Hvorfor er det så kostbart å bygge nytt hus?

[DIYDari]

I kort så er det fordyrende mellomledd i mange av tilfellene. ( Skal sies fleste er jo legitime mellomledd)

MEN! hvem som skaper disse mellomleddene derimot..Ja det er jo de som tjener på det.

Ta feks Sørenga når det startet.

Prosjektlederen som hadde hovedansvar der brukte et arkitekt firma som kjæresten var ansatt i. De andre ansatte var Svigermor og søsteren til kjæresten.
Arkitektfirmaet gikk fra å omsette for 12-13Mnok i året med 3 ansatte, til 45Mnok de neste 3 årene med igjen bare 3 ansatte.
De brukte også et Entreprenør firma som var nyopprettet i det prosjektet ble godkjent fra kommunen som skulle gjøre oppmålinger og tegninger av vvs rør.
1 ansatt, som er Kompis/studiekamerat av prosjektlederen. Omsetning 2 første årene 30Mnok.
1 Ansatt, med driftskostnader oppimot 25mnok. Mon tro hva disse kostnadene var, for ser man litt lenger så ser man at Kompis og Prosjektleder eier et holding selskap sammen som igjen eier 10% av kompisen sitt selskap. Dette holding selskapet har ingen eiendeler, men inntekt på 19Mnok samme perioden.

 

Jeg har sett flere lignende tilfeller rundt utbyggere av eneboliger/tomannsboliger osv også.
Bruker fordyrende mellomledd for å øke kostnadene ut mot sluttkunde da kostnadene virker jo legitime, og det er ikke alltid dyre ting heller.. Det MÅ ikke være i millionklassen for at det skal føles feil.

Sist jeg hjalp en bekjent med hans boligprosjekt så jeg at entreprenøren tok 25k i honorar for " Kjøkkenutbedring - Øy flyttet 10cm"  Øyen det er snakk om var ikke montert, ingen strøm/vann tilkobling, lyspunkt, gulv trengte ikke forsterking eller noe helst som tilser at det ikke var noe å gjøre. Når jeg spurte hva denne kostnaden var for, og bestride det fikk jeg beskjed om at det var en skrivefeil, 2.5k var det. Og det var for å endre tegningene, selv om det er hårreisende når jeg vet hvordan programmet de bruker er, men men 
En liten titt på reviews på dette selskapet så var det "gjentakende" dette mønsteret. 
Priser noe ubetydelig endring høyt, retter hvis man blir tatt på det.

En kamerat av meg jobber også hos en mindre utbygger hvor faren og hans kompis er eiere på toppen.
han forteller om hvordan de øker KVM prisen fra normalt 8-10k helt opp til hvor de kan dokumentere 22-25k i kostnad, da er det ikke "ille" å selge for 30-35k per kvm rent rengskapsmessig.
MEN, kostnadene som øker er også kostnader hvor det mye kickback blandet inn.


Alt i alt tror jeg det hele bunner ned i at de største har vært grådige altfor lenge, de har skapt kostnader for de små aktørene som ikke drifter på lik linje, og de må bare føye seg etter de nye måtene å gjøre ting på ellers er det vanskelig å hente profitt, og alt i alt går det da utover sluttkunden.

 

Et annet eksempel er jo når mine foreldre skulle kjøpe nybygg også.
Utbyggeren sa at hvis de skal ha X kjøkken, må de ut med 550.000kr mer.
De tok med tegningene til samme selskap som skulle levere akkurat dette kjøkkenet, men de introduserte seg jo som noen helt vanlige folk som bare skulle ha et kjøkken med disse målene, 380k skulle de da ha for akkurat det samme, inkludert levering og montering.
Så mine foreldre tok da det billigste alternativet fra utbygger, fikk 50k i rabatt da de sa de kan montere kjøkken selv og droppe garantien på det fra utbygger.
Selskapet som leverte kjøkkenet kom å monterte i etterkant de. 
Foreldrene mine solgte det "gamle" kjøkkenet som ikke var pakket opp for 80k. ( Prisen for kjøkkenet fra utbygger var 120k) 
Samme var det med å få "spotter" i taket. Utbygger skulle ha 180k. Elektriker tok 40k, snekker 20k, maler 20k.

