Sliter med å selge typisk første gangs bolig i Oslo

[onkel_jon]

Jeg er enig at gulvet og kjøkkenet ødelegger mye, de var der når jeg kjøpte. Selv om jeg skulle brukt penger på å bytte gulv og kjøkken så tviler jeg på jeg får noe igjen utenom kanskje flere interesserte man da kan jeg like gjerne bare sette ned prisen og ta litt tap.

Megler skal ringe om en times tid skal sjekke ut hva det vil koste å bytte megler men blir nok ikke billig da de ikke har salgsgaranti så føler jeg sitter litt fast.

forresten så ble denne solgt 300 000 over takst en måned siden og vil ikke si den er så mye bedre men fant vel riktige kjøperen

 

https://www.finn.no/388475943

Endret 11 timer siden av onkel_jon

[bzzlink]

1 hour ago, Rune_says said:

Fjern støvsugeren fra kjøkkenet for bilde uten den.

Indiker hva felleskost blir om kjøper velger å løse inn 315K i fellesgjeld.

Ellers er det vel mer at de i målgruppen kanskje må være to, og da vil de nok foretrekke om det er to soverom (evt soverom+kontor).

Kan jo også være at potensielle kjøpere har fått med seg T-banestans i 2025 https://ruter.no/nyheter/t-banen-oppgraderer-i-2025/ dvs buss mellom sentrum og Brynseng.

Men en 3 roms koster jo fort opp mot 1 million mer da. Så er nok mange som går for 2 roms.

Men plasseringen her gjør at den kanskje faller imellom noen stoler. Etterstadsletta er helt fantastisk for de som har barn, men akkurat pittelitt usentralt for de som ikke har det.

[ps5]

Skjønner det er mange her som hverken har solgt eller kjøpt leiligheter i Oslo. Det er ikke noe galt med bildene og du får ingenting igjen for oppussing eller desperat pynting. Folk vil uansett sette sitt eget preg etter innflytting. Det betyr ingenting med en støvsuger eller et par kabler på denne lokasjonen eller prisklassen (dette er ikke tjuvholmen).  

[The Avatar]

onkel_jon skrev (1 time siden):

Ja skjønner det men de fleste konkurrentene i nabolaget er vesentlig eldre bygg fra 50 og 80 tallet.

Kvadratprisen på denne er jo høyere og https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=392112283

men er vel sikkert lettere å selge en liten leilighet med høy kvadratmeter pris i Oslo. Kompis solgte nylig en 38 kvadrat med sovealkove på Bjølsen for 4,4 med 200 000 i fellesgjeld.

Den leilegheita du lenker til er forholdsvis samenliknbar, men sjølv om den er eit lite hakk mindre så koster denne totalt 4,5 mill mot din 4,8 mill. Disse 300k utgjer ganske stor forskjell, der ein med 5x regelen må ha inntekt på 1 mill for å kjøpe din leiegheit mot "berre" 900 000 for å kjøpe denne du har lenka til. Det er betydeleg mange fleire som kan låne 4,5 mill enn dei som kan låne 4,8 mill.

Ein anna ting er at den leilegheita du viser til har mindre areal, men den har fordelen av ein stor innglassa veranda som i alle fall på sommarhalvåret kan fungere som gjesterom/oppholdsrom. Så til tross for mindre stove og litt trangt kjøkken så gir denne leilegheita litt meir muligheiter enn din, badet er også litt romslegare enn ditt bad. Hadde eg kjøpt den leilegheita du lenker til så ville eg i tilegg vurdert å sette inn foldedør ut mot den innglasa veranaden slik at verandaen kan brukast som ein del av stova. Verandaen er ikkje isolert så det vil være kostbart å varme opp den om vinteren, men løysinga gir deg den fleksibiliteten om du til dømes treng å bruke verandaen som gjesterom nokre dagar om vinteren.

Alt det sagt så har din leilegheit høgare standard totalt sett, spørsmålet er berre kor mykje det hjelp sett opp mot kva potensielle kjøparar har råd til å betale.

 

Etter mitt syn så ligg mykje av kvalitetane du har vel så mykje på bygget og området, og du bør kanskje fokusere litt ekstra på dette. Dette er eit forholdsvis nytt bygg, så du kan nok med fordel også ha bilder som viser inngangsparti og heis, og kanskje også vise at bygget har nøkkelfri adgang i staden for å berre skrive det.

