Nå kommer cracket!

[Lock-Aze]

Nja, jeg tror mye av dette kan styres av banken(e) personlig så er jeg ikke så sikker på at krakket kommer til neste år. Mye grunnet det at det er ganske mange som har lånt mye penger og har avdragsfrihet i 5-10år. Jeg nekter å tro at folk er så gale at de har ett lån som er så stort at de kan få problemer med å betale bare rentene. (Man vet jo aldri, jeg kan til tider være enig i kommentaren om at folk tenker mer på hvor de fyller bensin enn når de tar opp millionlån)

 

Blir interesant å se hvis renta stiger mer hvordan det går.

[Nonsens]

Det er vel ingen tvil om at de norske boligprisene er hinsides enhver fornuft og er i ferd med å lage en ny 'underklasse' her i landet som langt på vei er dømt til å leie hele livet.

 

En klasse som ikke defineres ut i fra utdanning eller lønn, men ut i fra om en har foreldre/slektninger som enten kan kausjonere eller (som jo er ganske vanlig idag) spytte i et par hundre tusen i egenkapital. De samme menneskene har ofte flyttet tidlig hjemmefra og måttet leie bolig hele livet, noe som gjør veien frem til noe i nærheten av grei egenkapital ekstremt lang - særlig hvis man har noen hundre tusen i studielån som tas med i beregningen ved søknad om boliglån.

 

På den andre siden har man dem som er hjulpet inn på markedet av foreldrene sine og indirekte 'tjener' mange hundre tusen i året uten å løfte en finger og gjerne bruker sine oppsparte midler/sikkerhet til å investere i bolig for utleie som de selvfølgelig priser godt over sine egne kostnader for å tjene penger på det.

 

Men livet er jo ikke alltid rettferdig

[patrolist]

I forhold til hvem en kan stole på mht. hvilken retning markedet tar, synes jeg denne er en grei kuriositet;

 

 

http://www.vg.no/pub/vgart.hbs?artid=2160172

 

 

Les den og le - eller gråt.... Merk deg datoen. Den stod først på trykk i Bergens Tidende og fikk meg til å sette kaffen i vrangstrupen på det angjeldende tidspunkt. Ikke fordi jeg fryktet økte/høye renter, men fordi det stred mot all fornuft slik norsk økonomi var da. Fasiten har vi jo sett. Renten gikk hurtig nedover ikke så lenge etter.

 

Hvem stoler du på når du skal ta en vurdering ?

 

 

Han karen der er vel en sterk indikator for hva folk tror er riktig.

 

Men han (Norges Bank) har ikke dermed rett.

[cybirg]

Nå husker ikke jeg forholdene rundt november 2002, slik at jeg ikke ser grunnlaget for utsaget "det stred mot all fornuft slik norsk økonomi var da". Imidlertid var det vanskelig for Gjedrem å forutse at Kina-effekten var så sterk og at dette var mye av grunnen til at renten gikk hurtig nedover.

 

Økonomien påvirkes av en rekke makroøkonomiske sjokk. Om disse ikke kan forutses så må en vurdering der de utelukkes være tilstrekkelig, fordi den er basert på den informasjonen man hadde til rådighet der og da.

[chris]

Jeg kan bare si.

Aksjer kan være en bra investering, men aldri som å ha nøkkel til egen bolig.

Et krakk vi aldri skje så lenge vi ikke kommer i krig eller blir utsatt for en ny olje- krise.

[HeltNils]

Et krakk vi aldri skje så lenge vi ikke kommer i krig eller blir utsatt for en ny olje- krise.

 

- Erfaring, det er ikke noe du har, det er noe du får!

Høres ut som det sitatet passer ekstra godt i ditt tilfelle.

[cybirg]

Jeg kan bare si.

Aksjer kan være en bra investering, men aldri som å ha nøkkel til egen bolig.

Et krakk vi aldri skje så lenge vi ikke kommer i krig eller blir utsatt for en ny olje- krise.

