Hvorfor er det så kostbart å bygge nytt hus?

[iblazeqt]

lada1 skrev (4 timer siden):

Betalte du så mye fordi du trodde at dette var en "investering" som du får igjen for når du skal selge til andre dumminger? 🙂

Jeg skal rive en 70 år gammel garasje som i sin tid kostet en "slikk og ingenting" å sette opp. Litt tilnærmet gratis nabohjelp og egeninnsats gjorde susen. Egenprodusert materiale bortsett fra noen støttebånd som en fant rester av + spiker da. Det koster meg bare noen gratis turer til avfalls-deponiet og litt muskerbruk å fjerne den. Har tilhenger til bilen - ellers har naboen traktor med vogn og gjør jobben for en konjakk.

Så planlegger jeg å få tilkjørt et lass pukk (5000 kroner) og leier en minigraver en dag (kr 1500) etter å ha kjøpt inn noe for isulasjon og fuktsperre i bunnen. Fultsperre kan jeg kanskje sløyfe siden her skal det være luftig uansett. Jeg venter et år på at tingene får "lagt seg" (unngår setninger). Så er det bare å bruke en ferie på å bygge garasje for noe over 40.000 kroner basert på "to-toms fire" m.m.  Bruker "utendørs-skruer" for sikkerhet skyld.

Super ferie. Og jeg føler meg "ovenpå" i forhold til "konsumentene" som sitter å kjeder seg for tiende gang med paraply-drinker i syden og kikker skjevt på svensker som gjør det samme🙂   Faktisk har jeg *spart* utgifter til tåpelige ferietur!  Slik sett kan jeg si at jeg har satt opp gratis garasje🙂

Byråkrati?  Man kjenner da noen i kommunen!

Jeg har nettopp bygd et funkishus på 185kvm med tilstøtende dobbeltgarasje, så jeg vet ting koster. For vår del gikk vel 100-150k bare til rammesøknad med div dispensasjoner + tilknytningsgebyr VA. 100k gikk bort på arkitekt. Vi er så heldige og har kjentfolk som gravde for oss, og vi satt opp forskaling, drenering, isolering, armering, dampsperre, radonduk selv (garasje + hus) og fikk god pris på støyp gjennom kjentfolk. Alt av stål fikk vi til innkjøpspris hos EA-smith. Til tross for dette endte grunnmur (hus og garasje) på rundt 350k, og vi sparte 500k (hadde tre tilbud på graving+grunnmur på alt fra 800-1.2m). 
 

Vi tok også med oss alt av dwg-tegninger fra arkitet og innhentet pris fra 4 stk totalentreprenører på boligen. Precut materiale. Den dyreste var 1mill over enterpenøren vi valgte, uten at jeg klarte helt å se hvorfor. Men det er jo klart at ting koster når materialet går opp i pris, man må bygge etter gjeldende TEK, ansatte skal ha betalt, og verktøyet, arbeidsbilene, regnskapsføreren, bensinen og alle innsatsfaktorene går opp i pris, så forskyves jo kostnadene til kunde. 

[Maskinfører]

FrihetensRegn skrev (20 timer siden):

Endeløst byråkrati og skatter, avgifter og moms.

Om jeg har en tomt og jeg ønsker å grave meg et hull i bakken og bruke noen trær som tak, så burde jeg fått lov til det.

Men vi lever ikke i et fritt land, så stat, kommune og fylkeskommune, samt sikkert en haug andre etater og andre byråkratiske entiteter, ønsker å bestemme over meg, mitt liv, min tomt og hvordan jeg gjør det. Dermed kostet et lite hus 5 millioner kroner å bygge i dag istedenfor 600 000 kr som et lite enkelt hus burde koste.

Snart kommer byråkratiet i EU til å bestemme enda mer over oss, og da blir det enda dyrere. Europa er et kontinent som byråkratisetes til døde.:) 

En fetter av meg som bor i Texas sa at fylket han bygde huset i hadde svært få byggreguleringer fordi de er utenfor bygrensen. Det var nesten ingenting av regler å forholde seg til da han bygget huset på egenhånd på sin egen tomt. I Norge og Europa er det derimot et hav av reguleringer som blir tredd ned hodet på folk uansett hvor de bor.

