Førstegangskjøper - hvor mye får vi låne?

[Gjest bdfb3...5df]

Jeg og samboeren skal kjøpe vår første bolig, og er helt grønne her. Samboeren hadde samtale med banken om finansieringsbevis, men det er noe jeg ikke helt skjønner. Her er regnestykket vårt:

Total inntekt: Ca. 1 100 000
Total gjeld: Ca. 720 000 (studielån)
Egenkapital: Ca. 1 000 000 (kausjonist)

I følge banken hadde vi fått finansieringsbevis på 4 800 000 pga gjeldsgraden vår. Slik jeg forstår det er det vår inntekt på 1,1 MNOK ganger 5, minus gjelden på 7 200 000 som da blir 4 800 000. Men kommer ikke millionen vi har i egenkapital i tillegg? Altså burde vi ikke få finansieringsbevis på 5 800 000? Det er helt sikkert bare jeg som ikke skjønner, så forklar det gjerne for meg  Har det noe å si om egenkapitalen er i form av kontanter istedenfor kausjonist? Det er nemlig også en mulighet. 

Anonymous poster hash: bdfb3...5df

[ps5]

38 minutes ago, Guest bdfb3...5df said:

Jeg og samboeren skal kjøpe vår første bolig, og er helt grønne her. Samboeren hadde samtale med banken om finansieringsbevis, men det er noe jeg ikke helt skjønner. Her er regnestykket vårt:

Total inntekt: Ca. 1 100 000
Total gjeld: Ca. 720 000 (studielån)
Egenkapital: Ca. 1 000 000 (kausjonist)

I følge banken hadde vi fått finansieringsbevis på 4 800 000 pga gjeldsgraden vår. Slik jeg forstår det er det vår inntekt på 1,1 MNOK ganger 5, minus gjelden på 7 200 000 som da blir 4 800 000. Men kommer ikke millionen vi har i egenkapital i tillegg? Altså burde vi ikke få finansieringsbevis på 5 800 000? Det er helt sikkert bare jeg som ikke skjønner, så forklar det gjerne for meg  Har det noe å si om egenkapitalen er i form av kontanter istedenfor kausjonist? Det er nemlig også en mulighet. 

Anonymous poster hash: bdfb3...5df

5x inntekt er maks hva de kan innvilge i ramme (med noen unntak), men de står fritt til å innvilge mindre. Dette er individuell vurdering og du kan derfor prøve andre banker. Merk forøvrig at dere raskt vil få store problemer med å bære et slikt lån med dagens rente og så lav inntekt. Inklusive studielån vil bare renteutgiften komme på nesten 30000 pr. mnd, og da kommer avdrag og andre faste utgifter i tillegg. Edit: ser nå at finansieringsbeviset dere har fått beskriver lånebeløp og derfor allerede er 5x - en kausjonist lar deg komme unna egenkapitalkravet, men du må da fremdeles låne hele kjøps-beløpet.

Endret 18. november av ps5

[kremt]

15 % av kjøpesummen skal være egenkapital.

[MailMan13]

32 minutes ago, Guest bdfb3...5df said:

Egenkapital: Ca. 1 000 000 (kausjonist)
...

Men kommer ikke millionen vi har i egenkapital i tillegg? Altså burde vi ikke få finansieringsbevis på 5 800 000?

Hva betyr det at du setter kausjon som egenkapital her?

Hvis dette betyr at det stilles garanti for 1 million fra en 3. part, så må dere fremdeles låne den millionen for å kunne kjøpe bolig for den. Da er det ikke egenkapital som kan betales ut til en boligselger.

[Patek]

Som sagt over, du kan jo ikke regne millionen som blir kausjonert for som egenkapital. Den vil inngå i lånet ditt, mens kausjonisten stiller sikkerhet for de pengene. Og ja, dere burde virkelig sette opp et skikkelig budsjett, vi har 1,2-1,3m i inntekt, lavere gjeld fra før og er ikke veldig komfortable med å ta opp boliglån på noe særlig mer enn 4 mill med dagens rente... Og man kan ikke bare regne med at renten vil gå ned med det første.

