Godkjenning av ny andelseier

[Gjest cfcb1...e2b]

Jf. borettslagsloven §4-5 må ny andelseier godkjennes av styret, og kan kun nektes med saklig grunn. Som jeg forstår på forarbeidene (jf. NOU 2000:17 sidene 121 og 122) til loven må grunnen ha med ny andelseier å gjøre og være forhold som tilsier at borettslaget ikke er tjent med å vedkommende som ny andelseier. Videre nevnes det at mislighold av regler kan være saklig grunn, men at det er fremtiden som må ligge til grunn, og ikke fortiden.

Vil det kunne være saklig grunn å nekte ny andelseier dersom dette for eksempel er en eks, uvenn eller lignende tidligere nær relasjon med høyt konfliktnivå, som forsøker å flytte inn ved siden av motpart(eksisterende nabo)? Vil det være saklig nok grunn dersom eksisterende nabo antar at dette konfliktnivået samt tap av privatliv vil være så til bry, at eksisterende nabo ser seg nødt til å flytte dersom ny andelseier flytter ved siden av?

Jeg finner svært få tidligere saker, uttalelser eller dommer vedrørende dette, antakeligvis fordi det er sjeldent problemstillingen oppstår, eller at det er sjeldent saken blir tatt videre.

Eventuell riktig saksbehandling etter nektelse vil vel være varsel om søksmål, og så eventuelt søksmål la retten ta stilling til "saklig grunn"?

Anonymous poster hash: cfcb1...e2b

[Kajac]

Veldig sjelden at en andelseier ikke godkjennes. Da må det være ekstremt spesielle omstendigheter. Ingen ting av det du nevner er saklig grunn til å ikke godkjenne ny andelseier etter min mening. Da må det i så fall ligge mer til grunn enn det du beskriver her. Det er heller ikke nok at én beboer har problemer med den nye beboeren.

 

Her er en passe utfyllende beskrivelse på vurderingen som gjøres: https://hallagerbakken.no/styrearbeid/nar-kan-styret-nekte-noen-a-bli-andelseier-i-borettslaget-eller-nekte-bruksoverlating-av-boligen/

[The Avatar]

Eg kan ikkje sjå at styret har sakleg grunn for å nekte å godkjenne ein ny andelseigar i eit slikt tilfelle.
Sjølv om at den nye andelseigaren er uvenn med ein av bebuarane så treng ikkje det å medføre at det å godkjenne andelseigaren vil føre til brot på husreglane. At voksne folk kjem til å kikke stygt på kvarandre når dei passerer kvarandre i gangane er nok ikkje sakleg nok.

Det må likevel være ei konkret vurdering som ligg bak. Dersom ein har fått informasjon om at den nye andelseigaren har kjøpt nettopp denne andelen med det formålet å skulle dagleg trakassere eksen så blir det noko heilt anna.
Det blir også ein del av vurderinga å vurdere kor tett denne andelseigaren kjem på eksen sin, sjølv om det er i same burettslag så er det stor forskjell på om ein bur vegg i vegg og deler balkong, kontra om ein har kjøpt leilegheit i den andre oppgangen.

Dersom styret likevel kjem til at det her er stor fare for at dette uvennskapet vil føre til dårleg bumiljø i burettslaget så er det eit prinsipp at ein held med den som har budd der lengst. I eit slikt tilfelle er det betre å avvise den nye andelseigaren enn det er å at den eksisterande bebuaren må flytte.

Terskelen for å ikkje godkjenne ein andelseigar er høg, styret i burettslaget har også avgrensa med tilgang til å innhente informasjon om bebuaren, ofte er behandlingsgrunnlaget berre eigarskiftemeldinga der det står navn, fødselsdato og tidlegare adresse. 

Dei aller fleste styrer vil nok behandle ein slik søknad på vanleg måte og overlate det til bebuarane å finne ein måte å bu i same blokk utan at det sjenerer dei andre bebuarane.

 

Eg har sjølv berre vært med på å avslå ein slik søknad ein gong. Den saka handla om ein kjøpar som ikkje hadde til intensjon å bruke andelen som eigen bustad, formålet var utelukkande å kjøpe for å leige ut til nokon som kunne pusse opp og gjere leilegheita klar for å selge på nytt. Dette blei då avslått fordi det bryt med formålet til burettslaget.