Beste er å gjøre alt selv da blir det bare moms på materialer og ikke på arbeid ett tap for staten  

[iblazeqt]

Maskinfører skrev (7 minutter siden):

Da var du uheldig med drageren din min kosta 0,00,- onkel jobba med sånt 

Ja, dersom premisset er at man kan få naboene til å gjøre alt arbeidet som dugnad, garasjen består av noe selvhogget tømmer, tak av noe stjålet beslag, og pukk som såle, så skjønner jeg jo det blir god pris  

[Maskinfører]

iblazeqt skrev (2 minutter siden):

Ja, dersom premisset er at man kan få naboene til å gjøre alt arbeidet som dugnad, garasjen består av noe selvhogget tømmer, tak av noe stjålet beslag, og pukk som såle, så skjønner jeg jo det blir god pris  

Ja det blir jo bra pris da om folk gjør det gratis onkel hadde en behandlet bjelke som hadde ligget det i flere år den fikk jeg gratis min far var også sveiser og han henta gratis bærebjelke til huset også er han jobbet på 1970 tallet like rød og fin som da den var ny   

[kåre b]

lada1 skrev (55 minutter siden):

Den opprinnelige garasjen (som rives) ble bygget for godt under en månedslønn (for 70 år siden) 🙂

Angående støping: trengs ikke. For eksempel former for settesand kan brukes og da kan man til og med lage en fin mosaikk til gulv senere for å imponere besøkende🙂  Her er det bare å vente på et godt kjøp/funn. Belegningsstein og heller kan også bli fint. Bruk av naturstein kan generelt gi fine resultater.

Takstoler? Valmet tak lager man da selv.  

Og man lager ikke isolering for en garasje med god lufting. Glipper mellom vegg-plankene skal åpnes av seg selv  når det er tørt vær og lukkes (trutnes) i vått vær. Noe tilsvarende gode naust som gjerne står i flere hundre år.

De bor jo i jordhytter i afrika, alt man trenger er en spade, (den kan man jo låne ved å snylte gratis på en nabo) og litt arbeidslyst. Man kan sikkert lure den stakkars naboen til å måke gratis også.. 

Gud hjelpe meg.. 

[The Avatar]

I all enkelheit så er svaret på trådstarters spørsmål at det er stilt høgare krav til kvalitet. Mange av kvalitetskrava kjem frå myndigheitene med minstekrav til varmeisolasjon, og krav til at alt elektriske arbeid skal være utført av fagfolk med tilhøyrande dokumentasjon, men vi har også ein del kvalitetskrav som folk velger sjølv som varmekabel i golver og spottar i taket, for ikkje å snakke om kravet til areal. Sjølv om at mikrohus har blitt meir populært så er det ikkje mange som ønsker å bygge så lite når dei fyrst skal bygge.

Det er også slik at myndigheitskrava dekker i dag eit stort område, alt frå det som går på fysisk sikkerheit slik at det er krav om at huset ikkje skal kollapse på grunn av snø på taket, til krav som går på klima og langsiktig innsparing slik som å investere i ekstra tjukk isolasjon, ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning, osv. I tillegg til dette så er det også meir politiske ting som er regulert, som til dømes dette med at nybygg i dag må ha ein standard som gjer at ein kan bu i huset sjølv om ein blir rullestolbrukar, og at du ikkje får ha mønehøgde på meir enn 9 meter om ikkje kommunen har bestemt noko anna. Den viktigaste politisk bestemte restriksjonen er nok likevel at det er innført minstekrav til kvalitet som er så høge at ingen skal måtte bu i dårlege bustadar.

Om du berre skal sette opp

 

Eg vil også meine at premisset om at produksjonskostnadane har blitt redusert, i liten grad gjer seg gjeldande for husbyggging. Det er ikkje kostnaden ved å produsere spiker eller bearbeide tømmer til plankar som er den store kostnaden. Kostnaden på byggedelar er mest styrt av råvarepris samt transportkostnadar. Det går kanskje 10 gongar så fort å sage opp ein tømmerstokk til plankar på ein effektiv fabrikk, men om tømmeret kostar 10 gongar så mykje i utgangspunktet så får vi eit nullspel. I tillegg så har vi færre lokale sagbruk så dei plankane som blir produsert må transporterast over større avstandar.

