Leietaker flyttet ikke inn - fravikelse

[Nedward]

Har en leietaker som sendte oppsigelse samme dag som hen skulle flytte inn. Greit nok. Men vedkommende har også funnet ut at husleien er frivillig å betale. Dermed har jeg sendt purring uten å få repons (i form av betaling).

Neste steg er helst å få annullert avtalen på et vis slik at jeg kan leie ut til noen andre uten å risikere at vedkommende plutselig betaler og gjør krav på å få bo der i oppsigelsestiden. 

Under mer normale forhold ville vel fravikelse vært veien å gå. Men det er jo ingen å kaste ut? Dog antar jeg at fravikelse omfatter retten til å bo et sted, ikke hva som fysisk er tilfellet. Hvor finner jeg hans postadresse? 1881.no gir dessverre ingen svar. Folkeregisteret er såvidt jeg har skjønt ikke søkbart for meg. Og det heter at man må (eller bør?) sende kravet om fravikelse rekommandert. Jeg har bare mail og digipost til vedkommende. I kontrakten er e-post avtalt som kommunikasjonsform, om det har betydning.

Og til slutt, dersom jeg gjennomfører fravikelse, mister jeg leieinntektene i den tiden av oppsigelsestiden som gjenstår? Det er jo ikke gitt at jeg finner en nye leietaker i tide. 

Endret 5. september av Nedward

[Marzo]

Hva som blir rett og hva som er lurt, er ikke alltid det samme i slike tilfeller. 

Jeg vet ikke hvordan leiemarkedet er der du er, men forhåpentligvis er det ikke vanskelig å få inn nye leietakere. 
 

Endret 5. september av Marzo

[OJ Doe]

Ingen har flyttet inn, og ikke betalt. Det virker VELDIG usannsynlig at noen som ikke har nøkler, har overtatt eller betalt og i tillegg ønsket å gå fra avtalen vil vinne frem her. 

Finn nye, få dem inn. Se om du kan få dekket en måned av de som ikke møtte opp hvis de ikke har betalt depositum. 

[The Avatar]

Leigetakaren har uansett erstatningsansvar for utgifter som skuldast feil eller forsømming frå leigetakarens side.

Fravikelse er ikkje nødvendig ettersom det ikkje er nokon leigetakar å hive ut. Det beste er vel å bruke hevingsretten og sende skriftleg beskjed til leigetakaren om at du hever leigeavtalen, begrunna i § 9-9 om at dette misleghaldet gjer det nødvendig å heve leigeavtalen.
Teknisk sett så er leigetakaren her berre nokre dagar forsinka med å betale fyrste husleiga (og depositum?), men utifrå situasjonen så virker det lite hensiktsmessig å skulle sende skriftleg advarsel om innbetaling av husleige då dette kjem i konflikt med din ulovfesta tapsbegrensningsplikt. Det einaste du eigentleg oppnår med å ta dette som ei vanleg sak med forsinka husleige er jo at leigeforholdet varer lengre enn nødvendig slik at leigetakaren blir skuldig meir husleige.

[Nedward]

Depositum, eller garanti for å være korrekt, er på plass. Så det er egentlig bare husleien som har uteblitt og leietakers oppsigelse. Det er uansett tidlig. Men vedkommende svarer altså ikke på henvendelser. Jeg ser at man regner de som vesentlig mislighold når det har gått 3 måneder. Så det er kanskje ikke så veldig aktuelt.

 

[Marzo]

Vil ikke depositum da kunne dekke tapt leie for oppsigelsesperioden?

[krikkert]

Fravikelse er ikke naturlig når husrommet ikke er overtatt - og du vil uansett ikke kunne rekke å gjennomføre noen fravikelse før oppsigelsestiden er utløpt. 

For å heve en leieavtale må det foreligge vesentlig mislighold. Det at leietaker ikke betaler leie vil bare utgjøre vesentlig mislighold når manglende betaling er et grovt forhold. Én misligholdt leietermin er ikke nok. Det er først når misligholdet blir så kostbart eller så langvarig at misligholdet vil overstige verdien av sikkerheten at man kan snakke om vesentlig mislighold.

Når leietaker har sagt opp har utleier en viss plikt til å få utleid boligen på nytt. Du bør derfor legge den ut på nytt. At leietaker plutselig vil betale seg til en rett til å overta boligen er relativt usannsynlig. Hvis du vil minimere sannsynligheten for at dette skjer bør du begrense innkreving av leie til det beløpet som er opptjent (dvs. i dag kan du kreve leie for 1. - 5. september), ikke det beløpet som er skyldig (1. - 30. september). 

