Leietaker flyttet ikke inn - fravikelse

[Nedward]

Har en leietaker som sendte oppsigelse samme dag som hen skulle flytte inn. Greit nok. Men vedkommende har også funnet ut at husleien er frivillig å betale. Dermed har jeg sendt purring uten å få repons (i form av betaling).

Neste steg er helst å få annullert avtalen på et vis slik at jeg kan leie ut til noen andre uten å risikere at vedkommende plutselig betaler og gjør krav på å få bo der i oppsigelsestiden. 

Under mer normale forhold ville vel fravikelse vært veien å gå. Men det er jo ingen å kaste ut? Dog antar jeg at fravikelse omfatter retten til å bo et sted, ikke hva som fysisk er tilfellet. Hvor finner jeg hans postadresse? 1881.no gir dessverre ingen svar. Folkeregisteret er såvidt jeg har skjønt ikke søkbart for meg. Og det heter at man må (eller bør?) sende kravet om fravikelse rekommandert. Jeg har bare mail og digipost til vedkommende. I kontrakten er e-post avtalt som kommunikasjonsform, om det har betydning.

Og til slutt, dersom jeg gjennomfører fravikelse, mister jeg leieinntektene i den tiden av oppsigelsestiden som gjenstår? Det er jo ikke gitt at jeg finner en nye leietaker i tide. 

Endret 5. september av Nedward

[Marzo]

Hva som blir rett og hva som er lurt, er ikke alltid det samme i slike tilfeller. 

Jeg vet ikke hvordan leiemarkedet er der du er, men forhåpentligvis er det ikke vanskelig å få inn nye leietakere. 
 

Endret 5. september av Marzo

[OJ Doe]

Ingen har flyttet inn, og ikke betalt. Det virker VELDIG usannsynlig at noen som ikke har nøkler, har overtatt eller betalt og i tillegg ønsket å gå fra avtalen vil vinne frem her. 

Finn nye, få dem inn. Se om du kan få dekket en måned av de som ikke møtte opp hvis de ikke har betalt depositum. 

[The Avatar]

Leigetakaren har uansett erstatningsansvar for utgifter som skuldast feil eller forsømming frå leigetakarens side.

Fravikelse er ikkje nødvendig ettersom det ikkje er nokon leigetakar å hive ut. Det beste er vel å bruke hevingsretten og sende skriftleg beskjed til leigetakaren om at du hever leigeavtalen, begrunna i § 9-9 om at dette misleghaldet gjer det nødvendig å heve leigeavtalen.
Teknisk sett så er leigetakaren her berre nokre dagar forsinka med å betale fyrste husleiga (og depositum?), men utifrå situasjonen så virker det lite hensiktsmessig å skulle sende skriftleg advarsel om innbetaling av husleige då dette kjem i konflikt med din ulovfesta tapsbegrensningsplikt. Det einaste du eigentleg oppnår med å ta dette som ei vanleg sak med forsinka husleige er jo at leigeforholdet varer lengre enn nødvendig slik at leigetakaren blir skuldig meir husleige.

[Nedward]

Depositum, eller garanti for å være korrekt, er på plass. Så det er egentlig bare husleien som har uteblitt og leietakers oppsigelse. Det er uansett tidlig. Men vedkommende svarer altså ikke på henvendelser. Jeg ser at man regner de som vesentlig mislighold når det har gått 3 måneder. Så det er kanskje ikke så veldig aktuelt.

 

[Marzo]

Vil ikke depositum da kunne dekke tapt leie for oppsigelsesperioden?

[krikkert]

Fravikelse er ikke naturlig når husrommet ikke er overtatt - og du vil uansett ikke kunne rekke å gjennomføre noen fravikelse før oppsigelsestiden er utløpt. 

For å heve en leieavtale må det foreligge vesentlig mislighold. Det at leietaker ikke betaler leie vil bare utgjøre vesentlig mislighold når manglende betaling er et grovt forhold. Én misligholdt leietermin er ikke nok. Det er først når misligholdet blir så kostbart eller så langvarig at misligholdet vil overstige verdien av sikkerheten at man kan snakke om vesentlig mislighold.

Når leietaker har sagt opp har utleier en viss plikt til å få utleid boligen på nytt. Du bør derfor legge den ut på nytt. At leietaker plutselig vil betale seg til en rett til å overta boligen er relativt usannsynlig. Hvis du vil minimere sannsynligheten for at dette skjer bør du begrense innkreving av leie til det beløpet som er opptjent (dvs. i dag kan du kreve leie for 1. - 5. september), ikke det beløpet som er skyldig (1. - 30. september). 

