Økonomisk smart å bruke lukket bud?

[Gjest c6c63...1b6]

Tenker jeg "feil" her?  Skjønner ikke hvorfor folk rundt meg fraråder meg.

Det er et hus som har vært ute på markedet nå i 4 mnd.  Det eneste budet har vært fra meg tidligere som ikke ble godkjent.
Megleren sa klart i fra på visning ( som det var mange på ) at selger KUN godtar bud på takst.  Han gjorde det veldig klart.

1 mnd gikk, ingen bud.. Jeg tenkte derfor at jeg kunne legge inn et bud under takst, noe jeg gjorde. Det ble som sagt ikke godkjent.
Men megleren sa i ettertid når han spurte om jeg vill by mer " Budet ditt gjorde flere tidligere interessenter interessert, men ingen foreløpig bud fra andre var mottatt på den tiden.

Nå er det gått 4 mnd, det er fortsatt ikke solgt. Jeg vurderer å legge inn et nytt bud noe høyere og nærmere takst som jeg egentlig forventer blir godkjent basert på slik megler pratet til meg når jeg ringte denne uken og nå begynte det å haste litt med å få solgt likevel.

Men jeg vil jo ikke "vekke" de andre som interreserte.. Så jeg tenkte derfor å legge inn et bud med forbehold om at det er lukket. Altså at andre som har skrevet seg opp som interessert, ikke vil få en sms om at et bud er gitt og dermed drive prisen opp.

Misser jeg noe? Folk rundt meg mener at det er teit og lukket bud brukes kun når man byr godt over prisantydning eller evt løpende budrunde..

Jeg syntes bare det gir mening jeg, å gi lukket bud så kan folk leve i uvitenhet ettersom de ikke har lagt inn noe bud heller.

Anonymous poster hash: c6c63...1b6

[Locrin]

Gi nå f i hva folk rundt deg tenker. Synes det virker lurt jeg, selger må fortsatt forholde seg til at det er et bud med utløpsfrist. Problemet er jo litt det at du har ingen garanti for at selger/megler ikke ringer de andre og gir dem et tips. Jeg og Kona kuppet et hus, men det var jo før det var noen andre som hadde fått sett på huset.

[kremt]

Hvis det hadde vært meg ville jeg lagt inn et lavere bud enn sist gang. Det viser hvor tregt markedet er og at sannsynligvis har priset feil. Ser mange boliger nå som ligger lenge, lenge og til sist blir solgt både 10 og 20 % under opprinnelig pris. Renten og andre kostnader er høyere enn før og det påvirker hvor mye folk kan og vil betale.  

F.eks hvis jeg hadde sett på en bil til 120 tusen, undersøkt og prøvekjørt den for deretter å tilby 100 tusen og selger avslo. Så hadde han ringt 2 uker senere og spurt om jeg fortsatt ville gi 100 tusen, så hadde jeg sagt nei. Da ville det blitt 90 eller 95 tusen. Det er sånn ting virker, tid er penger. Denne selgeren har kastet bort mye tid for deg. Det er som de sier, det første budet de får er ofte det beste, særlig når markedet er tregt. 

[ProphetSe7en]

Kan du ikke ta kontakt med selger direkte uten megler som mellomledd og gi ett bud? Det gjorde jeg da jeg kjøpte sist nettopp for å unngå budkrig på en bolig jeg ønsket og som jeg trodde jeg kunne få under takst 

[Cascada81]

Er enig med Kremt, ville ikke "bydd over meg selv" så lenge det ikke er andre som byr på objektet.

[Sjokolade1]

Markedet er ikke spesielt tregt nå, slik jeg oppfatter det. Jeg ville ikke sittet på gjerde og vente på at prisene skal nedover, i alle fall.

Det vil jo alltid være objekter som blir liggende lenge. For høy prisantydning er selvfølgelig som regel årsaken. Ikke alle har det så veldig travelt med å selge heller. Hvis selgerne angret på at de ikke godtok budet ditt, ville de sannsynligvis tatt kontakt med deg igjen. Tror det er uklokt å prøve deg på noe lavere bud enn sist, som det blir foreslått. Det kan fort fornærme selgerne mer enn du ønsker.

Litt avhengig av hvor mye du ønsker huset, ville jeg ikke hengt meg så mye opp i 100-200k fra eller til. Markedet våkner mer til liv igjen nå etter sommerferien, du bør være litt forberedt på at det plutselig kan dukke opp andre interessenter igjen fremover.

 

Støtter forslaget om å gå i dialog direkte med selger.

[The Avatar]

Det blir vanskeleg for deg å kontrollere at bodet blir holdt hemmeleg, særleg når selger har interesse i å prøve å få til ei bodrunde.  Så det er nokre praktiske utfordringar med hemmelege bod. 

Det du då kan vurdere er å legge inn eit nytt og lågare bud. Då vil det være mindre fristande for selger å informere dei andre interessentane om at det ligg inne eit bod langt under takst, samtidig som du viser ein interesse for å kjøpe og gå i direkte forhandling med selger. Særleg om du kan få til ei slilk forhandling raskt så er det tvilsomt at dei andre rekk å kaste seg på. 

 

Som andre seier så kan det også være ein tanke å kontakte selger direkte. Om du kan få selger til å kome med eit tilbod til deg så snur du heile bodrunda opp ned. 

[Marzo]

At det har gått 4mnd uten bud er til din fordel og ikke selger. 

