Boligkjøp og økonomiske konsekvenser

[ZinTeX]

Hei og hopp!

 

Det er nå et halvt år sida jeg starta som student ved NTNU i Trondheim, og i den forbindelse fikk jeg leid en fin liten leilighet ganske sentralt sammen med ei venninde. Vi valgte å heller bo ganske godt istedenfor å bruke hele stipendet på fyll og rør (selv om det blir noe av det å=). Så dermed kosta leiligheten oss 10.000 i pr mnd. (5000 på hver)

 

Men nå altså etter dette halve året føler jeg det som om 10.000 kr blir kasta ut av vinduet hver mnd, mens jeg står og ser på prisen på boliger skyter i været som aldri før.

 

Fattern min er åpen for å gå til det skrittet å kjøpe en leilighet i trønderbartens hjemland, mens muttern er mer skeptisk. Hun tenker alt for mye på de økonomiske konsekvensene når det gjelder lån osv osv...

 

Så derfor har jeg noen spørsmål til dere eksperter:

 

1. Hvis man tar opp et lån på la oss si 2 000 000 og kjøper en bolig. Hvordan forandrer formuen seg da til de som kjøper boligen, jevner lånet og hva boligen er verdt, seg ut?

 

2. Hva er fordelene og ulempene med om fattern eier leiligheten, eller om de kausjonerer og huset står på meg?

 

3. Hva skjer når jeg en gang skal selge boligen? Har hørt at du må minst bo i boligen i ett år for å slippe mye skatter og avgifter. (Hvis fattern eier leiligheten bor jo ikke han der)

 

4. Hvis vi kjøper blir det med 2 soverom, hvor da en til kommer til å bo. Hvordan blir det med innkreving av leie av han/hun? Må dette bokføres og skattes av?

 

5. Hva er risikoen for å kjøpe en bolig i dag?

 

6. Er det noen grunn til å nøle?

 

En god del spørsmål, men veldig glad hvis du vet svaret på bare noen også

[HeltNils]

1. Hvis vi sier 5% rente på lånet, blir det 100 000 i året, - skattefradrag på 28%, totalt 72 000. Når du skal selge leiligheten må du regne med en del utgifter, bruker du megler blir det 2-3% av leilighetens verdi, eller 40 000 - 60 000.

 

2. Vet ikke om noe bortsett fra det opplagte. Står den i noen andres navn er det noen andres leilighet, og vil komme på noen andres selvangivelse.

 

3. Vet ikke, men tror regelen er at man må ha bodd der i til sammen et av de to siste årene.

 

4. Det er ikke skatt på leieinntekter i egen bolig, hvis ikke det nylig har kommet nye regler.

 

5. At prisene har gått mye oppover i lang tid. Det kan snu.

 

6. Ja, det er veldig mye styr hvis det bare er for et år eller to. Jeg brukte omtrent hver kveld på visninger og søk i et par måneder da jeg skulle kjøpe leilighet. Viser det seg å være noe galt med leiligheten kan erstatningskrav dra ut i årevis.

[smeboe]

2. Om faren din står som eier, kan det hende at han får et billigere lån i banken enn du ville fått hvis han har vært en god kunte i banken etc.

 

3. Det er vel heller noe med at du taper ca. 100 000 kroner på å skifte bolig, så enkelte aviser har regnet med at du må bo der en stund for å TJENE på det i forhold til å leie en bolig.

 

5. Jeg vil si det innebærer en risiko å kjøpe bolig, har du uflaks, kan du ende opp med lån på boligen selv ETTER du har solgt den. Mange mener at siden boligprisene har steget såpass heftig de siste årene, kan det komme et sterkt prisfall (krakk, om du vil) innen noen få år. Det kan resultere i at din bolig, som kostet deg 2 000 000, kanskje kun vil være verdt 1 700 000 den dagen du vil selge. Da må du enten selge med tap eller vente med å selge til prisen er oppe på et høyere nivå. Sånn sett kan det være lurt å vente til du er ferdig utdannet sånn at du er økonomisk bedre utrustet. Samtidig, hvis du kjøper og prisen holder seg stabil, kan du regne hver månedsavdrag som penger inn på sparebøssa.

[ZinTeX]

Takk for svar

 

Nå er det slik at studiene varer i 4,5 år til og har ingen planer om å slutte før det.

 

Når det gjaldt spm 1, var jeg litt redd for at hvis jeg kjøpte boligen, ville jeg da få en formue og dermed ikke få like mye stipend?

