Kjøper klager på "småfeil" ved boligsalg.

[Gjest e6b87...211]

Har solgt en rimelig enkel leilighet. Tok derfor ikke kjøperselgerforsikring.

Etter at ny eier har tatt over har de visstnok funnet råteskade på 2 av benkeskapene på kjøkkenet
( Det har nok vært vann i kontakt med toppen av "skroget" av skapene og da svulmet opp etter at vann har rent over kant o.l over årene) 
Kjøperen var selv ikke på visning, men et familiemedlem var der på vegne av kjøperen.

Jeg har aldri sett dette selv da det er ikke lett å se skaden i først omgang ( skjult bak skuffene)  Ei heller har takstmannen sett dette.

Jeg fikk så et krav fra et advokatfirma nå iht avhendingsloven og utallige paragrafer ++ om å gi prisavslag eller rette feil selv

Så kommer mitt spm, Dette er ikea skap. De skrogene koster 500kr hver. La oss si de slenger med at benkeplata er skadet også som er 2-3000kr også da.  Hvis en snekker skal gjøre jobben med å bytte så er vi fortsatt ikke over 10k dersom man tar i beregning 750kr/t for en snekker til å bytte en benkeplate og 2 skrog

Dette er jo under 10 000kr som kjøper må dekke selv ? 

Advokaten spør om jeg vil at de skal ha sakkyndige se på saken.
Og det er her jeg også lurer på om de prøver å lure meg litt.
Er det sånn at dersom de får inn en dyr "sakkyndig" person som koster skjorta, og dette overgår 10000kr. Så vil da kravet være berettiget og de kan ta saken videre til forliksrådet ? 

Takker for eventuelle svar, jeg ender nok med å bare tilby å gi de 1500kr for nye skrog og for å "dekke" verdien av den eldgamle benkeplata som er der i dag også får det være en "take it or leave it"

Anonymous poster hash: e6b87...211

[Salvesen.]

De kommer aldri til å ta dine 1500, de har allerede betalt mye mer til advokat..

[Gjest e6b87...211]

Salvesen. skrev (29 minutter siden):

De kommer aldri til å ta dine 1500, de har allerede betalt mye mer til advokat..

Regner med at de har brukt kjøpeforsikringen sin og at de ikke har noe i mot å sende en mail bare for å prøve seg?

Men så nå i etterkant at taksten inneholdt at det var noe skade på et av skapene, men var ikke spesifisert hva og jeg antok at det gjaldt et av håndtakene som var løse på den tiden( som jeg fikset før salg ) 

Jaja, får se hva advokaten svarer når jeg refererer til taksten.
 

Anonymous poster hash: e6b87...211

[MailMan13]

Dette er normal slit og elde på billig MDF-kjøkken. Ville avvist med henvisning til at dette er normalt og påregnelig.

[Marzo]

Forsikringen vil vanligvis avvise små krav da det må være en vesentlig feil for at den skal gjelde. 

Om det ikke er en advokat som hjelper kjøperene frivillig så fremstår det som de har brukt mer penger på advokaten enn hva det koster å utbedre feilen for en som kan skru i sammen et ikea møbel selv. 

[Gjest e6b87...211]

Marzo skrev (9 minutter siden):

Forsikringen vil vanligvis avvise små krav da det må være en vesentlig feil for at den skal gjelde. 

Om det ikke er en advokat som hjelper kjøperene frivillig så fremstår det som de har brukt mer penger på advokaten enn hva det koster å utbedre feilen for en som kan skru i sammen et ikea møbel selv. 

Ja stusset over det, kan dog være at advokaten ikke nevnte alt i første mail for å dra opp regninga?

har hørt om et tilfelle hvor advokaten sørget for å ha flere titalls eposter sendt til selger og raket opp en høy advokatregning før hva det egentlige kravet handlet om kom til lys og da var det plutselig et betydelig beløp den "skjulte" feilen var verdt totalt sett og vipps så fikk kjøper medhold i saken og boligselgerforsikringen utbetalte kravet. Dette gjaldt en sprekk i en flis som i følge sakkyndig på den saken hadde en kostnad på 1800kr ferdig fikset, men endte på 78.000kr
Advokaten jobbet i selskapet til et familiemedlem av kjøper.

