Skatt ved utleie av bolig

[Shjatå]

Har en case som jeg ikke klarer å finne noe konkret svar på. Har vært i kontakt med to forskjellige advokater og fått forskjellige svar. Håper noen her kan hjelpe😊

Saken er som følger:

Min far og jeg, vi eier ett hus sammen der vi deler lånet 50/50 (har 1 felles lån som blir trukket fra meg hver mnd).

Huset består av to leiligheter men disse er ikke seksjonert så pr def. er dette kun 1 enhet. 
Vi bor i hver vår leilighet, men nå skal jeg flytte mens han fortsatt skal bo igjen i «sin» leilighet. Dermed skal vi leie ut «min» leilighet. De er nokså like og utleieverdien er den samme på begge to.

Hvordan kan vi få til dette skattefritt? 

Han ene jeg snakket med mente at dette var skattefritt mens han andre mente nei.

Unntaket var hvis vi fikk til å bruke «nærstående reglen», der lånet ble trukket fra min far og han fremleide leiligheten og fikk leieinntektene. 
Blir det da som han leier ut 2 «rom» i vårt hus i og med at dette kun er 1 enhet?

Setter stor pris på all hjelp😊

[krikkert]

Dette er et bruttolignet sameie, og det vil si at dere skal behandles individuelt. Det innebærer at du vurderes for deg og han vurderes for seg. Det er ikke boligen som sådan som er skattefri eller ikke, det er utleiers situasjon som gjør boligutleien skattefri eller skattepliktig. 

Du kan ikke leie ut skattefritt. Du bruker ikke minst halvparten av boligen til egen bruk. Alle leieinntekter du får vil derfor være skattepliktige, uavhengig av om du får dem fra din far (dvs. at han leier av deg og så leier ut videre) eller av en tredjepart du leier ut til. 

Dersom din far disponerer hele boligen uten å betale vederlag til deg, men slik at han betaler alle driftskostnader ved eiendommen, så er dette ikke skattepliktig utleie for deg (Skatte-ABC B-17-8). Du kan ikke ha noen inntekter av dette, din far kan betale deg for sin halvpart av lånet (men ikke mer). Han regnes da for å bruke hele boligen som sin egen bolig, og kan leie ut inntil halvparten skattefritt. 

Din far kan naturligvis gi deg gaver. Dette er ikke skattepliktig. Ved et bokettersyn er det imidlertid slik at Skatteetaten vil se nærmere på hva forholdet ser mest ut som. Hvis du får 10k hver måned samme dag, så ser det mer ut som et leieforhold enn som gaver, sammenlignet f.eks. med om du får større pengebeløp til bursdag eller jul. 

[Skavold]

39 minutes ago, krikkert said:

Du kan ikke ha noen inntekter av dette, din far kan betale deg for sin halvpart av lånet (men ikke mer). Han regnes da for å bruke hele boligen som sin egen bolig, og kan leie ut inntil halvparten skattefritt. 

Kan ikke far leie den delen som skal leies ut, av sin egen sønn, og så "fremleie" for tilsvarende sum? Om det var forståelig.

[Shjatå]

krikkert skrev (3 timer siden):

Dette er et bruttolignet sameie, og det vil si at dere skal behandles individuelt. Det innebærer at du vurderes for deg og han vurderes for seg. Det er ikke boligen som sådan som er skattefri eller ikke, det er utleiers situasjon som gjør boligutleien skattefri eller skattepliktig. 

Du kan ikke leie ut skattefritt. Du bruker ikke minst halvparten av boligen til egen bruk. Alle leieinntekter du får vil derfor være skattepliktige, uavhengig av om du får dem fra din far (dvs. at han leier av deg og så leier ut videre) eller av en tredjepart du leier ut til. 

