Har sameie lov til å skille ut kostnader fra sameiebrøken?

[Ananas24]

Jeg regner med at dette da blir en sak på årsmøtet som skal stemmes over om ca. 1 mnd. 

Styret skriver dette: På linje med at TV- og internettkostnadene ble skilt ut til ikke å bli fordelt etter sameiebrøk, er det luftet at dette også kan gjøres med andre utgifter som ikke er avhengig av boligareal. Det kan være utgifter til forretningsførsel, revisor, styrehonorar, snømåking og strøing, gressklipping og trappevask.

Vedtektene sier: Fellesutgifter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene.

Er det i det hele tatt lovlig å skille ut slike kostnader fra sameiebrøken? Dette er utgifter til vedlikehold av fellesareal og drift av sameiet.

[krikkert]

Nei, i utgangspunktet ikke. Det er kun hvis det foreligger særlige grunner at man kan fordele på annet enn sameiebrøk. Alternativene til sameierbrøk er nytte eller forbruk. Dette er en svært høy terskel, hovedregelen skal være fordeling på sameierbrøk. Forretningsførsel, styrehonorar, revisor, snømåking, strøing, gressklipping, og trappevask er eksempler på utgifter som nær sagt aldri vil godtas fordelt på noen annen måte enn brøk. 

[Ananas24]

Tusen takk krikkert!

[kremt]

Det kan vel argumenteres for at ting som fakturering, leie av vannmåler, leie av fjernvarmemåler. At dette blir likt for alle uavhengig av leilighetens størrelse. Da kostnadene for det meste er like for dette. 

[The Avatar]

Ananas24 skrev (4 timer siden):

Det kan være utgifter til forretningsførsel, revisor, styrehonorar, snømåking og strøing, gressklipping og trappevask.

Dette går nok ganske greit utover det som er urimeleg å ta på eigarbrøk. TV/internett blir noko anna sidan kvar einig forbrukerne dette likt. Men snømåking, trappevask og liknande er ganske direkte knytt mot eigarbrøk. Den som har stor leilegheit og dermed stor eigarbrøk, eig også meir av alt fellesareal som veg, plen og trapper. 

[krikkert]

kremt skrev (14 timer siden):

Det kan vel argumenteres for at ting som fakturering, leie av vannmåler, leie av fjernvarmemåler. At dette blir likt for alle uavhengig av leilighetens størrelse. Da kostnadene for det meste er like for dette. 

Det at kostnadene er like per leilighet er i seg selv ikke nok. Et grunnvilkår er at kostnadene etter sin art har en nytteverdi som ikke gjenspeiler sameiebrøken, eller at de gjenspeiler et forbruk som ikke samsvarer med sameiebrøken. 

Norsk lovs hovedregel - i nær alle sammenhenger - er at den som eier mer av noe må betale mer av driftsutgiftene til det. I boligsameier føles denne regelen ofte litt urettferdig, fordi man får større regning, men man får ikke de andre fordelene ved å eie mer av noe, som økt bruksrett (alle seksjoner i et sameie har i utgangspunktet lik bruksrett til fellesarealer) eller økt innflytelse over styringen (i boligsameier har alle seksjoner én stemme). 

Forretningsførsel, revisjon, og styrehonorar vil derfor i praksis aldri bli fordelt etter noe annet enn sameiebrøk (og dette selv om forretningsfører vanligvis priser sine tjenester i form av en sum penger multiplisert med antall seksjoner). En større eier anses å ha en større interesse i at sameiet blir fornuftig drevet enn en liten eier, fordi han eier mer av sameiet. 

[Trulss]

krikkert skrev (22 timer siden):

Nei, i utgangspunktet ikke. Det er kun hvis det foreligger særlige grunner at man kan fordele på annet enn sameiebrøk. Alternativene til sameierbrøk er nytte eller forbruk. Dette er en svært høy terskel, hovedregelen skal være fordeling på sameierbrøk. Forretningsførsel, styrehonorar, revisor, snømåking, strøing, gressklipping, og trappevask er eksempler på utgifter som nær sagt aldri vil godtas fordelt på noen annen måte enn brøk. 

Dette vil si at endringer til likefordling av TV/nett er ulovlig og at en slik endring bør tilbakeføres til sameiebrøk-delingen selv om dette er stemt over på årsmøtet/generalforsamlingen?