En fornuftig epost å sende til leietaker kan være "Jeg har nå startet arbeidet med å leie ut på nytt. Jeg minner om at du er forpliktet til å betale leie for tiden fra overtakelsesdato xx.xx.xxxx og frem til ny leietaker overtar eller til oppsigelsestiden løper ut yy.yy.yyyy. Leie skal betales forskuddsvis, og forsinkelsesrente skal betales fra opprinnelig betalingsfrist (den x. i hver måned) og til betaling skjer. Forsinkelsesrenten utgjør pdd. ca. 100 kr/mnd for 10 000 kr."

[Nedward]

Marzo skrev (På 5.9.2024 den 3:59 PM):

Vil ikke depositum da kunne dekke tapt leie for oppsigelsesperioden?

Jo. Det meste. Men ikke alt. Kommer til å mangle en måned i tillegg til strøm hvis jeg forholder meg til spillets regler.

krikkert skrev (På 5.9.2024 den 8:52 PM):

[..]

Når leietaker har sagt opp har utleier en viss plikt til å få utleid boligen på nytt. Du bør derfor legge den ut på nytt. At leietaker plutselig vil betale seg til en rett til å overta boligen er relativt usannsynlig. Hvis du vil minimere sannsynligheten for at dette skjer bør du begrense innkreving av leie til det beløpet som er opptjent (dvs. i dag kan du kreve leie for 1. - 5. september), ikke det beløpet som er skyldig (1. - 30. september). 

En fornuftig epost å sende til leietaker kan være "Jeg har nå startet arbeidet med å leie ut på nytt. Jeg minner om at du er forpliktet til å betale leie for tiden fra overtakelsesdato xx.xx.xxxx og frem til ny leietaker overtar eller til oppsigelsestiden løper ut yy.yy.yyyy. Leie skal betales forskuddsvis, og forsinkelsesrente skal betales fra opprinnelig betalingsfrist (den x. i hver måned) og til betaling skjer. Forsinkelsesrenten utgjør pdd. ca. 100 kr/mnd for 10 000 kr."

Jeg har prøvd dette. Får se om jeg får respons. Virker ikke så lovende. Det har gått noen dager nå.
Men jeg tenker at jeg bare kjører på og leier ut om en måneds tid - hvis jeg ikke hører noe annet. Virker som at vedkommende tror at ting forsvinner hvis man ikke responderer. Så jeg er ikke veldig bekymret for at jeg havner i en situasjon hvor jeg har to leietakere som gjør krav på å få bo der. Alternativet er at jeg ikke tar inn ny leietaker før oppsigelsestiden har løpt eller beløpet som er stilt til sikkerhet er oppbrukt. Da har jeg i alle fall ryggen dekket.

Endret 9. september av Nedward

[Ståle Nordlie]

Jeg tenker at husleieloven § 10-2 (1) 3. pkt er den enkleste løsningen. 

Quote

 

§ 10-2.Tilbakelevering
Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det.

Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre.

Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen.

Om leierens krav på vederlag gjelder § 10-5.

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§10-2

 

 

Man kan spørre om leier har "forlatt" husrommet når de aldri har flyttet inn til å begynne med. Men ellers passer regelen bra når leier ikke er til stede, ikke har noen eiendeler i boligen, ikke kan kontaktes, og det er grunn til å tro (dvs oppsigelse) at de ikke ønsker å bo der.

[Nedward]

Den må jo være treffende. Sikkert en eller annen grunn til at det ikke går. Men jeg tar den sorgen når den tid kommer.

Leietaker har helt klart oppgitt leieforholdet. 

[arne22]

On 9.9.2024 at 3:35 PM, Nedward said:

Jo. Det meste. Men ikke alt. Kommer til å mangle en måned i tillegg til strøm hvis jeg forholder meg til spillets regler.

Men depositumet skal jo stå på leietakers konto, når spillets regler har blitt fulgt. Men man kan jo framsette krav i forhold til banken for å få overført dette til egen konto, når leieforholdet har opphørt. Leietaker må da gå til sak for eventuelt å forhindre at beløpet på depositumkonto overføres til huseier.

Det kan vel ikke føre noen vei å kreve fravikelse av en leilighet som ikke er overtatt, men man kan ha et pengekrav iht leiekontrakt. 

[Nedward]

Tenkte jeg kunne dele en oppdatering, selv om det er en liten stund siden og ting har "ordnet seg". Jeg gjenførte ikke noen avvikelse eller lignende. Jeg fikk etter noen uker svar fra leietaker på spørsmål om det var greit å finne ny leietaker og fristille han fra oppsigelsestiden. Men det var litt sent:

Jeg leverte krav på forfalt husleie til leietaker (september). Etter fristen var løpt sendte jeg over krav til NAV for å gjøre garantien gjeldende. Jeg gjorde samtidig krav på framtidig husleie som ikke var forfalt, på bakgrunn av oppsigelse og mangel på svar fra leietaker (ba om å kunne få tak i ny leietaker i oppsigelsestiden). Sammen med kravbrevet la jeg ved den siste korrespondansen jeg hadde med leietaker og kontrakten.