Dersom din far disponerer hele boligen uten å betale vederlag til deg, men slik at han betaler alle driftskostnader ved eiendommen, så er dette ikke skattepliktig utleie for deg (Skatte-ABC B-17-8). Du kan ikke ha noen inntekter av dette, din far kan betale deg for sin halvpart av lånet (men ikke mer). Han regnes da for å bruke hele boligen som sin egen bolig, og kan leie ut inntil halvparten skattefritt. 

Din far kan naturligvis gi deg gaver. Dette er ikke skattepliktig. Ved et bokettersyn er det imidlertid slik at Skatteetaten vil se nærmere på hva forholdet ser mest ut som. Hvis du får 10k hver måned samme dag, så ser det mer ut som et leieforhold enn som gaver, sammenlignet f.eks. med om du får større pengebeløp til bursdag eller jul. 

Tusen takk for utfyllende svar, settes stor pris på 😊

Har jeg da forstått rett; 

Hele lånet trekkes fra min far (ca 20 000 totalt), han får alle leieinntektene (ca 13 000), og de 3000 som er til overs etter min andel av lån er betalt, gir han ikke til meg hver måned (men f.eks en litt fin julegave i slutten av året). Han betaler alt av vedlikehold/forsikringer o.l. 

Da er vi innafor regelverket? 
Bør vi lage en slags kontrakt som sier at han disponerer hele eiendommen og tar seg av alt av lån og utgifter? 

[krikkert]

Skavold skrev (7 timer siden):

Kan ikke far leie den delen som skal leies ut, av sin egen sønn, og så "fremleie" for tilsvarende sum? Om det var forståelig.

Selvsagt. Men dette blir skattepliktig utleie, fordi sønnen leier ut en eiendom han ikke bor i/på.

Shjatå skrev (4 timer siden):

Tusen takk for utfyllende svar, settes stor pris på 😊

Har jeg da forstått rett; 

Hele lånet trekkes fra min far (ca 20 000 totalt), han får alle leieinntektene (ca 13 000), og de 3000 som er til overs etter min andel av lån er betalt, gir han ikke til meg hver måned (men f.eks en litt fin julegave i slutten av året). Han betaler alt av vedlikehold/forsikringer o.l. 

Da er vi innafor regelverket? 
Bør vi lage en slags kontrakt som sier at han disponerer hele eiendommen og tar seg av alt av lån og utgifter? 

Ja. 

[Orion666]

Skavold skrev (7 timer siden):

Kan ikke far leie den delen som skal leies ut, av sin egen sønn, og så "fremleie" for tilsvarende sum? Om det var forståelig.

Sønnen (ts) bor jo ikke selv i boligen, så han er skattepliktig.

Husk at man skatter ikke av leieinntektene. Man betaler 22% utbytteskatt av overskuddet fra leieforholdet. Med litt planlegging blor det ikke overskudd, bare verdiøkning.

Korrigér meg gjerne om jeg ikke har hatt tunga helt rett i munnen her…

Endret 14. november av Orion666

[Loko]

Orion666 skrev (1 time siden):

Sønnen (ts) bor jo ikke selv i boligen, så han er skattepliktig.

Husk at man skatter ikke av leieinntektene. Man betaler 22% utbytteskatt av overskuddet fra leieforholdet. Med litt planlegging blor det ikke overskudd, bare verdiøkning.

Korrigér meg gjerne om jeg ikke har hatt tunga helt rett i munnen her…

Du skatter av overskuddet, men du kan ikke trekke ut bolig lån utgifter for å få ned overskuddet da man allerede får rentefradrag på renteutgifter.

Overskuddet er leie minus felleskostnader, og reelle kostnader tilknyttet boligen (ikke låne kostnader)

[Orion666]

Loko skrev (Akkurat nå):

Overskuddet er leie minus felleskostnader, og reelle kostnader tilknyttet boligen (ikke låne kostnader)

Oppussing. Innkjøp av møbler og inventar. Pøs på med kostnader som øker verdien av boligen!

