Dødsbo etter arveloven § 95 og husleieloven § 9-10

[henrik2]

Min mor døde i midten av november og etterlater seg såpass lite verdier at jeg har bedt tingretten om fullmakt til å ordne opp i boet etter arveloven § 95. Fullmakten er foreløpig ikke mottatt, men saksbehandler i tingretten har sagt at den er på vei i posten.

Min mor bodde i en kommunal leilighet (Boligbygg) da hun døde. Saksbehandler i Boligbygg ønsker å få leiligheten raskt tilbake "i produksjon" igjen og er veldig på. De har ikke sendt oppsigelse av kontrakten og hevder at husleieloven § 9-10 ikke er relevant dersom boet skal håndteres etter § 95 i arveloven. Begrunnelsen virker å være at "det ikke er noe bo å sende oppsigelse til", selv om jeg har sagt at den kan sendes til meg. Saksbehandler vil heller ikke gi oss tilgang til leiligheten med mindre vi garanterer at alt blir fjernet derfra for vår regning. Jeg kan ikke skjønne at det vil være mulig å få ordnet opp i boet uten tilgang til papirer som ligger der. I tillegg er det gjenstander der som tilhører meg (utlånt til min mor), samt hjelpemidler som tilhører Nav eller kommunen. Det er også fotoalbum med familiebilder og muligens barnetegninger o.l. vi kunne tenke oss å ta vare på.

Stemmer det at husleieloven ikke gjelder når skifte gjøres etter § 95 og at de kan kreve at leiligheten kan overtas svært raskt, uten oppsigelsestid?

Har Boligbygg rett til å nekte oss tilgang til leiligheten med mindre vi garanterer at alt blir fjernet/ryddet? (Jeg oppfatter deres krav som at de i praksis vil ha en økonomisk garanti for ryddekostnader utover verdiene i boet).

[krikkert]

Det følger av husleieloven § 9-10 at den gjelder ved leierens død. Bestemmelsen inneholder ingen unntak basert på egenskaper ved dødsboet. Det er heller ikke gjort unntak fra § 9-10 i husleieloven § 11-1 om særregler for vanskeligstilte på boligmarkedet.

Når en avdød dør så oppstår det et dødsbo. Det oppstår alltid et dødsbo. Men for noen dødsbo har man bestemmelser i arveloven kapittel 14 for bo som ikke skal skiftes. Det gjelder lavverdiboene (§ 95) og uskiftebo (§§ 96 og 97).

Det er altså tremånedersregelen som gjelder også for dødsbo av liten verdi. I noen tilfeller kan Boligbygg overta straks etter særregelen i § 10-2 første ledd annet punktum, om at hvis leieren forlater husrommet "på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt" så trenger ikke utleier vente ut oppsigelsestiden. Dette vil ofte gjelde i saker om dødsbo av liten verdi. Men denne bestemmelsen kan ikke brukes der hvor det finnes en dødsborepresentant som interagerer om leieforholdet.

For § 95-boene er det fullmaktsmottakeren som har rett til å disponere over boets eiendeler (rettigheter etter leiekontrakten er en eiendel) og som har ansvar for å dekke boets forpliktelser (plikten til å betale leie etter leieavtalen).

Boligbygg kan ikke nekte dødsboets representant adgang til leiligheten, og kan ikke stille som vilkår at leiligheten blir ryddet. Dødsboets begrensede plikt til å rydde og tilbakelevere leiligheten følger av kombinasjonen av husleieloven § 10-2 (plikt til å levere tilbake leiligheten ryddet etter avsluttet leieforhold) og § 95 første ledd annet punktum (plikt til å sørge for at boets forpliktelser dekkes innenfor rammen av boets eiendeler).

Det er ikke unaturlig å prøve seg på å skaffe en slik garanti. Hvis boligen ikke blir ryddet er det Boligbygg som må ta regningen for det, og den regningen kan de dekke av verdisakene som blir stående igjen (husleieloven § 10-4). Hvis du har vært inne og fisket ut det mest verdifulle først blir det lite igjen til å dekke Boligbyggs kostnader. Og de kan bare kreve leie og kostnader dekket så langt du får verdier fra dødsboet.

[henrik2]

Tusen takk for svar!

[henrik2]

I går sendte jeg en epost til saksbehandler i Boligbygg hvor jeg fastholdt at husleieloven § 9-10 gjelder og at jeg må gis tilgang til leiligheten uten vilkår.

I dag mottok jeg fullmakt etter arveloven § 95 fra tingretten og brev fra Boligbygg (via digipost og epost). Brevet fra Boligbygg er gjengitt i sin helhet (anonymisert) under. Understrekningene er Boligbygg sine.