[krikkert]

Dersom en erverver sannsynligvis vil være til plage og sjenanse for eksisterende beboere vil dette kunne utgjøre grunnlag for å nekte erverv. Det er ikke nødvendig at det er sannsynlig at det vil bli brudd på husordensreglene. 

[Gjest cfcb1...e2b]

Takk for svar. Det er jo ikke nødvendigvis slik at ny andelseier er til sjenanse til andre eller kommer til å lage bråk, men situasjonen er likevel så ubehagelig at eksisterende beboer vil se seg nødt til å flytte dersom dette går gjennom.

Det er særlig plassering som er problemet, at det er så nærme at man kan tilnærmet ringe på begge ringeklokker samtidig, og vedkommende vil føle at all privatliv forsvinner grunnet tidligere konfliktnivå med personen.

Det blir jo vanskelig å dokumentere på noe vis, annet enn en potensiell legeerklæring samt uttalelse fra vedkommende om konflikt og tidligere relasjon. Hadde det vært i en annen oppgang eller lignende hadde det selvsagt ikke vært problematisk, men det er selve plasseringen som gjør situasjonen ubehagelig.

En kan sikkert sammenligne det som om eks-svigermor flytter inn i kjellerleiligheten og deler hage og parkering, og at en så kontinuerlig skal føle seg iakttatt. Dersom eks-svigermor hadde flyttet inn i en bolig ved siden av derimot, hadde det naturligvis ikke vært like nært på.

Holder en slik forklaring som "dokumentasjon" til "saklig grunn"?

Anonymous poster hash: cfcb1...e2b

[Kajac]

Gjest cfcb1...e2b skrev (3 timer siden):

Takk for svar. Det er jo ikke nødvendigvis slik at ny andelseier er til sjenanse til andre eller kommer til å lage bråk, men situasjonen er likevel så ubehagelig at eksisterende beboer vil se seg nødt til å flytte dersom dette går gjennom.

Det er særlig plassering som er problemet, at det er så nærme at man kan tilnærmet ringe på begge ringeklokker samtidig, og vedkommende vil føle at all privatliv forsvinner grunnet tidligere konfliktnivå med personen.

Det blir jo vanskelig å dokumentere på noe vis, annet enn en potensiell legeerklæring samt uttalelse fra vedkommende om konflikt og tidligere relasjon. Hadde det vært i en annen oppgang eller lignende hadde det selvsagt ikke vært problematisk, men det er selve plasseringen som gjør situasjonen ubehagelig.

En kan sikkert sammenligne det som om eks-svigermor flytter inn i kjellerleiligheten og deler hage og parkering, og at en så kontinuerlig skal føle seg iakttatt. Dersom eks-svigermor hadde flyttet inn i en bolig ved siden av derimot, hadde det naturligvis ikke vært like nært på.

Holder en slik forklaring som "dokumentasjon" til "saklig grunn"?

Anonymous poster hash: cfcb1...e2b

Tvilsomt at dette holder. Da må det vel bevises at vedkommende flytter inn der spesifikt for å plage personen som allerede bor der. Selvfølgelig, om det finnes et offisielt besøksforbud eller noe, er det kanskje nok til å stoppe ny andelseier, men ellers tviler jeg sterkt. Det er ikke nok at det "bare" er problematisk for én av andelseierene.

[krikkert]

Jeg vil si at dette kan være saklig grunn til å nekte. Vitner og skriftlige forklaringer er bevis på lik linje med legeerklæringer. 

Hvis man har tid - merk at det er korte frister i slike saker - kan man invitere begge parter hver for seg for å redegjøre for ting. Man må da være obs på taushetsplikt og gjerne klarere med beboeren hva som eventuelt er greit å dele med innflytteren. 

[rozon]

On 1/27/2025 at 2:56 PM, Guest cfcb1...e2b said:

Vil det kunne være saklig grunn å nekte ny andelseier dersom dette for eksempel er en eks, uvenn eller lignende tidligere nær relasjon med høyt konfliktnivå, som forsøker å flytte inn ved siden av motpart(eksisterende nabo)?