I dag ser man ingen forskjell fra boligene som tok disse alternativene. ( Min Tante har naboleilighetene og tok de fordyrende valgene gjennom utbygger ) Det eneste min tante har å lene seg på som "forskjell" er hvis noe skjer, så forholder hun seg til utbyggeren, mens mine foreldre må ta gå via selskapene som har gjort arbeidet.
 

Har sett et par regnskap på selskap som selger nybygg som i eneboliger osv, av typene ferdighus som bare er byggeklosser fra øst europeiske land. 
Og sammenlignet med da øst europeere som jeg faktisk kjenner og hva de betaler for det samme i sitt land.
Så er det jo natt og dag. Jeg importerte en hytte for 3 år siden som var av denne typen.
Hyttekostnad leverandør = 60k. Frakt inn og alle kostnader for dette 28k.
Oppbygging 110k ( mye graving og sprengning ) 
Var noe ekstra greier her og der så totalen endte på 240k for nøkkelferdig hytte.

Via selskapet jeg først forespurte = 750k. 
 

Så det er mye å ta i.
Men er kanskje ikke så rart lenger heller.
Drar du innom de mindre selskapene med håndverkere nå i dag så har de 5 ute i feltet og gjør arbeid, og 3-4 på kontoret som koser seg litt for mye spør du meg.

 

[wampster]

DIYDari skrev (24 minutter siden):

Jeg importerte en hytte for 3 år siden som var av denne typen.
Hyttekostnad leverandør = 60k. Frakt inn og alle kostnader for dette 28k.
Oppbygging 110k ( mye graving og sprengning ) 
Var noe ekstra greier her og der så totalen endte på 240k for nøkkelferdig hytte.

Hva slags hytte er det snakk om her?
Kan ikke være rare greiene om det koster 60.000 ink toll/mva/frakt

[DIYDari]

wampster skrev (1 minutt siden):

Hva slags hytte er det snakk om her?
Kan ikke være rare greiene om det koster 60.000 ink toll/mva/frakt

Er bare vegger og tak, byggeklosser
35 kvm med grei hems, så nei ikke rare greiene.
Frakt/toll/mva var 28k utenom de 60k.  60k var for alt materiell kan man si.

 

[lada1]

22 hours ago, The Avatar said:

Det er mykje som er rasjonelt med å bygge tradisjonelt også. 3D printing av hus er ein type teknologi som berre gir meining om ein uansett skal bygge i betong/mur. Som erstatning for trehus så er det ingen god erstatning.

Det skjer mye innen nye materialer og som venter på sitt marked. Her er eksempel:

https://www.front-materials.com/products/wastebasedbricks-mushroom/

https://www.forbes.com/sites/evaamsen/2021/11/30/the-science-and-art-of-sustainable-mushroom-based-building-materials/

https://en.reset.org/mycelium-construction-material-benefit/

Jeg er dog fan av kreative kombinasjoner der en også bruker gammeldags byggeteknikk angeånde for eksempel garasje. En kan for eksempel hente ideer fra gamle naust. Skal en absolutt ha varm garasje så kan en lage et avlukke - eller transparent tak er også en ide (der en fanger solen og får til tider lav relativ fuktighet inne i garasjen slik at ting tørker opp).

Det gjelder dog å ha praktiske ferdigheter tilsvarende bønder i gamle dager. Å shoppe på Jula blitt litt for "lavpanna" for meg , men en kan finne billig trillebår der🙂   I stedet for å søke status via fet konto så kan man skryte av praktiske ferdigheter som er kjekt å ha i urolige tider.