7415022[/snapback]

 

Begge utsagn er spekulative og uten faglig grunnlag. Den første er også en typisk myte blant nordmenn.

 

Krakk i boligmarkedet har skjedd før, og kan som for andre aktiva skje igjen, både som følge av oljekrise og andre sjokk.

 

Bolig er helt klart en gunstig investering, først og fremst på grunn av skattefordelene, men det er ikke nødvendigvis slik at det alltid er mest gunstig å eie bolig. Dette avhenger av tidshorisont.

Endret 3. desember 2006 av cybirg

[patrolist]

Nå husker ikke jeg forholdene rundt november 2002, slik at jeg ikke ser grunnlaget for utsaget "det stred mot all fornuft slik norsk økonomi var da". Imidlertid var det vanskelig for Gjedrem å forutse at Kina-effekten var så sterk og at dette var mye av grunnen til at renten gikk hurtig nedover.

 

Økonomien påvirkes av en rekke makroøkonomiske sjokk. Om disse ikke kan forutses så må en vurdering der de utelukkes være tilstrekkelig, fordi den er basert på den informasjonen man hadde til rådighet der og da.

7414675[/snapback]

 

 

Dette er ikke korrekt. Det var 2 "leire" på denne tiden. Bl.a. eksportindustrien arbeidet hardt for å belyse de åpenbare feilene i NB's vurderinger. Økonomene var delte, men de fleste fungerte som haleheng for NB.

 

Ift. fakta-/fornuftsgrunnlaget så finnes det bare et i økonomi; det korrekte. NB tok feil. Og vil nok også gjøre det igjen.

 

I forkant sved de av 125 milliarder nok. på oversolgte børser. DET var unødvendig, og stred mot all fornuft slik norsk økonomi var da.

 

Kina-effekten var allerede godt kjent høsten 2002. Det eneste store makroøkonomiske sjokket i perioden var høsten før.

[cybirg]

Dette er ikke korrekt. Det var 2 "leire" på denne tiden. Bl.a. eksportindustrien arbeidet hardt for å belyse de åpenbare feilene i NB's vurderinger.  Økonomene var delte, men de fleste fungerte som haleheng for NB.

 

Ift. fakta-/fornuftsgrunnlaget så finnes det bare et i økonomi; det korrekte. NB tok feil. Og vil nok også gjøre det igjen.

 

I forkant sved de av 125 milliarder nok. på oversolgte børser. DET var unødvendig, og stred mot  all fornuft slik norsk økonomi var da.

 

Kina-effekten var allerede godt kjent høsten 2002. Det eneste store makroøkonomiske sjokket i perioden var høsten før.

7429996[/snapback]

 

Det er ingen tvil om at NB spådde feil i 2002 mht høy rente i lang tid fremover, og det var som vanlig to leire. Konkurranseutsatt industri ønsket som vanlig lav rente som gir depresiering av norsk valuta og relativt lavere priser på norske varer i utlandet som igjen gir høyere overskudd for eksportbedrifter.

 

Det finnes ex post kun det korrekte, ax ante vet man ikke hva det korrekte er og en vurdering som er gjort på faktagrunnlag man har ved tidspunkt for vurderingen kan likevel være fornuftig, til tross for at det er feil. Økonomi er dessverre ikke en eksakt vitenskap. Vurderingen som ligger til grunn i artikkelen du viser til viste seg å være feil, men ikke nødvendigvis dårlig.

 

Produksjonsgapet var av Norges Bank i 2001 antatt å være positiv, hvor kapasitetsutnyttelsen så ut til å gå i kontraktiv retning. Rentedifferansen mot utlandet hadde frem til desember 2001 økt betraktelig. Valutakursen hadde likevel ikke appresiert med et byks. Dette skjedde imidlertid i 2002, hvor kronekursen appresierte kraftig nærmest sammenhengende gjennom året. I 2002 ble lønnsoppgjøret mindre moderat enn hva mange anså som ønskelig. Faren var dermed økt kostnadsvekst som slo ut i økte priser. Norges Bank satt delvis på bakgrunn av dette opp renten i juli 2002. Det var også signaler om økt bruk av oljepenger som lå til grunn for at Gjedrem mente renten ville holdes høy i relativt lang tid.