[Nautica]

Skal du flytte bostedsadressen din til en annen plass kan du ikke har skattefri inntekt, du kan flytte bostedsadressen din inn til din far og dere kan leie ut endel av boligen skattefritt sålenge arealet er innenfor regelverket på utleiedelen, utleiedele må være registrert som en utleiedel eller får dere problemer med kommunen angående ulovlige bruksendringer av eiendommen.

Skal du pusse opp en annen boenhet kan du bokføre utgiftene på felleeiendommen dere eier, ikke helt etter boka med fullt mulig.

Endret 14. november av Nautica

[Trulss]

Det er vel bare å overføre hele husværet til din far for kr. 0 av skattetekniske årsaker og fortsette som planlagt. Da slipper man også forhøyet ligningsverdi som sekundærbolig som kan føre til den forhatede formueskatten.

[HW1]

Trulss skrev (1 time siden):

Det er vel bare å overføre hele husværet til din far for kr. 0 av skattetekniske årsaker og fortsette som planlagt. Da slipper man også forhøyet ligningsverdi som sekundærbolig som kan føre til den forhatede formueskatten.

Du tenker å betale dokumentavgift?

 

krikkert skrev (22 timer siden):

...

Ja. 

I det eksempelet her så ser det ut som om far betaler også sønnens lån som en form for leie. Er dette innenfor de kostnadene som ligger i vedlikehold/drift av eiendommen?

[Trulss]

Den siste fyren du pratet med har rett.

Du sørger altså for null overksudd som fører til 0% skatt. Dette vil i praksis si at din far betaler strøm og vann, forsikring osv.

Så kan din far leie ut inntil 50% av boligen uten å betale skatt på leieinntektene.

Ulempen er at boligen vil lignes som sekundærbolig om du melder flytting slik at du kan komme i formuesposisjon, men det er kanskje ikke nødvendig å melde flytting.

Alternativt er å føre hele huset over på din far for kr. 0,-
Dette er problemfritt om du er eneste arving.

[krikkert]

Nautica skrev (23 timer siden):

Skal du flytte bostedsadressen din til en annen plass kan du ikke har skattefri inntekt, du kan flytte bostedsadressen din inn til din far og dere kan leie ut endel av boligen skattefritt sålenge arealet er innenfor regelverket på utleiedelen, utleiedele må være registrert som en utleiedel eller får dere problemer med kommunen angående ulovlige bruksendringer av eiendommen.

Skal du pusse opp en annen boenhet kan du bokføre utgiftene på felleeiendommen dere eier, ikke helt etter boka med fullt mulig.

Dette kalles skattesvindel. 

HW1 skrev (3 timer siden):

I det eksempelet her så ser det ut som om far betaler også sønnens lån som en form for leie. Er dette innenfor de kostnadene som ligger i vedlikehold/drift av eiendommen?

Finansutgifter/-kostnader er ikke vedlikeholds- eller driftskostnader ved eiendommen. 

[Shjatå]

krikkert skrev (1 time siden):

Dette kalles skattesvindel. 

Finansutgifter/-kostnader er ikke vedlikeholds- eller driftskostnader ved eiendommen. 

Blir litt forvirret her nå.

Skriver vi en kontrakt som sier at han har tatt over hele eiendommen og alle utgifter knyttet til den, inkludert hele lånet og alle leieinntekter, er ikke det innafor regelverket? 

[krikkert]

Jo. 

[Trulss]

Shjatå skrev (1 time siden):

Blir litt forvirret her nå.

Skriver vi en kontrakt som sier at han har tatt over hele eiendommen og alle utgifter knyttet til den, inkludert hele lånet og alle leieinntekter, er ikke det innafor regelverket? 

Du skriver en vanlig husleiekontrakt på hele huset til kr. 3000 eller en sum som ikke overstiger kostnadene som du skal betale som strøm, vann, forsikring etc. Siden du sørger for å gå i et lite underskudd blir det ingen skatt å betale. Denne kontrakten skal du ikke vise til noen. Du fyller ut et skjema til skatteetaten som viser inntekter og utgifter når du sender inn den årlige skattemeldingen.

