Kjøpe leilighet på intern forkjøpsrett uten å måtte selge egen leilighet?

[Pære-]

Bor i et USBL borettslag og det er nå lagt ut en leilighet her på forkjøp hvor salget har foregått privat og til en pris langt under markedspris. Som beboer her så vil jeg stå først i "køen" på forkjøp av denne og kan potensielt tjene gode penger ved å ta den og selge den igjen ganske umiddelbart. Jeg vet at det ikke er lov til å eie to leiligheter i samme borettslag og må således i utgangspunktet selge min egen. 

Er det noen mulighet for meg til å unngå dette? Jeg vil jo helst bo i den jeg bor i i dag, men det er snakk om såpass stor fortjeneste på relativt kort tid at det blir dumt å la være også.. Kan jeg overføre min egen leilighet over på min far? Er i utgangspunktet han som har stått for finansieringen uansett. Også kan jeg få den tilbake igjen senere? Jeg sitter i styret her - så vil helst ikke gjøre noe ulovlig sånn sett og lurer derfor på om det er måter å omgå denne loven. Jeg skal trossalt ikke eie den andre leiligheten i mer enn et par måneder.

[ProphetSe7en]

Kan du ikke selge den du bor i og flytte inn i den nye? Da slipper du jo skatt også

[The Avatar]

Du kan føre leilegheita di til slektning i rett opp eller nedstigande linje, så du kan gi bort leilegheita til din far og din far kan gi leilegheita tilbake til deg utan at det utløyser forkjøpsrett.

Hinderet her er nok at styret kan nekte å godkjenne deg som ny andelseigar med begrunnelsen at du ikkje har intensjon om å flytte inn i den nye leilegheita og at du ikkje kan bu i din gamle leilegheit når den er overdratt til din far.
Skal du bu i den leilegheita som du har overdratt til din far så må din far også bu i leilegheita. Din far kan også overlate heile leilegheita til andre i oppp til 30 dagar i året, men då må han fyrst bevise at han sjølv bur i bustaden.
Din far som andelseigar kan overlate bruken av bustaden til deg i opp til tre år, men det krev at din har har budd der i minst eit av dei siste to åra, samt at du må ha godkjenning frå styret.

[Pære-]

ProphetSe7en skrev (51 minutter siden):

Kan du ikke selge den du bor i og flytte inn i den nye? Da slipper du jo skatt også

Problemet er at den leiligheten har en relativt dårlig intern beliggenhet sammenlignet med den jeg bor i per i dag.
Har ringt de på forkjøp hos USBL og virker ikke som de vet svaret her heller. Hos OBOS må man selge en av leilighetene innen 6 måneder dersom man eier to leiligheter i et borettslag - men er usikker på om dette også gjelder hvis man tar leilighet på forkjøp (om man da plikter å selge den man bor i).

 

Er snakk fortjeneste på opp mot en million her - så da er det vel i grunn uansett verdt å flytte på seg kanskje..
 

[krikkert]

Det følger av burettslagslova § 4-1 at man normalt bare kan eie en andel i et borettslag. Dette er ikke en særregel OBOS har. 

Hvis man i strid med dette eier to andeler følger det av burettslagslova § 4-8 at styret kan pålegge deg å selge en andel. Du vil da få en frist på minimum tre måneder på å selge frivillig, og etter det kan laget tvangsselge andelen. 

Det er styret som velger hvilken andel det skal gis salgspålegg for. Normalt gir man salgspålegg for den sist kjøpte andelen ettersom det er den som er ervervet i strid med reglene. 

Ettersom du allerede er andelseier gjelder ikke reglene i § 4-5 om godkjenning av ny andelseier. Styret kan ikke nekte å godkjenne deg som andelseier. 

[Herr Brun]

Regelen om at en person bare kan eie én andel følger av borettslagsloven § 4-1. Det kan ikke gjøres unntak (bortsett fra de som følger av loven, som ikke er relevant her) fra denne regelen, og det gjelder uansett om du utøver forkjøpsrett, kjøper i det frie markedet, arver, får en gave eller hva det måtte være. Kjøper du i strid med § 4-1 kan du pålegges salg etter § 4-8. Jeg vil tro det kun er leilighet nr. 2 som kan pålegges solgt, men jeg vil også tro at du kan tvangssalg ved å selge leilighet nr. 1. Det er jo hele poenget med intern forkjøpsrett. 