Der vi får mest ut av effektiviseringa er nok ved kjøp av mikrohus eller husvogner som nærmast er bygd på samleband i store fabrikkar slik at arbeidet er veldig effektivt lagt opp. Du får til dømes kjøpt ei standard husvogn på 10 x 3,7 meter til akkurat over millionen, setter du den opp med eit like stort "spikertelt" så får du eit "hus" på 60 kvm til 1,5 mill. Om du ikkje bryr deg om isolasjon og komfort i det heile tatt så kan du sjølvsagt presse prisen mykje mier ned også, men fire enkle plankeveggar med ei blekkplate som tak er det nok få som vil være villige til å bu i året rundt, noko som også er grunnen til at myndigheitene har bestemt at slike "hus" ikkje er lov å sette opp for å bu i.

[Dubious]

Fordi folk flest skal ha det beste og største huset de har råd til å bygge.

MEN, tilogmed mikrohus koster ~2 millioner... (+tomt + vann- og avløp)

Skal jeg ha råd til å kjøpe hus så havner jeg i gokk, hvor en kan få ferdig hus med tomt til 1 million.

Leiligheten jeg bor i nå ble bygd i 1995 og ingenting er oppgradert, som er helt greit for meg.
Jeg trenger ikke det fineste huset, eller det fineste interiøret, men jeg vil helst ikke pendle flere timer hver dag.

[sedsberg]

28 minutes ago, Dubious said:

Fordi folk flest skal ha det beste og største huset de har råd til å bygge.

MEN, tilogmed mikrohus koster ~2 millioner... (+tomt + vann- og avløp)

Skal jeg ha råd til å kjøpe hus så havner jeg i gokk, hvor en kan få ferdig hus med tomt til 1 million.

Leiligheten jeg bor i nå ble bygd i 1995 og ingenting er oppgradert, som er helt greit for meg.
Jeg trenger ikke det fineste huset, eller det fineste interiøret, men jeg vil helst ikke pendle flere timer hver dag.

Omtrent samme her. Problemet er at alle boliger her i området som er "fornuftig" priset pga. "oppgraderingsbehov" blir kjøpt opp av rikinger som pusser opp og selger for megaprofitt. Alle vil bo på sørlandet og prisene stiger deretter.

Edit: De ligger ikke engang så lenge som til første visning.

Endret 17. mars av sedsberg

[Vokteren]

The Avatar skrev (2 timer siden):

I all enkelheit så er svaret på trådstarters spørsmål at det er stilt høgare krav til kvalitet. Mange av kvalitetskrava kjem frå myndigheitene med minstekrav til varmeisolasjon, og krav til at alt elektriske arbeid skal være utført av fagfolk med tilhøyrande dokumentasjon, men vi har også ein del kvalitetskrav som folk velger sjølv som varmekabel i golver og spottar i taket, for ikkje å snakke om kravet til areal. Sjølv om at mikrohus har blitt meir populært så er det ikkje mange som ønsker å bygge så lite når dei fyrst skal bygge.

Det er også slik at myndigheitskrava dekker i dag eit stort område, alt frå det som går på fysisk sikkerheit slik at det er krav om at huset ikkje skal kollapse på grunn av snø på taket, til krav som går på klima og langsiktig innsparing slik som å investere i ekstra tjukk isolasjon, ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning, osv. I tillegg til dette så er det også meir politiske ting som er regulert, som til dømes dette med at nybygg i dag må ha ein standard som gjer at ein kan bu i huset sjølv om ein blir rullestolbrukar, og at du ikkje får ha mønehøgde på meir enn 9 meter om ikkje kommunen har bestemt noko anna. Den viktigaste politisk bestemte restriksjonen er nok likevel at det er innført minstekrav til kvalitet som er så høge at ingen skal måtte bu i dårlege bustadar.