Endret 7 timer siden av Trulss

[krikkert]

Det er nokså sannsynlig at en endring til likedeling av TV/internett ikke fyller kravene om "særlig grunn", men det er ikke helt åpenbart. For å gjennomføre den likevel må man da ha en vedtektsendring hvor alle de berørte seksjonseierne stemmer for endringen, se eierseksjonsloven § 29 annet ledd (tilsvarende burettslagslova § 5-19 annet ledd). 

[Trulss]

krikkert skrev (1 minutt siden):

Det er nokså sannsynlig at en endring til likedeling av TV/internett ikke fyller kravene om "særlig grunn", men det er ikke helt åpenbart. For å gjennomføre den likevel må man da ha en vedtektsendring hvor alle de berørte seksjonseierne stemmer for endringen, se eierseksjonsloven § 29 annet ledd (tilsvarende burettslagslova § 5-19 annet ledd). 

Men det står ofte ingenting i vedtektene om brøkfordelingen. Dette er noe som ofte har blitt "vedtatt" før borettslaget ble stiftet. Jeg undres over hvor man egentlig kan finne informasjon om brøkfordelingen for gamle borettslag fra 60-tallet.

[krikkert]

Før 2003 var forholdet mellom borettslaget og andelseierne et husleieforhold. Styret fastsatte husleien etter normer som ble fastsatt av generalforsamlingen ved lagets stiftelse (men ikke nødvendigvis tatt inn i vedtektene). Det er ofte umulig å finne igjen disse i dag. 

[Ananas24]

krikkert skrev (52 minutter siden):

Det er nokså sannsynlig at en endring til likedeling av TV/internett ikke fyller kravene om "særlig grunn", men det er ikke helt åpenbart. For å gjennomføre den likevel må man da ha en vedtektsendring hvor alle de berørte seksjonseierne stemmer for endringen, se eierseksjonsloven § 29 annet ledd (tilsvarende burettslagslova § 5-19 annet ledd). 

Tusen takk!

I vårt tilfelle ble det ikke gjort en vedtektsendring. Det var kun et forslag på årsmøtet som ble vedtatt.
Vedtektene sier fortsatt dette: § Fellesutgifter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene.

Dersom sameiet ev. skal rette opp i dette nå, og stemme over en vedtektsendring;
Hva skjer dersom de berørte seksjoneierne ikke deltar på geralforsamlingen/årsmøtet? Det er vanligvis 1/3 av sameierne som møter.

Endret 6 timer siden av Ananas24

[krikkert]

Da må man gå på underskriftsrunde hos de som ikke møter. Det er ikke nok med enstemmighet blant de som møter, man må ha tilslutning fra alle som blir berørt. 

[Ananas24]

krikkert skrev (12 minutter siden):

Da må man gå på underskriftsrunde hos de som ikke møter. Det er ikke nok med enstemmighet blant de som møter, man må ha tilslutning fra alle som blir berørt. 

Takk!

[Trulss]

Ananas24 skrev (48 minutter siden):

Tusen takk!

I vårt tilfelle ble det ikke gjort en vedtektsendring. Det var kun et forslag på årsmøtet som ble vedtatt.
Vedtektene sier fortsatt dette: § Fellesutgifter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene.

Dersom sameiet ev. skal rette opp i dette nå, og stemme over en vedtektsendring;
Hva skjer dersom de berørte seksjoneierne ikke deltar på geralforsamlingen/årsmøtet? Det er vanligvis 1/3 av sameierne som møter.

Hvordan får man egentlig med de små boenhetene på dette da det taler til deres ugunst?

[Ananas24]

Trulss skrev (2 timer siden):

Hvordan får man egentlig med de små boenhetene på dette da det taler til deres ugunst?

Jeg deltar som regel alltid på alle beboermøter og årsmøter, men akkurat i fjor var jeg opptatt på årsmøtet. Av erfaring er det kun 1/3 av sameierne som møter opp på slike møter, og da er det en risiko for at flertallet av de møtte har de store leilighetene. Og det var dette jeg var redd for hvis vedtaket kan avgjøres med flertall på generalforsamlingen alene av de møtte.

Jeg kommer til å gi beskjed til styret at vedtaket sannsynligvis ikke er gyldig, og da regner jeg med at man ønsker å endre vedtektene.

Jeg går ut ifra at de med mindre boenheter ikke går med på dette. Uansett er hele forslaget med å dele fellesutgifter flatt usolidarisk.