Såvidt jeg kan forstå kan du fint kjøpe denne, og selge den igjen umiddelbart i markedet, jeg klarer ikke umiddelbart se noe hinder for det i loven. 

[Herr Brun]

krikkert skrev (5 minutter siden):

Det er styret som velger hvilken andel det skal gis salgspålegg for. Normalt gir man salgspålegg for den sist kjøpte andelen ettersom det er den som er ervervet i strid med reglene. 

Siden lovens vilkår er at en andel er "ervervet i strid med § 4-1" er det vel bare andel nr. 2 som kan pålegges solgt? Den første var jo aldri ervervet i strid med § 4-1, selv om innehavet er blitt i strid med § 4-1. Mulig dette er i overkant spissfindig, men salgspålegg er jo rimelig inngripende, så ingen grunn til å tolke ordlyden utvidende. 

[krikkert]

Jeg vet at enkelte steder praktiserer at man pålegger salg av den andelen andelseier hadde først, under henvisning til at bruk av vedtektsfestet forkjøpsrett innebærer at man godtar at den første andelen må selges. Det er jo gjerne den løsningen andelseieren selv ønsker også (med unntak av situasjoner som her hvor man kjøper for flipping så kjøper man jo gjerne for å bo der), så et slikt salgspålegg blir neppe bestridt. Men jeg har ikke sett noen saker hvor det er kommet til domstolene.

[mobile999]

Jeg vil tro dette vil gjelde:

Sitat

§ 19.Løysingssum

Når løysingssummen skal setjast til den pris eigedomen vert selt for til andre og eigedomen openbert er selt til underpris, eller skiftar eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris.

https://lovdata.no/lov/1994-12-09-64/§19

[Pære-]

krikkert skrev (4 timer siden):

Jeg vet at enkelte steder praktiserer at man pålegger salg av den andelen andelseier hadde først, under henvisning til at bruk av vedtektsfestet forkjøpsrett innebærer at man godtar at den første andelen må selges. Det er jo gjerne den løsningen andelseieren selv ønsker også (med unntak av situasjoner som her hvor man kjøper for flipping så kjøper man jo gjerne for å bo der), så et slikt salgspålegg blir neppe bestridt. Men jeg har ikke sett noen saker hvor det er kommet til domstolene.

Det er ingenting i våre vedtekter som skulle tilsi at jeg skal måtte selge leilighet "nr 1". Har også snakket med USBL (dette er et USBL lag) og de virket også å henvise til vedtektene.. De har svært lite info på sine sider om dette, så jeg personlig tenker de har lite å "slå i bordet med" hvis de skal tvinge meg til å selge leilighet nr 1. 

Nå sitter som sagt jeg i styret, men siden jeg allerede bor her regner jeg med at godkjenning av meg som andelseier er lite relevant her?

[krikkert]

Ja. Den som allerede er andelseier skal ikke godkjennes av styret hvis vedkommende ønsker å kjøpe en annen andel - vedkommende er allerede godkjent. 

Endret 19. mars av krikkert

[Trene Arnholdt]

Hvorfor selger de så billig? Jeg tenker at man sjelden får slengt en million etter seg.

[Pære-]

Trene Arnholdt skrev (15 timer siden):

Hvorfor selger de så billig? Jeg tenker at man sjelden får slengt en million etter seg.

Det vet jeg ikke, men hun som selger bor i utlandet tror jeg.
Leser nå følgende i vedtektene i borettslaget (tolker det da dithen at jeg MÅ selge min egen andel for å ta over en annen?):

(3) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.

 

 

[Pære-]

The Avatar skrev (På 19.3.2025 den 9.37):

Du kan føre leilegheita di til slektning i rett opp eller nedstigande linje, så du kan gi bort leilegheita til din far og din far kan gi leilegheita tilbake til deg utan at det utløyser forkjøpsrett.

Hinderet her er nok at styret kan nekte å godkjenne deg som ny andelseigar med begrunnelsen at du ikkje har intensjon om å flytte inn i den nye leilegheita og at du ikkje kan bu i din gamle leilegheit når den er overdratt til din far.
Skal du bu i den leilegheita som du har overdratt til din far så må din far også bu i leilegheita. Din far kan også overlate heile leilegheita til andre i oppp til 30 dagar i året, men då må han fyrst bevise at han sjølv bur i bustaden.
Din far som andelseigar kan overlate bruken av bustaden til deg i opp til tre år, men det krev at din har har budd der i minst eit av dei siste to åra, samt at du må ha godkjenning frå styret.

