Tidsbestemt leiekontrakt og oppsigelse

[OlavHN]

Har vært veldig uheldig med hvilke utleiere jeg har fått og trenger derfor deres mening om hvordan denne loven bør tolkes. Jeg ønsker altså å komme ut av avtalen.

 

 

 

Situasjonen er slik at jeg har inngått en meget urimelig avtale med utleiere som i tillegg er tidsbestemt til et år.

 

Det er snakk om en hybel i ombygd enebolig der det leies ut 12 hybler i første og annen etasje og utleier disponerer kjeller og loft.

 

I fjor var leietakere så missfornøyde at de flyttet ut på tross av tidsbestemtheten og begrunnet det med at ”Planer om salg” ikke var gyldig begrunnelse for ettåring binding.

 

I år er det sønnen som står for det formelle ved leieordningen og han har meldt bostedsadresse til huset og begrunnelse for ettåring binding er i år ”Bolig benyttes av utleier”

 

 

Situasjonen er i realiteten slik at utleier ikke benytter huset som egen bolig, faktisk studerer han i Oslo (Dette er i Trondheim) og det er tidligere utleier (moren) som tar seg av alt praktiske, dessuten er det henne husets lån står på og rimelig å anta at det er henne som i realiteten står for utleien.

 

 

 

Slik jeg tolker husleielovens § 9-3 er kontrakten i strid med husleieloven og derfor tidsubestemt.

 

For det første benytter ikke utleier huset som egen bolig, han har siden hyblene var utleid og kontraktene underskrevet (og universitet i Oslo åpnet) vært helt fraværende.

 

For det andre leier utleier ut hovedetasjene og ikke sokkel/loftsleiligheter.

 

For det tredje leier utleier ut 12 hybler (boenheter?) der odelstingsproposisjonen sier loft/sokkel reglen kun gjelder dersom det leies ut to boenheter.

 

 

 

Videre har jeg nøkkel som går til seks av de tolv hyblene, gjelder det da fri tilgang til andres hybler og en måneds oppsigelse eller ikke? Kontrakten sier ingenting, men vi har lov til å sette på ekstralås på dør til egen hybel, men deler selvsagt kjøkken og bad. (En måneds oppsigelse spesifisert i odelstingsproposisjonen, men noe uklart)

 

 

 

Likevel fikk jeg gjennom et ledd en dommer til å se på det som konkluderte med at vi ”hadde en svak sak” uten videre begrunnelse, Huseiernes landsforbunds juridiske rådgivning var likevel av samme oppfatning som meg.

 

 

 

Videre lurer jeg litt på åssen slike saker, selv om loven eventuelt skulle være på min side, blir behandlet i praksis. Utleierne er kjent fra tidligere år for ikke å gi etter på noe og har fortsatt ”krav” og tilbakeholdt depositum på fjorårets leietakere.

 

 

 

Vedlagt ligger Husleielovens § 9-3 og dens odelstingsproposisjon.

 

 

 

 

§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

 

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

 

a)

husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller

 

 

 

 

b)

utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

 

 

Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.

 

Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

 

 

 

 

 

Til §9-3 Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

, lov-1999-03-26-17-§9-3 (Husl)

 

Paragrafen begrenser adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale om bolig. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Departementet viser til den generelle omtalen av adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler under punkt 13.4.1. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til §10-3, men er noe endret, jf. NOU 1993:4 sidene 165-166.

 

I første ledd første punktum er det slått fast at det ikke er adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler om bolig for kortere tid enn tre år. Dette er lovens hovedregel. De etterfølgende bestemmelsene inneholder enkelte unntak. Formålet med dette kravet om minstetid er å hindre omgåelser av lovens vern mot oppsigelse. Men det blir ikke satt noen begrensninger til varigheten av leietiden. Det er heller ikke noe direkte krav om at leieavtalen skal være inngått for minst tre år, men i denne perioden må leieren ha en ubetinget rett til fornyelse av leieavtalen, slik at leieperioden sammenlagt blir minst tre år.