Endret torsdag kl 07:44 av lada1

[Camlon]

20 hours ago, DIYDari said:

Ta feks Sørenga når det startet.

Prosjektlederen som hadde hovedansvar der brukte et arkitekt firma som kjæresten var ansatt i. De andre ansatte var Svigermor og søsteren til kjæresten.
Arkitektfirmaet gikk fra å omsette for 12-13Mnok i året med 3 ansatte, til 45Mnok de neste 3 årene med igjen bare 3 ansatte.
De brukte også et Entreprenør firma som var nyopprettet i det prosjektet ble godkjent fra kommunen som skulle gjøre oppmålinger og tegninger av vvs rør.
1 ansatt, som er Kompis/studiekamerat av prosjektlederen. Omsetning 2 første årene 30Mnok.
1 Ansatt, med driftskostnader oppimot 25mnok. Mon tro hva disse kostnadene var, for ser man litt lenger så ser man at Kompis og Prosjektleder eier et holding selskap sammen som igjen eier 10% av kompisen sitt selskap. Dette holding selskapet har ingen eiendeler, men inntekt på 19Mnok samme perioden.

Dette er veldig interessant, men spørsmålet er da hvorfor kan ikke et annet firma som ikke kaster bort så mye penger tilby en lavere pris og få tilbudet? Jeg vil tippe det er fordi de ikke konkurrer på pris, men om hvem som kan tilfredsstille myndighetenes krav på best mulig måte.

[Erlend0_o]

Vokteren skrev (På 16.3.2025 den 9.45):

Og alt dette hadde altså en gjennomsnittsfamilie råd til for 50 år siden.

Reguleringskåte globaliserings/markedsidealister er flinke til å skape større forskjeller mellom A- og B-laget.
En effektiv oppskrift for å bryte ned respekt og tillit…..

Tror veldig mange familier ikke hadde råd til enebolig for 50år siden.

Tror mye av prisveksten i byggebransjen kommer av mangel på arbeidskraft. Jobber selv som rørlegger, og få flinke håndverkere gir oss en god lønn for et rolig og fint arbeidsliv.

At det stilles høy krav til bygg er i utgangspunktet bra, men tror for mye blir bygget uten tilstrekkelig kontroll. Tror ikke å fire på kvalitet kommer til å hjelpe i det lange løp

[Camlon]

53 minutes ago, Erlend0_o said:

1. Tror veldig mange familier ikke hadde råd til enebolig for 50år siden.

2. Tror mye av prisveksten i byggebransjen kommer av mangel på arbeidskraft. Jobber selv som rørlegger, og få flinke håndverkere gir oss en god lønn for et rolig og fint arbeidsliv.

3. At det stilles høy krav til bygg er i utgangspunktet bra, men tror for mye blir bygget uten tilstrekkelig kontroll. Tror ikke å fire på kvalitet kommer til å hjelpe i det lange løp

Dette blir litt feil.

1. Utenfor sentrum så var enebolig normalen for 50 år siden. For eksempel i 1983 ble det bygget 1715 eneboliger i Innlandet mens det ble bygget 27 blokkleiligheter. Idag ble det bygget 277 eneboliger og 690 leiligheter. Det var faktisk billigere og denne tråden handler om hvorfor det har blitt så dyrt.

2. Om årsaken til prisveksten i byggebransjen var mangel på arbeidskraft så ville de fått veldig høy lønn, noe de ikke får.

3. Det er en forskjell mellom kontroll og krav. Å kontrollere at ting blir gjort riktig er bra, å kreve at alle nybygg skal ha minst energimerke B og være universelt utformet er ikke bra. Det bidrar minimalt til reduksjon i CO2, gjør det for dyrt for de man skal hjelpe og fører til boligmangel.

Endret torsdag kl 09:41 av Camlon

[Erlend0_o]

Camlon skrev (27 minutter siden):

Dette blir litt feil.