Gjelder dette også hvis han overdrar den tilbake til meg når jeg selger den "nye" leiligheten? Ser ingen grunn til at borettslaget skal nekte han som ny andelseier og jeg er uansett ikke noen ny andelseier så jeg skal vel uansett ikke godkjennes uavhengig av hvilken leilighet jeg eier?

[sk0yern]

Pære- skrev (På 20.3.2025 den 9.16):

Leser nå følgende i vedtektene i borettslaget (tolker det da dithen at jeg MÅ selge min egen andel for å ta over en annen?):

(3) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.

Det betyr vel rett og slett bare at du ikke kan ha to samtidig.
Så må det jo være en viss periode der du har mulighet til å eie begge. Ikke spesielt praktisk å kreve at man har overtagelse på begge leiligheter samtidig.

[Pære-]

sk0yern skrev (2 timer siden):

Det betyr vel rett og slett bare at du ikke kan ha to samtidig.
Så må det jo være en viss periode der du har mulighet til å eie begge. Ikke spesielt praktisk å kreve at man har overtagelse på begge leiligheter samtidig.

Så jeg kan i prinsippet sitte på to leiligheter i noen måneder og selge den nye? USBL hadde ingen regler mot det, så da er det evt vedtektene som skulle sette en "stopper" - men de mente jeg kunne tolke vedtektene dithen at så lenge styret mener det er ok så er det greit. 

[sk0yern]

Pære- skrev (2 timer siden):

Så jeg kan i prinsippet sitte på to leiligheter i noen måneder og selge den nye? USBL hadde ingen regler mot det, så da er det evt vedtektene som skulle sette en "stopper" - men de mente jeg kunne tolke vedtektene dithen at så lenge styret mener det er ok så er det greit. 

Hvis det ikke i en periode er lov å ha to enheter samtidig, vil det i enkelte tilfeller være umulig å benytte forkjøpsretten.
Dersom selger og kjøper har avtalt overtagelse etter en uke, så vil dette også gjelde deg.
Praktisk umulig å få solgt din leilighet så fort.

[Pære-]

sk0yern skrev (1 time siden):

Hvis det ikke i en periode er lov å ha to enheter samtidig, vil det i enkelte tilfeller være umulig å benytte forkjøpsretten.
Dersom selger og kjøper har avtalt overtagelse etter en uke, så vil dette også gjelde deg.
Praktisk umulig å få solgt din leilighet så fort.

Det er som regel lov, men hos bl.a. OBOS så MÅ man selge den forrige leiligheten man hadde når man kjøper en ny. USBL har ikke det samme regelverket, men vedtektene tilsier jo litt det samme - men USBL sier at det er ok så lenge styret ikke skulle ha noen motsigelser mot det.

Så er det jo litt det "etiske" her da - med at det er inngått en avtale som er ment på de som bor i leiligheten og har leid den i tre år som har fått en god pris av vedkommende som eier leiligheten. Dette er noen som har barn og da sannsynligvis ikke har råd til noe tilsvarende leilighet i området til dagens markedspris.. Men det er jo noe man må klare å se bort fra i en slik case..

[mobile999]

Pære- skrev (2 timer siden):

Så er det jo litt det "etiske" her da

Gjorde du deg noen tanker om at du må regne med å betale "vanleg pris"?

[krikkert]

mobile999 skrev (På 19.3.2025 den 13.23):

Jeg vil tro dette vil gjelde:

https://lovdata.no/lov/1994-12-09-64/§19

Burettslagslova § 4-18 har egne regler om dette, men de er nokså like: 

Sitat

(1) Løysingssummen skal setjast til den prisen andelen er seld for, men er andelen openbert seld til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over hefte på andelen.
(2) Tvist om løysingssummen høyrer under skjøn. Skjønet skal styrast av jordskifteretten.

"Åpenbart" er et strengt krav, men det vil være oppfylt i de tilfellene det er snakk om her - forarbeidene til den tilsvarende bestemmelsen i løysingsrettslova sier at det "må utan grundige vurderingar være klårt at prisen er lågare enn vanleg pris".