Om du berre skal sette opp

 

Eg vil også meine at premisset om at produksjonskostnadane har blitt redusert, i liten grad gjer seg gjeldande for husbyggging. Det er ikkje kostnaden ved å produsere spiker eller bearbeide tømmer til plankar som er den store kostnaden. Kostnaden på byggedelar er mest styrt av råvarepris samt transportkostnadar. Det går kanskje 10 gongar så fort å sage opp ein tømmerstokk til plankar på ein effektiv fabrikk, men om tømmeret kostar 10 gongar så mykje i utgangspunktet så får vi eit nullspel. I tillegg så har vi færre lokale sagbruk så dei plankane som blir produsert må transporterast over større avstandar.

Der vi får mest ut av effektiviseringa er nok ved kjøp av mikrohus eller husvogner som nærmast er bygd på samleband i store fabrikkar slik at arbeidet er veldig effektivt lagt opp. Du får til dømes kjøpt ei standard husvogn på 10 x 3,7 meter til akkurat over millionen, setter du den opp med eit like stort "spikertelt" så får du eit "hus" på 60 kvm til 1,5 mill. Om du ikkje bryr deg om isolasjon og komfort i det heile tatt så kan du sjølvsagt presse prisen mykje mier ned også, men fire enkle plankeveggar med ei blekkplate som tak er det nok få som vil være villige til å bu i året rundt, noko som også er grunnen til at myndigheitene har bestemt at slike "hus" ikkje er lov å sette opp for å bu i.

Da jeg bygget huset mitt på 90-tallet var det også krav til isolasjon, dimensjonering og faglig utførelse.
Totalbudsjettet ble rundt 4 x familiens bruttoinntekt

[Salvesen.]

Vokteren skrev (1 minutt siden):

Da jeg bygget huset mitt på 90-tallet var det også krav til isolasjon, dimensjonering og faglig utførelse.
Totalbudsjettet ble rundt 4 x familiens bruttoinntekt

Men det var ikke like krevende og kostbare tiltak som en har i dag... Og det er også "lett" å bygge hus til 4x normal familie inntekt de fleste steder i Norge i dag også. Det er fort 6 millioner. 

[Vokteren]

Salvesen. skrev (3 minutter siden):

Men det var ikke like krevende og kostbare tiltak som en har i dag... Og det er også "lett" å bygge hus til 4x normal familie inntekt de fleste steder i Norge i dag også. Det er fort 6 millioner. 

Dagens byråkratiske krav er mer rigide enn den gang, og verre skal det bli når EUs bygningsdirektiv blir innført (med tilbakevirkende kraft)

Ikke merkelig at boligbyggingen i Norge forblir lav og at forskjellen mellom fattige og rike bare blir større…..

[lada1]

Jeg tror flere her ikke fikk med seg premisset for akurat denne påstand min om pris på å sette opp hytte for to månedslønner.

Jeg argumenterer med hva som synes rimelig ut fra den teknologiske
utviklingen (litt som "hvordan tingene *burde* være") - mens premissene  til flere her
ser ut til å være den virkelighet som *de* opplever.

Illustrasjon: for 100 år siden gikk det med (ca) 20 ganger flere arbeidstimer
for å produsere en liter melk (sammenlignet med nå). Dersom en tar dette som
utgangspunkt så burde det nå gå med 95 prosent mindre lønnet arbeidstid for
å bygge en hytte.  Dersom det kostet tilsvarende 40 månedslønner å sette opp
hytte for 100 år siden - så burde det nå bare koste to månedslønner.

Den gamle garasjen kostet i sin tid (70 år siden) ca 2 ukers lønn 🙂

Vi har ikke denne utviklingen som jeg her ville forvente ut fra mitt enkle
argument. 500.000 kroner for en garasje tilsvarer ca en årslønn (etter skatt).
Kanskje om 100 år vil det koste 20 årslønner å sette opp en garasje? 🙂

 

Endret 17. mars av lada1

[Salvesen.]

lada1 skrev (4 minutter siden):

Jeg tror flere her ikke fikk med seg premisset for akurat denne påstand min om pris på å sette opp hytte for to månedslønner.