 

I første ledd annet punktum gis det adgang til å inngå leieavtaler for ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus. Uttrykket « enebolig » omfatter frittliggende enkeltboliger (villa bebyggelse) uansett størrelse. Uttrykket « lofts- eller sokkelbolig » omfatter selvstendige boenheter som ligger i lofts- eller sokkeletasjen. Dersom utleierens eller leierens boenhet ligger på samme plan i bygningen, vil dette måtte regnes for å være en tomannsbolig i forhold til bestemmelsen. Lofts- og sokkelboliger kommer bare inn under annet punktum der bygningen inneholder maksimalt to utleieenheter. Dersom det finnes flere boenheter bestemt for utleie i bygningen, kan det ikke inngås tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år. *

 

Når det gjelder uttrykket « tomannsbolig », omfatter dette frittliggende bygninger med to selvstendige hovedboenheter. Det fratar ikke eiendommen preg av tomannsbolig om det i tillegg finnes en lofts - eller sokkelbolig i bygningen. Men dersom bygningen inneholder flere enn tre boenheter, faller leieforholdene inn under første punktum.

 

Uttrykket « og utleieren bor i samme hus » peker tilbake på både utleie av lofts- og sokkelboliger og på utleie av tomannsbolig. Utleieren er således selv nødt til å bo i bygningen; det vil si at han må ha fast bopel der.

 

I første ledd tredje punktum er det gjort unntak fra kravet om minstetid. I bokstav a er det fastsatt at det kan inngås en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn henholdsvis tre eller ett år dersom utleieren, eller noen som hører til hans husstand, skal nytte boligen som egen bolig etter utløpet av leieperioden. Det blir vist til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 165:

 

 

« Med uttrykket « egen bolig » menes fast bopel; det er ikke tilstrekkelig at leieboligen skal benyttes sporadisk av utleieren eller husstandsmedlemmene som reservebolig, fritidsbolig eller liknende. Det følger av lovteksten at utleieren må ha til hensikt å ta boligen i bruk for seg selv eller husstandsmedlemmer straks etter at den tidsbestemte leieavtalen opphører. Utleieren kan altså ikke inngå en rekke tidsbestemte leieavtaler etter hverandre, for eksempel under henvisning til at utleieboligen en gang i fremtiden skal tas i bruk av utleiers mindreårige barn.

 

 

 

 

 

I bokstav b foreslås et noe mer ubestemt unntak fra hovedregelen. Det er adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale av kortere varighet (...) dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. I kravet om at det må være en saklig grunn, ligger at utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel på saklige grunner kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges eller at utleieren har helt konkrete planer om å selge den (uten påhefte av leieretten). Utvalget forutsetter at vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket i bokstav b. »

 

 

I annet ledd første punktum begrenser bruken av unntakene i første ledd tredje punktum. Utleieren skal bare kunne påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. Utleieren må gjøre leieren oppmerksom på unntaksgrunnen. Orienteringen må gis senest ved inngåelsen av leieavtalen. Det blir ikke stilt andre formkrav til orienteringen enn at den skal være skriftlig. Det kan heller ikke kreves at den skal være særlig utførlig. Videre er det satt vilkår om at husrommet ved utløpet av leietiden skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Dette er gjort for å gi leieren mulighet til å føre kontroll med at vilkårene er til stede.

 

Annet ledd annet punktum gir utleieren mulighet til å forlenge en tidsbestemt leieavtale for det tilfellet at behovet for å bruke boligen i samsvar med grunnen for tidsavgrensningen av uforutsette grunner som har inntruffet etter at avtalen ble inngått, først vil inntre på et senere tidspunkt. For eksempel at datteren stryker på eksamen, slik at hun likevel ikke kan flytte inn i sokkelboligen før ett år senere. Utleieren vil da ha mulighet til å forlenge den tidsbestemte leieavtalen ett år.

 

Det framgår av tredje ledd at dersom partene i strid med bestemmelsene i første til andre ledd har inngått en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn tre eller ett år, skal avtalen regnes for å være tidsubestemt. Begrensningen i tid settes da til side som ugyldig, mens resten av leieavtalen gjelder som tidligere. Dersom utleieren vil bringe avtalen til opphør, må han si opp på vanlig måte; leieren har vanlig vern mot oppsigelse.

 

 

 

 

 

Til §9-6 Oppsigelsesfrist

, lov-1999-03-26-17-§9-6 (Husl)

 

Paragrafen inneholder regler om oppsigelsesfristens lengde. Den er en videreføring av gjeldende husleielovs §8. Departementet viser til den generelle omtalen av oppsigelsesfrist og formkrav under punkt 13.3.2. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til §10-10. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 170:

 

 

« Det framgår av første ledd at den alminnelige oppsigelsesfrist er tre måneder. Denne fristen gjelder for alle husleieforhold, både ved leie av bolig og ved leie av lokale, med mindre noe annet er avtalt eller følger av reglene i annet ledd.