 

[leilighetens adresse] - Dødsbo - Frist for å avtale tømming

Dødsbo avsluttet hos Oslo Tingrett – leilighet fraflyttet

Boligbygg viser til [min mors navn] som avgikk med døden den 16.11.2024 og påfølgende dialog og kommunikasjon på telefon, SMS og epost.
Vi har mottatt følgende tilbakemelding fra Oslo Tingrett:

«Saken er avsluttet og vi har utstedt attest for fullmakt til å disponere bo av liten verdi uten skifteattest iht arveloven § 95.
Attesten er sendt til:
[mitt navn og adresse]»

Da saken er avsluttet uten utstedt skifteattest og det heller ikke er noen som oppfyller kravene til å tre inn i leiekontrakten etter Husleieloven § 8-2 anser Boligbygg leiligheten for å være fraflyttet.

Krav i boet og Arveloven § 95

Det anføres at Boligbygg har krav i boet knyttet til husleierestanse og eventuelt utgifter til rydding, tømming og vask.

Vi minner om ansvaret til personer som etter Arveloven § 95 mottar fullmakt til å disponere avdødes eiendeler: «Denne personen er ansvarlig for at den avdødes og boets forpliktelser blir dekket innenfor rammen av eiendelene som er overlatt til ham eller henne».

Husleieloven § 10-4. Etterlatt løsøre

«Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette.

Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.

Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.»

Gjentatte forsøk på å opprette dialog knyttet til henting av hensatte gjenstander

Boligbygg viser til at det fra og med telefonsamtale den 4. desember 2024 har vært gjentagende forsøk både muntlig og skriftlig, på å informere, samt å inngå en avtale om henting av gjenstandene etter avdøde.

Boligbygg opplever at det har vært trenering og motarbeidelse fra å inngå avtale om å få hentet ut gjenstandene etter avdøde og få avsluttet saken.

Frist til å dekke kostnader eller avtale henting av alt løsøre etter avdøde

Boligbygg setter herved frist til fredag 31. januar 2025 kl. 13:00 til å:
Dekke kostnadene med oppbevaringen, alternativt stille betryggende sikkerhet.

eller
Ha inngått avtale som garanterer at resterende eiendeler etter avdøde fjernes innen svært kort tid uten ytterligere utgifter for utleier.

Dersom fristen ikke overholdes vil Boligbygg kaste alle gjenstander permanent, uten ytterligere varsel.

Boligbygg frasier seg alt ansvar og eventuelle krav etter tømming

Vi fremholder at det ved fristens utløp er 83 dager siden dødsfallet inntraff og mener det har gått urimelig lang tid. Boligbygg har gjort gjentatte forsøk på å komme i kontakt og inngå avtale gjennom telefon, epost og SMS.

Boligbygg varsler herved at vi fraskriver oss alt ansvar og ikke kommer til å erstatte gjenstander som er fjernet etter oppgitt frist.

Kontaktinformasjon

Skriftlige henvendelser bør sendes på epost: [email protected] merket med «[adresse og leilighetsnummer]».

Du kan også benytte kontaktskjema på vår hjemmeside under klager og tilbakemeldinger (trykk inn på: «Meld fra om feil eller mangler (logg inn)»): https://www.oslo.kommune.no/bolig-og-sosiale-tjenester/bolig/kommunal- bolig/klager-og-tilbakemeldinger/.

Muntlige spørsmål om løpende restanse, betalingsinformasjon eller andre generelle temaer rettes til kundesenteret på telefon 23 46 05 00.

Spørsmål vedrørende saksprosessen og eventuell avtale om å hente ut resterende eiendeler etter avdøde kan rettes til [saksbehandlers navn] på telefon eller SMS: [saksbehandlers telefonnummer].

Med vennlig hilsen

Boligbygg Oslo KF

[saksbehandlers navn]

eiendomsforvalter

Elektronisk godkjent og ekspedert uten signatur

 

Er veldig usikker på hva jeg bør gjøre. Bør jeg sende oppsigelse av leiekontrakten og forutsette tre måneders oppsigelsesfrist? Sende svar på Boligbyggs brev? Begge deler?

 

Kan tingretten eller eventuelt politiet bistå med å få tilgang til leiligheten? Jeg kan ikke skjønne hvordan jeg skal kunne ordne opp i boet uten tilgang til leiligheten.

 

For øvrig vil jeg legge til at jeg er helt uenig i at jeg trenert saken. Det eneste jeg har gjort er å insistere på at loven skal følges. Jeg har svart på Boligbyggs henvendelser og informert dem om at jeg ventet på fullmakt etter § 95.

[Mugshot]

Hvorvidt du har rett til å hente din mors ting i leiligheten hennes beror på hva som står i fullmakten du har fått fra tingretten. I en vanlig skifteattest står det at den gjelder hele dødsboet, altså alt hun eide, men i en slik fullmakt etter arveloven § 95 står det at du har disposisjonsrett over eksplisitt oppgitte eiendeler. Hvis du ikke har opplyst om alt hun eide i skjemaet du fylte ut, signerte og sendte til tingretten, så har du ikke disposisjonsrett over det du ikke opplyste om