1. Utenfor sentrum så var enebolig normalen for 50 år siden. Det var faktisk billigere og denne tråden handler om hvorfor det har blitt så dyrt.

2. Om årsaken til prisveksten i byggebransjen var mangel på arbeidskraft så ville de fått veldig høy lønn, noe de ikke får.

3. Det er en forskjell mellom kontroll og krav. Å kontrollere at ting blir gjort riktig er bra, å kreve at alle nybygg skal ha minst energimerke B og være universelt utformet er ikke bra. Det bidrar minimalt til reduksjon i CO2, gjør det for dyrt for de man skal hjelpe og fører til boligmangel.

Da er muligens problemet urbanisering? Ser flere hus til en rimelig penge utenfor byene som jeg ville tro en "vanlig" familie har råd til.

Er i byggebransjen selv og føler vi har veldig god lønn, men mulig jeg tar feil

Usikker hva materialkosten har påvirket nye bygg. Greit det er mer isolasjon og plank, men tror mye av prisene går til høyere standard. Mer elektrisitet, større bad med høy kvalitet, store kjøkken, vannbåren varme ect.

Finnes det noen forskning hva disse nye standardene utgjør på en bolig? Type tek17 vs et gammelt hus med 80 standard. Virker som et interessant tema

 

[Camlon]

8 minutes ago, Erlend0_o said:

Da er muligens problemet urbanisering? Ser flere hus til en rimelig penge utenfor byene som jeg ville tro en "vanlig" familie har råd til.

Er i byggebransjen selv og føler vi har veldig god lønn, men mulig jeg tar feil

Usikker hva materialkosten har påvirket nye bygg. Greit det er mer isolasjon og plank, men tror mye av prisene går til høyere standard. Mer elektrisitet, større bad med høy kvalitet, store kjøkken, vannbåren varme ect.

Finnes det noen forskning hva disse nye standardene utgjør på en bolig? Type tek17 vs et gammelt hus med 80 standard. Virker som et interessant tema

Tidligere var det mulig å finne rimelige eneboliger i utkanten av byene, og i småbyer var boligprisene generelt lave. I dag må man imidlertid langt ut på landsbygda før prisene synker til et nivå en "vanlig" familie har råd til. Urbanisering spiller en stor rolle i denne utviklingen, men hovedproblemet er at vi har sluttet å bygge eneboliger, og de få som bygges, er svært dyre på grunn av strenge krav og reguleringer.

For eksempel tjener en rørlegger i Norge i gjennomsnitt 560 000 kroner i året, noe som tilsvarer omtrent 750 000 kroner når skatter og andre kostnader tas med. Jeg har ikke peiling på ditt arbeid, men ifølge ChatGPT kan en rørlegger som jobber med nybygg ferdigstille VVS-anlegget i rundt 25 boliger per år. Det betyr at lønnskostnaden for VVS-installasjonen i én bolig ligger på omtrent 30 000 kroner, en ubetydelig sum sammenlignet med totale byggekostnader.

Jeg vet ikke hvor mye de nyeste byggestandardene faktisk påvirker prisen på en bolig, så jeg håper noen har gode innspill om dette.

[wampster]

Camlon skrev (2 timer siden):

Dette blir litt feil.

1. Utenfor sentrum så var enebolig normalen for 50 år siden. For eksempel i 1983 ble det bygget 1715 eneboliger i Innlandet mens det ble bygget 27 blokkleiligheter. Idag ble det bygget 277 eneboliger og 690 leiligheter. Det var faktisk billigere og denne tråden handler om hvorfor det har blitt så dyrt.