 

 

 

 

 

Fristen begynner å løpe den dagen oppsigelsen er kommet fram til den annen part. På hvilket tidspunkt oppsigelsen er kommet fram, må avgjøres på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler.

 

 

 

 

 

I uttrykket « til opphør ved utløpet av en kalendermåned » ligger at fristen alltid ender på månedens siste dag, og dette er nytt sammenliknet med gjeldende husleielov. Etter utkastet vil oppsigelsesfristen alltid være mellom tre og fire måneder, avhengig av når i måneden oppsigelsen kommer frem. Kommer oppsigelsen frem tidlig i måneden, vil fristen bli på henimot fire måneder. Kommer oppsigelsen fram for eksempel tiende mai, går fristen ut den siste dagen i august - ikke den tiende august. Kommer oppsigelsen frem på månedens siste dag, blir oppsigelsesfristen på tre måneder. »

 

 

Det følger av annet ledd første punktum at oppsigelsesfristen er én måned for leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig. **

 

Oppsigelsesfristen er også én måned for selvstendig leie av garasje eller bod, jf. annet ledd annet punktum. For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være en dag, jf. tredje ledd.

 

I fjerde ledd er det bestemt at reglene i denne paragraf kan fravikes ved avtale.

[Nagel]

1) Hvorfor vil du ut? Dersom utleier ikke oppfyller kravene i avtalen eller husleieloven, kan du jo fremsette misligholdskrav.

 

2) Du skriver at utleier holder igjen depositum - har dere skikkelig depositumskonto? Ellers er det en fin mulighet til å lage litt faenskap for utleier - nemlig ved å holde igjen leie.

 

3) Du skriver at avtalen er "urimelig" - hva er urimelig med den?

 

4) Alternativet "sokkelbolig" er åpenbart ikke anvendelig. Dersom det leies ut flere boligenheter, kan dette ikke påberopes, jf. proposisjonen. Problemet er altså å bevise at tullingen faktisk skal bruke etasjene som egen bolig om et år.

 

5) Helt generelt høres det ut som en bevissmørje. Utfra det du skriver, virker det som hele opplegget er et proforma-arrangement for å sno seg unna oppsigelsesreglene i husleieloven. Du sier at lånet står på moren - hvem er eiendommen, evt. festeretten, tinglyst på? Det kan du undersøke ved å oppsøke tingretten. Dersom hun står som eier der også, blir det lettere for deg å bevise at det hele er et spill for galleriet.

 

6) Hvis de gjorde det samme i fjor, trekker det sterkt i retning av at de ikke er til å stole på når de sier at de skal bo der etter leieforholdets opphør.

[OlavHN]

For det første, tusen takk for at du tar deg tid til å svare! Er ikke så greit å finne folk som kan ha peiling på slikt.

 

1 ) Rett og slett fordi jeg gjorde en kjempetabbe da jeg ikke undersøkte godt nok før jeg flyttet inn. Hadde ikke anledning til å reise opp til Trondheim og da jeg over telefon fikk et slags ultimatum var jeg ikke kald nok til å fortsette letinga. Betaler derfor 3750,- (+ strøm i gammelt, stort hus) for 10 m2 (Da jeg skrev dette stusset jeg over det og etter å ha målt nå er det faktisk godt under 8m2), der jeg leier i kollektiv med 12 andre og deler bad og kjøkken med 5 av dem. Uten felles oppholdelsesrom. I tillegg er de veldig sære på egne regler. Er visstnok alkoholforbud, unormalt rare krav til sortering grunnet søppelplassmangel og veldig hyppige kontroller av det ene og det andre.. Ikke at jeg følger andre regler enn ren folkeskikk når utleierne oppfører seg slik, men er slitsomt å ha det over seg i tillegg til å se naboen betale 1000 - 1500 mindre i mnd for større arealer.

 

2 ) Ja, vi har depositumskonto i DNB. Ved fjorårets oppsigelse gjorde begge parter krav på depositumet som resulterte i at det sitter fast i DNB per i dag.

 

3 ) Som i punkt nr 1. Kan si jeg har lært et og annet om å inngå leieavtaler etter dette, men gjort er gjort og nå sitter jeg nå engang her. Det jeg er mest redd for er riktignok at saken skal bli så omfattende at det går utover skolearbeid.

