Hva lønner seg? Lang vs. kort nedbetaling?

[Gjest b0b27...c3a]

Hei 🙂 

Kjøpte bolig i fjor høst, og tok opp et lån på 2.6 mill. Er nærmest spesialist på å være streng med meg selv, så jeg satt nedbetaling til 15 år serielån. Betaler nå 26.5k i måneden pluss alle andre avgifter.

Dersom jeg endrer til 30 år nedbetaling og annuitetslån, så faller månedlig beløp til 15k.

På lang sikt vil det første alternativet koste desidert minst, men det slo meg at det kanskje ikke er det smarteste å gjøre dersom jeg har et kortsiktig perspektiv. Vurderer å selge allerede etter 12 måneder, eller i løpet av det andre året. Jeg har også vurdert å leie istedenfor å eie ettersom det regnestykket kommer gunstig ut.

Er det noen som har tanker rundt hva slags lånetype og nedbetalingstid som lønner seg? Eventuelt om andre single her har gått fra egen bolig til leilighet?

Anonymous poster hash: b0b27...c3a

[Johan Kontant]

Gjest b0b27...c3a skrev (1 time siden):

Hei 🙂 

Kjøpte bolig i fjor høst, og tok opp et lån på 2.6 mill. Er nærmest spesialist på å være streng med meg selv, så jeg satt nedbetaling til 15 år serielån. Betaler nå 26.5k i måneden pluss alle andre avgifter.

Dersom jeg endrer til 30 år nedbetaling og annuitetslån, så faller månedlig beløp til 15k.

På lang sikt vil det første alternativet koste desidert minst, men det slo meg at det kanskje ikke er det smarteste å gjøre dersom jeg har et kortsiktig perspektiv. Vurderer å selge allerede etter 12 måneder, eller i løpet av det andre året. Jeg har også vurdert å leie istedenfor å eie ettersom det regnestykket kommer gunstig ut.

Er det noen som har tanker rundt hva slags lånetype og nedbetalingstid som lønner seg? Eventuelt om andre single her har gått fra egen bolig til leilighet?

Anonymous poster hash: b0b27...c3a

Serielån er relativt uvanlig fordi de første avdragene blir så høye at man ikke kan låne like mye uten å rasere økonomien. Siden det totalt sett blir en del billigere kan det likevel være greit hvis man har veldig god økonomi i det man tar opp lånet.

Personlig ville jeg uansett tatt opp annuitetslån. I eksemplet overfor ditt ville du f.eks. kunne investert 11.500,- i måneden i aksjer og aksjefond ved å bytte lånetype, dette vil sannsynligvis gi bedre avkastning enn renteutgiftene du sparer så lenge du har et langsiktig perspektiv. (Hvis du foretrekker å prioritere nedbetaling av lån er det selvsagt en grei strategi også.)

Hvis du skal gjøre endringer i lånet så er det bare å avvente.

[Gjest b0b27...c3a]

Johan Kontant skrev (6 minutter siden):

Serielån er relativt uvanlig fordi de første avdragene blir så høye at man ikke kan låne like mye uten å rasere økonomien. Siden det totalt sett blir en del billigere kan det likevel være greit hvis man har veldig god økonomi i det man tar opp lånet.

Personlig ville jeg uansett tatt opp annuitetslån. I eksemplet overfor ditt ville du f.eks. kunne investert 11.500,- i måneden i aksjer og aksjefond ved å bytte lånetype, dette vil sannsynligvis gi bedre avkastning enn renteutgiftene du sparer så lenge du har et langsiktig perspektiv. (Hvis du foretrekker å prioritere nedbetaling av lån er det selvsagt en grei strategi også.)

Hvis du skal gjøre endringer i lånet så er det bare å avvente.

Takk for godt innspill. Har tenkt på det samme- å investere fet overskytende beløpet i aksjer/fond.

Som du skriver så kan det lønne seg med serielån hvis man har god økonomi når man tar opp lånet. Jeg kan si det sånn; jeg HADDE god økonomi før jeg begynte på dette opplegget med 35k i måneden med alle utgifter 😅

Anonymous poster hash: b0b27...c3a

[Johan Kontant]

Gjest b0b27...c3a skrev (14 minutter siden):

Takk for godt innspill. Har tenkt på det samme- å investere fet overskytende beløpet i aksjer/fond.

Som du skriver så kan det lønne seg med serielån hvis man har god økonomi når man tar opp lånet. Jeg kan si det sånn; jeg HADDE god økonomi før jeg begynte på dette opplegget med 35k i måneden med alle utgifter 😅

Anonymous poster hash: b0b27...c3a

Husk også at du kan utfordre det selv på å IKKE være streng mot deg selv hele tida. Spar gjerne litt mindre og ta heller ei helg på hotell, reis på en konsert, velg en litt dyrere ferie, kjøp en helvetes stor TV. Slike ting er ofte morsommere når du er ung og sprek. 🙂 

[Simen1]

Det kommer an på. Hvis du er typen til å sløse/bruke opp alt resterende på kontoen før neste lønning så vil det være gunstig å betale maksimalt på lånet.

