oppsigelsesfrist. (Dette gjelder dersom det ikke er avtalt noe annet.)

 

(§12-2 som det henvises til er nok ganske upraktisk i vanlige leieforhold. De færreste ønsker nok å involvere tingrett og takstnemd i en slik sak.)

[mrkorsnes]

Manglende betaling av korrekt leiebeløp vil være saklig grunn ved oppsigelse av leieforhold. Ja, leietaker vil opparbeide seg gjeld.

 

Hva sier leiekontrkaten mht justeringer?

7933806[/snapback]

 

 

Leiekontrakten sier at leieforholdet er tidsubestemt.

Leien ble nå økt fra 2000 kr/mnd til 2800 kr/mnd (jeg

tror jeg gjorde dette på riktig måte - etter 3 år og med 6 måneders varsel

som jeg altså ikke fikk skriftlig svar på).

 

Tidligere ble huset leid ut for 3000 kr/mnd i mange år (uten renovasjon)

og det burde ikke være tvil om at 2800 kr/mnd er godt under

gjengs leie (dvs jeg har vært svært forsiktig i mitt krav).

F.eks. leier kommunen ut mindre (men nyere) boliger

2.5 km unna for 5000 kr/mnd (etter justering for

gjengs leie fra og med januar i år).

 

 

Leieboer nekter altså å betale økt leie og disse opprinnelige 2000 kr/mnd har

jeg egentlig forpliktet meg til å bruke på vedlikehold/oppgraderinger

(huset er gammelt). Imidlertid så bestilte

leietakeren renovasjon (4500 kr/år) etter at han begynte å leie - og jeg

er som eier forpliktet til å betale dette. Dvs leieboeren

har nå posisjonert seg for å plassere et sugerør ned i min

lønnskonto :-)

 

Jeg tror leieboeren egentlig prøver å presse meg til å selge huset billig til han.

 

Det er vel bare å heve leiekontrakten og søke namsmannen om

å få sparket ut leieboeren ? Er det noe spesielt jeg bør tenke på

angående å heve en leiekontrakt pga mislighold ?

[Iudex]

Er det noe spesielt jeg bør tenke på

angående å heve en leiekontrakt pga mislighold ?

 

Formkravene til erklæring om at du hever leiekontrakten. Som f.eks. at den skal være skriftlig og at grunnen til hvorfor leieavtalen heves oppgis.

 

Du finner husleieloven § 9-9 om utleierens hevingsrett her.

 

Et kjapt utkast til hvordan den kan se ut:

 

Deres Navn

Adresse

1111 Sted

Sted, dato

 

REKOMMANDERT

 

Leiers Navn

Adresse

2222 Sted

 

OPPSIGELSE

 

Jeg viser til leiekontrakt av dato. mnd årstall.

 

Jeg sier med dette opp leieforholdet. Flaflytting må skje innen dato. mnd årstall. (Her følges oppsigelsesfristen i husleieavtalen)

 

Oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra Deres side i form av at De har unnlatt å oppfylle den plikt som fremkommer i husleieavtalen hva gjelder betaling av husleie.

 

Dersom De vil bestride oppsigelsen, må dette skje skriftlig til utleier innen 1 mnd jf. husleieloven § 9-8. Fristen starter å løpe når De har mottatt oppsigelsen.

 

De opplyses om at dersom De ikke protesterer på oppsigelsen innen gitt frist, mister De din rett til å påberope deg at oppsigelsen er i strid med loven jf. § 9-8 første ledd annet punktum.

 

Manglende protest på oppsigelsen gir utleier rett til å begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

 

Med hilsen

 

Deres Navn

[klilleng]

Bare sånn på tampen: Ikke bland heving og oppsigelse. Det er to forskjellige ting.

[Iudex]

Bare sånn på tampen: Ikke bland heving og oppsigelse. Det er to forskjellige ting.

