Oppussing av utleieleilighet

[Tesla1856]

Driver og pusser opp en lelighet jeg har kjøpt som jeg akter å leie ut.Greier ikke helt å bestemme meg for om jeg skal gjøre den om til 4-roms eller 5-roms.5-roms'n får da flere soverom,men de blir mindre og der går litt på bekostning av gang og stue.På en annen side så er det jo antall soverom i en lelighet som betyr noe for leieinntekter.Første bildet er leligheten jeg har kjøpt før oppusing.

Alternativ 1: 4-roms

Alternativ 2: 5- roms 

 

Endret 14. august av Tesla1856

[Luske_Ludvig]

Så mange soverom som mulig. Kjenner en som bodde i sånt kolletiv med stue og det blir det fort noen som som tar hevd på sofaen. 

[Tesla1856]

Luske_Ludvig skrev (18 minutter siden):

Så mange soverom som mulig. Kjenner en som bodde i sånt kolletiv med stue og det blir det fort noen som som tar hevd på sofaen. 

Har den på østkanten i Oslo,Linderud. Er ikke sikker på hvor vanlig det er med bofellesskap der? Det er ikke så trendy som Grünerløkka,Majorstuen,St Hanshaugen etc.

Mest sannsynlig er det enten familie eller bofellesskap som kommer til å leie leiligheten min.Man kan dog lure på hvem det er enklest å leie ut til.Virker som det er enklest med familie som leier på lang sikt,minst jobb.Men vil en familie leie ut leligheten med en sånn lønsing som jeg har på 5-romsen.

[bzzlink]

I mitt hode blir det et regnestykke som er avhengig av konkurransen og betalingsvilligheten i leiemarkedet i området denne leiligheten ligger.

Hvor mye er et soverom verdt i måneden?
Hvordan er standarden på konkurransen din av 5 soveromsleiligheter. Størrelse, antall bad, uteområde, standard. 

4 soverom

Klarer du å få dekket inn leieinntekten for det ekstra soverommet, fordi du kan tiltrekke deg mer betalingsvillige leietagere? Disse er mer kresne, de er også attraktive leietakere, så de har flere valgmuligheter. Underforstått, selv om det er stor etterspørsel etter bolig i området du skal leie ut, så er det ikke sikkert den etterspørselen er fra folk du ønsker å leie ut til.

5 soverom

Dersom du leier ut i et marked hvor det er stor etterspørsel, og mange som ønsker å bo i bokollektiv, og det er veldig godt betalt pr soverom, velg 5 soverom.

Som beboer så ville jeg synes at 1 toalett og dusj hadde vært for lite på 5 pers, men det er meg.

Kilde: Har akkurat leid ut min utleieleilighet og maksimert leieprisen, og snakket med ganske mange potensielle leietagere. De mest attraktive og betalingsvillige leietagerne kan velge å vrake i leiligheter, så se an konkurransen din.

 

[bzzlink]

4 minutes ago, Tesla1856 said:

Har den på østkanten i Oslo,Linderud. Er ikke sikker på hvor vanlig det er med bofellesskap der? Det er ikke så trendy som Grünerløkka,Majorstuen,St Hanshaugen etc.

Mest sannsynlig er det enten familie eller bofellesskap som kommer til å leie leiligheten min.Man kan dog lure på hvem det er enklest å leie ut til.Virker som det er enklest med familie som leier på lang sikt,minst jobb.Men vil en familie leie ut leligheten med en sånn lønsing som jeg har på 5-romsen.

Jeg hadde sondert firmamarkedet her også.

Alt fra Mormonere som har masse misjonærer som trenger oppholdsted i Oslo, til andre bransjer som har gjestearbeidere, byggebransjen, hotell restaurant osv.

Altså leie den ut til et firma som betaler deg, og som du har kontrakten med.

Det taler for ekstra soverom.

[VifteKopp]

Hvor mye tar du i måneden for en sånn leilighet, egentlig? 

[Noxhaven]

5 roms på ca. 65 m2? Joda, det går om man virkelig prøver. Er det tilgang på bod, garasje eller annet som lagringsplass? 
 

