Solgte bolig for 600 000kr over takst på ti timer

[The Avatar]

John-B skrev (20 timer siden):

Flipping genererer jo mange ekstra skattekroner en ikke ville fått ved vanlige salg. 2 dokumentavgifter i stedet for én + skatt på overskuddet om vi antar hun ikke bor i 2 år i boligen først.

Er enig i dette. Det er kanskje ikkje den aller mest etiske inntektskilda å flippe bustadar for profitt, men det er samtidig heller ikkje veldig enkelt.
Å flippe ein bustad medfører ein betydeleg risiko fordi ein må få tilført mykje verdi før det er lønnsomt. Fyrst så må ein sikre at ein får tjent innigjen dokumentavgifta. På eit hus til 5,7 mill så utgjer dette 125 000 kr rett til staten.
Om ho solgte 600 000 over takst og fekk 6,3 mill for det same huset så må ho skatte 22% på gevinsten, kor stor gevinsten blir vil variere med kor store omkostningar som kan trekkast frå. Om ho selg utan eigedomsmeklar og andre fråtrekkbare utgifter så er gevinsten 475 000, som medfører 104 500 kr i skatteutgift.
Alt etter kva andre kostnadar ho har så kan gevinsten ho sitt igjen med fort være nede i eit par hundre tusen. Absolutt godt betalt for å få flippa bustaden på 10 timar, men sett opp mot risikoen for å potensielt måtte legge ned mykje arbeidstid i eit slikt prosjekt så er det så godt betalt.
 

Simen1 skrev (18 timer siden):

Disse reglene kjenner jeg dårlig. Stemmer det med 2 år? Er det ikke 12 måneder med folkeregistrert adresse som gjelder? Selv om man leier ut inntil 6 mnd av de 12?

Regelen er at du må ha eigd huset i minst 1 år.
I tillegg må du ha budd i buset i minst 1 år i løpet av dei to siste åra.

Dersom du kjøper huset du har vært leigetakar i så kan du ikkje rekne inn den tida du har vært leigetakar som bu-tid for å kunne selge skattefritt.
Det at du skal ha budd der 1 år i løpet av dei siste 2 åra betyr at dersom du har budd i bustaden i minst 1 år så har du opptil 1 år på deg til å selge bustaden etter at du flytta ut. Dette gjer det mogleg å flytte ut før du har solgt, og det vil fungere som eit incentiv for å raskt få inn ein ny huseigar slik at huset ikkje blir ståande tomt.

Folkeregistrert adresse har ikkje betydning, du må ha vært reell bebuar i minst 1 år for å kunne selge skattefritt. Som hovudregel er du rekna som busatt der du tilbringer din vanlege døgnkvile, som igjen betyr at du må ha tilbringt natta der i minst 183 av årets 365 dagar. (Her er det nokre unntak i forhold til jobbreiser og slikt).
Det hjelp med andre ord ikkje å være folkeregistrert i bustaden medan du i realiteten har budd hos andre.
Det kan være at du klarer å lure skatteetaten med ei falsk flyttemelding, men det at du kan lure deg unna skatt er ikkje det same som at salget er skattefritt.

 

 

Det som gjer at bustadflipping generelt sett er mislikt er at det gjer det vanskelegare for andre å kome inn på bustadmarkedet. Ikkje berre kan ein bustadflipper snappe opp bustaden framfor ein fyrstegongskjøpar, men ved å flippe bustaden så bidreg ein også til at bustadane blir dyrare.
Det er heller ikkje alltid at der er særleg miljøvenleg med bustadflipping sjølv om det er lønnsomt. Typisk eksempel er når husflipparen investerer 100 000 kr i ny kjøkkeninnreiing for å vise potensialet og klarer på den måten å auke bustadprisen med 200 000 kr. Den nye eigaren har då ofte sett potensialet men er ikkje fornøgd med akkurat dette kjøkkenet og går derfor i gang med å rive ut den splitter nye kjøkkeninnreiinga for å bygge sitt eige draumekjøkken.