7945017[/snapback]

 

Jeg svarte som følge av at han brukte ordet heving i innlegget før. Ved å lese litt nøyere gjennom tråden ser også jeg at oppsigelse etter §9-5c kanskje kan være mer hensiktsmessig. Dog er det etter ordlyden i § 9-9 også å forstå slik at heving kan være rett i dette tilfellet ved at leier "misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen."

 

Dersom det er å forstå slik at leier forplikter seg til å oppfylle krav om økt leie så lenge den er i samsvar med loven, kan alikevel heving av avtalen være på sin plass. Ved å misligholde "andre krav" kan dette i realiteten være såpass lite som f.eks. misligholdt plikt til å ta trappevask m.m.

 

Men det blir jo et tolkningsspørsmål igjen, og jeg ser ser dog at oppsigelse muligens kan være rette veien å gå i dette tilfellet ja.

[klilleng]

Jeg svarte som følge av at han brukte ordet heving i innlegget før. Ved å lese litt nøyere gjennom tråden ser også jeg at oppsigelse etter §9-5c kanskje kan være mer hensiktsmessig. Dog er det etter ordlyden i § 9-9 også å forstå slik at heving kan være rett i dette tilfellet ved at leier "misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen."

 

Dersom det er å forstå slik at leier forplikter seg til å oppfylle krav om økt leie så lenge den er i samsvar med loven, kan alikevel heving av avtalen være på sin plass. Ved å misligholde "andre krav" kan dette i realiteten være såpass lite som f.eks. misligholdt plikt til å ta trappevask m.m.

 

Men det blir jo et tolkningsspørsmål igjen, og jeg ser ser dog at oppsigelse muligens kan være rette veien å gå i dette tilfellet ja.

7945257[/snapback]

Var bare en generell kommentar egentlig, ikke rettet spesielt mot innlegget ditt. Når det gjelder heving så krever det "vesentlig mislighold", noe som jeg vil anta er ganske sterkt, uten å ha sett noe på rettpraksis rundt.

 

Jeg tror også en helt vanlig oppsigelse vil være mest hensiktsmessig her.

Det er minst plunder, og er jo også den normale måte å avslutte et tidsubestemt leieforhold på.

[Iudex]

Var bare en generell kommentar egentlig, ikke rettet spesielt mot innlegget ditt. Når det gjelder heving så krever det "vesentlig mislighold", noe som jeg vil anta er ganske sterkt, uten å ha sett noe på rettpraksis rundt.

 

Jeg tror også en helt vanlig oppsigelse vil være mest hensiktsmessig her.

Det er minst plunder, og er jo også den normale måte å avslutte et tidsubestemt leieforhold på.

 

Ok, jeg tenkte kanskje du hintet til at jeg var på villspor der når jeg etter det innlegget leste det du skrev tidligere om oppsigelse

 

Vesentlig mislighold trenger ikke være sterkere enn eksempelet om trappevasken. Rt. 1980 s. 29 omhandlet dette.

 

Jeg er uansett enig at en vanlig oppsigelse nok vil være det rette.

[mrkorsnes]

Var bare en generell kommentar egentlig, ikke rettet spesielt mot innlegget ditt. Når det gjelder heving så krever det "vesentlig mislighold", noe som jeg vil anta er ganske sterkt, uten å ha sett noe på rettpraksis rundt.

 

Jeg tror også en helt vanlig oppsigelse vil være mest hensiktsmessig her.

Det er minst plunder, og er jo også den normale måte å avslutte et tidsubestemt leieforhold på.

 

Ok, jeg tenkte kanskje du hintet til at jeg var på villspor der når jeg etter det innlegget leste det du skrev tidligere om oppsigelse

 

Vesentlig mislighold trenger ikke være sterkere enn eksempelet om trappevasken. Rt. 1980 s. 29 omhandlet dette.

 

Jeg er uansett enig at en vanlig oppsigelse nok vil være det rette.

7945577[/snapback]

 

Ved mitt høve er ikke "oppsigelse" så aktuelt

siden leiekontrakten er "uoppsigelig" (og tidsubestemt)

for utleier (en leietaker må selvfølgelig betale husleie

og ellers følge Husleieloven for å ha rett til å bo i huset

mitt). Dvs leietaker kan bo så lenge han vil forutsatt

at han følger spillereglene.