[Lock-Aze]

3. Vet ikke, men tror regelen er at man må ha bodd der i til sammen et av de to siste årene.

 

4. Det er ikke skatt på leieinntekter i egen bolig, hvis ikke det nylig har kommet nye regler.

Ja, du må ha bodd i boligen selv tilsammen ett av de to siste årene.

 

Det er skatt på leieinntekter, såfremst du ikke selv bor i over (tror det var 50%) av boligen

[smeboe]

Takk for svar 

 

Nå er det slik at studiene varer i 4,5 år til og har ingen planer om å slutte før det.

 

Når det gjaldt spm 1, var jeg litt redd for at hvis jeg kjøpte boligen, ville jeg da få en formue og dermed ikke få like mye stipend?

7649743[/snapback]

Formuen i huset og gjelden går opp i opp. Ligningsverdien på boligen er atskillig lavere enn markedsverdien, så du vil bli stående med negativ formue, tipper jeg.

[learntofly]

Hei

 

Jeg villle ha inngått en skriftelig avtale med din far angående eierskap på leiligheten. Dvs at den tinglyses i ditt navn, men ved salg få han tilbake f.eks 50% av kjøpesummen. Da kan dere ta opp lånet sammen der du er innehaver, og din far er medinnehaver. På denne måten blir lånet litt mer kurant for banken å bevilge, samtidig som dere deler utgifter likt. Andre fordeligsnøkler kan selvsagt og diskuteres. Er ikke uvanlig at foreldre stiller som medlånetagere uten at de har noen reell økonomisk interesse. De hjelper bare barna med å få lån (viktig å være obs på at dersom du ikke betaler krever banken pengene fra din far uansett hvilken avtale dere har dere imellom).

 

Grunnen til at din far ikke bør stå som eier, er at han må skatte av sin andel av gevinst ved salg. Dersom dere eier 50/50 og selger for kr 500' over hva dere kjøpte for, må han skatte 28% av 250'. Du slipper å skatte av din del dersom du har bodd i leiligheten ett av de to siste årene.

 

Når det gjelder utleie i en leilighet du bor selv, så er det skattefritt dersom du bor i minimum 50% av leiligheten selv (folkeregistrert adresse).

Endret 5. januar 2007 av GEman

[smeboe]

Når det gjelder utleie i en leilighet du bor selv, så er det skattefritt dersom du bor i minimum 50% av leiligheten selv (folkeregistrert adresse).

7652264[/snapback]

Så hvis han bor i leilighet med 2 andre, og den ene utelater å melde fra til folkeregisteret, blir leien skattefri?

[learntofly]

Når det gjelder utleie i en leilighet du bor selv, så er det skattefritt dersom du bor i minimum 50% av leiligheten selv (folkeregistrert adresse).

7652264[/snapback]

Så hvis han bor i leilighet med 2 andre, og den ene utelater å melde fra til folkeregisteret, blir leien skattefri?

7654205[/snapback]

He he. Det hadde jo vært greit! Når det gjelder utleie, så kan leietaker ha folkeregistrert adresse i Zanzibar om du vil. Her er det snakk om at du selv må bo i en andel av eiendommen som er verdt (dvs utleieverdi) mer enn 50% av eiendommen. Folkeregistrert adresse gjelder kun ved salg. I praksis er nok dette en sak som sjelden følges. Bor tre kamerater i en leilighet som den ene eier, så er det fryktelig vanskelig å fastslå hvor stort areal eieren selv bruker. Dette er dog ganske komplisert lovvert, og det skilles på om det er snakk om hybel, tomannsbolig eller flermannsbolig.

Endret 6. januar 2007 av GEman

[EskimoBob]

Om 4,5 år så har nok boligprisene stagnert eller gått ned. ca 35% av alle boliglån i siste kvartal av 2006 var avdragsfrie lån med enten 3 eller 5 års avdragsfrihet. Folk som benytter seg av dette er personer som hovedsakelig ikke klarer både renteutgifter og avdrag. Når avdragene begynner så sier det seg selv hva som skjer, tvangssalg. Mange leiligheter (lite innskudd, stor fellesgjeld, reklamerer i boligavisene KUN med mnd. kostnad på rentene av fellesgjelden etter skattefradrag) kommer til å få en oppgang i månedlige kostnader på over 100% når avdragene begynner.

 

Kort summert så skal boligprisene "ned". Grunn:

- Rente skal opp.

- Avdragene på avdragsfrie lån skal betales.

- De såkalte private borettslagene får problemer når enkelte beboere ikke klarer utgiftene sine. Denne utgiften går da over på de andre beboerene. Leiligheten må bli solgt på tvangssauksjon, og de vil bli mange slike i fremmtiden.

