Trussel om tvangssalg

[Gjest 15448...0ae]

Komplisert men allikevel enkel historie. Går på det enkleste først, så fyller jeg ut når nødvendig. Styret i sameiet har nylig truet med tvangssalg, relativt lite beløp, ca 30 tusen. Kravet gjelder ikke betalte renter til opptatt lån på veldig mange millioner til rehabilitering. Låneopptaket har en mengde store avvik ifht søknad, betingelser, tilbakeholdt info, den info som er gitt er også åpenbart feil på flere områder. Enkelt sagt, svært mye skurrer med avtalen med banken, forvaltningen av selve lånet. Over tid har jeg rettmessig vist til innsynsretten, bedt om svar, opptrådt ryddig, ikke fått svar. Grunnet dette bestred jeg økninger knyttet kun til lånet, og var tydelig på at mottas nødvendig info betaler jeg. Aldri unnlatt å betale ordinære fellesutgifter. Styret skulle ta meg til forliksrådet pga kravet, plutselig har de angivelig hoppet bukk over dette og går rett på trussel om tvangssalg. Spørsmålet er, når det foreligger dokumentert tvist, og bestridelse med gode begrunnelser, må de ikke først få en avgjørelse i forliksrådet? Har Googlet enormt mye men ser kun hvordan tvangssalg prosess skjer, ikke særlig om mine rettigheter etc. Håper virkelig noen har gode svar. Må også si at jeg har alltid orden på min økonomi, i denne saken er det svært alvorlige ting som har foregått, som sagt, dette er kortversjon, som allikevel ble litt lang. 

Anonymous poster hash: 15448...0ae

[The Avatar]

Om du ikkje samarbeider og selger frivillig så må salget uansett innom retten for å kunne tvinge deg. Styret kan openbart ikkje legge din leilegheit ut for salg, om du ikkje samtykker så må styret skaffe seg ein dom og gå til Namsmannen for å få tvangssalget gjennomført. 

[Gjest 15448...0ae]

Takk det fant jeg ut, sprsm er at når det allerede foreligger en tvist i saken, jeg har forsøkt å få saken løst, det er registrert, må ikke tvisten først behandles?

Anonymous poster hash: 15448...0ae

[krikkert]

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2: 

Sitat

 

Grunnlag for tvangsdekning etter dette kapitlet er foruten de alminnelige tvangsgrunnlag

c.    lovbestemt panterett for skatt eller avgifter til stat eller kommune, for sameiets krav etter sameieforholdet i seksjonssameier, lovbestemt pant etter akvakulturloven § 20, og for borettslagets krav etter andelslagsforholdet i borettslag

 

Sameier og borettslag har panterett i seksjonen/andelen foran andre krav (eierseksjonsloven § 31, burettslagslova § 5-20). De trenger ikke gå veien om forliksrådet for å få dom, de kan gå direkte til tvangssalg. Rettmessigheten av kravet blir prøvet prejudisielt som del av tvangssalget. 

Slik saken er beskrevet vil imidlertid boligen bli tvangssolgt. En seksjonseier har ingen rett til å holde tilbake felleskostnader som pressmiddel for å få aksept for andre krav vedkommende har, og kan normalt heller ikke nekte å betale sin andel av sameiets felleskostnader begrunnet i at vedkommende mener sameiet ikke burde hatt disse felleskostnadene. 

[Gjest 15448...0ae]

Takk, har god kjennskap til eierseksjonsloven, også det om legal pant, etc. Tror jeg blir misforstått, når det er blitt krevd renter innbetalt, fra 2025 også avdrag, uten at noen visste hva går til renter, hva går til ordinære driftskostnader, så er vel slikt ganske ugreit? Når det i tillegg viser seg at innbetaling til renter feks i 2023 ikke er betalt etter oppsatt termin forfall iht til tilsagnsbrev, og samme for 2024 ville vel mange lurt på hvorfor det skjer? Her er det mye annet jeg ikke tar med. Det neste, utfra svar her, så ser det ut til at eiere ikke har et rettsvern, trodde at den riktige veien er at har en rettmessig bestridt noe, fulgt reglene for dette, så gis en mulighet å få det behandlet, og ikke rett på trussel om tvangssalg. Det har aldri vært snakk om å være sær og vanskelig, kranglete, men svært mye skurrer alvorlig med hele låneopptaket. Kan føye til at en dom i lagmannsretten, sak i et sameie, noenlunde lik denne, endre med at vedtaket var ugyldig. Vedtaket var vedtatt med flertall, men noen få, tror det sto 2 stk, tok dette videre Grunnen? Eierne hadde ikke kunne stemme på et informert grunnlag, informasjon var skjult, tilbakeholdt bevisst og mye annet. Det er det som er utgangspunktet mitt for å bestride, nær alt vi hadde krav å få vite ble og holdes skjult. 