Parkeringsplassen i garasje med lademuligheiter er eit stort pluss med din leilegheit, særleg når den følger med leilegheita og ikkje må leigast i tillegg, så det kunne du nok også fått tydelegare fram. Bildet som viser garasjeanlegget ser veldig rotete ut, det hadde hjulpet litt på om du hadde tømt din bod, både for ryddigheita men også for å visualisere størrelsen på boda.

Så i staden for å fokusere på å selge leilegheita så burde du kanskje i større grad selge inn heile sameiget. Det er fint å vise til gode turområder i nærheita, men av og til så er det som frister folk mest den luksusen det er å bruke fjernkontrollen til å opne garasjeporten, parkere på eigen parkeringsplass, plugge inn ladaren, ta handleposen ut av bilen og ta heisa heile vegen opp til leilegheita. Husk at også sporty og aktive mennesker liker å ikkje trenge å ta trappa opp 3/4 etasjer kvar dag.

Om du ikkje har fått solgt før snøen har smelta så bør du få tatt nye bilder tatt på sommarhalvåret (sjekk med meklaren om det selskapet har solgt leilegheit i same bygg før og kanskje har eit arkivbilde du kan låne? Du har alt lånt slike bilder til nærområdet forøvrig). Særleg leikeplassen ser trist ut når den er dekt av snø og umåkt, ikkje ein gong fotspor bort til leikestativa som kan gi illusjonen av at leikeplassen er i bruk. Sidan din leilegheit er lite eigna til barnefamilier så er det ikkje ein gong sikkert du bør prioritere å ha 3 bilder av leikeplassen. Det kan nemeleg godt være at dine potensielle kjøparar ser på det meir som ein ulempe enn ein fordel at det er leikeplass rett nedanfor verandaen.

Sjølve verandaen kjem heller ikkje til sin rett når bildet er tatt om vinteren, men det får du ikkje gjort så mykje med akkurat no.

Ein siste ting når det gjeld sjølve bilda så vises det kanskje litt for godt at du har flytta ut. Sjølv om stova er liten så ser den litt tom ut. Særleg det å få satt fram ein TV samt eit lite spisebord/frokostplass hadde gjort mykje for å framstille leilegheita som litt meir husleg. Også fråværet av bilder på veggane gir litt kaldt inntrykk av leilegheita, store kvitmalte veggar og attpåtil vinter utanfør stovevinduet får leilegheita til å sjå liten og kald ut, det du er ute etter er å få leilegheita til å framstå som liten og lun.

 

Om du ikkje får den interessen du ønsker, så hadde eg nok sterkt vurdert å få leilegheita styla og få tatt nye bilder, du bør kanskje også vurdere å leige litt møblar/inventar.

Heil personleg så er eg litt imot bruken av stylistar som pynter på ein måte som ingen faktisk ville budd, alt frå skjærefjøl med fersk frukt/grønsaker på kjøkkenbenken, til eit hav av pynteputer i senga, men merkeleg nok så fungerer det veldig godt på bilda, og er absolutt anbefalt å bruke litt pengar på.

[bzzlink]

4 minutes ago, onkel_jon said:

Jeg er enig at gulvet og kjøkkenet ødelegger mye, de var der når jeg kjøpte. Selv om jeg skulle brukt penger på å bytte gulv og kjøkken så tviler jeg på jeg får noe igjen utenom kanskje flere interesserte man da kan jeg like gjerne bare sette ned prisen og ta litt tap.

Megler skal ringe om en times tid skal sjekke ut hva det vil koste å bytte megler men blir nok ikke billig da de ikke har salgsgaranti så føler jeg sitter litt fast.

forresten så ble denne solgt 300 000 over takst en måned siden og vil ikke si den er så mye bedre men fant vel riktige kjøperen

 

https://www.finn.no/388475943

Ikke noe vits å bruke penger på det nei, det får du aldri igjen.

Men utgangsprisen din er jo høyere enn den du viser til der da, og den er 2 etasjer høyere enn din. De regner vel 100-150 tusen opp per etasje i nyboligprosjekter.

Den har også halvparten av fellesgjelden din.

Så du skal vel litt ned i prisantydning, men dette vet megler som kjenner området bedre enn meg.

[The Avatar]

onkel_jon skrev (5 minutter siden):

Jeg er enig at gulvet og kjøkkenet ødelegger mye, de var der når jeg kjøpte. Selv om jeg skulle brukt penger på å bytte gulv og kjøkken så tviler jeg på jeg får noe igjen utenom kanskje flere interesserte man da kan jeg like gjerne bare sette ned prisen og ta litt tap.