 

Det er masse billige hus i området og det ville være

svært ulønnsomt å leie etter "gjengs leie" over veldig

lang tid - så derfor hadde jeg i utgangspunktet ingen problemer

med å signere en "uoppsigelig" leiekontrakt. Jeg hadde

jo på en måte kontroll likevel via regelen om justering

til gjengs leie - og det ville være god butikk å leie

ut i henhold til gjengs leie over lang tid.

[Iudex]

I så fall kan du forholde deg til innlegget mitt litt lengre opp her om heving og forslag til hvordan denne erklæringen kan skives.

 

Om det var til noe hjelp

[klilleng]

.. derfor hadde jeg i utgangspunktet ingen problemer

med å signere en "uoppsigelig" leiekontrakt.

7947103[/snapback]

 

Tips til fremtiden: Ikke inngå "uoppsigelige" leiekontrakter.

[mrkorsnes]

.. derfor hadde jeg i utgangspunktet ingen problemer

med å signere en "uoppsigelig" leiekontrakt.

7947103[/snapback]

 

Tips til fremtiden: Ikke inngå "uoppsigelige" leiekontrakter.

7947247[/snapback]

 

Skal huske det :-)

 

Imidlertid, er ikke mange leiekontrakter rundt om

i praksis "uoppsigelige" ? Dvs der uleier kan ikke sånn

uten videre sende et brev og "si opp" leieforholdet (med

en eller annen tidsfrist) ?

[Iudex]

En ting jeg stusset på.

 

Jeg var av den oppfatning at dersom leiekontrakten var uoppsigelig at den da dermed også regnes om tidsbestemt. Og motsatt. Dette med mindre det er ettertrykkelig avtalt at det finnes en oppsigelsesrett i den avtalte leieperioden i samsvar med bestemmelsene i §§9-4 til 9-8.

 

Dersom dette er tilfellet, og om jeg husker rett, kan vel ikke utleier sette opp husleien. Altså det er to tilfeller som gjør at utleier ikke kan sette opp leien, og det er hvis man har inngått en uoppsigelig (tidsbestemt) leiekontrakt. Det andre tilfellet er dersom det ikke står uttrykkelig i leiekontrakten at utleier kan sette opp leien.

 

Men merk at det er fullt mulig jeg husker helt feil her.

 

Kanskje klilleng husker noe bedre enn meg rundt dette?

[klilleng]

Jeg var av den oppfatning at dersom leiekontrakten var uoppsigelig at den da dermed også regnes om tidsbestemt. Og motsatt. Dette med mindre det er ettertrykkelig avtalt at det finnes en oppsigelsesrett i den avtalte leieperioden i samsvar med bestemmelsene i  §§9-4 til 9-8.

Dersom dette er tilfellet, og om jeg husker rett, kan vel ikke utleier sette opp husleien. Altså det er to tilfeller som gjør at utleier ikke kan sette opp leien, og det er hvis man har inngått en uoppsigelig (tidsbestemt) leiekontrakt. Det andre tilfellet er dersom det ikke står uttrykkelig i leiekontrakten at utleier kan sette opp leien.

Men merk at det er fullt mulig jeg husker helt feil her.

Kanskje klilleng husker noe bedre enn meg rundt dette?

7947597[/snapback]

 

Hm.. jeg er ganske fersking i jussens verden, men:

 

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

       Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

 

Hvis "annet er avtalt", dvs i dette tilfellet at kontrakten ikke skal kunne sies opp av utleier, så betyr vel det nettopp at den ikke kan sies opp.

 

(til det du sier over: hvis den skal regnes som tidsbestemt - hvilken tid er da bestemt, om det ikke står noe om det?)

 

Spørsmålet blir vel om en slik avtale i det hele tatt er gyldig. I det minste vil jeg tro at det er adgang til en alminnelig leieregulering. Kontrakten er jo ganske ugunstig sett fra utleiers side.

