Generalforsamling i borettslag - Flertallskrav montering av varmepumpe

[Gjest 8e533...cb2]

En andelseier i et borettslag ønsker å montere varmepumpe i sin andel.

Vedkommende har fått beskjed fra styret om at styret ikke kan si ja til det. Fordi det i vedtektene står følgende:

Andelseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen eller tomten uten borettslagets skriftlige forhånds¬samtykke. Forbudet omfatter også oppsett av innretninger på bygning eller eiendommen for øvrig så som terrasser, verandaer, paraboler eller andre antenner, varmepumper og leskjermer m.v.

Andelseier har nå sendt sak til generalforsamlingen med ønske om å få generalforsamlingens tillatelse til å montere varmepumpe.

Jeg mener tillatelse fra generalforsamlingen krever 2/3 flertall på grunn av det som står i vedtektene. Er det riktig? Eller er det nok med alminnelig flertall?

Anonymous poster hash: 8e533...cb2

[nor.jorgen]

Hadde det vært snakk om endre vedtektene, så ville det krevd 2/3-flertall. Men det er ikke snakk om vedtekstendring her, det er bare snakk om behandling av en søknad for noe som er regulert av vedtektene. Og alt i et borettslag kan være regulert av vedtektene så alminnelig flertall vil ofte være det som gjelder for ulike søknader.

Men akkurat om påbygging og endring av fasaden så kan det være borettslagsloven § 8-9 som slår inn, https://lovdata.no/lov/2003-06-06-39/§8-9
 

Quote

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1) ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald

Så her er jeg enig med styret, styret har etter borettslagsloven ikke anledning til å godkjenne søknad om montering av varmepumpe, særlig når det normalt sett er forbud etter vedtektene. Hadde montering av varmepumpe vært noe som leilighetene har gjort fra tid til annen, kunne man argumentert for at det er normalt - altså vanlig forvaltning og da kunne styret ha godkjent det.

Godkjenning av montering vil også kreve 2/3-flertall, ikke fordi vedtektene nevner det, vedtekter kan nevne alt mulig, men fordi borettslagsloven §8-9 krever det.

 

 

[krikkert]

Når vedtektene sier at borettslaget skal gi skriftlig forhåndssamtykke uten å angi hvilket organ i borettslaget som kan samtykke betyr det at styret gjør dette, se burettslagslova § 8-8 om at styret kan ta alle avgjørelser i borettslaget som ikke i lov eller vedtekter er lagt til andre organer. 

Generalforsamlingen kan instruere styret om å gi samtykke eller gi generelle retningslinjer om når styret kan gi samtykke. Dette er en vanlig flertallsbeslutning. 

Montering av varmepumpe er ikke "ombygging" eller "påbygging", og det er heller normalt ikke en annen "endring[] av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald". Det kan være det, men da må det være spesielle forhold i borettslaget som gjør at det i det konkrete borettslaget er så inngripende å montere varmepumpe at det er en vesentlig endring av bygningskroppen. 

Se ellers Huseiernes artikkel om varmepumper i borettslag og sameier. 

[Rune_says]

Viktig det som nevnes i Huseiernes artikkel i forrige innlegg av @krikkert

Sitat

...støye for andre beboere, eller at det ikke finnes gode løsninger for kondensvann

Varmepumper har p.t. ikke en felles standard for støymåling og dermed er det ganske optimistisk hva som oppgis av leverandørene for utedelen.  Evt vibrasjoner måles og opplyses heller ikke og kan forplante seg i bygg.

I vårt sameie ble det søkt, men avvist av styret grunnet støy (45dB for aktuell modell var ikke spesielt godt) og at det måtte etableres rør med varmetråder for å føre kondensvann ned og bort fra balkonger (som var akutell plassering).  

En varmepumpe brukes jo gjerne også om sommeren til kjøling og da blir det en jevn dur hele året rundt og i vårt tilfelle få meter mellom leilighetene, som betyr støy i sommerhalvåret når de fleste har åpne soveromsvindu og terrasse/balkongdører.

Ad flertallskrav så har nye vedtekter og vedtektsendringer gjerne krav om 2/3 flertall. (Hvis vedtektene ikke har strengere krav)

Hvis det er tiltak utover vanlig vedlikehold og som er negative for beboeres bo- og bruksinteresser, så kan det kreves at alle er enige.

Innimellom ser en forslagsstillere som "kupper" saker ved at saken av en eller annen grunn ikke er opplyst i innkallingen (spesielt om forslagsstilleren er medlem i Styret) og stemmes over likevel.  Formelt er vedtak i saker det ikke er opplyst om på forhånd ugyldige (om det ikke er helt enkle saker).

Kan også lønne seg å innhente fullmakter fra de som er enige med deg, da oppmøte på generalforsamlinger gjerne er under 30%.  

Endret 33 minutter siden av Rune_says