Megler skal ringe om en times tid skal sjekke ut hva det vil koste å bytte megler men blir nok ikke billig da de ikke har salgsgaranti så føler jeg sitter litt fast.

forresten så ble denne solgt 300 000 over takst en måned siden og vil ikke si den er så mye bedre men fant vel riktige kjøperen

 

https://www.finn.no/388475943

Eg skal ikkje skryte på meg å være god på interiør, men kanskje du skulle prøvd med eit større teppe, eventuelt eit teppe til på golvet for å dempe litt det inntrykket som golvet gir. Det kan også være ei muligheit for å sette litt farge i leilegheita.

Det å bytte golv eller male veggar får du nok ikkje noko igjen for.

Største forskjellen mellom din leilegheit og denne naboleilegheita er at den ser lunar ut og er litt meir levd i og framstår som mindre tom, og det er tatt med områder som viser kor fint uteområdet kan være når det ikkje er vinter.

[wampster]

Gjest 66a57...539 skrev (15 minutter siden):

Mulig den må litt ned. Ser at man får rundt 45-52 kvm mer sentralt. Rundt Grunerløkka, Kampen osv. 

Anonymous poster hash: 66a57...539

I så fall kam du linke en sentral (løkka) leilighet på 52kvm med 7kvm balkong/terrasse og medfølgende garasjeplass til noe i nærheten av denne prisen?

[bzzlink]

18 minutes ago, The Avatar said:

Så i staden for å fokusere på å selge leilegheita så burde du kanskje i større grad selge inn heile sameiget. Det er fint å vise til gode turområder i nærheita, men av og til så er det som frister folk mest den luksusen det er å bruke fjernkontrollen til å opne garasjeporten, parkere på eigen parkeringsplass, plugge inn ladaren, ta handleposen ut av bilen og ta heisa heile vegen opp til leilegheita. Husk at også sporty og aktive mennesker liker å ikkje trenge å ta trappa opp 3/4 etasjer kvar dag.

Dette @The Avatar sier er her viktig.

For å illustrere, jeg solgte leiligheten min på Etterstadsletta, som var i gammelt bygg, 1 etg. og ikke veldig god beliggenhet internt i borettslaget. 

Valgte å fokusere på at dette var et område man ville bo i, og ikke så mye på leiligheten. Her er filmen jeg laget og brukte som annonse på Facebook og instagram. Target kvinner 26-37 som hadde vist interesse for, eller hadde små barn, og bodde innenfor Ring 3.

 

Fjerner linken igjen straks, da videoen ikke ligger offentlig.  Fjernet. 

Men en video som viser noe som dette. 

Dreiebok for reklamefilm

Scene 1: Elbil parkeres

• Bilde: En elbil ruller sakte inn på en parkeringsplass utenfor en moderne leilighetsbygning.

• Beskrivelse: Det er tidlig kveld, og byen gløder i solnedgangen. Sjåføren, en avslappet person i 30-årene, ser fornøyd ut.

Scene 2: Lader plugges i

• Bilde: Sjåføren stiger ut av bilen, åpner ladeporten og kobler til ladekabelen.

• Beskrivelse: Et nærbilde av ladepluggen som kobles inn, og en liten skjerm viser "Lading startet".

Scene 3: Man tar heis opp til leilighet

• Bilde: Sjåføren står i en moderne heis, smilende og avslappet, mens etasjeindikatoren viser at heisen går oppover.

• Beskrivelse: Kameraet fokuserer på speilbildet av personen i heisen, som retter litt på klærne og ser forventningsfull ut.

Scene 4: På balkongen på leiligheten er det noen som tenner opp grill

• Bilde: En venn på balkongen skrur på en gassgrill, flammene tennes.

• Beskrivelse: Latter høres i bakgrunnen, og bordet er allerede dekket med vin og småretter.

Scene 5: Gode venner på balkongen spiser middag og drikker vin

• Bilde: Flere venner sitter rundt bordet på en hyggelig opplyst balkong, skåler med vinglass og ler.

• Beskrivelse: Kameraet sveiper over ansiktene til de glade vennene, før det går over til en vidvinkel av byen i bakgrunnen.

Sluttscene:

• Bilde: Elbilen står fortsatt til lading, med bygningen i bakgrunnen, lys fra leiligheten synlig i vinduet.

• Beskrivelse: En tekst vises: Moderne, sentrumsnært, oppgrader livet ditt.

Endret 11 timer siden av bzzlink

[flamethower1234]

Du har litt andre utgangspunkt men her snakker vi pen bolig på Grunerløkka.

 

[Gjest 66a57...539]

wampster skrev (7 minutter siden):

I så fall kam du linke en sentral (løkka) leilighet på 52kvm med 7kvm balkong/terrasse og medfølgende garasjeplass til noe i nærheten av denne prisen?

