Oppsigelsesvern leietaker i bokollektiv

[Gjest 4f556...fea]

Jeg leser at leietaker som leier rom i egen bolig hovedsakelig ikke har oppsigelsesvern, ergo kan sies opp uten grunn. Hvordan defineres "rom i egen bolig"? Jeg har en kjeller der det leies ut flere rom, enkeltvis per soverom. Leietakere her deler dog kjøkken/bad med hverandre nede, og jeg har mitt eget oppe. Det er innvendig tilgang mellom kjeller/oppe, og ikke en egen boenhet nede. Jeg har altså tilgang til nede, men de ikke til meg.

Anonymous poster hash: 4f556...fea

[Zepticon]

Gjest 4f556...fea skrev (18 minutter siden):

Jeg leser at leietaker som leier rom i egen bolig hovedsakelig ikke har oppsigelsesvern, ergo kan sies opp uten grunn. Hvordan defineres "rom i egen bolig"? Jeg har en kjeller der det leies ut flere rom, enkeltvis per soverom. Leietakere her deler dog kjøkken/bad med hverandre nede, og jeg har mitt eget oppe. Det er innvendig tilgang mellom kjeller/oppe, og ikke en egen boenhet nede. Jeg har altså tilgang til nede, men de ikke til meg.

Anonymous poster hash: 4f556...fea

Ut fra forarbeidene som ligger til grunn for den formuleringen i loven så gjelder dette i tilfeller der du for eksempel leier ut ett rom i din leilighet, slik at leietakeren deler kjøkken, bad og stue med deg, men har et eget rom.

Dersom du leier ut en kjeller der beboerne har alt de trenger leier du i praksis ut en kjellerleilighet med felles inngang. Da gjelder husleieloven som normalt med tidsbegrenset eller 3 måneder.

[The Avatar]

Dette er unøyaktig sitert. Eg antek at du her meiner situasjon der ein leigetakar leiger eit rom i andres bustad? Eventuelt at det er snakk om å leige ut eit rom i eigen bustad? Å leige eit rom i eigen bustad gir ingen meining sidan leigetakar då alt har bruksrett i form av å være eigar.

Uansett det du beskriver her er at det er du som er huseigar, og i kjellaren har du ei (ikkje godkjent) leilegheit som du leiger ut til to eller fleire leigetakarar som kvar disponerer eit soverom og deler kjøkken og bad. 

Formuleringa i husleieloven er " der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig". At du som huseigar/utleigar har tilgang til utleigedelen er då ikkje av betydning, det som er viktig her er at leigetakaren har adgang til den delen av bustaden som også den andre leigetakaren bruker som sin bustad.

At leigetakaren har tilgang til ein annens bolig påvirker oppseiingstida.
Husleieloven § 9-6:

Sitat

§ 9-6.Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

Hovudregelen er tre månedar oppseiingstid ved vanleg leige, og ein måned der ein leiger eit rom og har ein bruksrett på resten av bustaden (kjøkken, bad og ofte stove), altså typiske bokollektiv.
Merk likevel at det er lov å fråvike denne paragrafen om det er gjort avtale om anna oppseiingstid.
I enkelte kollektiv, og særleg i kollektiv der det er utleigaren som inngår leigeavtale med kvar enkelt bebuar slik at dei som bur i kollektivet ikkje kan bestemme kven som flyttar inn, så er det forholdsvis vanleg å avtale kortare oppseiingstid. Dette fordi det på begge sider kan oppstå behov for å raskt bytte ut ein leigetakar som ikkje går godt overeins med dei øvrige leigetakarane.

Det du spør om er regulert i § 9-7:

Sitat

§ 9-7.Formkrav til utleierens oppsigelse

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

Normalt skal oppseiinga være skriftleg, begrunna og opplyse om klageadgang. Men i siste ledd står det at ledd 2 og 3 ikkje gjeld i kollektiv. Oppseiinga må i alle tilfelle være skriftleg.

Du kan seie opp den eine eller begge/alle leigetakrane som du har i kjellaren og som deler kjøkken og bad utan å måtte oppgi ein grunn for oppseiinga. Oppseiingstida skal være på 1 måned med mindre du har avtalt anna oppseiingstid i leigeavtalen.
Eg vil nok påstå at i praksis så betyr det lite at det ikkje er krav om at oppseiinga skal være begrunna i eit kollektiv, det er i dei fleste tilfeller heilt uproblematisk å gi ei begrunning uansett. Eit grunnlag for å avslutte leigeforholdet er typisk at eine bebuaren ikkje klarer å oppføre seg fint ovanfor dei andre i kollektivet enten det er snakk om ein personleg konflikt, manglande vilje til å gjere husarbeid, eller liknande forhold som gjer det lite aktuelt å fortsette leigeforholdet.