NAV infridde kravet mitt i sin helhet 31. Oktober. Så dem brukte ca. 5-6 uker fra jeg sendte inn kravet. 

Jeg hørte ikke noe mer fra leietaker før uti oktober. Da fikk jeg godkjenning på å kunne leie ut leiligheten til noen andre før oppsigelsestiden var utløpt. Dessverre har det vist seg vanskelig å få tak i en leietaker jeg ønsker å ha i hus. Så hele perioden jeg har fått betalt for, kommer leiligheten til å forbli ledig.

Kan i alle fall konkludere med at NAV faktisk beærer garantien deres når det gjelder ubetalt husleie. I tillegg var dem mer pragmatisk enn jeg hadde forventet. Dessverre (for noen) blir jeg nok ikke å gidde å godta en slik garanti med det første. Jeg er ikke veldig interessert i å vente nesten tre måneder på å få husleie inn på konto (som er realiteten når forfall var 2. september + tidsfrist ved purring + saksbehandling). 

Endret 11. november av Nedward

[The Avatar]

Nedward skrev (48 minutter siden):

Kan i alle fall konkludere med at NAV faktisk beærer garantien deres når det gjelder ubetalt husleie. I tillegg var dem mer pragmatisk enn jeg hadde forventet. Dessverre (for noen) blir jeg nok ikke å gidde å godta en slik garanti med det første. Jeg er ikke veldig interessert i å vente nesten tre måneder på å få husleie inn på konto (som er realiteten når forfall var 2. september + tidsfrist ved purring + saksbehandling). 

Det er godt at du i det minste har ein god erfaring med at du slepp å krangle med NAV i tillegg.

Dessverre så er det slik at sjølv om NAV garantien fungerer greit nok, så er det meir usikkert enn å ha pengar tilgjengeleg på ein depositumskonto. Manglande betaling er relativt greit sidan det er veldig objektivt og greit å forholde seg til. Det som ofte er verre er saker som går på skadeverk. Der kan det ofte være lettare å gå til forlikrådet med eit krav om å få trekke av depositumskontoen på grunn av skader utover normal slitasje, enn det er å skulle krangle med ein byråkrat i NAV om kva som er normal slitasje og kva som er skadeverk i tillegg til at saka må i forliksrådet.

Den virkelig store ulempen med NAV garantien er at det ikkje er standariserte vilkår, så som utleigar så er det viktig at du får garantien skriftleg slik at du ser kva vilkåra er. Det er også ein fare for at NAV garantien kan gå ut på dato ettersom NAV garantien vanlegvis er tidsavgrensa.
Sjølv om det sikkert er store forskjellar mellom dei ulike NAV kontora så er er mitt inntrykk av NAV garantien tilsvarer garanti for det som er vanleg depositum, altså tilsvarande tre månedsleiger. Har ein depositum etter husleigelova så kan ein kreve opp til seks månadars depositum.
Her kunne NAV garantien blitt gjort langt meir attraktiv ved at den garanterte for eit halvt år med manglande betaling, ulempen med å kreve seks månadars depositum i det vanlege leigemarkedet er at det er vanskeleg å finne leigetakarar som har råd til å betale ut eit så stort beløp, og derfor må utleigarane ofte avgrense kravet ned til tre månadars depositum.
Med NAV garanti på eit halvt år, så er det faktisk rom for at ein kan gjennomføre tvangsutkasting utan å tape husleige sidan tvangsutkasting fort tek lengre tid enn berre 3 månedar. For fyrst skal ein ha misleghald i form av manglande husleige før ein i det heile tatt kan sende varsel om at ein har starta prosessen med tvangsutkasting.

At utbetalinga skjer seint er sjølvsagt ikkje bra, men det viktigaste er at pengane kjem, og at du får dekt alle dine utgifter og ikkje f.eks. berre blir avspist med at du får erstatning for 3 av 4 månadar utan betalt husleige.

[Sjørøver]

Nedward skrev (1 time siden):

Kan i alle fall konkludere med at NAV faktisk beærer garantien deres når det gjelder ubetalt husleie

Dette varierer fra kommune til kommune og hvor kompetente de som jobber der er. Har leid ut i ti år nå og har mange i omgangskretsen som gjør det. Er ett par kommuner her hvor en ikke godtar garanti fra nav.