Anonymous poster hash: 15448...0ae

[Rune_says]

Se på det som to separate ting.  Renter og avdrag på lån knyttet til vedlikehold vil plusses på i felleskostnader og skal betales. 

I forkant av låneopptak kan det være lurt å spørre om lånet kan legge til rette for IN-ordning (individuell nedbetaling) fordi de fleste har lavere rente på eget boliglån og sånn sett kan betale ned alt i en jafs til lavere rente ved å øke boliglånet litt.

Er det mistanke om inhabilitet eller underslag eller lign i sittende styre så må du nesten lodde stemningen om det er flere som er av samme mening og kalle inn til ekstraordinært årsmøte (minimum 10% av sameiet må kreve dette) ang låneopptaket.

[Gjest 15448...0ae]

Takk, eget regnskap for innbetalte rentekostnader og avdrag gis, når det er mega avik på dette også, det henger ikke i hop med hva som er krevd inn så...... 

Det er gjort iherdige forsøk fra en samlet gruppe å få både innsyn og svar, uten hell. Det er et ordtak:har en ikke noe å skjule, skjuler en ingenting. 

Det har over flere år vært et mildt sagt betent sameie, så snart noen tør å stille sprsm, be om svar osv ender det med trakkasering, latterliggjøring med mer fra styret mot eiere, alle har gitt opp. Både i plenum og feks i svar eiere mottar, dvs om svar sendes. 

Jeg får bare se hva som skjer og ta det derfra. 

Anonymous poster hash: 15448...0ae

[Gjest da07e...292]

Anonymt tips til økokrim?

Anonymous poster hash: da07e...292

[Gjest 15448...0ae]

Det er gjort, ikke anonymt, i 2022, fremlagt klare punkter, ble helt avvist. Økokrim tar seg kun av svært store saker, derfor kan slike forhold bare få fortsette. 

Det rare er, alle mennesker, de fleste har boliglån, andre lån, de vet betingelser, kostnader, når og hva skal betales, men her bare godtar de fleste å betale uten å vite dette. Ingen stiller sprsm til hva som hver mnd går ut av deres egen lomme og går det til det det skal ????

Det ser og ut til at ingen skjønner at gjeld påført hver eier legges på toppen av annen gjeld, som igjen gjør at skal en søke om feks lån til ny bil eller hva som helst sier banken nei, pga all den gjelden som er i forbindelse med lånet i sameiet. Det er egentlig ikke hovedanliggende mitt men at vi vet faktisk ikke hvordan hver og en sin gjeld forvaltes. 

Jeg har ikke vært imot rehab men hvordan den er blitt til, ikke bare låneopptak, men svært mye med kontrakter også som heller ikke skulle gis info om. 

Vi er flere som ville ta styret og forretningsfører til retten men vi tør ikke pga kostnadene.

Ca 4 mill er forsvunnet av vårt overskudd akkumulert over ca 4 år, styret nekter å svare på hva de er gått til, selv når det ble krevd EO møte for å få all info om det også. Nytteløst. 

Avsetning og til hva av overskudd kan kun årsmøte vedta, aldri gjort. 

I forbindelse med søknad om låneopptaket ble det også sendt inn til Brønnøysund et manipulert årsregnskap, hvorfor det mon tro? 

Jeg derimot prøver i det minste å få dokumentert via at jeg har bestridt at det er ikke slik en behandler eiere. 