 

4 ) Beklager hvis jeg var uklar. I fjor begrunnet utleier ettåring binding med at hun "kanskje skulle selge" som helt klart ikke er gyldig grunn. I år er derfor grunnen for ettåring binding at:

 

[...]

a)

husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

[...]

 

Altså påstår sønnen nå at han bruker den som bopæl per i dag (at han bor i kjeller og på loft mens vi bor i hovedetasjene. Det er ikke tilfellet. Jeg så han for første gang siden vi flyttet inn denne helgen. Han sto her fra lørdag til søndag.

 

5 ) Jeg mener fjorårets eiere har sjekket det ut og det virker som om de har kommet frem til at han får pengene av oss, men de brukes til å betale hennes lån på huset. Hvis det hjelper min sak skal jeg finne ut av det helt sikkert, takk.

 

6 ) Det er nok ganske sikkert at hun/de vil fortsette i samme stil. Hun har et lån på neste 5 milloner på det og har bygget det kraftig om slik at det kan brukes som utleiehybler - i mye lenger tid enn to år.

 

 

 

Det jeg lurer på er hvordan jeg skal gå frem for å gå ut av avtalen. Jeg regner med at de som i fjor vil komme med "krav" om husleie for resten av leieperioden og gjøre krav på depositumet dersom jeg gir dem en oppsigelsestid begrunnet med at tidsbestemtheten er inngått i stid med husleieloven og at den derfor er tidsubestemt.

 

Burde jeg likevel gjøre det og heller vente til en evt rettsinnstans blir koblet inn (av dem) og/eller saken blir så gammel at jeg får tilbake depositumet? Eller bør jeg aktivt koble inn konfliktsråd eller liknende selv? For min del haster det ikke å løse ut depositumspengene umiddelbart (Selv på den er på latterlig høye 11.800), jeg ønsker bare å bruke så lite av studietiden min som mulig på dette, dessuten vil jeg ikke risikere å få et krav basert på gjenværende leieperiode på meg. Som pappa sier: "Det å ha rett er ikke det samme som å få rett".

 

Har dere noen forslag til eventuelt fremgangsmåte? Får jeg en slags bekreftelse på at saken er en relativt sikker vinner kommer jeg slik jeg ser det nå til å gi dem 3 sikre, lange oppsigelsesmåneder, ignorere krav og så flytte ut og selvsagt gjøre krav på hele depositumet fra min side.

[Nemi2003]

Dersom rommet er mindre enn det du faktisk har kontrakt på , så må vel denne loven gjelde:

 

§ 2-3 - Uriktige opplysninger om husrommet

 

Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte

 

eventuelt denne kan vel også brukes:

 

§ 2-12 - Heving av leieavtalen

 

Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold.

 

Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

 

Leieren kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.

 

Du skriver "hyppige kontroller av det ene og det andre", kontroller på ditt rom? Dette har vel ikke huseier anledning til, med mindre det er pga vedlikeholdsarbeid eller lignende:

 

§ 5-6 - Utleierens adgang til husrommet

 

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.

 

Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.

 

Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

 

 

 

Mer kan du finne her: http://www.bolignorge.no/husleieloven.shtml

 

Lykke til !

[Nagel]

(...)

Som pappa sier: "Det å ha rett er ikke det samme som å få rett".

 

Har dere noen forslag til eventuelt fremgangsmåte? Får jeg en slags bekreftelse på at saken er en relativt sikker vinner kommer jeg slik jeg ser det nå til å gi dem 3 sikre, lange oppsigelsesmåneder, ignorere krav og så flytte ut og selvsagt gjøre krav på hele depositumet fra min side.

6890802[/snapback]

 

Din far har utvilsomt rett.

 

a) Mangel, uriktige opplysninger.

 

Dersom kontrakten sier at hybelen er 10kvm og den faktisk er under 8kvm, er dette antagelig en mangel etter § 2-3. Arealsvikten er på 20%, og når leieobjektet er så lite som her, har jeg vanskelig for å se at ikke dette kan ha virket inn på avtalen.

 

Men et hevningskrav på grunnlag av dette kan være risikabelt. Det er ikke sikkert du får medhold i at misligholdet er "vesentlig", jf. § 2-12. Dessuten kan det hevdes at du har reklamert for sent, jf. § 2-8. Selv mener jeg at en reklamasjon nå er rettidig, og at dette er et vesentlig mislighold som medfører at du har rett til å heve avtalen, men dette er nok et risikabelt krav.