Anonymous poster hash: e6b87...211

[The Avatar]

Etter den nye avhendingslova så er det satt ei grense der tap/kostnadar som er under 10 000 kr er ting som kjøparen må dekke sjølv.
Eg er einig i at utfrå dei premissa du setter så skal det mykje til for at dette vil koste over 10 000 kr å utbetre, og sjølv om det skulle koste litt over 10 000 så er ditt ansvar då berre det overskytande beløpet.

Det er sånn sett også eit spørsmål om dette i det heile tatt er ein mangel, både fordi at mangelen må være ein mangel som selgaren kjente eller måtte ha kjent til, og at mangelen er betydeleg nok til å ha hatt innvirkning på avtala.

Tilsvarande kan heller ikkje kjøparen gjere gjeldande ein mangel som ein måtte ha blitt gjort kjent med ved å undersøke eigedommen før kjøpet, eller dersom kjøparen har avslått ei oppmodning om å undersøke eigedommen.

 

Eg tenker at grunnlaget for dette kravet er tynt. Både rent objektivt ettersom den nye avhendingslova har ei konkret beløpsgrense, og fordi det er tvilsomt om dette er ein mangel som du som selger måtte ha vist om. Og dersom det er ein mangel som du som selgar måtte ha vist om, så er det aktuelt å stille oppfølgingssøprsmålet om ikkje dette er noko som kjøparen burde ha oppdaga på visning. Kjøpar tek openbart ein litt større risiko ved å kjøpe noko som ein ikkje sjølv har undersøkt. Og dersom kjøparen har brukt eit familiemedlem som har relevant yrkeskompetanse så vil det også kunne være med å flytte meir av ansvaret over på kva kjøpers fagmann burde ha oppdaga, kontra kva du som ufaglært selgar måtte ha vist om.

 

Så er det eit stort spørsmål om kva som er omfanget av denne råteskaden. Er den så bagatellmessing at kjøparen ikkje kunne forvente å få særskilte opplysningar om den. Og er dette noko som din takstmann burde ha fanga opp?

 

 

Off-topic:
Det er slike saker som gjer at eg generelt sett vil anbefale å teikne forsikring som selgar. For då kan du overlate mykje av jobben med å avslå reklamasjonskrav til forsikringsselskapet.
Som boligkjøpar så meiner eg at det har lite poeng i å teikne boligkjøparforsikring, dersom du som kjøper finn manglar så må du vanlegvis kjempe for dette sjølv. I praksis vil forsikringsselskapet avslå mangelen som for ubetydeleg til at forsikringsselskapet vil bruke pengar på å følge opp mangelen. Og skulle bustaden ha store og openbare manglar så treng du eigentleg ikkje hjelp av forsikringsselskapet for å reklamere.

Eit tips kan være å sjekke om du har rettshjelp som ein del av innboforsikinga di. Mange innboforsikringar har denne tenesta inkludert, så her kan det være hensiktsmessig å be om bistand av nokon som kan vurdere denne spesifikke saka i litt meir detalj.

[Aetius]

Dette må de ta på egen kappe.

https://www.jus24.no/post/mangler-bolig#:~:text=Etter endringene i avhendingsloven fra,kostander ikke overstiger 10.000 kroner.

Quote

Etter endringene i avhendingsloven fra 2022 må kjøper av bolig selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner. Dette innebærer at forhold som selger i utgangspunktet vil være ansvarlig for ikke kan kreves dekket dersom verdien tap og/eller kostander ikke overstiger 10.000 kroner. Dersom det foreligger en mangel og tap og/eller kostander overskrider grensen på 10.000 kroner, skal det dekkes av selger.

 

[mobile999]

Aetius skrev (1 time siden):

Dette må de ta på egen kappe.

https://www.jus24.no/post/mangler-bolig#:~:text=Etter endringene i avhendingsloven fra,kostander ikke overstiger 10.000 kroner.

Der høres det ut som at det er om å gjøre for kjøper å få kostnadene til å komme over 10k for at selger skal dekke alt. Dette for å unngå at kjøper må dekke noe selv dersom det er under 10k.

[krikkert]

"Som den er"-forbehold er fra 1. januar 2022 forbudt i forbrukerkjøp. Etter avhendingslova § 3-2 har en bolig en mangel dersom "han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder, og synlege tilstand". Råteskader vil normalt være mangler etter denne bestemmelsen, men ikke alltid. En eldre eiendom som er synlig slitt vil man vanligvis måtte forvente å skifte ut elementer av. 