[En Gedi]

Runar skrev (På 9.2.2025 den 15.14):

Jeg tror de færreste hadde sagt nei til et bud på 600 000 kr over prisantydning, så akkurat det klandrer jeg ikke damen for. Noen i kommentarfeltet under artikkelen mener flipping er uetisk, men det sier vel mer om markedet at prisene blir så høye.

Styling av hus før salg mener mange er bortkastet, det er overhodet ikke det. For en rimelig stor bolig koster dette ca 25.000 kroner. Husk en ting mange klarer bare ikke forestille seg boligen sitt potensiale uten at dette er fint "møblert" derfor lønner profesjonell styling seg før et salg. Så flotte bilder som lokker potensielle kjøpere til visning. Dette er viktigere en mange aner, og ikke minst annonsering i de aller fleste tilgjengelige kanaler selv aviser ! Får man inn 2 kjøpere som er interessert holder dette til å få i gang en budrunde som gjør at en bolig går langt over prisantydning om beliggenhet og interesse er til stede. Så kan man like "flipping" eller ikke. Det er et valg den enkelte selger avgjør.

Så handler dette om kjøper som byr da ! Og bruke hodet og ikke bare  hjertet.  Noen kommer til å sitte igjen med svarteper om boligmarkedet en dag vil falle, og markedet har blåst opp verdiene på boliger til noe som er alt for høyt.

Jeg hadde ikke pusset opp mye før et salg, men malt i nøytrale farger der det er slitt. Rydd unna og style boligen. Thats it.

Endret 12. februar av En Gedi

[Simen1]

The Avatar skrev (30 minutter siden):

Å flippe ein bustad medfører ein betydeleg risiko fordi ein må få tilført mykje verdi før det er lønnsomt. Fyrst så må ein sikre at ein får tjent innigjen dokumentavgifta. På eit hus til 5,7 mill så utgjer dette 125 000 kr rett til staten.
Om ho solgte 600 000 over takst og fekk 6,3 mill for det same huset så må ho skatte 22% på gevinsten, kor stor gevinsten blir vil variere med kor store omkostningar som kan trekkast frå. Om ho selg utan eigedomsmeklar og andre fråtrekkbare utgifter så er gevinsten 475 000, som medfører 104 500 kr i skatteutgift.

Bare en liten kommentar til det regnestykket. Prisantydningen var riktignok 5,7 mill ved salget, men vi vet ikke hva hun betalte for oppussingsobjektet i sin tid, oppussingskostnader eller om hun har bodd der lenge nok til å slippe skatt på gevinst. Jeg klarer i hvert fall ikke å lese det siden jeg ikke har pluss-abb.

[Simen1]

The Avatar skrev (1 time siden):

Absolutt godt betalt for å få flippa bustaden på 10 timar, men sett opp mot risikoen for å potensielt måtte legge ned mykje arbeidstid i eit slikt prosjekt så er det så godt betalt.

Nå ser jeg ikke forbi betalingsmuren, men får ikke inntrykk av at hun har flippet boligen i løpet av 10 timer. Vanligvis tar det jo måneder å pusse opp.

The Avatar skrev (1 time siden):

Regelen er at du må ha eigd huset i minst 1 år.
I tillegg må du ha budd i buset i minst 1 år i løpet av dei to siste åra.

Dersom du kjøper huset du har vært leigetakar i så kan du ikkje rekne inn den tida du har vært leigetakar som bu-tid for å kunne selge skattefritt.
Det at du skal ha budd der 1 år i løpet av dei siste 2 åra betyr at dersom du har budd i bustaden i minst 1 år så har du opptil 1 år på deg til å selge bustaden etter at du flytta ut. Dette gjer det mogleg å flytte ut før du har solgt, og det vil fungere som eit incentiv for å raskt få inn ein ny huseigar slik at huset ikkje blir ståande tomt.