Angående serielån vs annuitet så vil jeg anbefale annuitet av to grunner. 1. annuitet maksimerer lånebeløpet over tid. Det betyr at du samtidig maksimerer din frie kapital til å investere i fond eller andre ting som gir deg høyere avkastning enn lånerenta. 2. Når du har avtalt serielån med banken så forplikter du deg til en høy månedlig innbetaling. Mye høyere enn ved annuitet. Denne forpliktelsen kan bli en byrde, en kneik å komme over, i tilfelle økonomiske problemer (f.eks at du mister jobben, blir ufør, ryker ut for en stor erstatning eller noe sånt). Velger du annuitet kan du betale like mye i måneden, uten å ha forpliktelsen til å gjøre det, hengende over deg.

Angående leie vs eie så skjønner jeg virkelig ikke hvordan du kan få det regnestykket til å gå i favør av leie. Jeg tenker at noe må være galt et sted. En eller annen forutsetning som ikke henger på greip. Kan vi få se regnestykket? Har du tenkt på at avdrags-delen av låneinnbetalingene ikke er en reell utgift, men flytting av din formye fra en av dine kontoer til en annen av dine kontoer? Har du regnet inn verdiøkning på boligen etter normal verdiøkning i ditt område? Og regnet det på riktig måte i forhold til botid, skatt på gevinst, salgsprosessen etc etc?

Har du regnet på det å leie UT din eide bolig samtidig som du leier bolig til deg selv et annet sted? Eller mulighetene til å kjøpe en bolig nr 2 og leie ut den ene?

[Gjest b0b27...c3a]

Takk for godt innspill @Simen1

Jeg innser at et annuitetslån sannsynligvis er veien å gå, og kommer nok til å endre til dette- enten med 25 år eller 30 år nedbetalingstid.

Joda. Jeg har regnet på dette uten å ha regnestykket klart her. Skal du bo et sted lenge, så er det en klar fordel å eie, men det er ikke nødvendigvis det beste alternativet dersom man flytter på seg ofte.

Jeg har en jobb hvor jeg styrer hverdagen selv og kan jobbe fra hvor som helst. Jeg har ingen formening om hvor jeg ønsker å bo, og vil nok bli deler av året i utlandet.

Nå bor jeg i distriktet hvor utleie i korte perioder ikke er veldig aktuelt. Verdistigningen er reell, men den er definitivt ikke like sterk som på Østlandet.

Så kan man legge til en ekstra faktor her: Stress.

Stress er vel ikke direkte økonomisk tilknyttet, men den har en enorm psykologisk betydning. Personlig ville jeg likt å stå friere ved å leie enn å eie, spesielt når det nærmest er dødt løp i hva som er best økonomisk.

Anonymous poster hash: b0b27...c3a

[Inge Rognmo]

Gjest b0b27...c3a skrev (På 6.3.2025 den 21.27):

Som du skriver så kan det lønne seg med serielån hvis man har god økonomi når man tar opp lånet.

Bare hvis man også forventer å få dårligere økonomi etter hvert. Ellers kan du like gjerne ta opp et annuitetslån på 10 år i stedet for et serielån på 15, og le hele veien til banken.

[Cascada81]

Man kan jo også bruke de overskytende pengene til ekstraordinære avdrag. Da reduserer man gjelden, og opprettholder man størrelsen på avdragene, reduseres også tiden for avdrag.

[X10anT]

Cascada81 skrev (På 8.3.2025 den 11.14):

Man kan jo også bruke de overskytende pengene til ekstraordinære avdrag. Da reduserer man gjelden, og opprettholder man størrelsen på avdragene, reduseres også tiden for avdrag.

Du beskriver hvordan man endrer fra serielån til annuitetslån.

Annuitetslån har alltid lavere rentekostnader totalt om man sammenligner med serielån.

Endret 19. mars av X10anT

[Gavekort]

Hvis du ønsker maksimal fleksibilitet og å gjøre lånet ditt så billig som du klarer så kan jeg foreslå å sette faste avdrag så lavt som overhode mulig og sette opp en spareplan der du prøver å betjene så godt du klarer med ekstra innbetalinger.

