Bruk av fellesskapets midler i tvistesak

[WPX]

Sitter i styret i et sameie hvor det er en pågående reklamasjonssak mot utbygger. Dette har vart noen år, og det er innhentet takstrapporter for å påvise mangler samt brukt penger på advokatbistand.

Nå nærmer rettsmekling og potensiell rettssak seg. Rettssaken i seg selv vil koste det det koster å ha advokatbistand i rettssak, samt alt av forberedelsestimer før og imellom rettsdagene. Slike utgifter vil kreves dekket av utbygger, men pengene må brukes før man eventuelt skulle få dekket dette. Heller ikke gitt at utfallet blir slik at man får dekket utgiftene. Vi nærmer oss også maks erstatning for rettshjelp etter forsikringen hvor det hittil er betalt 20 % egenandel, så overskytende må det betales 100 % av.

Etter eiersl. § 60 er det klart at styreleder har partsevne og kan saksøke utbygger, uten at det trengs årsmøtevedtak. Men hva med kostnadene tilknyttet saksøking? Dette har ikke vært drøftet direkte på tidligere årsmøter, burde det vært det? Går det under vanlig drift og vedlikehold? Alle beboere har vært informert om saken og framdrift, men det er altså ikke stemt direkte over kostnadsbruken.

Setter pris på synspunkter.

[toralfb]

En konkret sak:

Borettslag levert anmeldelse for underslag. Politiet etterforsket og reiste tiltale, men saken var ikke godt nok etterforsket, førte til frifinnelse i straffesaken.

Borettslaget gjennomførte generalforsamling, og det ble besluttet å gjennomføre sivil sak om erstatning. Der ble det dom til fordel for borettslaget. Saken anket og mer saksomkostninger påløpt, men det ble på nytt dom til fordel for borettslaget.

Dommen ble både erstatning og dekning av sakskostnader. Omkostninger blir fort store summer, i dette tilfellet ca 1 million kr.

Saken tok lang tid, generalforsamlingen avgjorde flere ganger over flere år saken skulle forfølges, men mot slutten var det økende tvil om det var forsvarlig å fortsette.

 

Endret 31. oktober av toralfb

[WPX]

toralfb skrev (10 minutter siden):

En konkret sak:

Borettslag levert anmeldelse for underslag. Politiet etterforsket og reiste tiltale, men saken var ikke godt nok etterforsket, førte til frifinnelse i straffesaken.

Borettslaget gjennomførte generalforsamling, og det ble besluttet å gjennomføre sivil sak om erstatning. Der ble det dom til fordel for borettslaget. Saken anket og mer saksomkostninger påløpt, men det ble på nytt dom til fordel for borettslaget.

Dommen ble både erstatning og dekning av sakskostnader. Omkostninger blir fort store summer, i dette tilfellet ca 1 million kr.

Saken tok lang tid, generalforsamlingen avgjorde flere ganger over flere år saken skulle forfølges, men mot slutten var det økende tvil om det var forsvarlig å fortsette.

 

Generalforsamlingen skulle sikkert med fordel stemt over vår sak årlig også, men det har ikke vært et tema av tidligere styret eller blitt tatt opp av beboere selv. Det har på årsmøtene blitt informert om status på saken, men ikke vært foretatt noen avstemming.

Slik jeg leser eiersl. § 50 bør det avholdes ekstraordinært årsmøte, dersom utgiftene ifm. rettssaken regnes som et tiltak som går "ut over vanlig forvaltning".

Endret 31. oktober av WPX

[krikkert]

WPX skrev (1 time siden):

Etter eiersl. § 60 er det klart at styreleder har partsevne og kan saksøke utbygger, uten at det trengs årsmøtevedtak. Men hva med kostnadene tilknyttet saksøking? Dette har ikke vært drøftet direkte på tidligere årsmøter, burde det vært det? Går det under vanlig drift og vedlikehold? Alle beboere har vært informert om saken og framdrift, men det er altså ikke stemt direkte over kostnadsbruken.