Folkeregistrert adresse har ikkje betydning, du må ha vært reell bebuar i minst 1 år for å kunne selge skattefritt. Som hovudregel er du rekna som busatt der du tilbringer din vanlege døgnkvile, som igjen betyr at du må ha tilbringt natta der i minst 183 av årets 365 dagar. (Her er det nokre unntak i forhold til jobbreiser og slikt).
Det hjelp med andre ord ikkje å være folkeregistrert i bustaden medan du i realiteten har budd hos andre.
Det kan være at du klarer å lure skatteetaten med ei falsk flyttemelding, men det at du kan lure deg unna skatt er ikkje det same som at salget er skattefritt.

Takk for forklaring. For alle flippere sitt vedkommende håper jeg de følger reglene og ikke forsøker å lure skatteetaten. For min del er jeg interessert i å forstå hvordan man kan optimere prosessen uten å bryte reglene. Det jeg leser ut av dette avsnittet er at man bør registrere bostedsadresse og faktisk bo i oppussingsobjektet så lenge oppussingen pågår og helst minimum 1 år. Likevel er det rom for å bo andre steder f.eks når kritiske deler av oppussingen foregår. Å bo andre steder akkurat når do/bad og kjøkken står helt på hodet er en praktisk løsning. Da må man enten ha bekjente med ledig rom eller sin egen sekundære bolig de dagene det gjelder, inntil 182 pr år. Det må jeg si er ganske så romslig.

Hvis jeg forstår deg rett så kan man i teorien kjøpe ny bolig hver 183 dag, bo der i reelt 183 dager, leie ut i 182 dager og så legge de ut for salg den 365. dagen. Dvs. at man til enhver tid eier to oppussingsobjekter, bytter litt på hvor man reelt bor (f.eks i forbindelse med oppussing av bad) og selge begge uten skatt på gevinst når hvert eierskap fyller 365 dager.

Siden staten legger opp skatt på gevinst slik at flipping blir mer lønnsomt dersom det tar mer enn ett år så har man så god tid på seg at det gir rom for fulltidsjobb ved siden av flippe-jobben. Flippejobben regnes jo ikke som jobb men fritidsaktivitet så det er ingen overtidsbestemmelser, inntektskatt eller noe sånt som kommer inn. Dette er altså en sidejobb-lignende fritidsaktivitet for de som har kapasitet til å jobbe mer enn 37,5 timer i uka. Folk med økonomi, praktisk erfaring og gjennomføringsevne til noe sånt. Og familiesituasjon som lar seg kombinere med dette. Jeg synes tråden er interessant og kan godt se meg selv med en sånn fritidsaktivitet om noen år.

The Avatar skrev (1 time siden):

Det er heller ikkje alltid at der er særleg miljøvenleg med bustadflipping sjølv om det er lønnsomt. Typisk eksempel er når husflipparen investerer 100 000 kr i ny kjøkkeninnreiing for å vise potensialet og klarer på den måten å auke bustadprisen med 200 000 kr. Den nye eigaren har då ofte sett potensialet men er ikkje fornøgd med akkurat dette kjøkkenet og går derfor i gang med å rive ut den splitter nye kjøkkeninnreiinga for å bygge sitt eige draumekjøkken.

Jeg har hørt dette skrekkeksemplet bli brukt mange ganger, men hvor reelt / vanlig er det? Jeg vil anta ganske uvanlig.

Endret 12. februar av Simen1

[En Gedi]

The Avatar skrev (1 time siden):

Å flippe ein bustad medfører ein betydeleg risiko fordi ein må få tilført mykje verdi før det er lønnsomt.

Nei, ikke nødvendigvis for noen som kan dette her ! De går ikke nødvendigvis løs på kjøkken og bad om dette ikke er helt nødvendig, men kan "flippe" med å skifte noen gul i grei kvalitet, male så mye som mulig i farger man vet er "inn" og ikke minst bruke gipsplater og sparkel. Det koster ikke all verden. Det er mye faenskap som kan skjules bak gipsplater og sparkel  og bøttevis med maling. Billige byggvarer som fresher opp boligen.

Og må man skatte for overskuddet får man trekke av alle slik materialer på skatten.

Endret 12. februar av En Gedi

[En Gedi]

Simen1 skrev (2 minutter siden):

Nå ser jeg ikke forbi betalingsmuren, men får ikke inntrykk av at hun har flippet boligen i løpet av 10 timer. Vanligvis tar det jo måneder å pusse opp.

