Generalforsamling i borettslag - Flertallskrav montering av varmepumpe

[Gjest 8e533...cb2]

En andelseier i et borettslag ønsker å montere varmepumpe i sin andel.

Vedkommende har fått beskjed fra styret om at styret ikke kan si ja til det. Fordi det i vedtektene står følgende:

Andelseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen eller tomten uten borettslagets skriftlige forhånds¬samtykke. Forbudet omfatter også oppsett av innretninger på bygning eller eiendommen for øvrig så som terrasser, verandaer, paraboler eller andre antenner, varmepumper og leskjermer m.v.

Andelseier har nå sendt sak til generalforsamlingen med ønske om å få generalforsamlingens tillatelse til å montere varmepumpe.

Jeg mener tillatelse fra generalforsamlingen krever 2/3 flertall på grunn av det som står i vedtektene. Er det riktig? Eller er det nok med alminnelig flertall?

Anonymous poster hash: 8e533...cb2

[nor.jorgen]

Hadde det vært snakk om endre vedtektene, så ville det krevd 2/3-flertall. Men det er ikke snakk om vedtekstendring her, det er bare snakk om behandling av en søknad for noe som er regulert av vedtektene. Og alt i et borettslag kan være regulert av vedtektene så alminnelig flertall vil ofte være det som gjelder for ulike søknader.

Men akkurat om påbygging og endring av fasaden så kan det være borettslagsloven § 8-9 som slår inn, https://lovdata.no/lov/2003-06-06-39/§8-9
 

Quote

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1) ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald

Så her er jeg enig med styret, styret har etter borettslagsloven ikke anledning til å godkjenne søknad om montering av varmepumpe, særlig når det normalt sett er forbud etter vedtektene. Hadde montering av varmepumpe vært noe som leilighetene har gjort fra tid til annen, kunne man argumentert for at det er normalt - altså vanlig forvaltning og da kunne styret ha godkjent det.

Godkjenning av montering vil også kreve 2/3-flertall, ikke fordi vedtektene nevner det, vedtekter kan nevne alt mulig, men fordi borettslagsloven §8-9 krever det.

 

 

[krikkert]

Når vedtektene sier at borettslaget skal gi skriftlig forhåndssamtykke uten å angi hvilket organ i borettslaget som kan samtykke betyr det at styret gjør dette, se burettslagslova § 8-8 om at styret kan ta alle avgjørelser i borettslaget som ikke i lov eller vedtekter er lagt til andre organer. 

Generalforsamlingen kan instruere styret om å gi samtykke eller gi generelle retningslinjer om når styret kan gi samtykke. Dette er en vanlig flertallsbeslutning. 

Montering av varmepumpe er ikke "ombygging" eller "påbygging", og det er heller normalt ikke en annen "endring[] av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald". Det kan være det, men da må det være spesielle forhold i borettslaget som gjør at det i det konkrete borettslaget er så inngripende å montere varmepumpe at det er en vesentlig endring av bygningskroppen. 

Se ellers Huseiernes artikkel om varmepumper i borettslag og sameier. 

[Rune_says]

Viktig det som nevnes i Huseiernes artikkel i forrige innlegg av @krikkert

Sitat

...støye for andre beboere, eller at det ikke finnes gode løsninger for kondensvann

Varmepumper har p.t. ikke en felles standard for støymåling og dermed er det ganske optimistisk hva som oppgis av leverandørene for utedelen.  Evt vibrasjoner måles og opplyses heller ikke og kan forplante seg i bygg.

I vårt sameie ble det søkt, men avvist av styret grunnet støy (45dB for aktuell modell var ikke spesielt godt) og at det måtte etableres rør med varmetråder for å føre kondensvann ned og bort fra balkonger (som var akutell plassering).  

En varmepumpe brukes jo gjerne også om sommeren til kjøling og da blir det en jevn dur hele året rundt og i vårt tilfelle få meter mellom leilighetene, som betyr støy i sommerhalvåret når de fleste har åpne soveromsvindu og terrasse/balkongdører.

Ad flertallskrav så har nye vedtekter og vedtektsendringer gjerne krav om 2/3 flertall. (Hvis vedtektene ikke har strengere krav)

Hvis det er tiltak utover vanlig vedlikehold og som er negative for beboeres bo- og bruksinteresser, så kan det kreves at alle er enige.

Innimellom ser en forslagsstillere som "kupper" saker ved at saken av en eller annen grunn ikke er opplyst i innkallingen (spesielt om forslagsstilleren er medlem i Styret) og stemmes over likevel.  Formelt er vedtak i saker det ikke er opplyst om på forhånd ugyldige (om det ikke er helt enkle saker).

Kan også lønne seg å innhente fullmakter fra de som er enige med deg, da oppmøte på generalforsamlinger gjerne er under 30%.  

Endret 13. mars av Rune_says

[Axefjord]

11 hours ago, Rune_says said:

Viktig det som nevnes i Huseiernes artikkel i forrige innlegg av @krikkert

Varmepumper har p.t. ikke en felles standard for støymåling og dermed er det ganske optimistisk hva som oppgis av leverandørene for utedelen.  Evt vibrasjoner måles og opplyses heller ikke og kan forplante seg i bygg.