Det er flere som er redde for hva mer er skjult, hva annet kan skje, men som sagt, det er så betent at 98% her bare lukker øynene og håper på det beste. 

 

Anonymous poster hash: 15448...0ae

[rozon]

10 hours ago, Guest 15448...0ae said:

Det neste, utfra svar her, så ser det ut til at eiere ikke har et rettsvern, trodde at den riktige veien er at har en rettmessig bestridt noe, fulgt reglene for dette, så gis en mulighet å få det behandlet, og ikke rett på trussel om tvangssalg.

Du kan ikke bestride felleskostnader.

9 hours ago, Guest 15448...0ae said:

Takk, eget regnskap for innbetalte rentekostnader og avdrag gis, når det er mega avik på dette også, det henger ikke i hop med hva som er krevd inn så...

Så hva da?

9 hours ago, Guest 15448...0ae said:

Vi er flere som ville ta styret og forretningsfører til retten men vi tør ikke pga kostnadene.

Sikkert med god grunn - det finnes bedre måter å løse dette på enn å plage retten.

Eksempel: Gå sammen med minst 1/10 av eierne (eller det antall som kreves i vedtektene) og krev et ekstraordinært årsmøte. Formuler en veldig spesifik saksliste, eksempel: "SAK 1: Forslag om å avsette styret og velge nytt styre". Styret er pliktig til å da innkalle til møtet. Dersom styret likevel nekter kan vi komme tilbake til hvordan man går videre, men det er i praksis at eierne selv gjennomfører møtet.

Når nytt styre er innsatt så må det gjennom Brønnøysund, og deretter kan det nye styret ta med vedtekter og utskrift fra brreg og kreve bankkonto tilganger.

9 hours ago, Guest 15448...0ae said:

Ca 4 mill er forsvunnet av vårt overskudd akkumulert over ca 4 år, styret nekter å svare på hva de er gått til, selv når det ble krevd EO møte for å få all info om det også. Nytteløst. 

Med nytt styre bestiller man en revisor til å gjennomgå siste 5 års regnskap. Dersom ulovligheter avdekkes, går man videre med krav til daværende styre som er ansvarlig for mislighold.

Et tips er å bli medlem i Huseierne mtp juridisk bistand.

Hold oss oppdaterte! 

[Kakkelfant]

Kan det i dette tilfellet være aktuelt å kreve granskning?

https://www.boligstyret.no/vilkar-for-gransking/

[krikkert]

Gjest 15448...0ae skrev (13 timer siden):

Takk, har god kjennskap til eierseksjonsloven, også det om legal pant, etc. Tror jeg blir misforstått, når det er blitt krevd renter innbetalt, fra 2025 også avdrag, uten at noen visste hva går til renter, hva går til ordinære driftskostnader, så er vel slikt ganske ugreit? Når det i tillegg viser seg at innbetaling til renter feks i 2023 ikke er betalt etter oppsatt termin forfall iht til tilsagnsbrev, og samme for 2024 ville vel mange lurt på hvorfor det skjer? Her er det mye annet jeg ikke tar med. Det neste, utfra svar her, så ser det ut til at eiere ikke har et rettsvern, trodde at den riktige veien er at har en rettmessig bestridt noe, fulgt reglene for dette, så gis en mulighet å få det behandlet, og ikke rett på trussel om tvangssalg. Det har aldri vært snakk om å være sær og vanskelig, kranglete, men svært mye skurrer alvorlig med hele låneopptaket. Kan føye til at en dom i lagmannsretten, sak i et sameie, noenlunde lik denne, endre med at vedtaket var ugyldig. Vedtaket var vedtatt med flertall, men noen få, tror det sto 2 stk, tok dette videre Grunnen? Eierne hadde ikke kunne stemme på et informert grunnlag, informasjon var skjult, tilbakeholdt bevisst og mye annet. Det er det som er utgangspunktet mitt for å bestride, nær alt vi hadde krav å få vite ble og holdes skjult. 

Anonymous poster hash: 15448...0ae

Sameiet plikter ikke å spesifisere hva àkontobeløpet går til når sameiet krever inn felleskostnader. Det er poenget med àkontobestemmelsen, at sameiet skal kunne anslå løst hvor mye penger det vil trenge. Det er årsregnskapet som skal vise hva pengene er gått til. Har man krevd inn for mye skal man betale tilbake (alternativt kan årsmøtet vedta å opprette et vedlikeholdsfond).