Man får sikkert litt mer ting i leiligheten til OP, men sånn som det her så det blir jo bare litt overflødig titting https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=391492871&ci=24 

Det er jo det litt unge gjør også. Uten å se på ting som tilstandsgrad osv. Dem ser vel mest på område, kvadratmeter og bilder. 

Anonymous poster hash: 66a57...539

[flamethower1234]

ps5 skrev (30 minutter siden):

Skjønner det er mange her som hverken har solgt eller kjøpt leiligheter i Oslo. Det er ikke noe galt med bildene og du får ingenting igjen for oppussing eller desperat pynting. Folk vil uansett sette sitt eget preg etter innflytting. Det betyr ingenting med en støvsuger eller et par kabler på denne lokasjonen eller prisklassen (dette er ikke tjuvholmen).  

«Dette er ikke Tjuvholmen» Det er akkurat slik man skal legge ut en annonse. Det må være bra.

[bzzlink]

13 minutes ago, Guest 66a57...539 said:

Man får sikkert litt mer ting i leiligheten til OP, men sånn som det her så det blir jo bare litt overflødig titting https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=391492871&ci=24 

Det er jo det litt unge gjør også. Uten å se på ting som tilstandsgrad osv. Dem ser vel mest på område, kvadratmeter og bilder. 

Anonymous poster hash: 66a57...539

Og den leiligheten på løkka formelig ber på sine knær om at noen bygger den om til en 3 roms.

Men det er 2 forskjellige livsstiler. Og det finnes kjøpere til begge. ikke alle som har lyst til å bo på Grunerløkka

[Kajac]

onkel_jon skrev (48 minutter siden):

forresten så ble denne solgt 300 000 over takst en måned siden og vil ikke si den er så mye bedre men fant vel riktige kjøperen

https://www.finn.no/388475943

Jo, denne her var faktisk betraktelig bedre. Det ser ut som et sted hvor det bor folk. Kjøkkenet er lyst og fint. Kanskje ikke veldig moderne, men definitivt ikke et sort hull. Det er mer innredning, så det er mer å se på og lettere å forestille seg å bo der. Veggene har farger i nøytrale men likevel levende farger, og stuen har til og med en kontrastvegg. Det ser rett og slett ut som et hjem.

Din leilighet ville jeg nok ikke vurdert å komme på visning på. Denne her kunne jeg derimot lett vurdert. Den er varm og innbydende. 

[Camlon]

1 hour ago, onkel_jon said:

Jeg er enig at gulvet og kjøkkenet ødelegger mye, de var der når jeg kjøpte. Selv om jeg skulle brukt penger på å bytte gulv og kjøkken så tviler jeg på jeg får noe igjen utenom kanskje flere interesserte man da kan jeg like gjerne bare sette ned prisen og ta litt tap.

Megler skal ringe om en times tid skal sjekke ut hva det vil koste å bytte megler men blir nok ikke billig da de ikke har salgsgaranti så føler jeg sitter litt fast.

forresten så ble denne solgt 300 000 over takst en måned siden og vil ikke si den er så mye bedre men fant vel riktige kjøperen

https://www.finn.no/388475943

Om vi skal bruke denne som referanse så ser jeg følgende forskjeller

1. Den har bedre gulv, kjøkken og interiør (-150 000)

2. Den har bedre utsikt (-150 000)

3. Den er billigere (-150 000)

Det betyr at hvis du vil selge nå uten mye ekstra arbeid, så burde du redusere prisen fra 4 490 000 til 4 040 000.

[onkel_jon]

8 minutes ago, Camlon said:

Om vi skal bruke denne som referanse så ser jeg følgende forskjeller

1. Den har bedre gulv, kjøkken og interiør (-150 000)

2. Den har bedre utsikt (-150 000)

3. Den er billigere (-150 000)

Det betyr at hvis du vil selge nå uten mye ekstra arbeid, så burde du redusere prisen fra 4 490 000 til 4 040 000.

Er ikke enig at kjøkkenet er bedre, ja er lyst men mener det er original kjøkkenet fra 2002 og minner meg om et typisk 90 talls kjøkken.

Syns og det er snodig at fleste her sier det motsatte av en styling dame sa, hadde en på besøk som ga tips, skulle være minimalistisk, tv på stua var en stor No No

[The Avatar]

onkel_jon skrev (Akkurat nå):

Er ikke enig at kjøkkenet er bedre, ja er lyst men mener det er original kjøkkenet fra 2002 og minner meg om et typisk 90 talls kjøkken.