22 hours ago, Guest cfcb1...e2b said:

Det er jo ikke nødvendigvis slik at ny andelseier er til sjenanse til andre eller kommer til å lage bråk, men situasjonen er likevel så ubehagelig at eksisterende beboer vil se seg nødt til å flytte dersom dette går gjennom.

18 hours ago, krikkert said:

Jeg vil si at dette kan være saklig grunn til å nekte. Vitner og skriftlige forklaringer er bevis på lik linje med legeerklæringer. 

Forklar gjerne litt mer. Jeg leser forklaringen til TS som at dette er utelukkende er et problem mellom ny andelseier og en eksisterende andelseier, og dette er et subjektivt forhold mellom partene.

[Gjest 7b651...b89]

Har sett flere slike saker da vi fører regnskap før borettslag o.l og vi får alltid vite litt "snusk" som skjer.

En nabo kom gjennom med at hen tidligere var nabo med dette mennesket og kunne vise dokumentasjon på at de hadde høyt konfliktnivå i hjemmet med mye skrik og bråk, samt søppel som lå foran dører osv. 

En annen sak var da et par skulle skilles, damen i forholdet fikk nektet mannen å kjøpe leilighet rett ovenfor henne da hun kunne vise til meldinger mannen hadde sendt til venner om at han nå ville kunne ha full kontroll på alle "menn" som skulle inn i boligens hennes etter bruddet var reelt og at han hadde planlagt å overvåke henne og barna.

 

Så spørs jo sikkert på omfanget du har av konflikt med potensiell ny nabo da? og hvordan du kan dokumentere det.
 

Anonymous poster hash: 7b651...b89

[krikkert]

rozon skrev (8 timer siden):

Forklar gjerne litt mer. Jeg leser forklaringen til TS som at dette er utelukkende er et problem mellom ny andelseier og en eksisterende andelseier, og dette er et subjektivt forhold mellom partene.

Slagsmål er også "et subjektivt forhold mellom partene". 

At noe er et forhold mellom en beboer og en innflytter utelukker ikke at borettslaget kan ha saklig grunn til å nekte erverv. Spørsmålet er om konflikten er så betent at den vil kunne skape problemer i borettslaget, og det at en beboer ser seg nødt til å selge og flytte er i utgangspunktet et problem for borettslaget - beboeren er en del av borettslaget, innflytteren er ikke (før han er godkjent). 

[Gjest cfcb1...e2b]

Styret har forhåndsvarslet forretningsfører om mulig avslag.

Nå har forretningsfører etter dette likevel, antakeligvis i automatikk, sendt godkjenning.

Hvordan gjøres et slikt vedtak ugyldig?

Anonymous poster hash: cfcb1...e2b

[krikkert]

Man kan ikke det. Et slikt vedtak (eller bare det å ikke si fra innen fristen, brl. § 4-5 første ledd) har rettsvirkninger fra det kom frem til mottakeren, og kan ikke omgjøres. Hypotetisk sett måtte ny kontrabeskjed komme frem til mottakeren samtidig som den opprinnelige godkjenningen etter prinsippet i avtaleloven § 7.

[Herr Brun]

krikkert skrev (19 timer siden):

Man kan ikke det. Et slikt vedtak (eller bare det å ikke si fra innen fristen, brl. § 4-5 første ledd) har rettsvirkninger fra det kom frem til mottakeren, og kan ikke omgjøres. Hypotetisk sett måtte ny kontrabeskjed komme frem til mottakeren samtidig som den opprinnelige godkjenningen etter prinsippet i avtaleloven § 7.

Men har forretningsfører fullmakt til å godkjenne? Er forretningsfører legitimert her? Trodde denne kompetansen lå hos styret. 

[ilpostino]

Herr Brun skrev (3 timer siden):

Men har forretningsfører fullmakt til å godkjenne? Er forretningsfører legitimert her? Trodde denne kompetansen lå hos styret. 

I styret jeg satt i i borettslaget jeg bor i så var det snakk om å delegere dette til forretningsfører, men på grunn av sykehusopphold på 7.5 måneder er jeg usikker på om det ble banket igjennom.