Her ligger også kimen til problemet. Som jeg sa i et tidligere innlegg kan man ikke bruke "jeg får ikke vite X" som en lovlig begrunnelse for "jeg nekter å betale Y". Dette kan man generelt ikke i det norske rettssystemet - du kan ikke nekte å betale barnebidrag begrunnet i at bidragsmottaker ikke gir deg kontoutskriftene sine, du kan ikke nekte å betale billånet ditt fordi banken ikke forklarer deg hvorfor terminbeløpet er som det er, og du kan ikke nekte å betale skatt bare fordi Vedum ikke gir deg innsyn i driftsbudsjettet til PST. 

Man har generelt sett ikke rettsvern mot å ikke betale regninger som det ikke er noe galt med. Årsaken til at dette er ekstra strengt i sameier og borettslag er fordi en eier som ikke betaler felleskostnader påfører alle de andre eierne merkostnader, fordi sameiets regninger må betales uansett, og betaler ikke én blir felleskostnadene skrudd opp for alle de andre.

Lurer man på hvor et overskudd er gått må man se på årsregnskapene. For større sameier ligger disse publisert hos Brønnøysundregistrene.

[Gjest 15448...0ae]

Takker igjen, det er veldig bra og nyttig hva du skriver, setter pris på det. Når det er sagt så bør det ikke forbigås at åpenhet og transparens normalt sett ikke er til skade men til fordel for begge "sider". Det er jo også problematisk når et styre nekter å be forretningsfører stille på årsmøtet, tross at loven sier det er den pliktig til, at det gis ikke svar på spørsmål om bruken av midlene, ofte snakk om svære beløp. En kan heller ikke stole på et fremlagt budsjett, som jeg vet ikke er "skrevet i stein" men slik det er så risikerer en at det som må og skal gå til ordinære driftskostnader ikke gjør det, det som skal gå til lånet ikke gjør det. Er kanskje ikke så rart at det utløser grunn til å be om skikkelige svar? 

Anonymous poster hash: 15448...0ae

[krikkert]

Absolutt - men rettsmiddelet man har da er å få et flertall til å bry seg nok til å vedta granskning eller avsette styret.

[ilpostino]

Gjest 15448...0ae skrev (1 time siden):

Når det er sagt så bør det ikke forbigås at åpenhet og transparens normalt sett ikke er til skade men til fordel for begge "sider".

Etter å ha lest over tråden synes jeg det ikke virker som du er noe annet enn veldig kranglete og jeg skjønner styret i borettslaget setter hardt mot hardt. Budsjett og regnskap for borettslaget er mer enn godt nok for å vise hva pengene brukes på. 

[Trulss]

Så det dere betaler i renter og avdrag stemmer ikke overrens med regnskapet, og dere/du lurer på hvor overskuddet fra lånet blir av?

 

[Gjest 15448...0ae]

Trulss skrev (4 timer siden):

Så det dere betaler i renter og avdrag stemmer ikke overrens med regnskapet, og dere/du lurer på hvor overskuddet fra lånet blir av?

 

Ja, også om ikke brukte midler, overskudd fra ordinære driftskostnader. 

Anonymous poster hash: 15448...0ae

[Bing123]

4 hours ago, ilpostino said:

Etter å ha lest over tråden synes jeg det ikke virker som du er noe annet enn veldig kranglete og jeg skjønner styret i borettslaget setter hardt mot hardt. Budsjett og regnskap for borettslaget er mer enn godt nok for å vise hva pengene brukes på. 

Jeg syns det virker som styret er kuppet av kriminelle som stjeler.

[Duriello]

Jeg tenkte at beboere i sameie hadde innsynsrett? 🤔

[krikkert]

Seksjonseiere i et sameie har i utgangspunktet ingen individuell rett til innsyn i eller forklaring av sameiets regnskaper. Det er årsmøtet, altså forsamlingen av seksjonseiere, som har slike rettigheter.