 

Ellers har Nemi2003 stilt et par fornuftige spørsmål.

 

 

b) Tidsbestemt avtale. Oppsigelsesfrist?

 

§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

 

       Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller

b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

 

 

       Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.

 

       Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

 

Du skriver at sønnen hevder at han bor der idag. Det er imidlertid ikke dette som reguleres i § 9-3 første ledd bokstav a. Her åpnes det for unntak fra regelen om minimumstid på tre år dersom utleier skal bruke husrommet når leietiden er over.

 

Husrommet er det som leies ut, ikke loftet og kjelleren. Huseier må altså bruke hybelen din, evt. fellesrommene eller etasjen til egen bolig når ett år er gått. Hvis det eneste som står i avtalen, er at han bruker den idag, er ikke vilkåret for en ettårig avtale oppfylt. Jeg viser til de særlige merknadene til bestemmelsene, under § 9-3 i ot.prp-en:

 

"Det følger av lovteksten at utleieren må ha til hensikt å ta boligen i bruk for seg selv eller husstandsmedlemmer straks etter at den tidsbestemte leieavtalen opphører."

 

Begrunnelsen for unntaket i bestemmelsens første ledd bokstav a er at man skal kunne leie ut bolig over kortere tidsrom dersom man skal flytte inn i den samme boligen selv ved endt leietid.

 

Siden han bløffet tidligere leieboere med at han skulle selge, og han nå bruker bokstav a) når det er ganske klart at han ikke har tenkt til å rive hyblene og bo der selv, tror jeg du har en ganske god sak. Det blir egentlig et spørsmål om hva retten tror er fakta, altså en ren bevisbedømmelse.

 

Dersom du mener sjansen er verdt å ta, sender du en skriftlig, rekommandert oppsigelse der du utreder jusen og forklarer hvorfor det er en tidsubestemt leieavtale (vilkårene etter § 9-3 er ikke oppfylt), og at du da kan si opp etter loven (§ 9-4, jf. § 9-6).

 

Etter mitt syn vil det være fornuftig å peke på at også fjorårets kontrakter var i strid med bestemmelsen, og at dette utvilsomt vil bli vektlagt ved bevisbedømmelsen ved en eventuell sak for domstolene. Gjør det gjerne klart at du vil forfølge eventuelle krav for rettsapparatet, og at det kan påløpe saksomkostninger som langt overstiger det omtvistede beløp. Siden utleier åpenbart er en kukk, er det liten grunn til å legge fingrene imellom.

 

Når oppsigelsestiden er utløpt, slutter du å betale leie og fremsetter krav til banken om utbetaling av depositumet. Dersom utleier gjør krav på depositumet, tar du ut klage til forliksrådet. Forliksrådet kan avsi dom dersom begge parter samtykker. Ellers går saken til tingretten. Det sier seg selv at du må ha is i maven for å kjøre dette helt ut, men det er en avgjørelse bare du kan ta.

 

(Som et tips til de tidligere beboere: På det overnevnte sted i forarbeidene uttales det forøvrig mht. bestemmelsens bokstav b) at kun "helt konkrete planer" om salg aksepteres som "saklig grunn", og at: "... det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket i bokstav b".

 

Begrunnelsen ligger i dagen: Ellers vil enhver utleier kunne si at han "kanskje skal selge" og på den måten unngå det vernet § 9-3 skal gi leietager.)

 

 

Edit: En feil.

Endret 19. september 2006 av Nagel

[OlavHN]

Er så frustrerende å finne ut at jeg virkelig er blitt lurt.

 

Det står ikke noe sted i kontrakten at arealet faktisk er 10m2. Jeg fikk over telefon valget mellom

 

En hybel på 8m2 til 3500

En hybel på 10m2 til 3750

En hybel på 12m2 til 4000

 

Og valgte den mellomstore. Den viser seg å faktisk være på 7,6 m2. 24% mindre enn avtalt. Men det blir vel ord mot ord?

 

Jeg så også på formuleringen av tidsbestemtheten:

 

"Varghet: Leieforholdet starter den 21. juli 2006 kl 12.00 og opphører uten oppsigelse den 21. juli 2007 kl 12.00

 

Leieforholdet varer i 12 måneder og er en tidsbestemt kontrakt.