Jeg betaler ned ganske mye på boliglånet mitt, og hver gang jeg har byttet bank så har jeg refinansiert med 30 nye år nedbetalingstid. Dette gjør at avdragene mine er veldig små, som gjør meg veldig likvid. Så jeg velger selv om jeg vil betale 7000kr/mnd eller 25000kr/mnd på boliglånet mitt. Skal jeg gjøre et større kjøp eller spytte inn i fond så kan jeg velge å redusere innbetaling på bolig.

Dette kommer med en forutsetning om at du har god selvdisiplin, da høy likviditet også kan friste med høyt forbruk.

[Jarmo]

X10anT skrev (22 minutter siden):

Annuitetslån har alltid lavere rentekostnader totalt om man sammenligner med serielån.

https://www.jbf.no/lan/boliglan/serielan-annuitetslan

[Zeph]

X10anT skrev (26 minutter siden):

Du beskriver hvordan man endrer fra serielån til annuitetslån.

Annuitetslån har alltid lavere rentekostnader totalt om man sammenligner med serielån.

Feil, det er omvendt. Med lik nedbetalingstid betalar du mindre i renter med serielån sidan du betalar høgare avdrag i starten. Du betalar renter kvar månad på den gjelda du har til ei kvar tid. Sidan den heile tida er lågare ved serielån (ref. graf under) så blir rentekostnaden mindre. Ulempa er at du må betale høge terminbeløp i starten sidan du må betale for renter pluss høgare avdrag. Samtidig vil terminbeløpet gå ned kvar månad, så når du har nådd ca. halve nedbetalingstida er terminbeløpet likt mellom begge typane lån. Deretter vil serielån ha lågare terminbeløp resten av tida.

I praksis kan ein oppnå det same ved å ha annuitetslån og betale ekstra kvar månad. Då kan du stoppe ekstratrekk i periodar der du måtte ha behov for meir pengar til andre ting.

Endret 19. mars av Zeph

[torbjornhb]

Serielån er jo desidert det rimeligste. I mitt tilfelle ville Serielån over 15 kostet rundt 1.5 mill i renteutgifter. Annuitetslån over 30 år koster nesten 1 mill ekstra.

[X10anT]

Zeph skrev (2 timer siden):

Feil, det er omvendt. Med lik nedbetalingstid betalar du mindre i renter med serielån sidan du betalar høgare avdrag i starten.

Men et serielån og et annuitetslån har jo absolutt ikke lik nedbetalingstid! Hvor i alle dager har du dét fra?

Du må gjerne la deg lure av propaganda, men hele poenget med annuitetslån er jo at det har betydelig kortere nedbetalingstid enn et serielån med tilsvarende startkostnad. Det er jo nettopp dér du ser den store besparelsen.

Regn gjerne på det selv,  et serielån for en som har kr. 10.000,- pr. mnd. til overs for dekning av lån, mot et annuitetslån for en som har kr. 10.000,- pr. mnd. til overs for dekning av lån.

Verden fungerer jo heller ikke slik at mennesker i etableringsfasen (boliglånstakere) har mest å rutte med til å begynne med, og at de deretter får mindre og mindre disponibelt etterhvert som tiden går...

Endret 19. mars av X10anT

[X10anT]

torbjornhb skrev (2 timer siden):

Serielån er jo desidert det rimeligste. I mitt tilfelle ville Serielån over 15 kostet rundt 1.5 mill i renteutgifter. Annuitetslån over 30 år koster nesten 1 mill ekstra

Hva i alle dager er det du sammenligner her? Som kjent kokk en gang sa; om min bestemor hadde hatt hjul ville hun vært en sykkel.

Annuitetslån er jo desidert det rimeligste. I mitt tilfelle ville Annuitetslån over 15 år kostet rundt 1.5 mill i renteutgifter. Serielån over 30 år koster over 1,1 mill ekstra!

Endret 19. mars av X10anT

[Zeph]

X10anT skrev (11 minutter siden):

Men er serielån og et annuitetslån har jo absolutt ikke lik nedbetalingstid! Hvor i alle dager har du det fra?

Du må gjerne la deg lure av propaganda, men hele poenget med annuitetslån er jo at det har betydelig kortere nedbetalingstid enn et serielån med tilsvarende startkostnad. Det er jo nettopp der du ser den store besparelsen.

Regne gjerne på det selv,  et serielån for en som har kr. 10.000,- pr. mnd. til overs for dekning av lån, mot et annuitetslån for en som har kr. 10.000,- pr. mnd. til overs for dekning av lån.

Verden fungerer jo heller ikke slik at mennesker i etableringsfasen (boliglånstakere) har mest å rutte med til å begynne med, og at de så får mindre og mindre disponibelt etterhvert som tiden går...

Skal ha? Om du endrar føresetnadane så endrar sjølvsagt resultatet seg òg. Det kan ein vri og vende i alle retningar.