 

Rundt 2000 og 20001 gikk internasjonal økonomi inn i en nedgangskonjunktur. Flere forhold bidro til dette, blant annet fall i aksjekurser, spesielt innenfor IKT-sektoren, terrorangrepet mot USA og usikkerhet som følge av SARS-viruset. En stund så det ut til at nedgangen internasjonalt skulle bli kortvarig og ikke ville få vesentlige konsekvenser for aktivitetsnivået i norsk økonomi. Utover 2002 og 2003 ble det imidlertid klart at veksten ute ville bli lavere enn de fleste anslo på forhånd, og utenlandske renter falt til svært lave nivåer. Fordi norsk økonomi fremdeles var inne i en høykonjunktur i 2002 og renten ble holdt relativt høy, steg rentedifferansen når utenlandske renter falt. Det førte at kronen styrket seg, og den styrket seg mer enn det en kunne forvente ut fra økningen i rentedifferansen alene. En kan derfor tolke kroneappresieringen som en kombinasjon av økt rentedifferanse og et negativt risikopremiesjokk. Tilbakeslaget internasjonalt, sammen med styrkingen av kronen, viste seg å kjøle ned norsk økonomi, og veksten stoppet opp vinteren 2003. Både nedgangen i produksjonsgapet og styrkingen av kronen bidro til at inflasjonen gikk ned. I tillegg ble prisveksten på mange varer og tjenester unormalt lav, blant annet som følge av økt konkurranse i flere sektorer og vridning av importen mot lavkostland som Kina. Denne utviklingen kan tolkes som et negativt inflasjonssjokk.

 

En kan altså si at norsk økonomi har blitt rammet av en kombinasjon av fire typer sjokk; et negativt etterspørselssjokk (som følge av internasjonal lavkonjunktur), et negativt sjokk til det internasjonale rentenivået, et negativt risikopremiesjokk og et negativt inflasjonssjokk. Alle sjokkene trekker isolert sett i retning av lavere inflasjon og kan forklare at inflasjonen i Norge falt til rundt 0 prosent i 2004.

 

Teorien sier at sentralbanken i en slik situasjon bør avveie hensynet til inflasjonsmålet med hensynet til realøkonomisk stabilitet slik at et negativt inflasjonsgap går sammen med et positivt produksjonsgap. I ettertid kan det derfor synes som om pengepolitikken ikke har vært tilstrekkelig ekspansiv i forhold til det teorien sier den burde være.

 

Angående makroøkonomiske sjokk så tror jeg ikke du har fått med deg en del sjokk. Se artikkelen fra NØT ang Kina-effekten og andre sjokk. Kina-effekten var nok kjent høsten 2002, men ikke varighet og styrke.

 

Et betydelig prissjokk slo innover Norge fra 2003. Importen av billige Kinesiske varer økte betraktelig. Kina-effekten og den betydelig styrkede kronekursen bidro til negativt inflasjonspress. Effekten slo for fullt ut i inflasjonen i 2003 og 2004. I løpet av 2003 sank prisveksten i KPI-JAE drastisk, hvor den var nærmest fraværende i januar 2004. Styringsrenten ble fra desember 2002 til mars 2004 satt ned med 4,75 % prosent. Disse pengepolitiske grepene begrenset sannsynligvis den negative effekten på inflasjonen. Uten en slik periode med

rentenedgang kunne muligens resultatet blitt deflasjon.

 

Jeg ser ikke hva du sikter til med å svi av 125 mrd på børs, da man må skille mellom NB og NBIM. Gjedrem bestemmer ikke hvordan NBIM forvalter Oljefondet, dersom det er det du sikter til.

