Sliter med å selge typisk første gangs bolig i Oslo

[RookieNO]

onkel_jon skrev (38 minutter siden):

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=392024506
 

den du tenker på?

Nei, denne: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=392112283

[wampster]

Ser ikke noe feil med prisen.
52kvm + 7kvm balkong + garasjeplass og kun 4.500ish i felleskostnader ink fellesgjeld 
til den prisen er absolutt greit. Regner med at oppvarming og varmtvann ikke er ink.
Eneste jeg kan sette fingern på er at leiligheten har litt "kjip" styling og fargevalg

[The Avatar]

Leilegheita framstår fin på bilda, så ingenting som skremmer vekk folk. Kanskje er leilegheita litt kjedeleg, men samtidig så er det dette som selger. Det kan være at du vil ha nytte av å leige stylist og møblar for å få leilegheit til å sjå så bra ut som den kan, men eg synes leilegheita ser tiltalande ut. 

Som andre har sagt så er det nok prisen som er problematisk, med lån og fellesutgifter vil denne leilegheita koste 31 000 kr i måneden. Det er nok få endelege som har råd til dette, så då er markedet par utan barn, noko som reduserer litt talet på potensielle kjøparar. 

Ellers så er markedet dårlegast no på vinteren, folk er meir på flyttefot om våren og om hausten. 

[Gavekort]

Alt kan selges til riktig pris. Men tror det er mange selgere som har litt høy forhåpninger om hvor lett det er å omsette bolig.

Det er ikke så mange førstegangskjøpere som kan få tak i 4,8 millioner. De fleste unge og enslige (de som denne leiligheten er mest aktuell for) vil stange i taket når det kommer til grensen på 5x inntekt. Så da gjenstår det egentlig bare unge par med samlet inntekt nærmere en million og lave studielån.

[The Avatar]

Når eg søker på finn.no i same område og filtrert på leilegheiter mellom 50 og 70 kvm så er det mange aktuelle konkurrentar.
Din leilegheit er med fellesgjeld prissatt til 4,8 mill. Akkurat no så ligg det ute tre leilegheiter i same område med totalpris på 3,9 mill, leilegheitene er henholdsvis på 50, 56 og 63 kvm og er då ganske samanliknbare på størrelse.

Din leilegheit har nokre kvalitetar med balkong og garasjeplass som følger med, men denne millionen i forskjell utgjer veldig mykje for kva fyrstegongskjøparar som får råd til å kjøpe.
Din leilegheit er nok prismessig meir aktuell for unge pensjonistar som vil ha noko som er lite og praktisk og som har eigenkapital frå den forrige bustaden å bruke, meir enn at leilegheita er attraktiv for fyrstegongskjøparar.

[onkel_jon]

27 minutes ago, The Avatar said:

Når eg søker på finn.no i same område og filtrert på leilegheiter mellom 50 og 70 kvm så er det mange aktuelle konkurrentar.
Din leilegheit er med fellesgjeld prissatt til 4,8 mill. Akkurat no så ligg det ute tre leilegheiter i same område med totalpris på 3,9 mill, leilegheitene er henholdsvis på 50, 56 og 63 kvm og er då ganske samanliknbare på størrelse.

Din leilegheit har nokre kvalitetar med balkong og garasjeplass som følger med, men denne millionen i forskjell utgjer veldig mykje for kva fyrstegongskjøparar som får råd til å kjøpe.
Din leilegheit er nok prismessig meir aktuell for unge pensjonistar som vil ha noko som er lite og praktisk og som har eigenkapital frå den forrige bustaden å bruke, meir enn at leilegheita er attraktiv for fyrstegongskjøparar.

Ja skjønner det men de fleste konkurrentene i nabolaget er vesentlig eldre bygg fra 50 og 80 tallet.

Kvadratprisen på denne er jo høyere og https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=392112283

men er vel sikkert lettere å selge en liten leilighet med høy kvadratmeter pris i Oslo. Kompis solgte nylig en 38 kvadrat med sovealkove på Bjølsen for 4,4 med 200 000 i fellesgjeld.

Endret 10. februar av onkel_jon

[flamethower1234]

Synes helt ærlig leiligheten så litt kjedelig ut. Hva med innrede den litt finere og eventuelt legge til noen fine detaljer? 

[Kajac]

4,5 millioner for en andelsleilighet på drøye 50 kvadrat? Jeg tror du har svaret ditt her. 

Denne egner seg ikke for førstegangskjøpere, da du må ha en lønn på hele 850k i året for å kunne få lån til den med 10 % egenkapital. Og for par blir den nok litt liten, for barnefamilier er den uaktuell. Den er rett og slett liten og dyr, og da må den ha noen andre attraktive kvaliteter som skiller den ut, eller noe spesielt som gjør den attraktiv for en spesiell målgruppe. Og det ser jeg ikke her.