[Gjest 4f556...fea]

The Avatar skrev (18 timer siden):

Dette er unøyaktig sitert. Eg antek at du her meiner situasjon der ein leigetakar leiger eit rom i andres bustad? Eventuelt at det er snakk om å leige ut eit rom i eigen bustad? Å leige eit rom i eigen bustad gir ingen meining sidan leigetakar då alt har bruksrett i form av å være eigar.

Uansett det du beskriver her er at det er du som er huseigar, og i kjellaren har du ei (ikkje godkjent) leilegheit som du leiger ut til to eller fleire leigetakarar som kvar disponerer eit soverom og deler kjøkken og bad. 

Formuleringa i husleieloven er " der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig". At du som huseigar/utleigar har tilgang til utleigedelen er då ikkje av betydning, det som er viktig her er at leigetakaren har adgang til den delen av bustaden som også den andre leigetakaren bruker som sin bustad.

At leigetakaren har tilgang til ein annens bolig påvirker oppseiingstida.
Husleieloven § 9-6:

Hovudregelen er tre månedar oppseiingstid ved vanleg leige, og ein måned der ein leiger eit rom og har ein bruksrett på resten av bustaden (kjøkken, bad og ofte stove), altså typiske bokollektiv.
Merk likevel at det er lov å fråvike denne paragrafen om det er gjort avtale om anna oppseiingstid.
I enkelte kollektiv, og særleg i kollektiv der det er utleigaren som inngår leigeavtale med kvar enkelt bebuar slik at dei som bur i kollektivet ikkje kan bestemme kven som flyttar inn, så er det forholdsvis vanleg å avtale kortare oppseiingstid. Dette fordi det på begge sider kan oppstå behov for å raskt bytte ut ein leigetakar som ikkje går godt overeins med dei øvrige leigetakarane.

Det du spør om er regulert i § 9-7:

Normalt skal oppseiinga være skriftleg, begrunna og opplyse om klageadgang. Men i siste ledd står det at ledd 2 og 3 ikkje gjeld i kollektiv. Oppseiinga må i alle tilfelle være skriftleg.

Du kan seie opp den eine eller begge/alle leigetakrane som du har i kjellaren og som deler kjøkken og bad utan å måtte oppgi ein grunn for oppseiinga. Oppseiingstida skal være på 1 måned med mindre du har avtalt anna oppseiingstid i leigeavtalen.
Eg vil nok påstå at i praksis så betyr det lite at det ikkje er krav om at oppseiinga skal være begrunna i eit kollektiv, det er i dei fleste tilfeller heilt uproblematisk å gi ei begrunning uansett. Eit grunnlag for å avslutte leigeforholdet er typisk at eine bebuaren ikkje klarer å oppføre seg fint ovanfor dei andre i kollektivet enten det er snakk om ein personleg konflikt, manglande vilje til å gjere husarbeid, eller liknande forhold som gjer det lite aktuelt å fortsette leigeforholdet.

Det er nettopp sistnevnte, at én leietaker er problematisk i forhold til de andre.

Vi har dog avtalt 3 måneder oppsigelse, så det er på stell. Jeg ser hva lovverket skriver, men ser dog artikler og lignende ofte refererer til adgang til /egen/ bolig, mens loven sier /andres/ bolig.

Ser noen over også skriver at leiligheten er 'ulovlig' hvilket den ikke er. Kjelleren er godkjent til varig opphold, med de krav til lys, rømningsveier og så videre. Kjelleren er dog ikke en egen boenhet, men en del av egen bolig, men med eget bad, kjøkken og inngang, men også innvendig adgang mellom min/deres etasje.

Men slik jeg tolker det har jeg da adgang til å gå til oppsigelse uten begrunnelse, og uten at leietaker kan protestere.

Anonymous poster hash: 4f556...fea

[barfoo]

53 minutes ago, Guest 4f556...fea said:

Vi har dog avtalt 3 måneder oppsigelse, så det er på stell. Jeg ser hva lovverket skriver, men ser dog artikler og lignende ofte refererer til adgang til /egen/ bolig, mens loven sier /andres/ bolig.

Det er forbode å avtale dårlegare vilkår for leigetakar enn det lova legg opp til. Det er ikkje forbode å avtale betre vilkår. Lenger oppseiingstid er normalt sett til leigetakar sin gunst.