Jeg argumenterer med hva som synes rimelig ut fra den teknologiske
utviklingen (litt som "hvordan tingene *burde* være") - mens premissene  til flere her
ser ut til å være den virkelighet som *de* opplever.

Illustrasjon: for 100 år siden gikk det med (ca) 20 ganger flere arbeidstimer
for å produsere en liter melk (sammenlignet med nå). Dersom en tar dette som
utgangspunkt så burde det nå gå med 95 prosent mindre lønnet arbeidstid for
å bygge en hytte.  Dersom det kostet tilsvarende 40 månedslønner å sette opp
hytte for 100 år siden - så burde det nå bare koste to månedslønner.

Den gamle garasjen kostet i sin tid (70 år siden) ca 2 ukers lønn 🙂

Vi har ikke denne utviklingen som jeg her ville forvente ut fra mitt enkle
argument. 500.000 kroner for en garasje tilsvarer ca en årslønn (etter skatt).
Kanskje om 100 år vil det koste 20 årslønner å sette opp en garasje? 🙂

 

Problemet er vell at bygg industrien er lite automatisert mens produksjonen av melk er sterkt automatisert. 

[The Avatar]

Vokteren skrev (25 minutter siden):

Da jeg bygget huset mitt på 90-tallet var det også krav til isolasjon, dimensjonering og faglig utførelse.
Totalbudsjettet ble rundt 4 x familiens bruttoinntekt

Forskjellen ligg i at at krava blir stadig strengare.
På 80 talet var kravet om til isolasjon i ytterveggane 10 cm, i 1997 kom kravet vart kravet 20 cm, og i dag er kravet minst 25 cm. Disse krava er også uavhengig av lokalt klima og temperartur. Så i dag må du ha 25 cm uavhengig av om du bur i innladet der temperaturforskjell på 50 grader mellom sommar og vinter ikkje er uvanleg, eller om du bur langs kysten der utetemperaturen er konstant 10 grader enten det er sommar eller vinter.

[Salvesen.]

The Avatar skrev (Akkurat nå):

Forskjellen ligg i at at krava blir stadig strengare.
På 80 talet var kravet om til isolasjon i ytterveggane 10 cm, i 1997 kom kravet vart kravet 20 cm, og i dag er kravet minst 25 cm. Disse krava er også uavhengig av lokalt klima og temperartur. Så i dag må du ha 25 cm uavhengig av om du bur i innladet der temperaturforskjell på 50 grader mellom sommar og vinter ikkje er uvanleg, eller om du bur langs kysten der utetemperaturen er konstant 10 grader enten det er sommar eller vinter.

I tillegg har en masse andre krav, som vinduer feks som skal være X antall lag, antall stikkontakter pr kvm, balansert ventilasjon, varmekilde(typisk varmepumpe eller peis) osv. 

[agvg]

The Avatar skrev (Akkurat nå):

Forskjellen ligg i at at krava blir stadig strengare.
På 80 talet var kravet om til isolasjon i ytterveggane 10 cm, i 1997 kom kravet vart kravet 20 cm, og i dag er kravet minst 25 cm. Disse krava er også uavhengig av lokalt klima og temperartur. Så i dag må du ha 25 cm uavhengig av om du bur i innladet der temperaturforskjell på 50 grader mellom sommar og vinter ikkje er uvanleg, eller om du bur langs kysten der utetemperaturen er konstant 10 grader enten det er sommar eller vinter.

Dette er ett godt eksempel på at at ett stort byråkrati ikke hjelper, med så mange folk burde man kunne ha tilpasset regelverket, stadig flere absolutte regler over alt, ikke noe skjønn eller tilpasning overhode.

[The Avatar]

lada1 skrev (7 minutter siden):

Illustrasjon: for 100 år siden gikk det med (ca) 20 ganger flere arbeidstimer
for å produsere en liter melk (sammenlignet med nå). Dersom en tar dette som
utgangspunkt så burde det nå gå med 95 prosent mindre lønnet arbeidstid for
å bygge en hytte.  Dersom det kostet tilsvarende 40 månedslønner å sette opp
hytte for 100 år siden - så burde det nå bare koste to månedslønner.