Etter avhendingslova § 3-1 fjerde ledd må kjøperen selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kr. Legg imidlertid merke til at dette er et samlebeløp for alle mangler. En kjøper må altså påtale/reklamere på samtlige mangler, også de som ikke er verdt mer enn 10k i seg selv, hvis ikke vil man starte på 0,- kr hver gang. Hvis kjøper nå har en mangel på 3k og senere har en mangel på 12k kan han få dekket 5k hvis han reklamerer på begge, men bare 2k hvis han ikke reklamerer på den første mangelen han oppdager. Dette gjør det ironisk nok viktigere å reklamere på absolutt alt man oppdager. 

Én ulempe her er at advokatbistand regnes som en kostnad ved mangelen. Sakkyndig undersøkelse vil også legges på i egenandelen. Det er imidlertid nokså vanlig at dette dekkes av en form for kjøperforsikring. Man kan altså komme i den posisjonen at kjøperen får dekket hele mangelen sin fordi det dras på 10k i advokatkostnader (som kjøperen uansett ikke ville måttet dekke, men som kreves dekket av selger). 

 

[Complexity]

Start en samtale med ChatGPT og fortell hele linjen så vil den kunne søke opp jussen rundt dette.

Ikke nødvendigvis helt fasit med ChatGPT så ta det med litt klype salt men på sikt vil det fint erstatte advokater.

Endret 10. september av Complexity

[Loko]

Hvilken TG grad ble satt på kjøkkenet? Hvis TG 2 må kjøper undersøke mer og forvente kostnader ved utbedring, spesielt hvis det er notert ned skade i tilstandsrapport. Det vil da ikke være ansett som en mangel siden det er "forventet ".

[KalleKanin]

The Avatar skrev (3 timer siden):

......

Off-topic:
Det er slike saker som gjer at eg generelt sett vil anbefale å teikne forsikring som selgar. For då kan du overlate mykje av jobben med å avslå reklamasjonskrav til forsikringsselskapet.
Som boligkjøpar så meiner eg at det har lite poeng i å teikne boligkjøparforsikring, dersom du som kjøper finn manglar så må du vanlegvis kjempe for dette sjølv. I praksis vil forsikringsselskapet avslå mangelen som for ubetydeleg til at forsikringsselskapet vil bruke pengar på å følge opp mangelen. Og skulle bustaden ha store og openbare manglar så treng du eigentleg ikkje hjelp av forsikringsselskapet for å reklamere.

Eit tips kan være å sjekke om du har rettshjelp som ein del av innboforsikinga di. Mange innboforsikringar har denne tenesta inkludert, så her kan det være hensiktsmessig å be om bistand av nokon som kan vurdere denne spesifikke saka i litt meir detalj.

Ja, den nye loven setter etter min mening en alt for lav grense for hva som er en "mangel".

Det er også som privatperson vanskelig å krangle med et annet forsikringsselskap om hva som er "forventet"/hva som er iht takstrapporten. 

Alt i alt har den nye loven etter mitt syn svekket selgers rettigheter så mye at man egentlig MÅ skaffe seg en selgerforsikring.
(Jeg synes lovendringen fikset de gale problemene, og vil bare føre til enda mer mat for advokater...)

Ved alle leilighetskjøp jeg har hatt har det dukket opp ting som fint hadde kostet mye mer enn 10.000,-, særlig hvis man skal la en håndverker rette opp i det. Da er 10.000,- ingen ting. (Og ref krikkert sin merknad, når man i tillegg tar med advokatkostnader vil grensen i praksis bli latterlig lav før man har et "gyldig" krav.)

Edit:
Prisene på slike forsikringer sier jo litt om at det nesten er forventet at man kommer opp i slike summer. I Oslo koster en leilighet fort 6-7 millioner (Og større fort over 10 mill). 2-5 promille blir da fort ganske mye penger...
Ref: https://www.meglersmart.no/pris/boligselgerforsikring-pris (Eks: for en leilighet til 7 mill blir 3,25 promille 22.750,-)

Endret 10. september av KalleKanin

[freedomseeker]

Rettigheter ved kjøp av gamle boliger har gått ifra den ene ytterpunktet til den andre.

[arne22]

1 hour ago, freedomseeker said:

Rettigheter ved kjøp av gamle boliger har gått ifra den ene ytterpunktet til den andre.