 

I forhold til hvem en kan stole på mht. hvilken retning markedet tar, synes jeg denne er en grei kuriositet;

 

http://www.vg.no/pub/vgart.hbs?artid=2160172

 

Les den og le - eller gråt.... Merk deg datoen. Den stod først på trykk i Bergens Tidende og fikk meg til å sette kaffen i vrangstrupen på det angjeldende tidspunkt. Ikke fordi jeg fryktet økte/høye renter, men fordi det stred mot all fornuft slik norsk økonomi var da. Fasiten har vi jo sett. Renten gikk hurtig nedover ikke så lenge etter.

 

Hvem stoler du på når du skal ta en vurdering ?

 

Han karen der er vel en sterk indikator for hva folk tror er riktig.

 

Men han (Norges Bank) har ikke dermed rett.

 

Om du mener at vurderingen stred mot all fornuft, så bør du begrunne rasjonalet for en motsatt vurdering med det man visste på tidspunktet for vurderingen. Jeg mener at vurderingen ikke nødvendigvis stred mot all fornuft på den tiden, det er lett å være etterpåklok.

 

Imidlertid er det helt riktig at Norges Bank ikke nødvendigvis har rett, men det betyr ikke nødvendigvis at de vil vurdere feil denne gangen.

Endret 5. desember 2006 av cybirg

[patrolist]

"Om du mener at vurderingen stred mot all fornuft, så bør du begrunne rasjonalet for en motsatt vurdering med det man visste på tidspunktet for vurderingen. Jeg mener at vurderingen ikke nødvendigvis stred mot all fornuft på den tiden, det er lett å være etterpåklok."

 

Du er kunnskapsrik, men virker også kverulerende og irritabel (slik jeg oppfatter det).

 

Jeg skrev dette brevet (utdrag gjengies) til NB 19.10.2002. Det ble også sendt til flere redaksjoner - som bare flirte....

 

 

"I et intervju i Bergens Tidende den 18.10 i år uttaler sentralbank-sjefen at Norges konkurranseevne mot utlandet er svekket med 25 % siden 1998. Dette skyldes, ifølge sentralbanksjefen, 2/5 valuta, og 3/5 lønns- og prisvekst. Høy rente må således opprettholdes. Sies det blant annet. Vil ikke renten være høy og NOK sterk så lenge NB ønsker det slik ? Så lenge kronekursen er høy, så vil jo dette hjelpe til med å nå inflasjonsmålet på 2,5 % . All den tid summen av vektordelen for importerte varer synker (gikk ned med 1,6 % fra sept. 01 til sept. 02) vil dette ”bremse” veksten i inflasjonen. Dersom NOK ble svekket mot 98/99-nivået ville jo det motsatte være tilfelle. Ser NB seg blind på inflasjonsmålet, og skader eksportbedriftene våre i prosessen ? Da oppnåes i så fall det motsatte; eksportbedrifter lider under sterk NOK mens en prøver å bedre konkurranse-

situasjonen gjennom lav lønns- og prisstigning som det uttalte hovedvirkemiddel. Vil ikke nettopp en svakere NOK og lavere rente demme opp for en høy lønns- og prisvekst ? Et av hovedargumentene i de senere lønnsoppgjør har jo nettopp vært det høye rentenivået, sammenlignet med våre nærmeste handelspartnere.

Det jeg kommer fram til om årsaken til at konkurranseevnen er svekket stemmer ikke overens med det jeg leste i BT 18.10. ; I følge tall fra SSB og Eurostat (EU-statistikk) så er økningen i lønnskostnadene for industrien marginale, sammenlignet med industrien i EU-15 området. Forskjellen utgjør 2,6 % i norsk disfavør i perioden 3. Kvartal 99 t.o.m. 2. Kvartal 02. NOK ble styrket med 15,3 % regnet mot snittet av våre 40 (!) viktigste handelspartnere i omtrent samme periode (01.01.99 – 27.11.02) ifølge NB sine egne tall. Denne brøken får ikke jeg til å gå opp i femdeler! Kan sentralbanksjefen forklare meg dette ?

