Borettslag - Garasjer

[Gjest cf8d2...ad1]

Hei

Jeg bor i et mindre borettslag hvor vi har garasjer til 1/3 av beboerne. Og dette har i og for seg vært greit i mange år.
Så har det begynt å ulme under overflaten som de sier. Det er noen som har funnet ut at garasjene når de ble bygd i sin tid var ment å tilfalle den/de som har lengst ansiennitet i borettslaget.
Praksis har så vidt jeg har greid å finne ut fra det som er nedskrevet (som er relativt mangelfullt) er at det er 2 garasjer som har byttet hånd rett etter bygging da noen ikke ville betale/ikke hadde bruk for garasje. resten har ut fra det som er nedskrevet vært "koblet" til den samme leilligheten de "tilhører" i dag.
Det er kun 1 av de som bodde i borettslaget når garasjene ble bygget som i dag disponerer garasje og har gjort det siden dag 1.
Flere av leilighetene er opp gjennom årene solgt mer enn en gang (opptil fem tror jeg på det meste) med "bruksrett" til garasje.

Det er såklart snakk om å bygge nye garasjer, men mange vil ikke dette pga. økte kostnader.
Hele greia lager jo forsåvidt dårlig stemning i laget her, det er vel ikke noe som lager så mye dårlig steming som parkeringer tror jeg
Det er forøvrig parkering til alle i borettslaget og det er ikke krav om at garasjene heller skal brukes til bil, og de fleste ønsker garasje for å ha en "bod" ut fra det inntrykket jeg sitter igjen med.


Oppsummering:
- Garasjer bygd rundt år 2000'ish, litt før.
- Ingen garasjer er delt ut på ansiennitet tidligere
- "Garasjelag" har betalt "leie" som er gått til å nedbetale byggelån som ble tatt ved bygging.
- Flere av de som bor her i dag har garasjer, men som kanskje ikke har lengst ansiennitet har bodd her i 10 år, og disponert garasje hele sin tid i borettslaget
- Det er ingen ting i vedtektene til borettslaget om garasjene
- Leilighetene som er solgt er i sin tid også solgt i prospekt med bruksrett til garasje
- Bruksretten til garasjen er ikke tinglyst på noen måte
 

 

spørsmålet blir da som følger før man må gå videre til noe advokat her:

- Kan borettslaget bare fatte et vedtak og endre "eiere" av bruksrett på garasjene på en eventuell generalforsamling om dette får et flertall elelr vil mindrevernsparagrafen hindre dette?

- Kan borettslaget bare ta fra en leiighet bruksretten de i dag har til garasjer?

- Hva med det økonomiske tapet til de som har kjøpte med bruksrett til garasje om de ikke kan selge leilighet videre med den samme retten? Det er litt sent å klage til selger som også har kjøpt med denne retten og ikke nødvendigvis har vært klar over problemstillingen.
 

Anonymous poster hash: cf8d2...ad1

[krikkert]

Ingen kan selge en rett vedkommende ikke har.

Hvis borettslaget eier garasjen kan borettslaget innenfor rammene av vedtekter og mindretallsvern både endre bruksordninger som er satt opp og vedta at den eksisterende bruksordningen skal gjennomføres. Mindretallsvernet vil generelt ikke få større gjennomslag enn at en nåværende bruker ikke kan pålegges å gi fra seg garasjen, slik at effekten trer i kraft ved neste eierskifte.

Det økonomiske tapet er ikke borettslaget vedkommende - det er den som har solgt en rett vedkommende ikke eier som har påført andelseieren det økonomiske tapet, ikke borettslaget.

Hvis det er snakk om en ordning som aldri er blitt praktisert slik den var ment, så blir saken en litt annen. Da har borettslaget i realiteten innført en annen bruksordning uten eksplisitt vedtak. Det er i og for seg ikke til hinder for at borettslaget kan endre bruksordningen igjen, men mindretallsvernet kan slå litt annerledes ut.

