Salg av Bolig, Best å gjør med egenkapitalen?

[Gratax]

Hei,

For 5 år siden kjøpte jeg min første bolig.

Fikk den til 2,5M og har fått estimat på salg på rundt 3,6M.

 

Idag har jeg cirka 2M igjen på lån, så fårhåpentligvis sitter jeg igjen med 1.5M.

 

Jeg har i denne tiden fått meg dame og vi vil prøve å kjøpe en enebolig ilag.

Vi tenker rundt 5M~ (Vi kan kjøpe for 7M, men vil ikke låne oss fattige)

 

Hvor bør jeg legge disse 1,5M? 

Jeg har også alt av egenkapitalen i forhold til dama, Så om jeg går inn med 1M mer i huset, vil jeg ha det på papiret om noe skulle skjære seg.

 

TLDR:

Har 1,5M i egenkaptial

Vil kjøpe for 5M~ (2 lånstakere)

Hvor/hvordan bør jeg legge disse 1,5M?

Endret 29. april av Gratax
Typo

[Nimrad]

Sparekonto hos banken din.

Hvis du vil presse hver ei krone ut av rentene her så kan du sjekke litt ulike banker eller ringe banken din og be om en god rente.

Dersom du ikke vil/trenger å gå inn med alt i egenkapital så kan du sette en andel i aksjefond. Men her bør du ha en investeringshorisont på minst 5 år, helst 10 år. Da går du bare for det billigste globale indeksfondet du finner.

[Gratax]

8 minutes ago, Nimrad said:

Sparekonto hos banken din.

Hvis du vil presse hver ei krone ut av rentene her så kan du sjekke litt ulike banker eller ringe banken din og be om en god rente.

Dersom du ikke vil/trenger å gå inn med alt i egenkapital så kan du sette en andel i aksjefond. Men her bør du ha en investeringshorisont på minst 5 år, helst 10 år. Da går du bare for det billigste globale indeksfondet du finner.

med 10% i egenkapital krav, Betyr dette man må bruke disse 10% i lånet, eller må en bare ha 10% spart opp som ett bevis for banken?

[ole_marius]

Du skal selv bruke 10 % av kjøpspris i nedbetaling og låne 90 %. Dog så stiller jeg åpent spørsmål om dette i og seg er så lurt. GJør noen tanker om det er best å betale litt mer av det du har per nå.

Du kan og bruke et regneark jeg har laget for meg selv siden jeg ønsket å ha noe tanker om hvor hen og hva man kan gjøre ved sammenligning lån og sparing. Dog anbefaler jeg at nå i så urolige tider at man kanskje heller overestimerer lånerente, og nedjusterer antagelse gevinst i hvor mye enn tjener på fond.

 

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1fp-_0cp5j8RJYfLZJWsbZTheQWiMhl8h8Avv50nS4cg/edit?usp=sharing

[Gratax]

2 minutes ago, ole_marius said:

Du skal selv bruke 10 % av kjøpspris i nedbetaling og låne 90 %. Dog så stiller jeg åpent spørsmål om dette i og seg er så lurt. GJør noen tanker om det er best å betale litt mer av det du har per nå.

Du kan og bruke et regneark jeg har laget for meg selv siden jeg ønsket å ha noe tanker om hvor hen og hva man kan gjøre ved sammenligning lån og sparing. Dog anbefaler jeg at nå i så urolige tider at man kanskje heller overestimerer lånerente, og nedjusterer antagelse gevinst i hvor mye enn tjener på fond.

 

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1fp-_0cp5j8RJYfLZJWsbZTheQWiMhl8h8Avv50nS4cg/edit?usp=sharing

Takk! Regnearket ser veldig nyttig ut. Skal prøve meg litt frem.

[ole_marius]

Si i fra om det er noe der som er utydelig.

dog husk!

Dette er noe jeg har laget selv, og jeg er ikke økonom. Dvs forvent at noe feil vil nok være der mhp. estimat risiko og skattelegging av gevinst ved salg fond/aksjer. Likeså tenker jeg den er fin nok til å få en pekepinne.