Her har du 6,26 lm fra CC yttervegg. Vet ikke dimensjon på ytterveggene/leilighetskillevegg eller dimensjonen på nye innervegger mellom soverom.. men soverommet til høyre ser 20-30 cm bredere ut pga. dør lokasjonen og utformingen.. Har du virkelig plass til senger midten og venstre soverommet sånn du har tegnet dette?

Om ytterveggene er 200mm så mister du 10 cm x2. Er soverom veggene 12+70+12 og det er 2 stk. så er dette 9,5 cm x2.
Videre om soverommet til høyre er 220cm bredt så har du bare 4,06 cm igjen.. trekker du fra 10 cm fra venstre yttervegg/leilighetsskille 9,5 cm fra venstre innervegg og 5 cm fra høyre skillevegg så er du på 381,5 cm så da har du ca. 190cm igjen pr soverom.
Listverk og stikkontakter er ting som kan stjele mer plass.

Må du ha sengene andre veien eller kjøpe inn 180cm senger i to av soverommene så blir det fort mye mindre attraktivt.
 

 

[bzzlink]

9 minutes ago, VifteKopp said:

Hvor mye tar du i måneden for en sånn leilighet, egentlig? 

Tipper rundt 25000

Men om man tar risikoen og leier ut ett og ett rom på hybel.no, så kan man få opp mot 8000,- pr rom.

Men ganske mye mer timeforbruk og risiko for at noen av rommene blir stående tomme.

[Tesla1856]

VifteKopp skrev (15 minutter siden):

Hvor mye tar du i måneden for en sånn leilighet, egentlig? 

Har ikke bestemt meg enda. Har dog vært på en visning på en lelighet i området som er helt lik min,samme type bygg og romfordeling.Denne ble også pusset opp til 5-roms på samme måte som jeg tenker å gjøre.Han utleieren skulle ha 28000kr/måned for den.

 

[Tesla1856]

Noxhaven skrev (31 minutter siden):

5 roms på ca. 65 m2? Joda, det går om man virkelig prøver. Er det tilgang på bod, garasje eller annet som lagringsplass? 
 

Her har du 6,26 lm fra CC yttervegg. Vet ikke dimensjon på ytterveggene/leilighetskillevegg eller dimensjonen på nye innervegger mellom soverom.. men soverommet til høyre ser 20-30 cm bredere ut pga. dør lokasjonen og utformingen.. Har du virkelig plass til senger midten og venstre soverommet sånn du har tegnet dette?

Om ytterveggene er 200mm så mister du 10 cm x2. Er soverom veggene 12+70+12 og det er 2 stk. så er dette 9,5 cm x2.
Videre om soverommet til høyre er 220cm bredt så har du bare 4,06 cm igjen.. trekker du fra 10 cm fra venstre yttervegg/leilighetsskille 9,5 cm fra venstre innervegg og 5 cm fra høyre skillevegg så er du på 381,5 cm så da har du ca. 190cm igjen pr soverom.
Listverk og stikkontakter er ting som kan stjele mer plass.

Må du ha sengene andre veien eller kjøpe inn 180cm senger i to av soverommene så blir det fort mye mindre attraktivt.
 

 

Leiligheten er ca75m2 i areal. Blir ca 7m2 per soverom på de tre små soveromma slik jeg har planlagt den, men rommene blir smale max 2m bredde. Her er en oppmålt tegning fra autocad.

 

 

 

Endret 14. august av Tesla1856

[Tesla1856]

bzzlink skrev (46 minutter siden):

I mitt hode blir det et regnestykke som er avhengig av konkurransen og betalingsvilligheten i leiemarkedet i området denne leiligheten ligger.

Hvor mye er et soverom verdt i måneden?
Hvordan er standarden på konkurransen din av 5 soveromsleiligheter. Størrelse, antall bad, uteområde, standard. 

4 soverom

Klarer du å få dekket inn leieinntekten for det ekstra soverommet, fordi du kan tiltrekke deg mer betalingsvillige leietagere? Disse er mer kresne, de er også attraktive leietakere, så de har flere valgmuligheter. Underforstått, selv om det er stor etterspørsel etter bolig i området du skal leie ut, så er det ikke sikkert den etterspørselen er fra folk du ønsker å leie ut til.