Takk for forklaring. For alle flippere sitt vedkommende håper jeg de følger reglene og ikke forsøker å lure skatteetaten. For min del er jeg interessert i å forstå hvordan man kan optimere prosessen uten å bryte reglene. Det jeg leser ut av dette avsnittet er at man bør registrere bostedsadresse og faktisk bo i oppussingsobjektet så lenge oppussingen pågår og helst minimum 1 år. Likevel er det rom for å bo andre steder f.eks når kritiske deler av oppussingen foregår. Å bo andre steder akkurat når do/bad og kjøkken står helt på hodet er en praktisk løsning. Da må man enten ha bekjente med ledig rom eller sin egen sekundære bolig de dagene det gjelder, inntil 182 pr år. Det må jeg si er ganske så romslig.

Siden staten legger opp skatt på gevinst slik at flipping blir mer lønnsomt dersom det tar mer enn ett år så har man så god tid på seg at det gir rom for fulltidsjobb ved siden av flippe-jobben. Flippejobben regnes jo ikke som jobb men fritidsaktivitet så det er ingen overtidsbestemmelser, inntektskatt eller noe sånt som kommer inn. Dette er altså en sidejobb-lignende fritidsaktivitet for de som har kapasitet til å jobbe mer enn 37,5 timer i uka. Folk med økonomi, praktisk erfaring og gjennomføringsevne til noe sånt. Og familiesituasjon som lar seg kombinere med dette. Jeg synes tråden er interessant og kan godt se meg selv med en sånn fritidsaktivitet om noen år.

Jeg har hørt dette skrekkeksemplet bli brukt mange ganger, men hvor reelt / vanlig er det? Jeg vil anta ganske uvanlig.

 Vet om flere slike tilfeller der man røsket ut bad og kjøkken og monterte nytt, til tross for at det som stod der bare var noen år gammelt. Jeg trodde aldri at de skulle klare å tjene penger på det, men de fikk solgt det med god fortjeneste. Det er riktignok en del år siden, og boligmarkedet var på full fart oppover mot det vi ser i dag. 

[The Avatar]

Simen1 skrev (36 minutter siden):

Nå ser jeg ikke forbi betalingsmuren, men får ikke inntrykk av at hun har flippet boligen i løpet av 10 timer. Vanligvis tar det jo måneder å pusse opp.

Ser ikkje anna enn overskrifta sjølv, så valgte å legge alt av godvilje til.

Aner ikkje om ho pussa opp, ho kan også ha vært heldig og komt over ei budrunde utan budkrig, og så har ho rett etter på lagt ut leilegheita og denne gongen fått budkrig slik at leilegheita gjekk over verdivurdering.

Ofte så gjer ein minst mogleg når ein skal flippe, så det kan også være at ho brukte denne eine dagen til å fikse det viktigaste, tok nye bilder og fekk budkrig i løpet av kvelden. Det kan til og med være så enkelt som at ho kjøpte ei leilegheit på tvangssalg som vart solgt uvaska og dermed ser lite tiltalande ut, og alt ho har gjort er å ta nedvasken og fått leilegheita til å framstå som 10 gongar finare.

 

Simen1 skrev (36 minutter siden):

Hvis jeg forstår deg rett så kan man i teorien kjøpe ny bolig hver 183 dag, bo der i reelt 183 dager, leie ut i 182 dager og så legge de ut for salg den 365. dagen. Dvs. at man til enhver tid eier to oppussingsobjekter, bytter litt på hvor man reelt bor (f.eks i forbindelse med oppussing av bad) og selge begge uten skatt på gevinst når hvert eierskap fyller 365 dager.

Nei, det er ikkje fullt så enkelt. Du kan fint forsvare at du berre har overnatta 183 gongar i løpet av året og du derfor har brukt bustaden som din primærbustad, men om du har leigd vekk bruksretten i eit halvt år. Det er meininga at det skal være din bustad, og at "unskyldninga" for at du ikkje har overnatta meir enn 183 gongar er på grunn av fornuftige ting som weekendturar, ferier, jobbreiser, renovasjon av badet, og liknande ting som gjer at det er heilt praktiske grunnar til at du ikkje kunne være i huset absolutt alle årets dager.