Hvorfor det? Loven er jo fra 1993, med endring i fra 2022, som sier at eiendommen ikke kan selges "som den er". Ellers så gjelder jo beskrivelsen av hva som er en mangel:

Quote

(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.

https://lovdata.no/lov/1992-07-03-93/§3-2

Endret 11. september av arne22

[arne22]

22 hours ago, Loko said:

Hvilken TG grad ble satt på kjøkkenet? Hvis TG 2 må kjøper undersøke mer og forvente kostnader ved utbedring, spesielt hvis det er notert ned skade i tilstandsrapport. Det vil da ikke være ansett som en mangel siden det er "forventet ".

Ja, det må vel være et vesentlig poeng. Dessuten så kommer jo også til bestemmelsene om kjøpers undersøkelsesplikt:

https://www.advokats.no/artikkel/kjøpers-undersøkelsesplikt-ved-boligkjøp-ihht-avhendingsloven

[SpecialForce]

Complexity skrev (På 10.9.2024 den 5:55 PM):

Start en samtale med ChatGPT og fortell hele linjen så vil den kunne søke opp jussen rundt dette.

Ikke nødvendigvis helt fasit med ChatGPT så ta det med litt klype salt men på sikt vil det fint erstatte advokater.

Dette er en tråd som handler om konkret erfaring. Da må du komme med det, og ikke henvise til språkmodeller som ikke bidrar på noen som helst måte. 
 

Som flere beskriver så er skadene så ubetydelige, og med tilstandsgraden på kjøkkenet så kan det avvises som normal slitasje som er påregnelig. Men de vil nok fortsatt stå på sitt.

[qualbeen]

Har selger solgt et flunket nytt kjøkken, eller snakker vi om et eldre møblement?

Slik jeg leser trådstarter, har ikke kjøper noen sak. 

På meg virker det frekt av kjøper å i det hele tatt klage på en slik fille-ting. Gidder man ikke møte på visning, og dersom boligen er noen år gammel, så MÅ man forvente noe slark!

Jeg hadde ikke gitt noe. Blank avvisning. Det er for dumt å hyle på slike småting. Kjøper må ta seg en bolle!!

...og hva skjer med at advokat tar seg betalt for å jage en slik fillesum? Det henger ikke helt på greip. Ville ikke de fleste advokater frarådet som klient i et slikt scenario?!

[Markiii]

Gjest e6b87...211 skrev (På 10.9.2024 den 3:17 PM):

Ja stusset over det, kan dog være at advokaten ikke nevnte alt i første mail for å dra opp regninga?

har hørt om et tilfelle hvor advokaten sørget for å ha flere titalls eposter sendt til selger og raket opp en høy advokatregning før hva det egentlige kravet handlet om kom til lys og da var det plutselig et betydelig beløp den "skjulte" feilen var verdt totalt sett og vipps så fikk kjøper medhold i saken og boligselgerforsikringen utbetalte kravet. Dette gjaldt en sprekk i en flis som i følge sakkyndig på den saken hadde en kostnad på 1800kr ferdig fikset, men endte på 78.000kr
Advokaten jobbet i selskapet til et familiemedlem av kjøper.

Anonymous poster hash: e6b87...211

Eh, hva? Hva har advokatutgifter med størrelsen på feilen å gjøre?

Hvis advokaten koster over 70.000 kroner så har da dette ingenting å si for størrelsen på mangelen.

Edit: Tydelivis har det det likevel? Peverst.

Endret 2. november av Markiii

[The Avatar]

SpecialForce skrev (På 2.11.2024 den 11:42 PM):

Dette er en tråd som handler om konkret erfaring. Da må du komme med det, og ikke henvise til språkmodeller som ikke bidrar på noen som helst måte. 

Er heilt einig, KI kan nok i framtida bli god nok til å svare ut enkle juridiske spørsmål, men ChatGPT har definitivt ikkje komt dit enda og då er det litt meiningslaust å søke juridisk hjelp frå ChatGPT.

Det er likevel eit fornuftig bruksområde til ChatGPT i ei slik sak, og det er å få ChatGPT til å generere 80 sider med meiningslause ord som høyres ut som eit juridisk svar på enkle spørsmål i håp om at kjøper blir overvelda og gir opp.
Det vil likevel ikkje fungere i denne situasjonen når kjøper alt har skaffa seg advokatbistand. Advokaten vil openbart avsløre at det er brukt ChatGPT til å generere juridisk vis-vass.