5 soverom

Dersom du leier ut i et marked hvor det er stor etterspørsel, og mange som ønsker å bo i bokollektiv, og det er veldig godt betalt pr soverom, velg 5 soverom.

Som beboer så ville jeg synes at 1 toalett og dusj hadde vært for lite på 5 pers, men det er meg.

Kilde: Har akkurat leid ut min utleieleilighet og maksimert leieprisen, og snakket med ganske mange potensielle leietagere. De mest attraktive og betalingsvillige leietagerne kan velge å vrake i leiligheter, så se an konkurransen din.

 

5-romsen om jeg går for det og leier til bofellesskap da blir det nok max 4 personer i leligheten.Alle får eget soverom og thats it. 5 personer er det nok ikke plass til dersom det blir bofellesskap. 

[Tesla1856]

Noxhaven skrev (35 minutter siden):

5 roms på ca. 65 m2? Joda, det går om man virkelig prøver. Er det tilgang på bod, garasje eller annet som lagringsplass? 
 

Her har du 6,26 lm fra CC yttervegg. Vet ikke dimensjon på ytterveggene/leilighetskillevegg eller dimensjonen på nye innervegger mellom soverom.. men soverommet til høyre ser 20-30 cm bredere ut pga. dør lokasjonen og utformingen.. Har du virkelig plass til senger midten og venstre soverommet sånn du har tegnet dette?

Om ytterveggene er 200mm så mister du 10 cm x2. Er soverom veggene 12+70+12 og det er 2 stk. så er dette 9,5 cm x2.
Videre om soverommet til høyre er 220cm bredt så har du bare 4,06 cm igjen.. trekker du fra 10 cm fra venstre yttervegg/leilighetsskille 9,5 cm fra venstre innervegg og 5 cm fra høyre skillevegg så er du på 381,5 cm så da har du ca. 190cm igjen pr soverom.
Listverk og stikkontakter er ting som kan stjele mer plass.

Må du ha sengene andre veien eller kjøpe inn 180cm senger i to av soverommene så blir det fort mye mindre attraktivt.
 

 

De målene på den fargelagt tegningen er fra megler og prospekt. De er feil.Målte med lasermåler og det er 6,39m fra yttervegg til yttervegg. Tegningene jeg har laget i autocad er nok mer riktig ja.

[bzzlink]

1 hour ago, Tesla1856 said:

5-romsen om jeg går for det og leier til bofellesskap da blir det nok max 4 personer i leligheten.Alle får eget soverom og thats it. 5 personer er det nok ikke plass til dersom det blir bofellesskap. 

Jeg forvirra meg selv litt med 5 roms vs 5 soveroms

Poenget mitt står; at om de attraktive leietakerne i den prisklassen, så konkurrerer du mot leiligheter som er større og har ekstra bad. Og bedre beliggenhet. 

https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=365436613

https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=365513896

Men det er jo historisk press i leiemarkedet akkurat nå, så leietagere for man alltids. 

[The Avatar]

Det er mest pengar å hente om du kan leige ut med fire soverom, men det krev at det er eit marked for slike kollektiv.

Slik som du har planlagt 5-roms løysinga så får du tre veldig små soverom som er lite funksjonelle. Det går heilt fint om det stemmer at du får plass til ei seng slik du har teikna inn. Ingen av disse tre soveromma har plass til dobbeltseng, også seng som er breiare enn 90 cm blir problematisk. Du tek derfor vekk nesten alt av bruksfleksibilitet på disse tre soveromma, det er berre plass til ei smal enkeltseng og eit lite skrivebord.

Dersom du skal leige ut til studentar så vil det nok være ein stor ulempe at det ikkje er plass til skrivebord ved vindauget, når ein ikkje får naturleg lys til skrivebordet så sett det ekstra krav til belysninga om rommet også skal være brukandes som arbeidsrom.

Om du går for 4-roms løysinga så får du tre ganske like soverom som du nok kan ta same romprisen for (om du leiger ut eit og eit rom, om du leiger ut heile leilegheita så blir det nok krangling om korleis husleiga skal fordelast).
Med 5-roms løysinga så vil det blir stor forskjell på soveromma. Hovedsoverommet framstår som vesentleg meir attraktivt enn dei tre fengselcellene, det er både meir plass, truleg betre utsikt ettersom balkongen ofte er plassert på finaste sida, og langt meir fleksibelt ved at det kan bu to personar der i dobbeltseng eller ein kan sette inn enkeltseng og få plass til eit større skrivebord eller ein liten sofa.