I vårt sameie ble det søkt, men avvist av styret grunnet støy (45dB for aktuell modell var ikke spesielt godt) og at det måtte etableres rør med varmetråder for å føre kondensvann ned og bort fra balkonger (som var akutell plassering).  

En varmepumpe brukes jo gjerne også om sommeren til kjøling og da blir det en jevn dur hele året rundt og i vårt tilfelle få meter mellom leilighetene, som betyr støy i sommerhalvåret når de fleste har åpne soveromsvindu og terrasse/balkongdører.

Ad flertallskrav så har nye vedtekter og vedtektsendringer gjerne krav om 2/3 flertall. (Hvis vedtektene ikke har strengere krav)

Hvis det er tiltak utover vanlig vedlikehold og som er negative for beboeres bo- og bruksinteresser, så kan det kreves at alle er enige.

Innimellom ser en forslagsstillere som "kupper" saker ved at saken av en eller annen grunn ikke er opplyst i innkallingen (spesielt om forslagsstilleren er medlem i Styret) og stemmes over likevel.  Formelt er vedtak i saker det ikke er opplyst om på forhånd ugyldige (om det ikke er helt enkle saker).

Kan også lønne seg å innhente fullmakter fra de som er enige med deg, da oppmøte på generalforsamlinger gjerne er under 30%.  

Det er en standard målemetode og resultatet er oppgitt på "CE-klistremerket" som følger med. Tallet er stort sett ca 60dB.

Varmepumpeleverandøren oppgir stort sett et tall rundt 35-45dB, som er "typisk bruk" ifølge dem. Det fungerer dårlig når norsk standard krever målinger med varmepumpen på "maks" effekt.

[nor.jorgen]

On 3/13/2025 at 9:03 AM, Rune_says said:

Kan også lønne seg å innhente fullmakter fra de som er enige med deg, da oppmøte på generalforsamlinger gjerne er under 30%.  

Dette forslaget har veldig begrenset verdi da en andelseier kan komme stemme for sin egen andel og stemme som fullmaktshaver for én annen leilighet, §7-10 i borettslagsloven. Det står også gjentatt i borettslagsloven §7-3 at ingen kan være fullmektig for mer enn en andel.

Hvis man ønsker å hente inn fullmakter fra mange andre, så må disse fullmaktene deles ut blant andre støttespillere.

I gamle dager opplevde jeg som styreleder å få fullmakter fra andelseiere som ikke kunne komme på generalforsamling men som ønsket å støtte styrets forslag. Før jeg ble kjent med disse reglene var det nok en del ugyldige stemmer!

[Kakkelfant]

Var en runde på støy når jeg skulle ha varmepumpe også, undersøkte hvor mye støy det kunne være snakk om, og kom frem til at alt under 40 db er som "hvisking på 2 meters avstand" å regne.

Naboen under meg ble stemt nedenom og hjem på generalforsamling, og han sier selv den dag i dag at han aldri har hørt pumpen gå selv om den står på vegg rett utenfor der de har tv stue med sofa/lenestol (og 4 meter fra soveromsvindu). Er meget sjelden jeg lar den gå om natten sommerstid, 30 minutter med "16 grader" før jeg legger meg holder som regel hele natten.

[Rune_says]

nor.jorgen skrev (7 timer siden):

Dette forslaget har veldig begrenset verdi da en andelseier kan komme stemme for sin egen andel og stemme som fullmaktshaver for én annen leilighet, §7-10 i borettslagsloven. Det står også gjentatt i borettslagsloven §7-3 at ingen kan være fullmektig for mer enn en andel.

...

Aha, bor i sameie selv og der er det ikke denne begrensningen. Så en viktig forskjell ift borettslag/andelslag.

[Axefjord]

On 3/26/2025 at 1:36 AM, Kakkelfant said:

Var en runde på støy når jeg skulle ha varmepumpe også, undersøkte hvor mye støy det kunne være snakk om, og kom frem til at alt under 40 db er som "hvisking på 2 meters avstand" å regne.

Naboen under meg ble stemt nedenom og hjem på generalforsamling, og han sier selv den dag i dag at han aldri har hørt pumpen gå selv om den står på vegg rett utenfor der de har tv stue med sofa/lenestol (og 4 meter fra soveromsvindu). Er meget sjelden jeg lar den gå om natten sommerstid, 30 minutter med "16 grader" før jeg legger meg holder som regel hele natten.

40dB er da langt fra hvisking... Hvisking ligger på 30dB, som er "halvparten av opplevd støy" av 40dB.

Alt kommer an på frekvenssammensetningen, men naboens varmepumpe støyer opptil 45dB ved vinduet vårt (uten turbo) og det er plagsomt gjennom et lukket soveromsvindu. Motorduring på 45dB er slitsomt, mens elvebrus eller bølgeskvulp med samme styrke er langt mer behagelige.

 

En bedre sammenlikning er kjøleskap. De fleste kjøleskap støyer ca 38dB, men de færreste ville godtatt å ha et kjøleskap på soverommet sitt.

Endret fredag kl 10:55 av Axefjord