1, Hvor utenfor de store sentrumene har ikke vanlige par/familier råd til å kjøpe eneboliger i dag?
Gitt at vi tar en gjennomsnittslønn på rundt 60.000 (kilde), trekker til og med fra 20% og ganger med 2 (to inntekter)
sitter da et "gjennomsnittspar -20%" på 96.000 brutto i mnd/ 1.1MNOK i året...

https://www.finn.no/realestate/homes/search.html?filters=&property_type=1&ownership_type=3&area_from=150&sort=PRICE_ASKING_ASC

Det starter eneboliger for 400.000 på finn.no. Selvølgelig med renoveringsbehov til den prisen, men likevel

Hvis du filtrerer for enebolig og over 150kvm og med makspris på 2.000.000 er det fortsatt rundt 350 stk

 

[Erlend0_o]

Camlon skrev (1 time siden):

Tidligere var det mulig å finne rimelige eneboliger i utkanten av byene, og i småbyer var boligprisene generelt lave. I dag må man imidlertid langt ut på landsbygda før prisene synker til et nivå en "vanlig" familie har råd til. Urbanisering spiller en stor rolle i denne utviklingen, men hovedproblemet er at vi har sluttet å bygge eneboliger, og de få som bygges, er svært dyre på grunn av strenge krav og reguleringer.

For eksempel tjener en rørlegger i Norge i gjennomsnitt 560 000 kroner i året, noe som tilsvarer omtrent 750 000 kroner når skatter og andre kostnader tas med. Jeg har ikke peiling på ditt arbeid, men ifølge ChatGPT kan en rørlegger som jobber med nybygg ferdigstille VVS-anlegget i rundt 25 boliger per år. Det betyr at lønnskostnaden for VVS-installasjonen i én bolig ligger på omtrent 30 000 kroner, en ubetydelig sum sammenlignet med totale byggekostnader.

Jeg vet ikke hvor mye de nyeste byggestandardene faktisk påvirker prisen på en bolig, så jeg håper noen har gode innspill om dette.

Ikke et umulig overslag med 25 stk vis man kun jobber med bolig.

Du har et godt poeng med at det bygges lite eneboliger. Vis man ser på prisen på en leilighet vs enebolig føler jeg man får mye mer pr krone på en enebolig som eier. Men vis man er utbygger vil man tjene mye mer på et leilighetsbygg.

Man skulle tro at i disse tider med hjemmekontor og mulighet til å jobbe hvor som helst at folk ville flytte litt mer vekk for billigere bolig

[Kalle Klo]

5 hours ago, Erlend0_o said:

Ikke et umulig overslag med 25 stk vis man kun jobber med bolig.

Du har et godt poeng med at det bygges lite eneboliger. Vis man ser på prisen på en leilighet vs enebolig føler jeg man får mye mer pr krone på en enebolig som eier. Men vis man er utbygger vil man tjene mye mer på et leilighetsbygg.

Man skulle tro at i disse tider med hjemmekontor og mulighet til å jobbe hvor som helst at folk ville flytte litt mer vekk for billigere bolig

Mistenker at fortjenesten til utbygger har vært en bra motivasjon til hvorfor det bygges mye mer flermannsboliger enn før. Og så kan det grønnvaskes og lobbyeres inn som "miljøtiltak". Her hvor jeg bor er det en rimelig flat kurve; man skal ikke så veldig mye opp fra minimum før man får en mye bedre bolig. Synes synd på de som kun har råd til de billigste leilighetene, de blir flådd enda mer enn resten (og har dårligere råd i utgangspunktet). 

[Erlend0_o]

Kalle Klo skrev (6 minutter siden):

Mistenker at fortjenesten til utbygger har vært en bra motivasjon til hvorfor det bygges mye mer flermannsboliger enn før. Og så kan det grønnvaskes og lobbyeres inn som "miljøtiltak". Her hvor jeg bor er det en rimelig flat kurve; man skal ikke så veldig mye opp fra minimum før man får en mye bedre bolig. Synes synd på de som kun har råd til de billigste leilighetene, de blir flådd enda mer enn resten (og har dårligere råd i utgangspunktet). 