Den gamle garasjen kostet i sin tid (70 år siden) ca 2 ukers lønn 🙂

Vi har ikke denne utviklingen som jeg her ville forvente ut fra mitt enkle
argument. 500.000 kroner for en garasje tilsvarer ca en årslønn (etter skatt).
Kanskje om 100 år vil det koste 20 årslønner å sette opp en garasje? 🙂

Det er vanskeleg å effektivsere vekk produksjonstida ved husbygging. Noko fortare går det sjølvsagt med spikerpistol kontra vanleg hammer, men det er ikkje nok til å dramatisk redusere tida det tek å sette opp eit bygg sjølv om vi legg til grunn at huset skal byggast etter 1925 standard og ikkje 2025 standard.

Som nemt har vi delvis komt dit med ferdighus som i stor grad er bygd på fabrikk og som berre er montert på tomta, men også her er det transportkostnadane som spiser opp mykje av fordelen ein har med fabrikkproduksjon.

Den andre viktige grunnen til at det er dyrt å bygge i dag er materialkostnadane. Ein enkel takstol kostar ca tusenlappen pluss transport. Så sjølv eit lite bygg med fem takstolar har brukt 1/4 av to-vekers budsjettet berre i takstolar.

Eit enkelt spikertelt til campingvogn på ca 15 kvm beståande av isolerte sandwitch-element får du kjøpt til ca 50 000 kr, går du for heilt uisolert som i ei garasje så kan du nok så vidt klare dette på to vekeslønningar, men det er ikkje mykje til byggverk du sitter igjen med.

[The Avatar]

agvg skrev (7 minutter siden):

Dette er ett godt eksempel på at at ett stort byråkrati ikke hjelper, med så mange folk burde man kunne ha tilpasset regelverket, stadig flere absolutte regler over alt, ikke noe skjønn eller tilpasning overhode.

Det er litt både og. Fordelen med dette byråkratiet er at uansett kvar i Norge du kjøper hus som er bygd etter eit bestemt årstal så kan du forvente eit standarisert minstekrav. 
Eg er ingen stor forkjempar for strenge isolasjonskrav, men eg er einig i at det er ein fordel at det er ein styrke at den som ikkje har råd til anna enn enkle billige hus ikkje blir flådd av straumrekninga veka etterpå fordi huset er uisolert.
Der det stoppar litt opp for min del er at det same byråkratiet som stiller så strenge krav til hus også har innført unntak dersom du bygger hytte. Riktignok under føresetnad om at ein hytte ikkje skal være bustad meir enn maks halve året, men utan at det finnes nokon reell måte å nekte folk i å bu på hytta året rundt. Og er det ein type bygg som burde være godt isolerte så er det jo særleg slike skihytter som berre blir brukt på vinterstid og som krev mykje energi å holde varme.

[kremt]

Det er klart ting koster når snekkere etc skal tjene 400 kroner timen, kjøre rundt i Mercedes Vito 4-Matic til 800 tusen kroner der de har verktøy for 200-300 tusen baki. Så kommer sjefen i Landrover Defender til 1.5 mill og skal se over hva gutta gjør. Det er mange ledd som skal ha betalt, ikke minst stat og kommune. 
 

Stort sett koster vel hus det kjøpergruppen får i finansiering. Hvis de hadde fått høyere finansiering ville det automatisk kostet mer. Så på noen nye rekkehus her i området, ligger høyt oppe i en åsside. 125 m2 for mellom 6 til 6.5 mill. Da med minimal tomt og privatliv, maksimalt en carport. 

[Red Frostraven]

...for å vinkle dette litt annerledes;

Hvor billig er det teoretisk mulig å bygge uten å bryte med standardene, ved bygging av for eksempel rekkehus/leiligheter side ved side hvor aktørene som arbeider kan gå fra hus til hus og fullføre, og skala gjør transportkostnader ubetydelige og materialkostnader rabattert?