Kjøpe leilighet på intern forkjøpsrett uten å måtte selge egen leilighet?

[Pære-]

krikkert skrev (5 timer siden):

Burettslagslova § 4-18 har egne regler om dette, men de er nokså like: 

"Åpenbart" er et strengt krav, men det vil være oppfylt i de tilfellene det er snakk om her - forarbeidene til den tilsvarende bestemmelsen i løysingsrettslova sier at det "må utan grundige vurderingar være klårt at prisen er lågare enn vanleg pris". 

Det er her snakk om en leilighet som i dagens marked går for 5,2-6,0 som selges for 4,4 (dødsbo som var helt ubeboelig gikk for 5,2 for et par uker siden) - og denne kan man fint flytte rett inn i.. Men hvem skal eventuelt legge seg opp i dette?

[mobile999]

Pære- skrev (9 timer siden):

Men hvem skal eventuelt legge seg opp i dette?

De som har kjøpt leiligheten? Selgeren?

[Pære-]

mobile999 skrev (9 minutter siden):

De som har kjøpt leiligheten? Selgeren?

Men de er jo allerede enige om denne prisen? Tenker at verdien på en leilighet ikke kan fastsettes av hvem som skal bo der?

[mobile999]

Pære- skrev (6 minutter siden):

Men de er jo allerede enige om denne prisen?

Det spiller ingen rolle. De er ikke interessert i at noen andre skal stikke av med leiliigheten til "gi-bort-pris", derfor vil de sannsynligvis kreve at prisen skal settes til "vanleg pris".

[Herr Brun]

Pære- skrev (21 minutter siden):

Men de er jo allerede enige om denne prisen? Tenker at verdien på en leilighet ikke kan fastsettes av hvem som skal bo der?

Hvis de er nærstående, så ønsker kanskje selger å berike kjøper. De ønsker ikke å berike deg. 

[Pære-]

Herr Brun skrev (18 minutter siden):

Hvis de er nærstående, så ønsker kanskje selger å berike kjøper. De ønsker ikke å berike deg. 

Og på den måten kan man nekte noen å bruke forkjøpsretten som gir meg rett til å tre inn i inngått avtale med avtale vilkår og pris?

[Herr Brun]

Pære- skrev (1 time siden):

Og på den måten kan man nekte noen å bruke forkjøpsretten som gir meg rett til å tre inn i inngått avtale med avtale vilkår og pris?

Du kan bruke forkjøpsretten i en slik situasjon, men må betale reell markedspris. 

[Pære-]

Herr Brun skrev (1 time siden):

Du kan bruke forkjøpsretten i en slik situasjon, men må betale reell markedspris. 

Det vil si at jeg kan trekke meg dersom jeg ikke får den til den prisen jeg evt inngår forkjøpet på?

[Herr Brun]

Pære- skrev (2 timer siden):

Det vil si at jeg kan trekke meg dersom jeg ikke får den til den prisen jeg evt inngår forkjøpet på?

Nei, bordet fanger. 

[krikkert]

Du har bare angrefrist i tilfellene nevnt i burettslagslova § 4-19, det vil si tilfeller hvor boligen ikke har vært på offentlig visning. 

[Pære-]

Herr Brun skrev (2 timer siden):

Nei, bordet fanger. 

Så når jeg inngår forkjøp på 4,4 så kan jeg ende opp med å betale 5,4 siden andre leiligheter har gått for det i år? Mens de gikk for 4,7 i desember. 
Dette høres jo helt absurd ut? At en person som ikke har borettslagsloven i fingrene kan risikere å kjøpe en leilighet for 1 million mer enn salgsprisen?

[Herr Brun]

Pære- skrev (1 time siden):

Så når jeg inngår forkjøp på 4,4 så kan jeg ende opp med å betale 5,4 siden andre leiligheter har gått for det i år? Mens de gikk for 4,7 i desember. 
Dette høres jo helt absurd ut? At en person som ikke har borettslagsloven i fingrene kan risikere å kjøpe en leilighet for 1 million mer enn salgsprisen?

Vel, i tilfeller det er åpenbart underpris så bør man vel tenke seg om. Er det rimelig at jeg nyter godt av denne underprisen?

Men som krikkert nevner, om boligen ikke har hatt offentlig visning kan du trekke deg i en periode. 

[nor.jorgen]

Herr Brun skrev (På 22.3.2025 den 10.40):

Hvis de er nærstående, så ønsker kanskje selger å berike kjøper. De ønsker ikke å berike deg. 

Hvis salget hadde vært mellom nærstående så hadde det ikke medført utlysning av forkjøpsretten, §4-12 i borettslagsloven

 

Pære- skrev (På 22.3.2025 den 19.03):

Så når jeg inngår forkjøp på 4,4 så kan jeg ende opp med å betale 5,4 siden andre leiligheter har gått for det i år? Mens de gikk for 4,7 i desember. 
Dette høres jo helt absurd ut? At en person som ikke har borettslagsloven i fingrene kan risikere å kjøpe en leilighet for 1 million mer enn salgsprisen?