Når kortere tid enn minstetiden er valgt er det fordi

* boligen brukes av utleier"

 

Hva slags lov er det egentlig han reffererer til? ingen av punktene i 9-3 holder for den begrunnelsen.

 

Kommer til å sende rekomandert oppsigelse, men er fortsatt veldig usikker på hvor langt jeg tørr følge det opp om de setter seg til motverge, noe jeg er ganske sikker på at de gjør.

[Nagel]

Er så frustrerende å finne ut at jeg virkelig er blitt lurt.

 

Det står ikke noe sted i kontrakten at arealet faktisk er 10m2. Jeg fikk over telefon valget mellom

 

En hybel på 8m2 til 3500

En hybel på 10m2 til 3750

En hybel på 12m2 til 4000

 

Og valgte den mellomstore. Den viser seg å faktisk være på 7,6 m2. 24% mindre enn avtalt. Men det blir vel ord mot ord?

 

Jeg så også på formuleringen av tidsbestemtheten:

 

"Varghet: Leieforholdet starter den 21. juli 2006 kl 12.00 og opphører uten oppsigelse den 21. juli 2007 kl 12.00

 

Leieforholdet varer i 12 måneder og er en tidsbestemt kontrakt.

Når kortere tid enn minstetiden er valgt er det fordi

* boligen brukes av utleier"

 

Hva slags lov er det egentlig han reffererer til? ingen av punktene i 9-3 holder for den begrunnelsen.

 

Kommer til å sende rekomandert oppsigelse, men er fortsatt veldig usikker på hvor langt jeg tørr følge det opp om de setter seg til motverge, noe jeg er ganske sikker på at de gjør.

6893405[/snapback]

 

Begrunnelsen oppfyller ingen av alternativene i § 9-3, så du kan egentlig bare henvise ham til et varmt sted. Hvis det der er det som står i avtalen, stiller han svakt. Jeg ville skrevet at jeg sier opp husleieavtalen og vist til at begrunnelsen for tidsbestemt avtale på ett år ikke oppfyller vilkårene i husleieloven § 9-3. Dermed er det en tidsubestemt avtale, jf. § 9-3 siste ledd. Det kan være smart å forklare hvordan § 9-3 første ledd a skal tolkes også. At han bruker boligen nå, spiller jo absolutt ingen rolle, jf. ordlyd og forarbeider. Jeg vil si at du har en svært god sak.

[Nemi2003]

Jeg mener også at selv om det er en tidsbestemt avtale, så har vel leier full rett til å si opp avtalen før, mens utleier på sin side ikke har lov til å si leier opp?

 

Dessuten, så vil alle omkostninger falle på utleier, dersom det kommer opp i husleietvistutvalget. Dersom du får medhold, noe jeg ikke kan se noen grunn til at du ikke skulle få.

Endret 19. september 2006 av Nemi2003

[klilleng]

Jeg mener også at selv om det er en tidsbestemt avtale, så har vel leier full rett til å si opp avtalen før, mens utleier på sin side ikke har lov til å si leier opp?

6898193[/snapback]

En tidsbestemt leieavtale er tidsbestemt, og kan ikke sies opp av noen parter sånn uten videre. Det som ofte er vanlig er å kombinere tidsbestemt (3 år) og gjensidig oppsigelse på f.eks. 3 mnd, men her er det altså (i utgangspunktet) 1 år tidsbestemt uten oppsigelse.

 

I denne saken virker det som om utleier påberoper seg 1-års-fristen med usaklige grunner, slik flere har påpekt. I tillegg er arealet 24% mindre enn avtalt. Jeg vil tro leietaker her har en god sak, og kan flytte på dagen om han ønsker. Dersom det er betalt depositum utenom vanlig depositumskonto kan det dog bli et styr å få det tilbake, når utleier er såpass useriøs som dette.

Endret 20. september 2006 av klilleng

[-kga-]

Sykt lange poster her da.

[Plomma2]

Sykt lange poster her da.

6966570[/snapback]

Nå er det nok med spamminga di.

[-kga-]

Sykt lange poster her da.

6966570[/snapback]

Nå er det nok med spamminga di.

6966588[/snapback]

 

Spammer ikke jeg da. Kommer med mange gode svar på postennem ine jeg. Er muligens noen som ikke ble gode... men noe må man offre for kunsten.