[Nimrad]

Gratax skrev (20 minutter siden):

med 10% i egenkapital krav, Betyr dette man må bruke disse 10% i lånet, eller må en bare ha 10% spart opp som ett bevis for banken?

I praksis betyr det at du må bruke 10% på lånet. Sparepengene kan du jo plutselig spille bort på piker, vin og sang.

I teorien kan banken ta pant i andre verdier og forhindre deg fra å selge, f.eks. i en fondsportefølje, men det skjer nok ikke i ditt tilfelle. 

[Gratax]

3 minutes ago, Nimrad said:

I praksis betyr det at du må bruke 10% på lånet. Sparepengene kan du jo plutselig spille bort på piker, vin og sang.

I teorien kan banken ta pant i andre verdier og forhindre deg fra å selge, f.eks. i en fondsportefølje, men det skjer nok ikke i ditt tilfelle. 

Ja, så reelt sitter jeg igjen med maks 1M som jeg eventuelt kan investere/spare?

 

Men tar i bruk regneark til @ole_marius og får en pekepinne.

[ole_marius]

I det konkrete eksempelet du har lagt inn så får du at med lånerente 5 %, mot investeringsvekst 3 % vil det i akkurat dette tilfelle være gunstigere å investere enn å nedbetale raskere med 1 000 kr ekstra i mnd. Dog så vil ikke regnearket ta hensyn på livskvalitet nå, gitt at du velger å ha mer økonomisk frihet med å ha mindre lån her og nå. Så kanskje en mellomting mellom lån og investering er veien å gå?

[Gratax]

8 minutes ago, ole_marius said:

I det konkrete eksempelet du har lagt inn så får du at med lånerente 5 %, mot investeringsvekst 3 % vil det i akkurat dette tilfelle være gunstigere å investere enn å nedbetale raskere med 1 000 kr ekstra i mnd. Dog så vil ikke regnearket ta hensyn på livskvalitet nå, gitt at du velger å ha mer økonomisk frihet med å ha mindre lån her og nå. Så kanskje en mellomting mellom lån og investering er veien å gå?

Jeg tenker ihvertfall det verste jeg kan gjøre er å bare la pengene ligge på konto. Vil prøve å være mer aktiv i det økonomiske

[Nimrad]

Gratax skrev (8 minutter siden):

Ja, så reelt sitter jeg igjen med maks 1M som jeg eventuelt kan investere/spare?

Ja, stemmer. Tommelfingerregelen i bransjen over tid at aksjemarkedet gir 6-8 % og renter 3-4%. Det vil aldri svare seg over tid å ha penger i banken vs å nedbetale lån. Å investere i aksjemarkedet vil slå nedbetaling av gjeld i kanskje 95+% 10-årsperioder.

Dette er de harde tallene da. Økonomien din/deres skal gi deg og evt barn det beste livet. Da handler det om å bruke pengene der de gir mest verdi for dere. Det jeg ville anbefalt er å ta den andelen penger du/dere ønsker å spare til langt inn i fremtiden (10+ år) og sette de i aksjefond. Det er ikke nødvendigvis hele millionen, det kan være fint å ha litt lavere lån også. Men det har dere jo uansett planlagt for med å ikke makse lånerammen banken tilbyr. Dere bør ha en fin bufferkonto. Det er vanlig å gjerne ha en månedslønn stående på en sparekonto til uforutsette utgifter. Det kommer mer av slikt når man flytter i enebolig vs leilighet.

[Simen1]

ole_marius skrev (3 timer siden):

Si i fra om det er noe der som er utydelig.

Veldig fint regneark! Bokmerkes

Konstruktive forslag:

• Det mangler formel i how many month of donwpayment
• Med den skatteprosenten som er lagt inn så virker det myntet på et norsk publikum. Så jeg ville foretrukket hele greia på norsk
• Jeg savner en celle for allerede oppsparte midler som man så skal ta et valg over.
• Et tredje alternativ: Når boligen stiger i verdi og lånet betales ned så synker belåninsgraden. Det åpner et potensial for refinansiering av lånet. Man kan for eksempel gå for en høyere belåningsgrad for å frigi mer (likvid) kapital. Denne ekstra kapitalen kan brukes til å investere på samme måte. Hvis man for eksempel reinvesterer hvert 5. år og tar opp maksimalt lån så kan man få meravkastning på penger man ellers ikke ville hatt.