 

Hilsen Krakknisse

Endret 7. januar 2007 av EskimoBob

[learntofly]

At boligprisene ikke kan fortsette i samme tempo som i dag, sier seg selv. Men å komme med krakkprofetier synes jeg er litt drøyt. Er en annen tråd her der de venter på krakket. Sikket hyggelig for dem, men i praksis så har de tapt store penger dersom de hadde økonomi til å gå inn i boligmarkedet for kun kort tid siden.

Endret 7. januar 2007 av GEman

[pertm]

1. Å kjøpe bolig og ta opp lån vil føre til at eieren får mindre formue siden en får lånet som teller negativ på formue og som bergening av verdien av verdien til boligen brukes likningsverdien som vanligvis er langt under det en kan selge den for.

 

2. Det er ikke alle steder en kan kjøpe og ikke bo i boligen selv, dette gjelder f.eks en del borettslag leiligheter. Er det snakk om selveier er ikke dette aktuelt. Hvis det du som eier boligen så er det du som tjener på en verdiøkning. Hvis du har litt penger i banken så vil det være en fordel mhp lån og stipend fra lånekassa siden det reduserer din formue.

 

3. Dette vet jeg ikke om.

 

4 Hvis du har en 3 roms med 2 soverom og leier ut et soverom så leier du ut mindre enn 50% og det er da skattefritt

 

5 Det kan jo skje et boligkrak, men skal en bo noen år, som studier tar er nok ikke faren så stor.

 

6. Jeg synnes ikke det, men det er du/din far som må bestemme dette.

[tom waits for alice]

Kjøper du en leilighet til 2 millioner uten sikkerhet i annet enn boligen du kjøper får du samme utgiften som idag, bare i renter. (Rundt regnet). Rentene er penger rett ut av vinduet, akkurat som dagens leie. Du får riktignok et skattefradrag, hvis du har en skattbar inntekt. Så om det skal lønne seg er litt avhengig av om du har jobb ved siden av studiene.

 

Får du dine foreldre til å stille boligen sin som pant sparer du kanskje 20 000 i året i renter siden banken er bedre sikret å få pengene igjen. Husk at det er det det dreier seg om, om dine foreldre kausjonerer for lånet risikerer de å miste sitt eget hus hvis du ikke klarer å betjene lånet.

 

Merk at forskjellen blir mye større om du velger et avdragsfritt lån. Bankene vil sikre seg hvis folk låner 100% og ikke har penger til avdrag, det er en betydelig risiko for dem.

 

Og om det skal være avdragsfritt blir neste spørsmål. Gjør du det blir det dyrere, men du slipper avdragene. Selv om det er betaling "til deg selv", skal du jo få pengene et sted fra. Det er ganske mange tusen ekstra i året du må ut med. Med et avdragsfritt lån er du i den kjedelige situasjon at når du er ferdig om 5 år har du ikke betalt ned noenting, du har ingen oppsparte midler til din neste bolig.

 

Etterpå sitter du med en leilighet som skal selges. Den kan være mer verd om 5 år, eller den kan være mindre verd. Det er ikke godt å spå noe sikkert om. Det kan som nevnt over i tråden hende at du sitter igjen med et restlån etter å ha solgt boligen. Husk at staten skal ha sin "dokumentavgift" og eiendomsmegler sin provisjon. Du svarer også selv for alle kostnader underveis som huseier kanskje dekker idag.

 

Bankene har lånekalkulatorer på nett. Det kan være et greit sted å starte.

 

Fattern min er åpen for å gå til det skrittet å kjøpe en leilighet i trønderbartens hjemland, mens muttern er mer skeptisk. Hun tenker alt for mye på de økonomiske konsekvensene når det gjelder lån osv osv...

Det går ikke an å tenke "alt for mye" på slikt. Det kan en rekke mennesker som lot være å tenke på det skrive under på.

 

Geir

[smeboe]

Kjøper du en leilighet til 2 millioner uten sikkerhet i annet enn boligen du kjøper får du samme utgiften som idag, bare i renter. (Rundt regnet). Rentene er penger rett ut av vinduet, akkurat som dagens leie. Du får riktignok et skattefradrag, hvis du har en skattbar inntekt. Så om det skal lønne seg er litt avhengig av om du har jobb ved siden av studiene.