Jeg blir like overrasket hver gang jeg hører venner som går fra leilighet til enebolig. Selger leiligheten for 4.5 og kjøper enebolig for 6.5. Du får så sykt mye mer.

Men igjen det er mange flere som har råd til noe på 3-5 millioner klassen så her er det vel mest penger å hente.

[lada1]

On 3/16/2025 at 11:29 AM, agvg said:

@wampster

Tja, mer ferdighus bygd i moduler i automatiserte fabrikker? Beinhard standardisering etter felles normer?

Mindre håndverk og mer montering ville redusert kostnadene, bruke mer industrielle materialer?

Mer presisjon i byggingen så man kunne bruke prefabrikkerte komponenter, dette er en utfordring, snakket med en som produserte stålkonstruksjoner til større bygg, målsetting på tegningene han fikk var veilederne, man måtte alltid reise ut og måle opp betongveggene da avvikene var store. Så man bygger ikke det bygget man har tegnet av en eller annen grunn.

Vil bare minne om at slik standardisering ikke betyr at alle hus er like. 

[knopflerbruce]

sedsberg skrev (På 17.3.2025 den 14.04):

Omtrent samme her. Problemet er at alle boliger her i området som er "fornuftig" priset pga. "oppgraderingsbehov" blir kjøpt opp av rikinger som pusser opp og selger for megaprofitt. Alle vil bo på sørlandet og prisene stiger deretter.

Edit: De ligger ikke engang så lenge som til første visning.

Really? Jeg så faktisk på et hus i Fevik, og det hadde ligget ute siden september. Ikke noe overpriset totalrenoveringsobjekt, heller, og det er andre hus uti periferien til litt over 2 millioner som har ligget lenge.

Sørlandet er sikkert fint, men det er nok som her lenger nord - at det er vel så viktig å bo sentralt. Jeg antar det du sikter til er hus i/rett ved de største stedene.

[knopflerbruce]

Erlend0_o skrev (På 20.3.2025 den 9.48):

Tror veldig mange familier ikke hadde råd til enebolig for 50år siden.

Tror mye av prisveksten i byggebransjen kommer av mangel på arbeidskraft. Jobber selv som rørlegger, og få flinke håndverkere gir oss en god lønn for et rolig og fint arbeidsliv.

At det stilles høy krav til bygg er i utgangspunktet bra, men tror for mye blir bygget uten tilstrekkelig kontroll. Tror ikke å fire på kvalitet kommer til å hjelpe i det lange løp

De fleste som kjøper et hus, er nok ivrige på å ikke kjøpe katta i sekken. Kontroll er en ting, men ting må i alle fall være dokumentert skikkelig og ikke bare "random dude som tror han er verdensmester gjør noe som i hans øyne er godt nok". Det leses jo gjerne som at "her er det gjort mye rart, som nok kan skjule kostbare problemer i fremtiden".

Det er vel ingen med vettet i behold som ville betalt det samme for et bad pusset opp av Petter Nevenyttig som om det var gjort av et sertifisert firma. Det samme med det elektriske anlegget. Om Petter Nevenyttig bor i huset til han kreperer, hans problem (eller gevinst).

Endret søndag kl 11:51 av knopflerbruce

[knopflerbruce]

Erlend0_o skrev (På 20.3.2025 den 19.06):

Jeg blir like overrasket hver gang jeg hører venner som går fra leilighet til enebolig. Selger leiligheten for 4.5 og kjøper enebolig for 6.5. Du får så sykt mye mer.

Men igjen det er mange flere som har råd til noe på 3-5 millioner klassen så her er det vel mest penger å hente.

Du får mye mer, men også mer ansvar. Skjønt, om du har en kreativ spire i deg som kan komme ut via f.eks. det å utvikle mulighetene i en bolig eller i en hage, så er jo det ekstraarbeidet mer for hobby og "gøy" å regne enn et problem.