[Vokteren]

Glad jeg bor i egen bolig med egen garasje og slipper denne «kommunismekonflikten»

Galskapen i det hele er at mange nye boligprosjekter også bygges uten parkeringsplasser.
I utbyggernes og myndighetenes iver etter å tjene enda mer penger, å drive enda mer grønn omstilling, å bygge ned velferdssamfunnet og spytte på personlig integritet skal den store middelklassen lide og ofre.

[Zobar]

Retten er slik jeg tolker det ut fra den dokumentasjon vi har liggende aldri formelt tildelt noen. 

Borettslaget har tatt leie for garasjene i alle år av de som har disponert de og styret har i all den tid garasjene er solgt med leilighetene ikke protestert på noen salg, inntil det ble tatt opp av tidligere styremedlem at vedkommende ønsket ny fordeling av garasjer basert på ansiennitetsprinsipp. Noe som forøvrig aldri er gjennomført. 

Det er aldri fattet noen vedtak på generalforsamlinger angående garasjer annet enn at det er ønske om utredning/bygging av flere garasjer i borettslaget. - Noe som for øvrig ikke er gjennomført 

At garasjene er ment å fordeles ut fra opparbeidet ansiennitet basert på botid i borettslaget er tatt opp på styremøte før bygging, men aldri fattet vedtak eller gjennomført i praksis.
Styret har jo også hatt beboere opp igjennom årene som har solgt sin leilighet med "bruksrett" på garasjene videre. 

 

[Barny Aråstad]

Vokteren skrev (6 minutter siden):

Glad jeg bor i egen bolig med egen garasje og slipper denne «kommunismekonflikten»

Galskapen i det hele er at mange nye boligprosjekter også bygges uten parkeringsplasser.
I utbyggernes og myndighetenes iver etter å tjene enda mer penger, å drive enda mer grønn omstilling, å bygge ned velferdssamfunnet og spytte på personlig integritet skal den store middelklassen lide og ofre.

Vi andre er glad for at du bor i enebolig, slik at vi ikke trenger å forholde oss til folk med slike "holdninger"

[Orion666]

Gjest cf8d2...ad1 skrev (15 timer siden):

- Kan borettslaget bare ta fra en leiighet bruksretten de i dag har til garasjer?

Borettslaget har aldri gitt bruksrett. Borettslaget må følge egne regler, eller lage nye.

[Zobar]

Orion666 skrev (11 minutter siden):

Borettslaget har aldri gitt bruksrett. Borettslaget må følge egne regler, eller lage nye.

Borettslaget har aldri lagd offisielle regler for dette 
Det er vel der konflikten nå ligger

[The Avatar]

Det som er vanlig burettslag som har eit avgrensa tal på garasjer/parkering er at ein har eit eige ansiennitetsrekneskap rekna frå tidspunktet andelseigaren har søkt om garasje. Ofte søker andelseigaren om garasjeplass ved innflytting men ikkje nødvendigvis. Det å berre følgje den vanlege burettslagsansienniteten kan også medføre ulemper slik at den andelseigaren som har budd der lenge nok til å lang ansiennitet "plutseleg" får tildelt ein garasjeplass som vedkommande må betale for enten ein treng garasjen eller ikkje.
Det er også vanleg å sette krav om at for å kvalifisere til garasjeplass så må ein disponere bil, nettopp for å unngå at areal som er tiltenkt parkering blir brukt som boder. Hadde tanken vært å bygge utebod så kunn kvar garasje enkelt vært delt opp i tre mindre boder slik at alle i burettslaget hadde fått utebod.