Så eg vil nok også råde deg til å gjere ei nøye vurdering på kva som er sannsynlege leigeinntekter. Når du legg opp til så små soverom så vil eg også tru at det er større fare for kortvarige leigeforhold. Det rommet som ser heilt greit ut når ein inngår leigeavtalen er ikkje sikkert det er like attraktivt lengre på andre året. Eg vil derfor gjette på at du kan få meir stabile leigetakarar om du gir dei litt meir plass.

 

Personleg så er eg litt usikker på om du klarer å få til ei funksjonell 5-roms. Det er ikkje heilt god løysing at ytterdøra kjem så nært døra til soverommet nede til høgre. Sjølv om dørene ikkje kjem i konflikt så vil det oppleves som trangt. Tilsvarande er det heller ikkje heilt optimalt at ein må gå gjennom kjøkkenet for å kome til eine soverommet.
Eg trur også at innplasseringa av spisebordet i 5-roms løysinga vil oppleves som veldig trangt i praksis. Normalt sett vil nok ikkje stolane stå så pent og ryddig inntil bordet. Det blir ganske trangt mellom spisebordet og sofaen, og like så mellom spisebordet og TVen. Den TVen må skruast godt fast for den kjem leigetakaren til å kræsje mykje inn i med slik løysing.
Til fire voksne personar (fem om det er to i dobbeltsenga), så er det berre knappast nok plass både rundt spisebordet og i sofaen. Det vil eigentleg ikkje være plass til besøkande.

Med tanke på eit framtidig salg som ikkje er til ein ny utleigar som ikkje skal bu der sjølv så trur eg du har meir igjen for å bygge 4-roms med tre funksjonelle soverom. 5-roms løysinga kan kanskje være aktuell for eit par som har tre barn, men dette er ofte heller ikkje den mest kjøpesterke gruppa som vinn i budrundene.

[Milhouse85]

Kollektiv hadde jeg unngått. Mer slitasje, hyppige ut og innflytninger - mer "rot" (som kollektiv flest...). Samt, at unge folk gjerne ikke helt vet betydningen av ventilasjon, samt å ta vare på ting & tang i leiligheten. Selvsagt gjelder dette ikke alle.

Jo flere soverom, jo flere beboere - og jo større slitasje. Og vil man egentlig tjene så mye på det? Det er jo finere med litt større, åpne rom. Og roligere, for din del kanskje. 

[The Avatar]

Milhouse85 skrev (9 minutter siden):

Jo flere soverom, jo flere beboere - og jo større slitasje. 

Godt poeng. Leigetakarane har rett til opptak i husstanden, som til dømes kjærester utan at det er krav om å innhente løyve frå utleigaren. Andre personar som ikkje er kjæreste eller familiemedlemmar må ein ha løye frå utleigar på, men dette kan berre avslåast dersom det føreligg sakleg grunn eller dersom husrommet blir klart overbefolka.
Lovverket manglar definisjon på kva som er klart overbefolka, men eg trur nok det blir vanskeleg å hevde at leilegheita er klart overbefolka om det ligg to personar i kvar seng.

I verste fall så kan det i alle fall i perioder være 8 voksne personar som bur i 5-roms leilegheita utan at utleigaren kan gjere noko med det.
At kvart lovlege og godkjente soverom har kapasitet til to personar samtidig er nok ikkje urimeleg sjølv om det blir ei voldsom slitasje på bad og kjøkken av det.

[Tesla1856]

Tenkte å bygge etter denne tegningen 

 

Endret 14. august av Tesla1856

[The Avatar]

Tesla1856 skrev (54 minutter siden):

Tenkte å bygge etter denne tegningen 

Trur nok at dette er beste løysinga om du tenker framtidig vidaresalg og ikkje berre kortvarig utleige. Ei slik leilegheit vil også være attraktiv for ei barnefamilie å leige. 5-roms løysinga medfører nok at du får fire ungdommar som aldri har budd vekke frå foreldra før med den slitasjen og impulsiviteten det medfører.