En fornuftig epost å sende til leietaker kan være "Jeg har nå startet arbeidet med å leie ut på nytt. Jeg minner om at du er forpliktet til å betale leie for tiden fra overtakelsesdato xx.xx.xxxx og frem til ny leietaker overtar eller til oppsigelsestiden løper ut yy.yy.yyyy. Leie skal betales forskuddsvis, og forsinkelsesrente skal betales fra opprinnelig betalingsfrist (den x. i hver måned) og til betaling skjer. Forsinkelsesrenten utgjør pdd. ca. 100 kr/mnd for 10 000 kr."

[Nedward]

Marzo skrev (På 5.9.2024 den 3:59 PM):

Vil ikke depositum da kunne dekke tapt leie for oppsigelsesperioden?

Jo. Det meste. Men ikke alt. Kommer til å mangle en måned i tillegg til strøm hvis jeg forholder meg til spillets regler.

krikkert skrev (På 5.9.2024 den 8:52 PM):

[..]

Når leietaker har sagt opp har utleier en viss plikt til å få utleid boligen på nytt. Du bør derfor legge den ut på nytt. At leietaker plutselig vil betale seg til en rett til å overta boligen er relativt usannsynlig. Hvis du vil minimere sannsynligheten for at dette skjer bør du begrense innkreving av leie til det beløpet som er opptjent (dvs. i dag kan du kreve leie for 1. - 5. september), ikke det beløpet som er skyldig (1. - 30. september). 

En fornuftig epost å sende til leietaker kan være "Jeg har nå startet arbeidet med å leie ut på nytt. Jeg minner om at du er forpliktet til å betale leie for tiden fra overtakelsesdato xx.xx.xxxx og frem til ny leietaker overtar eller til oppsigelsestiden løper ut yy.yy.yyyy. Leie skal betales forskuddsvis, og forsinkelsesrente skal betales fra opprinnelig betalingsfrist (den x. i hver måned) og til betaling skjer. Forsinkelsesrenten utgjør pdd. ca. 100 kr/mnd for 10 000 kr."

Jeg har prøvd dette. Får se om jeg får respons. Virker ikke så lovende. Det har gått noen dager nå.
Men jeg tenker at jeg bare kjører på og leier ut om en måneds tid - hvis jeg ikke hører noe annet. Virker som at vedkommende tror at ting forsvinner hvis man ikke responderer. Så jeg er ikke veldig bekymret for at jeg havner i en situasjon hvor jeg har to leietakere som gjør krav på å få bo der. Alternativet er at jeg ikke tar inn ny leietaker før oppsigelsestiden har løpt eller beløpet som er stilt til sikkerhet er oppbrukt. Da har jeg i alle fall ryggen dekket.

Endret 9. september av Nedward

[Ståle Nordlie]

Jeg tenker at husleieloven § 10-2 (1) 3. pkt er den enkleste løsningen. 

Quote

 

§ 10-2.Tilbakelevering
Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det.

Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre.

Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen.

Om leierens krav på vederlag gjelder § 10-5.

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§10-2

 

 

Man kan spørre om leier har "forlatt" husrommet når de aldri har flyttet inn til å begynne med. Men ellers passer regelen bra når leier ikke er til stede, ikke har noen eiendeler i boligen, ikke kan kontaktes, og det er grunn til å tro (dvs oppsigelse) at de ikke ønsker å bo der.

[Nedward]

Den må jo være treffende. Sikkert en eller annen grunn til at det ikke går. Men jeg tar den sorgen når den tid kommer.

Leietaker har helt klart oppgitt leieforholdet. 

[arne22]

On 9.9.2024 at 3:35 PM, Nedward said:

Jo. Det meste. Men ikke alt. Kommer til å mangle en måned i tillegg til strøm hvis jeg forholder meg til spillets regler.

Men depositumet skal jo stå på leietakers konto, når spillets regler har blitt fulgt. Men man kan jo framsette krav i forhold til banken for å få overført dette til egen konto, når leieforholdet har opphørt. Leietaker må da gå til sak for eventuelt å forhindre at beløpet på depositumkonto overføres til huseier.

Det kan vel ikke føre noen vei å kreve fravikelse av en leilighet som ikke er overtatt, men man kan ha et pengekrav iht leiekontrakt.