[Johan Kontant]

Gjest bdfb3...5df skrev (3 timer siden):

Jeg og samboeren skal kjøpe vår første bolig, og er helt grønne her. Samboeren hadde samtale med banken om finansieringsbevis, men det er noe jeg ikke helt skjønner. Her er regnestykket vårt:

Total inntekt: Ca. 1 100 000
Total gjeld: Ca. 720 000 (studielån)
Egenkapital: Ca. 1 000 000 (kausjonist)

I følge banken hadde vi fått finansieringsbevis på 4 800 000 pga gjeldsgraden vår. Slik jeg forstår det er det vår inntekt på 1,1 MNOK ganger 5, minus gjelden på 7 200 000 som da blir 4 800 000. Men kommer ikke millionen vi har i egenkapital i tillegg? Altså burde vi ikke få finansieringsbevis på 5 800 000? Det er helt sikkert bare jeg som ikke skjønner, så forklar det gjerne for meg  Har det noe å si om egenkapitalen er i form av kontanter istedenfor kausjonist? Det er nemlig også en mulighet. 

Anonymous poster hash: bdfb3...5df

Når det snakk om en kausjon så er regnestykket med 5x inntekt riktig og tilsvarer 4,8 Mill. Det spiller ingen rolle om kausjonen som stilles er i form av pant i en bolig, cash eller noe annet.

Når det er sagt er 5x inntekt en ekstremt upresis regel. Helt utrolig dersom noen banker faktisk bruker dette. Det eneste som betyr noe er at man viser banken et realistisk budsjett der det står hvor mye penger man kan betale på et lån pr. måned. Så kan man regne ut lånebeløpet ut ifra dette med en viss sikkerhetsmargin for økte renter eller andre faktorer.

4,8 Mill i lån på denne inntekten vil være ganske heftig, betaling av renter og avdrag vil nok utgjøre ca. 50% av netto utbetalt lønn. Dere må ha et veldig tydelig budsjett før dere begir dere inn på dette, og sannsynligvis vil det være så stramt at det vil kreve voldsom disiplin.

[Johan Kontant]

kremt skrev (3 timer siden):

15 % av kjøpesummen skal være egenkapital.

Hvis f.eks. foreldre stiller med tilsvarende beløp i kausjon, så kan dette benyttes istedet for egenkapital. Vanligvis vil kausjonisten da gi banken pant i sin egen bolig eller eiendom for den delen av lånet som overstiger 85 % av kjøpesummen.

[Herr Brun]

Stiller du med egenkapitalen kontant så kommer naturligvis egenkapitalen i tillegg til lånet. Men om egenkapital stilles i form av kausjon må du låne disse pengene, og da kan du fortsatt ikke låne mer enn 5*inntekt. 

[Gjest 91ec1...b3d]

Hvis dere får maks i dag er dere "heldige" ( Du burde aldri låne maks i dagens marked men det er en annen diskusjon)

Lite råd fra en random på nett: Kjøp heller noe til 3.5Mnok og bruk noen hundretusen på å fikse det opp, bo der noen år, selg med gevinst. 
Gjør det samme igjen men til 4-4.5Mnok.. 
Og vipps så har du bolig til 5-6M når dere kanskje vil starte deres egen familie og ikke et altfor høyt lån som gjør livet deres uendelig mye lettere enn å starte på topp, og jobbe seg sakte oppover.

Er også en positiv ting å ikke ha lånt opp etter pipa første gang man kjøper noe da man aldri vet hvordan den nye hverdagen påvirker forholdet og trang økonomi i starten av et forhold kan fort ta knekken på de beste forhold

Har sett de fleste tilfeller og håper jo selvfølgelig at ingen opplever det verste, men shit happens.  Better safe then sorry sier nå jeg.

 

lykke til TS!

Anonymous poster hash: 91ec1...b3d

[Herr Brun]

Gjest 91ec1...b3d skrev (24 minutter siden):

Hvis dere får maks i dag er dere "heldige" ( Du burde aldri låne maks i dagens marked men det er en annen diskusjon)
 

Anonymous poster hash: 91ec1...b3d

TS kan og bør nok ikke låne 5x inntekt med 1,1M i familieinntekt på to stykk, men man både får, og kan forsvarlig, låne 5x inntekt om man har høy inntekt. Andelen av inntekten som kan gå til boliglån øker med inntekten, og med samlet husholdningsinntekt i 2M+-klassen (og ikke for mange barn og biler) får du låne 5x og kan betjene det. Nøyaktig hvor bankene faktisk begynner å gi deg 5x inntekt vet jeg ikke, og om det er forsvarlig er jo individuelt. 