Jeg håper med dette innlegget å få besvart en del ting jeg har grublet på (ja, De er fri til å ta pennen tatt, Hr. Gjedrem), men vil også innby NB til å informere det norske folk om vurderingene og sammenhengene i norsk økonomisk praktisk politikk. Makroøkonomene må gjerne le seg skakke over mine spørsmålsstillinger, men en ”ulærd”(og kanskje også flere) vil gjerne ha svar. På forhånd takk!"

 

Som du ser er min økonomiske bakgrunn av en noe begrenset karakter. Jeg mener likevel at dette skulle begrunne på en grei måte hvorfor jeg mener vurderingen til var feil. All tilgjengelig info. høsten 2002 pekte etter min mening klart i mot at renten skulle ned.

 

Jeg prøver ikke å slenge med leppa i en halvveis passende sammenheng. Jeg prøver simpelthen å vise at en bør innhente så mye informasjon som mulig (og her i form av et historisk eksempel på hvor feil en kan ta) før en danner seg en mening.

 

Jeg er forøvrig av den (erfaringsbaserte) mening at NB bør svi internasjonale valutaspekulanter kraftig, og jobbe mot inflasjonsmålet, fremfor å svi norske lånekunder.

 

Arbeids- og boligmarkedet vil klare å regulere seg selv på en fin måte om vi bare lar det.

 

2000 milliarder på bok - og så brukes gamle økonomiske modeller for en virkelighet vi aldri har vært i. Helt utrolig.

 

edit:skrivefeil

Endret 5. desember 2006 av patrolist

[cybirg]

Jeg ønsker ikke å fremstå som kverulerende, beklager det. Hensikten var bare å være en motvekt til en påstand som kan tolkes i den retning at Norges Banks vurderinger generelt er tatt på et lite velfundert grunnlag. For øvrig synes jeg ikke personkarakteristikker hører hjemme i en debatt , uten at jeg tar skade av det.

[patrolist]

Jeg beskrev dette slik jeg har oppfattet det.

 

 

"For øvrig synes jeg ikke personkarakteristikker hører hjemme i en debatt"

 

 

Jeg beklager hvis jeg gav inntrykk av å ville "plassere" deg noen plass. Det var ikke meningen.

 

NB's vurderinger er nok ikke tatt på et lite velfundert grunnlag. Derom tror jeg nok vi er enige. Men de kan ta feil.

 

Det har likevel undret meg mer enn en gang at direkte feile årsaker til hvorfor vi hadde svekket vår konkurranse-evne skulle komme på trykk - tatt fra sentralbanksjefens egen munn.

 

Tallmaterialet var forøvrig enkelt å finne for meg. Burde da være meget kurant for NB også å se.

 

Det at du (har også lest artikkelen du viste til) fastholder Kina som en (hoved?)årsak til scenarioet undrer meg litt. Vel vel. Det var snakk om boligkrakk - or not to krakk? Renteutviklingen - og dermed kostnaden, er en av hovednøklene til prisutviklingen på boliger.

 

Hva tror du om veien videre?

[cybirg]

Rentene vil gå opp - utvilsomt - spørsmålet er hvor mye. Markedet tror renta vil gå opp mindre enn NB sine prognoser. Veldig interessant artikkel: http://e24.no/kommentar/spaltister/bruce/article1534820.ece

 

Denne renteøkningen vil redusere produksjonsgapet vi har nå, slik at vi over tid vil få noe lavere sysselsetting slik at både økt kostnad på lånet og lavere lønnsvekst og flere arbeidsledige vil gå i retning av lavere prisvekst på boliger, kanskje også negativ vekst?

 

Et annet spørsmål er når dette vil skje, om ett år eller 2-4 år?

 

Imidlertid har vi kanskje andre forhold som til dels motvirker den viktigste boligprisdriveren, som er renten.

 

- Lav utbygging ifht etterspørsel.

- Høyere alternativkostnad på andre finansielle produkter som følge av at regjeringen gradvis fjerner rabatt på aksjefond og fjerner individuell pensjonssparing.