Eg er litt meir usikker på korleis det stiller seg om du leiger ut leilegheita nesten halve året som kortidsopphold på til dømes airbnb, for då kan du nok i større grad argumentere for at dette har vært din heim heile året, du har berre lånt bort leilegheita når du ikkje sjølv kunne bruke den utan å gi frå deg bruksretten.
Det trur eg vil gå bra. Det er verre når du på ingen måten kan overnatte i bustaden din neste månad fordi du har gitt ein leigetakar eksklusiv bruksrett.

 

Simen1 skrev (36 minutter siden):

Jeg har hørt dette skrekkeksemplet bli brukt mange ganger, men hvor reelt / vanlig er det? Jeg vil anta ganske uvanlig.

Eg veit ikkje kor vanleg det er, men eg ser til stadigheit på finn.no at det blir annonsert ubrukte kjøkkeninnredningar som berre har litt montert og demontert ein gong.

Eg skal ikkje skulde på husflippere for dette, her trur eg kanskje det er vel så mykje utbyggarane som ferdigstiller ei leilegheit som dei ikkje har funnet kjøpar til endå. Då vil utbyggaren ofte montere opp billegaste kjøkkeninnreiinga slik at leilegheita kan selgast som nøkkelferdig. Den nye eigaren vil då ofte oppgradere til eit litt flottare kjøkken om dei har råd til det, så då blir IKEA kjøkkenet demontert og forsøkt solgt på finn.no framfor å ta kostnaden med å køyre innreiinga på dynga.

I einebustadar så vil ofte løysinga i slike tilfeller være at den billige kjøkkeninnreiinga blir montert på vaskerommet, i garasjen, eller likanande rom, men i leilegheiter så er det sjeldan plass til å ha to kjøkken samtidig.

[flamethower1234]

Jeg laget tråden fordi den var åpen for alle der og da.. Er ikke betalende medlem der lenger.

[Simen1]

The Avatar skrev (27 minutter siden):

Aner ikkje om ho pussa opp, ho kan også ha vært heldig og komt over ei budrunde utan budkrig, og så har ho rett etter på lagt ut leilegheita og denne gongen fått budkrig slik at leilegheita gjekk over verdivurdering.

Ofte så gjer ein minst mogleg når ein skal flippe, så det kan også være at ho brukte denne eine dagen til å fikse det viktigaste, tok nye bilder og fekk budkrig i løpet av kvelden. Det kan til og med være så enkelt som at ho kjøpte ei leilegheit på tvangssalg som vart solgt uvaska og dermed ser lite tiltalande ut, og alt ho har gjort er å ta nedvasken og fått leilegheita til å framstå som 10 gongar finare.

Så lenge salget var åpent, så må man jo også påpeke at andre kunne gjort det samme, eller overbydd henne. For eksempel førstegangskjøpere som vil pusse opp på egenhånd. Men når det ikke ble gjort så sier det jo litt om markedet. Burde hun latt være å by, i tilfelle noen andre ville gjøre det senere? Det blir veldig rart og hypotetisk. Så jeg ser ingen dårlig etikk i å ta risikoen med sparepengene sine, vasketua, malingsspannet og hva annet hun har gjort. Andre hadde en sjanse til å gjøre det samme, så fremt salget var åpent.

[Vokteren]

flamethower1234 skrev (På 9.2.2025 den 14.57):

https://e24.no/privatoekonomi/i/bm6w7v/emilie-31-flipper-boliger-solgte-for-600000-over-prisantydning

Tenkte bare jeg skulle lage en åpen tråd om denne artikkelen. Hva tenker folk om dette? 

En historie som meglerlobbyen (les hesten med havresekken) sannsynligvis har plassert. Tenk å kunne fremsnakke sin egen lønn på denne måten.
Utenfor pressområdene er som regel situasjonen en helt annen.