Nei, det er ingen slik risiko egentlig. Ved vanlig salg vil prisen være kjent og avklart gjennom budrunde. I dette tilfellet med privat salg og åpenbar underpris må kjøper være innstilt på å betale markedspris. Hvis du antar at du må betalte markedspris, så kan du du anse hvilken som helst lavere pris som gevinst. Fra det perspektivet er det liten risiko. Dette er dessverre heller ingen get-rich-quick metode - det er ikke så mange de tross alt.

Hvis man ikke blir enige om en pris må prisen fastsettes ved skjønn. Selger og kjøpe kan begge kreve det, men hvem har egentlig interesse av? Selger som var fornøyd med den opprinnelig prisen har jo egentlig ikke noen grunn til å kreve fastsetting av markedspris ved skjønn, og du som selger kommer ikke til å kreve det med mindre selger plutselig skulle kreve en pris langt høyere enn markedspris.

Men som du sier, hvem kan egentlig borettslagsloven etter fingrene? En som selger leiligheten sin privat til under markedspris - og som da ikke gjør det til noen nærstående - er kanskje ikke den beste kandidaten til å sette seg inn i alle regler heller og har nok begrenset kunnskap til muligheten om å kreve leiligheten solgt til markedsprisen likevel - etter at leiligheten er tatt på forkjøpsretten.

 

 

 

 

[Herr Brun]

nor.jorgen skrev (8 timer siden):

Hvis salget hadde vært mellom nærstående så hadde det ikke medført utlysning av forkjøpsretten, §4-12 i borettslagsloven

Det har du helt rett i, upresis begrepsbruk. Jeg mente ikke det legaldefinerte begrepet, men "nære nok til å ville berike hverandre". Bestekompiser, f. eks. 

[krikkert]

nor.jorgen skrev (11 timer siden):

Nei, det er ingen slik risiko egentlig. Ved vanlig salg vil prisen være kjent og avklart gjennom budrunde. I dette tilfellet med privat salg og åpenbar underpris må kjøper være innstilt på å betale markedspris. Hvis du antar at du må betalte markedspris, så kan du du anse hvilken som helst lavere pris som gevinst. Fra det perspektivet er det liten risiko. Dette er dessverre heller ingen get-rich-quick metode - det er ikke så mange de tross alt.

Hvis man ikke blir enige om en pris må prisen fastsettes ved skjønn. Selger og kjøpe kan begge kreve det, men hvem har egentlig interesse av? Selger som var fornøyd med den opprinnelig prisen har jo egentlig ikke noen grunn til å kreve fastsetting av markedspris ved skjønn, og du som selger kommer ikke til å kreve det med mindre selger plutselig skulle kreve en pris langt høyere enn markedspris.

Men som du sier, hvem kan egentlig borettslagsloven etter fingrene? En som selger leiligheten sin privat til under markedspris - og som da ikke gjør det til noen nærstående - er kanskje ikke den beste kandidaten til å sette seg inn i alle regler heller og har nok begrenset kunnskap til muligheten om å kreve leiligheten solgt til markedsprisen likevel - etter at leiligheten er tatt på forkjøpsretten.

Forkjøpsrettshaver har ikke adgang til å kreve skjønn der avtalt pris er over markedspris. Dette må forkjøpsrettshaver finne seg i.

Én vanlig grunn til å selge til underpris er fordi man selger til leietaker (unntaket fra forkjøpsrett i § 4-12 annet ledd gjelder ikke ved salg fra privatperson til leietaker, her gjelder lovens hovedregel om adgang til forkjøpsrett). Her er situasjonen at leietaker er svært godt kjent med eiendommen noe som innebærer lavere risiko for reklamasjoner. I og med at dette er knyttet til kunnskap hos leietaker som person er det ikke et aspekt av kjøpekontrakten forkjøpsrettshaver kan tre inn i, og da vil selger ha et sterkt incentiv til å komme seg ut av underprisen. 

Spiller liten rolle om andelseieren kan borettslagsloven etter fingrene - forretningsfører kan disse reglene, og internett er et tastetrykk unna. 

[ilpostino]

krikkert skrev (På 19.3.2025 den 17.29):

Ja. Den som allerede er andelseier skal ikke godkjennes av styret hvis vedkommende ønsker å kjøpe en annen andel - vedkommende er allerede godkjent. 

Jeg har sittet i styrer i borettslag selv, og vet det er høy terskel for å nekte salg, men hva vis en andelseier har hatt en historie med mislighold / ikke betalt fellesutgifter etter at vedkommende ble godkjent?

[krikkert]

Da må man eventuelt gå frem etter burettslagslova § 5-22 om salgspålegg og tvangssalg.

Hvis det åpnes for det i vedtektene kan imidlertid borettslaget nekte noen å fremme forkjøpsretten (se burettslagslova § 4-14 - det er borettslaget som bruker forkjøpsretten på vegne av forkjøpsrettshaver).