 

Norges Banks prognoser for produksjonsgapet viser at det er en risiko for at vi kan få null eller negativt produksjonsgap i 2010. Dette faller sammen med tidspunktet når mange må begynne å betale avdrag på boliger med avdragsfrihet og høy fellesgjeld - skummelt, særlig dersom NB er trege med å sette ned renten igjen, slik at man får høy rentebelastning, lav sysselsetting og i tillegg avdrag på et lån med høy fellesgjeld. Trøsten kan være at gjeld er en nominell størrelse og at inflasjonen frem til den tid kan gjøre beløpet relativt lavere.

[MrVilla]

Jeg har ventet i flere år med å kjøpe leilighet av den enkle grunn at man alltid har spådd at "Om kort tid så kommer KRAKKET!!"

Vet ikke hvor ofte ekspertene har sagt dette men nå har jeg fått nok! Jeg har nylig kjøpt meg en ny leilighet og gir blaffen i hva ekspertene sier. Jeg har hørt på dem i mange år uten at dem har hatt rett og ser ingen grunn til å vente til jeg blir gammel med å kjøpe.

 

En kompis av meg har ventet i over 20 år på det rette tidspunktet, og etter min mening så er det idiotisk. Har du råd til en leilighet dersom du regner med litt økning i renta så GO FOR IT! Det er mitt råd

[cybirg]

Det er ikke katastrofalt å kjøpe bolig selv om du kjøper rundt en periodetopp, forutsatt at dette er en bolig du kan ha i lang tid. Kjøper du derimot bolig og må flytte i løpet av nærmeste fremtid, vil du kunne ruineres evt bli tvunget til å sette flytteplanene på hylla i uoverskuelig fremtid.

 

Go for it, under visse forutsetninger, ellers bør man leie. Det begynner å bli lenge siden forrige krakk, er vel 19 år siden? De som har kjøpt en 2-roms og får barn bør håpe på en myk landing, og mye taler vel for det.

 

Kompisen som har ventet i 20 år på dette rette tidspunktet har virkelig handlet irrasjonelt, det er 19-20 år siden et vanvittig krakk i boligmarkedet.

[Jarmo]

Prognosemakerne i Norges Bank er blant de dårligste i landet. Statistisk sentralbyrå er best.

http://e24.no/makro-og-politikk/article1565724.ece

[cybirg]

Prognoser er like mye kunst som en teknisk øvelse, men det er klart at om NB viser seg å være dårligst over tid, vil det være foruroligende. Dette resultatet er imidlertid kun basert på ett år, dvs prognoser gjort i 2004.

[Nonsens]

Vet ikke hvor ofte ekspertene har sagt dette men nå har jeg fått nok! Jeg har nylig kjøpt meg en ny leilighet og gir blaffen i hva ekspertene sier. Jeg har hørt på dem i mange år uten at dem har hatt rett og ser ingen grunn til å vente til jeg blir gammel med å kjøpe.

7476590[/snapback]

Et godt valg!

 

Altfor mange ser bolig som primært et investeringsobjekt og er sykelig opptatt av verdistigning - det er visst ikke så viktig at man faktisk skal ha et sted å bo også.

[Robocoop]

Den gjennomsnittlige nominelle utlånsrenten siden 1953 er på 8.5 %.

 

Medianen er på 7.6 %

 

Dette er den renten vi må regne med fremover; 7- 8 %. Da blir det dyrt med lån.

Endret 15. mai 2007 av Robocoop

[cybirg]

Må få kommentere bruken av historiske utlånsrenter som grunnlag for fremtidige renter. Historiske utlånsrenter er ikke særlig representative fordi man tidligere hadde langt dårligere inflasjonsstyring enn i dag. Ser her at det er mulig å skrive en hel avhandling om emnet, men poenget er altså at historiske renter ikke nødvendigvis (heller lite sannsylig) er brukbare til prediksjoner om fremtidig rente.