7666747[/snapback]

Så lenge han ikke velger et avdragsfritt lån, kan han regne med at renteutgiftene er en form for sparing. Vi må regne med at han uansett måtte betale de renteutgiftene en gang når han evt. skulle kjøpe bolig, og så lenge han betaler avdrag i tillegg, er det ikke bortkastede penger

[learntofly]

...

Får du dine foreldre til å stille boligen sin som pant sparer du kanskje 20 000 i året i renter siden banken er bedre sikret å få pengene igjen. Husk at det er det det dreier seg om, om dine foreldre kausjonerer for lånet risikerer de å miste sitt eget hus hvis du ikke klarer å betjene lånet.

...

7666747[/snapback]

Når det er snakk om førstehjemslån, så får man (i de fleste banker) lånt 100% av kjøpesum (eksklusiv omkostninger) uten tilleggssikkerhet. Betinger selvsagt at tilbakebetalingsevnen er tilstede, men tilleggssikkerhet i foreldres bolig vil ikke ha noe å si på rentebetingelser.

[tom waits for alice]

smeboe: Det er sant. Godt poeng. Men det forutsetter at man ikke står på bar bakke etter de 5 årene og må låne "på nytt" som man gjør når lånet er avdragsfritt. Og at man ikke betaler rentene med lånte penger, for eksempel med studielånet. Da erstatter man bare ett lån med et annet.

 

GEman: Det visste jeg ikke. Må jeg høre med banken om. (Har selv barn som snart kan være i samme situasjon.)

 

Geir

[HeltNils]

Så lenge han ikke velger et avdragsfritt lån, kan han regne med at renteutgiftene er en form for sparing. Vi må regne med at han uansett måtte betale de renteutgiftene en gang når han evt. skulle kjøpe bolig, og så lenge han betaler avdrag i tillegg, er det ikke bortkastede penger

Man sitter ikke igjen med noe av det man betaler i renteutgifter, så det er en ren utgift, ikke sparing. Renteutgiftene på den neste boligen blir ikke lavere av at han har betalt renter på en annen bolig. Det er kun avdrag som er sparing.

[HeltNils]

Sikkerhet i foreldres bolig har mye å si for renten. Hvis foreldrene garanterer med en bolig til 2 mill, og man skal kjøpe en bolig til to mill, vil banken ha en sikkerhet for 4 mill. Man belåner dermed bare 50% av verdien på det man garanterer med, og det gir mye bedre sikkerhet for banken, og dermed bedre rente, enn å belåne 100%.

Endret 7. januar 2007 av HeltNils

[Nonsens]

Har du foreldre som er villige til å hjelpe deg inn på boligmarkedet enten ved å kausjonere eller spytte i penger så slå for all del til. Det er gull verdt, for å si det mildt.

 

Jeg har 'fattige' foreldre som hverken kunne eller ville hjelpe meg å kjøpe bolig og har leid i mange mange år lenger enn jeg egentlig ville før jeg kom meg inn på boligmarkedet.

 

For å si det sånn; når jeg *egentlig* hadde lyst til å kjøpe første gang kostet den leiligheten jeg endte opp med å betale 1,4 mill for sannsynligvis under en halv million... Hadde jeg kunnet kjøpt/fått lån da hadde jeg langt på vei vært gjeldfri med en bolig verdt 1,4 mill idag (sånn i teorien da...man flytter jo gjerne og sånn etterhvert).

Endret 7. januar 2007 av Nonsens

[learntofly]

Sikkerhet i foreldres bolig har mye å si for renten. Hvis foreldrene garanterer med en bolig til 2 mill, og man skal kjøpe en bolig til to mill, vil banken ha en sikkerhet for 4 mill. Man belåner dermed bare 50% av verdien på det man garanterer med, og det gir mye bedre sikkerhet for banken, og dermed bedre rente, enn å belåne 100%.

7667666[/snapback]

Les posten min ett par hakk over her. Ett førstehjemslån gir beste betingelser selv om belåningsgraden er 100% (hos nesten alle banker). Ta bare å se på f.eks. Nordea. Dette skriver de om førstehjemslån:

 

Dine fordeler med Førstehjemslån:

- Er du mellom 18-34 år kan du låne inntil 100% av kjøpesummen til bankens beste rente

- Etter avtale kan deler av lånet være avdragsfritt inntil videre

- Lånebetingelsene gjelder i tre år dersom du ikke bytter bolig

- For tidligere og nåværende studentkunder beregnes ikke etableringsgebyr

- BSU-kunder opparbeider seg lånerett og fritt etableringsgebyr

Så lenge man kvalifiserer til lånet (har betjeningsevne), vil man få beste betingelser.

Endret 7. januar 2007 av GEman