 

Løysinga for å få rydda opp her er nok praktisk sett meir politisk enn juridisk.
Den mest hensiktsmessige løysinga er nok å fastsette eit reglement for bruken av å garasjene kombinert med ei garasjeleige. Hensikta er då å få dei andelseigarane som i dag disponerer garasje til å seie frå seg garasjen, enten fordi det kostar meir i leige enn det smaker eller fordi det blir innført avgrensingar som medfører at det er mindre attraktivt å ha ei garasje som ikkje kan brukast til anna enn parkering av køyretøy.
Ein anna fordel med å ta høgare garasjeleige er at dette er også positivt for dei andelseigarane som ikkje ynskjer å bygge fleire garasjer sidan garasjeleiga som burettslaget krever inn vil kunne medføre lågare fellesutgifter eventuelt brukast for å forbetre andre forhold i burettslaget.
Om ein står støtt på å bygge fleire garasjer som skal være "billege" å leige så vil dei andelseigarane som ikkje har bil heile tida stemme imot forslag om å investere i garasjer, så det å skru opp prisen er ofte virkningsfult i slike tilfeller. Målet er som nemt å få dei som prioriterer garasjeplass minst til å gi frå seg garasjen, og samtidig la det koste så mykje at det enten ikkje er venteliste eller at ventelista for garasjeplass er veldig kort. Samtidig så må ikkje garasjeleiga være så høg at ingen vil ha garasje.

[Zobar]

Kan jo nevnes at parkeringsplasser i seg selv ikke er et problem i borettslaget, det er nok plass til å parkere både 1 og 2 biler per leilighet

Også kan det jo nevnes at de som ønsker å overta garasjene til de som disponerer disse i dag ikke nødvendigvis har gitt uttrykk for at det er for å parkere en bil der inne

Endret 2 timer siden av Zobar

[The Avatar]

Zobar skrev (33 minutter siden):

Også kan det jo nevnes at de som ønsker å overta garasjene til de som disponerer disse i dag ikke nødvendigvis har gitt uttrykk for at det er for å parkere en bil der inne

Dette kan i alle fall burettslaget forhindre ved å fastsette reglar for bruken av garasjene. 

Praktiske avgrensingar som ofte er innført er forbod mot ting som brukar elektrisk straum ettersom slike garasjene ofte har lys og straum frå fellesanlegget, slike forbod bruker å rette seg særleg mot frysarar, vifteovnar og liknande ting som enten står å forbruker straum lenge eller som dreg mykje straum.
I tillegg så er det også veldig vanleg med forbod mot oppbevaring av brannfarleg vare som propan og bensin då det finnes eigne reglar om maks mengder som det er lov å oppbevare i fritståande garasjer, og at i fellesgarasjer så må styret kunne forsikre seg at det aldri blir oppbevart over disse mengdene tilsaman.
Den tredje regelen som eg ser veldig mange innfører er forbod mot å bruke garasjen som arbeidsrom/verksted, ofte med ein litt svak grunngjeving på at støyande aktivitetar ikkje skal være lov.

[toralfb]

En del steder er garasjer organisert i eget Garasjelag av økonomisk årsaker. Da holdes garasjene separat fra borettslaget.

Vet om tilfelle der dette ble omgjort, der garasjene da ble del av borettslaget. Da ble det løst med et depositum på ca 25 000 kr mener jeg å huske. Dvs. når en beboer solgte leiligheten ble garasjen omfordelt til annen beboer etter ansiennitet eller venteliste.
Ny leier av garasjen betalte et depositum til borettslaget som gikk videre til tidligere eier. Det kan bli et tap for de som ikke kan selge med garasje. Kan være en fordel for de som ikke hadde garasje ved at det er mulig å stå på venteliste og leie garasje.

Her jeg selv bor er det brukts plikt av garasjen. Det er en begrenset tidsperiode en kan leie utendørs plass om garasjen står ubenyttet. Reduseres antall biler i en husstand må utendørs plassen frigis. Håndheving kan være en utfordring, men har løst seg greit hos oss. 

Endret 1 time siden av toralfb

[Orion666]

Zobar skrev (3 timer siden):

Borettslaget har aldri lagd offisielle regler for dette 
Det er vel der konflikten nå ligger

Nettopp. De har aldri gitt bruksrett. Andre, mer generelle regler gjelder.