Styreleder har partsevne og kan saksøke og saksøkes, men har ikke på egen hånd myndighet til å beslutte søksmål. Denne kompetansen hører normalt under styret som helhet, se eierseksjonsloven § 58 første ledd, her er det viktig å være obs på at selv om § 60 sier at styreleder kan saksøke og saksøkes så er det ikke et uttrykk for hvem som er den formelle representanten for sameiet, ikke for at styreleder er tillagt beslutningsmyndigheten. 

Å ivareta reklamasjoner overfor utbygger anses normalt for å være en del av en del av den vanlige forvaltningen av sameiets forhold, herunder det å gå til søksmål mot utbygger. Kostnadene knyttet til et slikt søksmål er felleskostnader. 

Årsmøtet er imidlertid styrets overordnede instans og kan omgjøre styrets beslutninger. Det vil derfor være fornuftig å i alle fall orientere årsmøtet regelmessig, og hvis man har seksjonseiere med signifikante innsigelser bør man vurdere å forankre søksmålet i en vedtakssak for årsmøtet. 

[WPX]

krikkert skrev (28 minutter siden):

Styreleder har partsevne og kan saksøke og saksøkes, men har ikke på egen hånd myndighet til å beslutte søksmål. Denne kompetansen hører normalt under styret som helhet, se eierseksjonsloven § 58 første ledd, her er det viktig å være obs på at selv om § 60 sier at styreleder kan saksøke og saksøkes så er det ikke et uttrykk for hvem som er den formelle representanten for sameiet, ikke for at styreleder er tillagt beslutningsmyndigheten. 

Å ivareta reklamasjoner overfor utbygger anses normalt for å være en del av en del av den vanlige forvaltningen av sameiets forhold, herunder det å gå til søksmål mot utbygger. Kostnadene knyttet til et slikt søksmål er felleskostnader. 

Årsmøtet er imidlertid styrets overordnede instans og kan omgjøre styrets beslutninger. Det vil derfor være fornuftig å i alle fall orientere årsmøtet regelmessig, og hvis man har seksjonseiere med signifikante innsigelser bør man vurdere å forankre søksmålet i en vedtakssak for årsmøtet. 

Takk for svar Krikkert.

Ser hva du sier. Styret som helhet står bak søksmålet. 

Da tolker jeg det slik at du mener det ikke er behov for et ekstraordinært årsmøte for å stemme over kostnader som vil påløpe i rettssaken.

Årsmøtet er orientert de siste tre årsmøtene, hvor det er gitt informasjon om mangler og rapporter som er innhentet ved en gjennomgang av advokaten. Det har for så vidt ikke vært noen med sterke innsigelser mot at styret kjører reklamasjonssaken videre. Én beboer mente nylig vi måtte ha flertall for å kunne takke nei til et ev. tilbud i rettsmekling og dermed gå til rettssak, men dette klarer jeg ikke å lese ut ifra loven. 

Det er påvist mangler i mangemillionsklassen, så det hadde vært synd å ikke få prøvd det i rettssystemet (gitt at det ikke stopper ved rettsmekling), dersom årsmøtet stemte nei mot kostnadene som vil påløpe i rettssaken. Da vil styret være låst til tilbudet i rettsmekling, selv om dette skulle være langt under det vi trenger for å utbedre manglene.

Endret 31. oktober av WPX
La til tredje avsnitt

[krikkert]

Eierseksjonsloven § 57 regulerer styrets ansvar. Bestemmelsen fastsetter at styret skal "sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet". 

Det er årsmøtets vedtak som eventuelt begrenser styrets handlefrihet her. Utgangspunktet er at styret kan forfølge en reklamasjonssak også til retten. Det er først hvis årsmøtet bestemmer noe annet at styret må følge årsmøtets beslutning.