Så den faller liksom mellom flere stoler. Du får nok solgt den til slutt, men det spørs om ikke du må smøre deg med tålmodighet. 

[Gavekort]

onkel_jon skrev (12 minutter siden):

Ja skjønner det men de fleste konkurrentene i nabolaget er vesentlig eldre bygg fra 50 og 80 tallet.

Det slutter å spille en rolle når kjøpere allerede blør. Det er ikke det at din leilighet er feilpriset. Du må bare finne det riktige kjøperen.

Endret 10. februar av Gavekort

[Camlon]

16 hours ago, onkel_jon said:

Hei

Lurte på om folk har noe tips til hva jeg skal gjøre videre, har hatt nå 3 visninger hvor bare fem møtte opp nå på siste, skal bli bud runde imorgen men har ikke helt troa, etter alle avis oppslagene med boliger som går 4-500 000 over takst i Oslo så er jeg skuffet over responsen, er det megleren sin skyld? Burde jeg kanskje malt over veggene før salg? Var nylig to salg i nabolaget med tilsvarende boliger som gikk 3-400 over takst.

Hvis det ikke blir noe salg, burde jeg trekke boligen, male om, betale for styling og så legge ut igjen?

Eller burde jeg bare sette ned prisen og se om det blir bedre respons? Har egentlig flyttet ut så begynner å bli dyrt med mellom finansieringen 🙁

Er denne: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=389379684

Du har litt kjedelige bilder og jeg er ingen fan av interiøret og gulvet. Det kan forklare hvorfor du ikke får like mye interesse som andre. 

Boligen er også lite attraktiv for de fleste som ser etter bolig. Prisen er for høy for single, for liten for par med barn og for dårlig for godt etablerte. Du kan derfor bare selge til nyetablerte par uten barn og det er et lite marked.

Det kan ta litt lenger tid, men jeg er helt sikker på at du får solgt.

[bzzlink]

Bytt eiendomsmegler.

Her er tiltakslisten jeg ville gjort

1. Bytt eiendomsmegler til noe som ikke er OBOS
2. Nye bilder, eller redigere de du har. https://www.ohshots.com disse er flinke
3. Kjør en annonsekampanje mot målgruppen på Facebook, insta og tiktok, Google Display. Budskapi annonsene sentralt, men ikke i gryta nærhet til t-bane, parkeringplass. Sett målgruppen til:
   1. Alder 25 - 35
   2. Ikke barn
   3. Eier ikke bolig
4. Bruk finn annonsen som landingsside for annonsen

Bakgrunn

Når du er så heldig å skulle selge en leilighet på Etterstadsletta uten forkjøpsrett (som det er på omtrent samtlige) så bør du IKKE plastre OBOS over hele annonsen.

Vet du skriver det i headingen, men jeg oppfattet det ikke før jeg hadde brukt ganske mye tid inne på annonsen. Hodet mitt sa forkjøpsrett med en gang når jeg ser svære OBOS logoer.

Jeg bodde på Etterstadsletta frem til for 4 år siden. Tror ikke det er noe feil med prisen, men konkurrentene dine akkurat nå har bedre beliggenhet på sletta (synes jeg) og de har utsikt.

Husk at markedet ditt endrer seg fra uke til uke. Når de utsiktsleilighetene forsvinner og de 5 parene som du trenger i budrunden kan være der neste uke, selv om de ikke er der denne uken.

Bildene dine er dårlige. 

Ikke hør på maglerene angående annonsering, jeg betalte 4000,- for en egen Facebook annonse, som ga like mye trafikk til annonsen, som lanseringen på finn gjorde.

 

[Rune_says]

Fjern støvsugeren fra kjøkkenet for bilde uten den.

Indiker hva felleskost blir om kjøper velger å løse inn 315K i fellesgjeld.

Ellers er det vel mer at de i målgruppen kanskje må være to, og da vil de nok foretrekke om det er to soverom (evt soverom+kontor).

Kan jo også være at potensielle kjøpere har fått med seg T-banestans i 2025 https://ruter.no/nyheter/t-banen-oppgraderer-i-2025/ dvs buss mellom sentrum og Brynseng.

[flamethower1234]

Første jeg legger merke til på bildene er gulvet. Det synes jeg ikke ser fint ut. Unge kjøpere vil gjerne ha finere innredning også. Den burde se litt mer freshere og moderne ut. Her er det masse forbedringspotensial. 

[Kajac]

flamethower1234 skrev (13 minutter siden):

Første jeg legger merke til på bildene er gulvet. Det synes jeg ikke ser fint ut. Unge kjøpere vil gjerne ha finere innredning også. Den burde se litt mer freshere og moderne ut. Her er det masse forbedringspotensial. 