 

Jeg er ganske sikker på at det finnes noen rettsavgjørelser på tidsubestemte, ensidig uoppsigelige leiekontrakter, men har dessverre ikke tid til å undersøke det nærmere for øyeblikket.

 

Edit: Ok, sjekket raskt på lovdata, men fant ikke noe spesielt relevant i farten. Dessuten er den nåværende husleieloven ganske ny, mulig ting er endret siden den forrige.

 

 

Forutsatt at det er OK å justere leien, så vil tro at 800,- kr av 2800,- kan regnes som vesentlig, og at det dermed uansett vil være adgang til å heve, når leietaker nekter å betale dette.

Endret 15. februar 2007 av klilleng

[Iudex]

Som sagt er det fullt mulig at jeg husker feil. Men jeg mener vitterlig å ha lest noen bestemmelser rundt dette.

 

Uten at jeg skal dra dette noe særlig lengre da jeg som sagt ikke er helt sikker i min sak her

 

EDIT:

 

Forutsatt at det er OK å justere leien, så vil tro at 800,- kr av 2800,- kan regnes som vesentlig, og at det dermed uansett vil være adgang til å heve, når leietaker nekter å betale dette.

 

Enig.

Endret 15. februar 2007 av Iudex

[mrkorsnes]

Litt om bakgrunnen for utleien:

 

For å nevne hvor uøkonomisk det er å leie under gjengs leie

i det aktuelle området (slik at dette ikke virker som for

dumt angående "uoppsigelig og tidsubestemt"):

 

F.eks. en leie på 3500 kr/mnd (tipper at realistisk gjengs leie

ligger der et sted) tilsvarer kanskje rundt 7 prosent avkastning

på kapitalen (med markedsverdi knappe 400.000 kr). Sånn ca -

når det er tatt hensyn til minimum vedlikehold. Tilsvarende

hus i mer sentrale strøk ville lett koste 10 ganger mer å kjøpe -

men en ville ikke få 35.000 kr ved å leie det ut.

Dette reknestykket har store mangler - men likevel.

[Iudex]

Jeg har på ingen måte problemer med å se de økonomiske aspektene rundt dette og hvor ugunstig det vil være å ikke få satt opp husleien

 

Jeg mener nok at forutsetningene klart kan sies å være tilstede for å heve leieavtalen slik denne saken faktisk stiller seg.

[mrkorsnes]

Jeg har på ingen måte problemer med å se de økonomiske aspektene rundt dette og hvor ugunstig det vil være å ikke få satt opp husleien

 

Jeg mener nok at forutsetningene klart kan sies å være tilstede for å heve leieavtalen slik denne saken faktisk stiller seg.

7948301[/snapback]

 

Bare for å følge opp: jeg ville gladelig signere en "uoppsigelig tidsubegrenset"

leiekontrakt for et hus i et sentralt strøk til en pris av 4 mill - dersom leien

var 35 tusen kroner/mnd :-)

[mrkorsnes]

I så fall kan du forholde deg til innlegget mitt litt lengre opp her om heving og forslag til hvordan denne erklæringen kan skives.

 

Om det var til noe hjelp

7947186[/snapback]

 

Takk for den. Jeg brukte brevet som "mal" og sendte det rekommandert

(for å heve leie-forholdet). Nå fikk jeg til svar (via en advokat) at dette

kan jeg "klart ikke gjøre" og at han vil betale inn skyldig husleie til

en slags sperret konto intil saken er avklart.

 

Kan en leietaker komme springende etterpå å si at han/hun likevel skal

etter-betale husleia (etter at jeg har truet med heving) ? Til informasjon

så har jeg tidligere purret mange ganger (men bare via e-post) - og da svarte

han at han ikke ville betale. Det hadde for meg vært en fordel å få hevet

leieforholdet og eventuelt signert en bedre (standard) kontrakt som setter

klarere grenser for leieforholdet. Jeg har forøvrig selv leid hus mange

ganger uten noen leie-kontrakt - og uten problemer :-)