Syns og det er snodig at fleste her sier det motsatte av en styling dame sa, hadde en på besøk som ga tips, skulle være minimalistisk, tv på stua var en stor No No

Foretrekker heilt klart ditt kjøkken, ja det er litt mørkt men kjøkkenet i den andre leilegheita gir meg klare assosiasjonar til kommunale aldersbustadar.

Ein detalj som eg ikkje la merke til før no, kvifor har du tatt bilde utan å slå på lysa? Kjøkkenet ditt ville fått ei heilt anna framtoning med lysa på. Er reknar med at du har lys under overskapa så dei burde ha lyst opp kjøkkenbenken, og som miniumum så må du slå på taklyset.

Som sagt er eg ingen ekspert på interiør, og eg bukkar meg i støvet for fagfolk som kan faget. Men personleg så foretrekker eg at stova også viser korleis ein TV kan plasserast. Utan TV-skjermen så synes eg stova ser ut som eit venterom, og eg klarer ikkje å sjå for meg bruken av stova utan ein TV-skjerm. Skal ein fyrst gå for ein stil utan TV så ville ha dekt på stovebordet med kaffe-service slik at det ser ut som at du venter besøk, då får ein i det minste assosiasjonar til at det kan være fint å sitte i stova saman med gode venner.
Dersom stylisten ikkje vil ha ein stor svart skjerm på bilda så går det ann å skru på TV'en og vise eit fint naturbilde eller liknande. Minimalistisk stil kan være fint det, og her kan det være meg det er noko galt med, men det ser forbaska kjedeleg ut å sitte i sofaen å stirre på ei lampe, særleg når heile bakveggen er kvitmalt utan noko som helst anna å feste augene på.
For at stova skal gi meining utan ein TV, så burde du ikkje ha hjørnesofa, du burde hatt ein toseters sofa og ein lenestol og orientert heile stova mot vinduet.
Hadde du satt opp ein TV så hadde du også fått skjult ledninga som går opp frå TV-bordet.

[bzzlink]

35 minutes ago, Camlon said:

Om vi skal bruke denne som referanse så ser jeg følgende forskjeller

1. Den har bedre gulv, kjøkken og interiør (-150 000)

2. Den har bedre utsikt (-150 000)

3. Den er billigere (-150 000)

Det betyr at hvis du vil selge nå uten mye ekstra arbeid, så burde du redusere prisen fra 4 490 000 til 4 040 000.

Nei den har ikke bedre kjøkken. 

@onkel_jon er uheldig med den fargen på gulvet, og noen av biledene kunne vært justert litt i fargene og tatt fra bedre vinkler

Det at den andre leiligheten har halvparten i fellesgjeld, og den ligger 2 etasjer høyere tilsier at OP sin leilighet burde legges ut 300 000 under den andre ette min mening

Her to bilder av en stylet gammel leilighet. Styling og god fotograf kan gjøre mye

Endret 10 timer siden av bzzlink

[Camlon]

51 minutes ago, onkel_jon said:

Er ikke enig at kjøkkenet er bedre, ja er lyst men mener det er original kjøkkenet fra 2002 og minner meg om et typisk 90 talls kjøkken.

Syns og det er snodig at fleste her sier det motsatte av en styling dame sa, hadde en på besøk som ga tips, skulle være minimalistisk, tv på stua var en stor No No

Hvilken kjøkken som er bedre handler om smak og behag. Det egentlige problemet er at kjøkkenet passer ikke inn. Du har et svart moderne kjøkken i en umoderne 90-talls leilighet med gulv som har 70-talls stil.

Det betyr at når man ser din leilighet så ser man kostnader til oppusning, enten til å få resten av leiligheten til å ha samme stil som kjøkkenet eller få kjøkkenet til å passe inn i leiligheten. Den andre leiligheten har et typisk kjøkken fra 90-tallet, men noen synes den stilen er fin og vil beholde boligen som den er.

Endret 9 timer siden av Camlon

[flamethower1234]

Tenker du på ned et sted mellom 500 og 700K. Da hadde jeg heller brukt pengene på å pusse den og innrede den skikkelig utenom og ta bedre bilder osv. En boligannonse skal være så godt som strøken. Se på annonser fra «topp leiligheter» 

[Resort]

Gavekort skrev (6 timer siden):

Det slutter å spille en rolle når kjøpere allerede blør. Det er ikke det at din leilighet er feilpriset. Du må bare finne det riktige kjøperen.

Den er så godt som feilpriset den kan være. Hadde prisen bare vært eneste feilen hadde det jo vært null stress men her er det haugevis av andre ting som er feil også.