Skjønner ikke helt hva folk reagerer på med gulvet. Men det er mye forbedringspotensial. Kjøkkenet fremstår som et svart hull som suger alt lyset ut av stuen. Veggene er kjedelige og hvite, og gir nesten en institusjonsfølelse. Ingen pynt, ingen detaljer. Bare hvitt. Dette gjelder hele leiligheten. Samme med skapene på soverommet. Ser ut som standard 80-talls garderobeskap med nye håndtak. Det er også mye som burde vært fjernet før bildene ble tatt, slik som støvsugeren og dens oppheng, den "clusterfucken" av en ledningspagetti under skapet på stuen, og alt rotet inni stuebordet. Bildene gir meg følelse av en privat annonse for å leie ut en kjellerleilighet, ikke en proff boligannonse. Og hele boligen fremstår rett og slett som ganske traust. Når det da finnes flere bedre alternativer i samme område til samme eller lavere pris, så er det vanskelig å få solgt. Som jeg nevnte i min forrige post, enten må prisen ned, eller så må boligen gjøres mer attraktiv. Slik den fremstår nå er den for dyr i forhold til markedet.

[flamethower1234]

Kajac skrev (Akkurat nå):

Skjønner ikke helt hva folk reagerer på med gulvet. Men det er mye forbedringspotensial. Kjøkkenet fremstår som et svart hull som suger alt lyset ut av stuen. Veggene er kjedelige og hvite, og gir nesten en institusjonsfølelse. Ingen pynt, ingen detaljer. Bare hvitt. Dette gjelder hele leiligheten. Samme med skapene på soverommet. Ser ut som standard 80-talls garderobeskap med nye håndtak. Det er også mye som burde vært fjernet før bildene ble tatt, slik som støvsugeren og dens oppheng, den "clusterfucken" av en ledningspagetti under skapet på stuen, og alt rotet inni stuebordet. Bildene gir meg følelse av en privat annonse for å leie ut en kjellerleilighet, ikke en proff boligannonse. Og hele boligen fremstår rett og slett som ganske traust. Når det da finnes flere bedre alternativer i samme område til samme eller lavere pris, så er det vanskelig å få solgt. Som jeg nevnte i min forrige post, enten må prisen ned, eller så må boligen gjøres mer attraktiv. Slik den fremstår nå er den for dyr i forhold til markedet.

Gulvet gjør at leiligheten ser ut som en leilighet for gamle pensjonister. Det ødelegger hele helheten.  

[Camlon]

3 minutes ago, Kajac said:

Skjønner ikke helt hva folk reagerer på med gulvet.

Gulvet er for mørkt og har et lag med olje som får den til å se uekte. Jeg ville slipet gulvet og brukt en lysere naturlig farge.

[Gjest 66a57...539]

Folk undervurderer hvor desperat folk er og hvor presset markedet er. husk at potensiell kjøper kanskje kommer fra en studenthybel på 10kvm. 52 kvm fordelt på 2 er luksus i forhold. Flesteparten på forumet her er eldre og var veldig heldig i sin tid. Så da relaterer man ikke til samme problemstillingen. Ser også folk nevne pensjonist som potensiell kjøper og det stemmer også veldig bra. 

Anonymous poster hash: 66a57...539

[Gjest 78014...d03]

Jeg er et sted i 20 årene. Jeg synes den ser deprimerende og kjedelig ut. Jeg ville aldri kjøpt den til den prisen. Nesten så den burde legges ut som ut oppussingsobjekt. Den ser jo ikke ut😂

Anonymous poster hash: 78014...d03

[Kajac]

Gjest 66a57...539 skrev (8 minutter siden):

Folk undervurderer hvor desperat folk er og hvor presset markedet er. husk at potensiell kjøper kanskje kommer fra en studenthybel på 10kvm. 52 kvm fordelt på 2 er luksus i forhold. Flesteparten på forumet her er eldre og var veldig heldig i sin tid. Så da relaterer man ikke til samme problemstillingen. Ser også folk nevne pensjonist som potensiell kjøper og det stemmer også veldig bra. 

Anonymous poster hash: 66a57...539

Folk er åpenbart ikke så desperate. I så fall hadde OP fått solgt den uten problemer. Denne leiligheten er priset for høyt rett og slett. Enten må prisen ned, standarden opp, eller OP må vente til markedet endrer seg til hans fordel.

[Gjest 66a57...539]

Kajac skrev (15 minutter siden):

Folk er åpenbart ikke så desperate. I så fall hadde OP fått solgt den uten problemer. Denne leiligheten er priset for høyt rett og slett. Enten må prisen ned, standarden opp, eller OP må vente til markedet endrer seg til hans fordel.

Mulig den må litt ned. Ser at man får rundt 45-52 kvm mer sentralt. Rundt Grunerløkka, Kampen osv. 

Anonymous poster hash: 66a57...539