Om serielånet går over lengre tid blir det sjølvsagt dyrare, men kvifor skal kun terminbeløp ved oppstart regulere det? Dei har gjerne meir å rutte med, men då kan dei òg betale inn ekstra avdrag på lånet for å halde terminbeløpet oppe.

Eksempel: Lån på 1m med 5% rente. Serielån med 20 års nedbetalingstid og annuitetslån med 14 års nedbetalingstid.

Første terminbeløp: Serielån: 8334,-. Annuitetslån: 8289.

Terminbeløp etter fem år: Serielån: 7500,-. Annuitetslån: 8289,-.

Om aukar avdraget på serielånet tilsvarande det terminbeløpet blir redusert så blir rentekostnaden mindre igjen.

Endrar du lånetida på annuitetslånet til 18 år så blir den totale kostnaden lik, men igjen så har du eit terminbeløp på serielånet som går ned kvar månad.

Ingen alternativ er rimelegare enn det andre om du endrer nedbetalingstida for å tilpasse resultatet.

Endret 19. mars av Zeph

[X10anT]

Zeph skrev (1 time siden):

Om serielånet går over lengre tid blir det sjølvsagt dyrere, men kvifor skal kun terminbeløp ved oppstart regulere det?

Du har åpenbart misforstått hele oppsettet. Det er slett ikke slik at serielånet går over lengere tid, for det er nemlig serielånet som er både referansen og utgangspunktet for utregningen. Det er derimot slik at annuitetslånet løper over _kortere_ tid enn serielånet.

Svaret burde være både innlysende og kjempeenkelt. Det er jo utelukkende terminbeløpet ved oppstart som forteller om dette er et lån som kan betjenes innenfor akseptabel komfortsone. 

Endret 19. mars av X10anT

[Zeph]

X10anT skrev (1 minutt siden):

Svaret burde være både innlysende og kjempeenkelt. Det er jo utelukkende terminbeløpet ved oppstart som forteller om dette er et lån som kan betjenes innenfor akseptabel komfortsone. 

Las du resten av innlegget? Kva med pengane du har til overs kvar månad med serielån? Kvifor skal ikkje dei reknast med?

Eg er einig i at terminbeløp ved oppstart er eit utgangspunkt, men å samanlikne to lån der terminbeløpet på det eine går ned heile tida blir feil.

[MailMan13]

Det er en veldig seiglivet myte der ute om at serielån er billigere enn annuitetslån. Var til og med noe vi lærte på skolen på 90-tallet, mulig det er der det kommer fra. For å få det til å bli sant må man gjøre forutsetninger som ikke er fornuftige, som at man har råd til mye dyrere avdrag om man velger serielån.

Endring av løpetid eller ekstra innbetalinger kaster hele sammenligningen ut av vinduet, siden man da kan få lånet til å koste og vare akkurat hvor lenge man vil helt uavhengig av beregningsmodell.

Akkurat derfor man bør velge annuitetslån med maksimal nedbetalingstid. Da får man størst handlefrihet til å styre det selv underveis.

Endret 19. mars av MailMan13

[Inge Rognmo]

Zeph skrev (2 timer siden):

Feil, det er omvendt. Med lik nedbetalingstid betalar du mindre i renter med serielån sidan du betalar høgare avdrag i starten. Du betalar renter kvar månad på den gjelda du har til ei kvar tid. Sidan den heile tida er lågare ved serielån (ref. graf under) så blir rentekostnaden mindre.

Bare om man sammenligner lån med like lang løpetid. Sammenligner man derimot med et annuitetslån med samme terminbeløp som det du tydeligvis har råd til å betale i begynnelsen av serielånet, så blir svaret et helt annet. Da blir nemlig svaret at du med serielån betaler like høye avdrag i starten, men lavere avdrag (dvs konstante, men lavere relativt til annuitetslånet, hvor avdragene øker i takt med at rentene minker) utover i nedbetalingstiden.

MailMan13 skrev (47 minutter siden):

Endring av løpetid eller ekstra innbetalinger kaster hele sammenligningen ut av vinduet, siden man da kan få lånet til å koste og vare akkurat hvor lenge man vil helt uavhengig av beregningsmodell.

(...)

Akkurat derfor man bør velge annuitetslån med maksimal nedbetalingstid. Da får man størst handlefrihet til å styre det selv underveis.

Ekstra innbetalinger (og evt ekstra uttak/opplåning) betyr i praksis at du behandler lånet omtrent som en "boligkreditt med nedbetalingsplan", noe som strengt tatt ikke eksisterer (etter det jeg kjenner til...); derimot finnes det noe som gir enda større handlefrihet enn et annuitetslån på 25-30 år, altså boligkreditt uten nedbetalingsplan.

Endret 19. mars av Inge Rognmo