Men normalt sett kan unger bo hos sine foreldre og motsatt uten noen kontrakt av noe som helst slag, og økonomien flyter normalt fritt mellom barn og foreldre. Siden du nå flytter ut kan da eventuelt la være å melde flytting. Melder du flytting vil du uansett ikke trenge å gjøre noe som helst da det ikke er ulovlig å eie to boliger. Om du kjøper ny leilighet vil du lignes for to boliger.

Pengegaver er ikke skatteplikte heller. Jeg bare nevner det i samme slengen, så penger kan fritt flyte mellom foreldre og barn eller venner etc.

[HW1]

Trulss skrev (3 timer siden):

Du skriver en vanlig husleiekontrakt på hele huset til kr. 3000 eller en sum som ikke overstiger kostnadene som du skal betale som strøm, vann, forsikring etc. Siden du sørger for å gå i et lite underskudd blir det ingen skatt å betale. Denne kontrakten skal du ikke vise til noen. Du fyller ut et skjema til skatteetaten som viser inntekter og utgifter når du sender inn den årlige skattemeldingen.

Men normalt sett kan unger bo hos sine foreldre og motsatt uten noen kontrakt av noe som helst slag, og økonomien flyter normalt fritt mellom barn og foreldre. Siden du nå flytter ut kan da eventuelt la være å melde flytting. Melder du flytting vil du uansett ikke trenge å gjøre noe som helst da det ikke er ulovlig å eie to boliger. Om du kjøper ny leilighet vil du lignes for to boliger.

Pengegaver er ikke skattepliktep heller. Jeg bare nevner det i samme slengen, så penger kan fritt flyte mellom foreldre og barn eller venner etc.

Det du gjør her er å leie ut til en kunstig lav pris. Dette er en måte å lage seg skattemessige problemer. 

Les hva krikkert har skrevet og gjør det på den måten han foreslår. 

Generelt sett så synes jeg det er overaskende mange i økonomi/juss delen av forumet som svarer helt borte i natta i tråder hvor krikkert (eller herrBrun) allerede har forklart korrekt juss. 

[Trulss]

HW1 skrev (11 timer siden):

Det du gjør her er å leie ut til en kunstig lav pris. Dette er en måte å lage seg skattemessige problemer. 

Les hva krikkert har skrevet og gjør det på den måten han foreslår. 

Generelt sett så synes jeg det er overaskende mange i økonomi/juss delen av forumet som svarer helt borte i natta i tråder hvor krikkert (eller herrBrun) allerede har forklart korrekt juss. 

Man står da fritt til å leie ut til sin far til den prisen man ønsker, men også ellers.

Videre utleie av den delen som fraflyttes kan leies ut skattefritt.

[krikkert]

Man står fritt til å leie ut til sin far. Den utleien er skattepliktig, siden man ikke bor i boligen. Siden man leier ut til en  nærstående kan Skatteetaten se bort fra den avtalte husleien og fastsette husleie etter skjønn etter skatteloven § 13-1.

Derfor bør man følge skattelovens anvisning om bruksoverlating mot fullstendig kostnadsdekning. Dette er ikke utleie. 

[Trulss]

krikkert skrev (1 time siden):

Man står fritt til å leie ut til sin far. Den utleien er skattepliktig, siden man ikke bor i boligen. Siden man leier ut til en  nærstående kan Skatteetaten se bort fra den avtalte husleien og fastsette husleie etter skjønn etter skatteloven § 13-1.

Derfor bør man følge skattelovens anvisning om bruksoverlating mot fullstendig kostnadsdekning. Dette er ikke utleie. 

Du glemmer et viktig poeng, og det er at man skatter 0% om det ikke er noe overskudd å beskatte. Det blir feil å si at utleie til sin far blir skattepliktig i dette tilfellet da det utleien aldri er ment å gi noe overskudd.