Endret 29. april av Simen1

[Zepticon]

Nimrad skrev (1 time siden):

Ja, stemmer. Tommelfingerregelen i bransjen over tid at aksjemarkedet gir 6-8 % og renter 3-4%. Det vil aldri svare seg over tid å ha penger i banken vs å nedbetale lån. Å investere i aksjemarkedet vil slå nedbetaling av gjeld i kanskje 95+% 10-årsperioder.

Men det er viktig å ta med skatt man betaler på denne avkastningen i aksjemarkedet.
Det vil si at med rente på 4% rente så går man i null ved 6% avkastning på fond.

Enda mer komplisert blir det når man ser at avkastningen på penger investert i boligen blir høyere jo høyre lånegrad man har, gitt at renten er lavere enn verdistigningen.

Om man har Ek på 200k og boligen er verdt 1.000.000kr og man regner med en verdistigning på 5% i året så vil man etter 5 år ha 1.276.281kr i verdi. Med 4% rente blir utgiftene 173.322kr, og du sitter igjen med 103k i pluss.

Skyter du inn 800.000kr ek så ender du opp med samme totalsum, men med 43330kr i renter, og et overskudd på 233k.

Avkastnignen på pengene dine blir da hhv 50% og 30% ca.

[Simen1]

Zepticon skrev (1 time siden):

Men det er viktig å ta med skatt man betaler på denne avkastningen i aksjemarkedet.
Det vil si at med rente på 4% rente så går man i null ved 6% avkastning på fond.

Det stemmer vel ikke? Man må jo betale den samme skattesatsen på renteavkastningen fra banken også.

[Zepticon]

Simen1 skrev (17 minutter siden):

Det stemmer vel ikke? Man må jo betale den samme skattesatsen på renteavkastningen fra banken også.

Jeg tenkte på at å betale ned lån med 4% tilsvarer en investering i fond med 6% avkastning pga skattesatsen som slår inn på fondet.

Men du sier jo noe mtp skatt og rente, og jeg får jo fratrekk på skatten for rentekostnadene, som gjør rentene mer lukrative igjen.

[Zeph]

Korttidssparing i desse tider ville eg satt på høgrentekonto med 4,5-5,3% rente.

[ole_marius]

Simen1 skrev (På 29.4.2025 den 10.38):

Veldig fint regneark! Bokmerkes

Konstruktive forslag:

• Det mangler formel i how many month of donwpayment
• Med den skatteprosenten som er lagt inn så virker det myntet på et norsk publikum. Så jeg ville foretrukket hele greia på norsk
• Jeg savner en celle for allerede oppsparte midler som man så skal ta et valg over.
• Et tredje alternativ: Når boligen stiger i verdi og lånet betales ned så synker belåninsgraden. Det åpner et potensial for refinansiering av lånet. Man kan for eksempel gå for en høyere belåningsgrad for å frigi mer (likvid) kapital. Denne ekstra kapitalen kan brukes til å investere på samme måte. Hvis man for eksempel reinvesterer hvert 5. år og tar opp maksimalt lån så kan man få meravkastning på penger man ellers ikke ville hatt.

Hyggelig å høre at dette er noe som kan brukes! Om ønsket så har jeg også laget en avansert mal for privatbudsjett som og følger flere egenlærte prinsipper om hjemmeøkonomi. Så si i fra om du ønsker jeg skal legge ved denne malen for denne.

1) Fikset formelen how many months. Var også litt annet formatering i graf som er justert nå, gitt mindre nedbetalingstid enn 30 år. Så anse dette som en bug fix. Måtte også justere tilbake arket ettersom noen klusset til med div formler.

2) Ja, den er myntet på norsk bruk. Eneste grunn til den er delvis på engelsk var ex kone som var engelsktalende skulle kunne lese. Kan senere rydde på språkvalg.

3 og 4) Gode tilbakemeldinger. kan se på dette men når jeg implementerer blir litt uvist!