[Cascada81]

Enig med Herr Brun her. Høy inntekt gjør at man kan låne med en høyere multippel, fordi "øvrige kostnader" (mat, strøm, transport osv) i større grad blir neglisjerbare kostnader sammenlignet med evnen til å betjene lånet, selvsagt forutsatt at ikke forbruk til "øvrige kostnader" økes i takt med inntekten.

1,1 millioner samlet er innafor normalen, men er nok ikke innafor hva man kan betegne som høy inntekt for to voksne. Har dere barn, er det flere hensyn å ta.

(5*1,1 millioner) - 700k -> 4800000

Med dagens rentesats utgjør det ca 30000 i måneden over 25 år. Det blir ikke veldig mye mer per måned om renten går opp et par prosentpoeng, kanskje rundt 7000, men følger med en del utgifter med å eie hus som man ikke har om man leier, så er jo helt i grenseland for hva som er forsvarlig. At dere ikke har lagt dere opp egenkapital i tillegg, bør det jo også være gode grunner til.

[Gjest 91ec1...b3d]

Herr Brun skrev (32 minutter siden):

TS kan og bør nok ikke låne 5x inntekt med 1,1M i familieinntekt på to stykk, men man både får, og kan forsvarlig, låne 5x inntekt om man har høy inntekt. Andelen av inntekten som kan gå til boliglån øker med inntekten, og med samlet husholdningsinntekt i 2M+-klassen (og ikke for mange barn og biler) får du låne 5x og kan betjene det. Nøyaktig hvor bankene faktisk begynner å gi deg 5x inntekt vet jeg ikke, og om det er forsvarlig er jo individuelt. 

Som du sier er det individuelt. Jeg har en bias i mot da jeg hjelper daglig banker med kunder som ikke klarer det, og i tillegg sitter på nok info som tilsier at folk flest som har lånt oppimot 5x inntekt kutter kostnader andre steder som man ellers ikke ønsker å kutte hvis man skal anse det som "forsvarlig". 

De som tjener nok til at de "forsvarlig" kan låne opp 5x inntekt har som regel ikke et utgangspunkt som tilser at noe er uforsvarlig da de ikke trenger å kutte andre steder, men vi vet jo at det ikke er snakk om det for folk flest. En generaliserer ikke for de få.
Median inntekt husholdning var sist jeg sjekket nærmere 500k etter skatt og skal godt over 1Mnok før man kan si at 5x er "lurt"

men selvsagt, er enig at det finnes de få som fint klarer og bør låne 5x inntekt for å få livet de ønsker.

 

Anonymous poster hash: 91ec1...b3d

[Gjest 91ec1...b3d]

Cascada81 skrev (2 minutter siden):

Enig med Herr Brun her. Høy inntekt gjør at man kan låne med en høyere multippel, fordi "øvrige kostnader" (mat, strøm, transport osv) i større grad blir neglisjerbare kostnader sammenlignet med evnen til å betjene lånet, selvsagt forutsatt at ikke forbruk til "øvrige kostnader" økes i takt med inntekten.

1,1 millioner samlet er innafor normalen, men er nok ikke innafor hva man kan betegne som høy inntekt for to voksne. Har dere barn, er det flere hensyn å ta.

(5*1,1 millioner) - 700k -> 4800000

Med dagens rentesats utgjør det ca 30000 i måneden over 25 år. Det blir ikke veldig mye mer per måned om renten går opp et par prosentpoeng, kanskje rundt 7000, men følger med en del utgifter med å eie hus som man ikke har om man leier, så er jo helt i grenseland for hva som er forsvarlig. At dere ikke har lagt dere opp egenkapital i tillegg, bør det jo også være gode grunner til.

TS har ikke høy inntekt i husholdningen, det er de fleste enige i.  Og det er dette tilfellet vi snakker om også.
Selv om vi fint kan generalisere det også da TS ligger mest sannsynlig nærme median husholdningsinntekt etter skatt.

Dog ikke enig at andre kostnader blir neglisjerbare kostnader, det er veldig lite som tilser at dette er et handlingsmønster som følger de med høyere inntekt.

Det generelle handlingsmønsteret for de som tjener i det øvre sjiktet er også et høyere forbruk. 
Om det er sparing, forsikring, shopping, matvaner, reisevaner ++ er ett fett. Det vi ser er at mennesker som tjener mer, bruker også betydelig mer.  Om man skal bryte det ned i % så er det faktisk ikke så veldig ulikt.  Men det er stor forskjell på de som bruker 4000kr i mnd på frisør, kontra de som bruker 1000kr annenhver mnd. Som regel finner man disse i de forskjellige husholdningen.