Er det avtala tre månader vil det gjelde foran husleigelova sin bestemmelse om kortare.

Endret tirsdag kl 06:59 av barfoo

[Gjest 4f556...fea]

barfoo skrev (1 time siden):

Det er forbode å avtale dårlegare vilkår for leigetakar enn det lova legg opp til. Det er ikkje forbode å avtale betre vilkår. Lenger oppseiingstid er normalt sett til leigetakar sin gunst.

Er det avtala tre månader vil det gjelde foran husleigelova sin bestemmelse om kortare.

Det er jeg klar over, men det spørsmålet er egentlig kun tolkningen av "annens bolig" og om jeg trenger grunnlag for oppsigelse. Dog jf. husleieloven §9-6 fjerde ledd står det at oppsigelsestid kan fravikes i avtale.

Anonymous poster hash: 4f556...fea

[Zepticon]

Gjest 4f556...fea skrev (18 minutter siden):

Det er jeg klar over, men det spørsmålet er egentlig kun tolkningen av "annens bolig" og om jeg trenger grunnlag for oppsigelse. Dog jf. husleieloven §9-6 fjerde ledd står det at oppsigelsestid kan fravikes i avtale.

Anonymous poster hash: 4f556...fea

De har sin egen bolig, da de ikke bruker dine fasiliteter eller må på noen som helst måte omgås deg i det daglige.

[HW1]

Zepticon skrev (1 time siden):

De har sin egen bolig, da de ikke bruker dine fasiliteter eller må på noen som helst måte omgås deg i det daglige.

Men de har tilgang til hverandres bolig.

Det står ikke eiers bolig i loven. Det står annens bolig. Som hvertfall etter min mening også inkluderer andre leietakere i ett kollektiv hvor alle har enkeltstående direkte avtaler med utleier. 

[Zepticon]

HW1 skrev (1 time siden):

Men de har tilgang til hverandres bolig.

Det står ikke eiers bolig i loven. Det står annens bolig. Som hvertfall etter min mening også inkluderer andre leietakere i ett kollektiv hvor alle har enkeltstående direkte avtaler med utleier. 

"En annens" indikerer en maktfoskjell. Om jeg leier en leilighet og så leier ut et rom har denne personen tilgang til "en annens" bolig.

Om 5 stykker leier leiligheter i et kollektiv er de likestilt, og de har ikke tilgang til "en annens" bolig.
En slik tolkning ville gjort nesten samtlige studenter uten oppsigelsesvern.

Endret tirsdag kl 11:32 av Zepticon

[Zepticon]

HW1 skrev (2 timer siden):

Men de har tilgang til hverandres bolig.

Det står ikke eiers bolig i loven. Det står annens bolig. Som hvertfall etter min mening også inkluderer andre leietakere i ett kollektiv hvor alle har enkeltstående direkte avtaler med utleier. 

Nei, fordi boligen er ikke en annens. Den er like mye demmes som noen andre sin: Ingen av beboerne i kollektivet kan peke på en bestemt person som bor der og si at dette er personen boligen tilhører. Derfor er det ikke "en annens bolig" fordi "en annen" ikke eksisterer i dette kollektivet.

[HW1]

Zepticon skrev (1 time siden):

"En annens" indikerer en maktfoskjell. Om jeg leier en leilighet og så leier ut et rom har denne personen tilgang til "en annens" bolig.

Om 5 stykker leier leiligheter i et kollektiv er de likestilt, og de har ikke tilgang til "en annens" bolig.
En slik tolkning ville gjort nesten samtlige studenter uten oppsigelsesvern.

Jeg er totalt uenig i at en annens indikerer en makt forskjell. 

Hvis de 5 studenter finner sammen og inngår en felles leieavtale så er jeg enig i at de 5 studentene må behandles kollektiv og har en kollektiv leieavtale med utleier, og de har da tilgang til "sin egen" boenhet. Og utleier har da ikke inngått noen avtale som gir noen tilgang til en annen sin boenhet. 

Derimot hvis du ser for deg ett kollektiv der utleier inngår avtaler med hver student individuellt så inngår utleier en avtale som gir tilgang til de andre studentene sin bolig. 

 

[Zepticon]

HW1 skrev (5 minutter siden):

Derimot hvis du ser for deg ett kollektiv der utleier inngår avtaler med hver student individuellt så inngår utleier en avtale som gir tilgang til de andre studentene sin bolig.

Da må i såfall utleier bo i kollektivet sammen med dem. Om ikke er det ikke hans bolig, bare hans eiendom.