Men selvsagt, hvis vi skal ta 2 familier som lever likt, hvorav familien med høy inntekt lever som familien med median inntekt så vil familien med høy inntekt låne 5x med god samvittighet og har mer enn nok til både smør og flesk.

Håper det er logisk for de fleste, men gjelder å kjenne eget handlingsmønster absolutt.

Anonymous poster hash: 91ec1...b3d

[bzzlink]

On 18.11.2024 at 8:19 PM, Guest bdfb3...5df said:

Har det noe å si om egenkapitalen er i form av kontanter istedenfor kausjonist? Det er nemlig også en mulighet. 

 

Ja. Hvis du har noen som er villige til å gi dere 1 million kr i gave så ville jeg valgt det. Da trenger du jo ikke mer enn 4,8 på finansieringsbeviset for å kjøpe noe til 5,8 mill.

[Salvesen.]

Har ingenting å si hva vi sier her, er opp til banken. De kan gi dere 0 kroner i lån om de vilø

[Cascada81]

Gjest 91ec1...b3d skrev (26 minutter siden):

TS har ikke høy inntekt i husholdningen, det er de fleste enige i.  Og det er dette tilfellet vi snakker om også.
Selv om vi fint kan generalisere det også da TS ligger mest sannsynlig nærme median husholdningsinntekt etter skatt.

Dog ikke enig at andre kostnader blir neglisjerbare kostnader, det er veldig lite som tilser at dette er et handlingsmønster som følger de med høyere inntekt.

Det generelle handlingsmønsteret for de som tjener i det øvre sjiktet er også et høyere forbruk. 
Om det er sparing, forsikring, shopping, matvaner, reisevaner ++ er ett fett. Det vi ser er at mennesker som tjener mer, bruker også betydelig mer.  Om man skal bryte det ned i % så er det faktisk ikke så veldig ulikt.  Men det er stor forskjell på de som bruker 4000kr i mnd på frisør, kontra de som bruker 1000kr annenhver mnd. Som regel finner man disse i de forskjellige husholdningen.
 

Anonymous poster hash: 91ec1...b3d

Jeg la inn et forbehold, "selvsagt forutsatt at ikke forbruk til 'øvrige kostnader' økes i takt med inntekten", men du leste kanskje ikke det? Tjener man x antall millioner i året og lever som om man tjener en halv million, er det man bruker på "øvrige utgifter" tilnærmet neglisjerbart. Det er en god del av de som tjener veldig godt som lever på normalt stramme budsjetter, i hvert fall i perioder.

I en normalsituasjon er det uansett ikke problematisk med noe høyere forbruk når man har råd til det. Banken er interessert i hva man kan betjene dersom rentene går opp noen prosentpoeng.

[Johan Kontant]

Herr Brun skrev (På 22.11.2024 den 1:41 PM):

TS kan og bør nok ikke låne 5x inntekt med 1,1M i familieinntekt på to stykk, men man både får, og kan forsvarlig, låne 5x inntekt om man har høy inntekt. Andelen av inntekten som kan gå til boliglån øker med inntekten, og med samlet husholdningsinntekt i 2M+-klassen (og ikke for mange barn og biler) får du låne 5x og kan betjene det. Nøyaktig hvor bankene faktisk begynner å gi deg 5x inntekt vet jeg ikke, og om det er forsvarlig er jo individuelt. 

Ja, litt rart at det er ikke mer vanlig å bruke en formel som ikke regnes ut fra førte krone i inntekt. Ingen kan jo bruke den første krona de tjener på å betjene gjeld. F.eks. 6x inntekt over 600.000 hadde vært betydelig mer presist.

[Herr Brun]

Johan Kontant skrev (36 minutter siden):

Ja, litt rart at det er ikke mer vanlig å bruke en formel som ikke regnes ut fra førte krone i inntekt. Ingen kan jo bruke den første krona de tjener på å betjene gjeld. F.eks. 6x inntekt over 600.000 hadde vært betydelig mer presist.

Bankene gjør naturligvis alminnelig kreditthåndverk når de låner ut, og skal ikke gi lån som gjør at kunden ikke har råd til livsopphold. Se utlånsforskriften § 5.