Skal du gi bud over ditt gamle så ville jeg gitt det direkte til selger, da går det ikke ut budvarsel. 

Bud til megler kan trigge potensielle kjøpere til å bli med i budkrigen hvis det er veldig lavt. 
Da risikerer du flere motbud som gjør at du må overby dem igjen til en pris over det du så for deg. 

Er det 4 måneder siden første visning, eller dato fra når egenerklæringen er signert? 
Da vet du hvor lenge selgeren har gått rundt og ventet på å få solgt eiendommen. 

[The Avatar]

Jobben til meklaren er å prøve å få til bodrunde, og det er ikkje mogleg å få til ved eit lukka bod. Meklaren må forholde seg til dei bode som kjem inn, men det kan nok fort skje at meklaren oppfordrer selgaren til å sjå vekk frå lukka bod nettopp fordi det ikkje gir grunnlag for bodrunde og ein god pris.

Eg forstår ikkje heilt kvifor folk rundt deg frårådar deg å bruke lukka bod, det er ein legitim strategi det også. Dei einaste "faren" med å gi lukka bod er at du lett framstår som useriøs om ikkje kjem med lukka bod på ein veldig god pris. For selgar så er det eigentleg ingen grunn til å vurdere lukka bod med mindre bodet er så godt at det ikkje er sannsynleg å oppnå ein liknande pris sjølv med ei bodronde.

Sånn sett kan det kanskje være meir effektivt å gi vanlege bod med kort akseptfrist. Særleg når huset ligg usolgt etter fire månedar så er det ikkje sikkert at meklaren får tid til å ta ny kontakt med dei som var interesserte før om du kjem med eit bod med kort akseptfrist.

Eg ville nok også vurdert om du har moglegheita til å legge inn eit litt lågt bod men der du fristar med snarleg oppgjer og overtaking. Når det har gått fire månedar utan sal og med lite interesse så kan det fort være attraktivt å likevel takke ja til eit lågt bod der pengane kjem så fort ein rekk å få signert papira. Dette er ikkje ei moglegheit for alle ettersom dei fleste som skal kjøpe hus alt har eit hus eller ein leigeavtale og treng då godkjenning frå banken for å få mellomfinanisering, men om du sitt godt nok i det til at du kan kjøpe på kort varsel så er det også eit bra kort å spele. Mange husselgarar har alt kjøpt noko anna og om dei ikkje har berekna inn at salget skal ta meir enn tre månedar så er det no på fjerde og femte måneden at selgaren kjenner på lommeboka at dei gjerne vil kvitte seg med huset som berre står å pådrar seg utgifter.

 

Dei fleste kontraktene med eigedomsmeklarar har seks månadars varigheit, så litt avhengig kva avtale selgar har inngått med meklaren så kan det ha noko for seg å vente litt slik at du eventuelt kan kjøpe eigedommen direkte frå selgar utan at selger treng å betale meklarhonorar. Det hjelp ikkje deg som kjøpar så mykje men kanskje selgar er villig til å akseptere eit lågare bod når selgar sitt igjen med meir av pengane sjølv?

[Trulss]

Ved et av mine boligkjøp var det noen som la inn en lukket bud, og som budgiver ble jeg informert om dette av megler. Jeg tenkte at jeg ikke vil gå høyere uansett og kastet inn kortene. En time senere ringte megler å sa selger likevel hadde akseptert budet mitt og at boligen var min om jeg ønsket.

Det er liten tvil om at det foregår manipulasjon ved salg av enkelte boliger, ikke nødvendigvis i meglers regi men selger og hans venner kan gjøre hva de måtte ønske for heise budgivningen.

[bzzlink]

Det vil være smart av deg å gi et lukket bud på samme pris som før. Eller lavere.

[Eskove]

Trulss skrev (1 time siden):

Det er liten tvil om at det foregår manipulasjon ved salg av enkelte boliger, ikke nødvendigvis i meglers regi men selger og hans venner kan gjøre hva de måtte ønske for heise budgivningen.

Jeg har opplevd akkurat det samme.
La inn bud på en leilighet noe under takts da jeg ikke var villig til å betale takst for leiligheten.
budet ble ikke godkjent.
2 dager etterpå fikk jeg telefon fra megler om at det var kommet bud på prisantydningen.
Jeg sa at jeg ikke kom til å gå over da det første budet var det meste jeg var villig til å betale.

3mnd etterpå var leiligheten fremdeles ikke solgt.

Dem prøver seg så vær obs.
 

Gjest c6c63...1b6 skrev (På 11.8.2024 den 6:03 PM):

Men megleren sa i ettertid når han spurte om jeg vill by mer " Budet ditt gjorde flere tidligere interessenter interessert, men ingen foreløpig bud fra andre var mottatt på den tiden.

Dette er noe jeg ikke hadde stolt på i det hele.

Om det er flere måneder siden sist så ville jeg ikke by over megselv.
Jeg ville snakket med megler å hørt hvor lavt er selger villig til å gå.
Så legger du inn et bud med kort frist noe under dette.

Megler er ikke på din side.
Jo mer du betaler jo mer tjener megler siden dem jobber på prosentsats.

Endret 18. august av Eskove

[Herr Brun]

Trulss skrev (7 timer siden):

Ved et av mine boligkjøp var det noen som la inn en lukket bud, og som budgiver ble jeg informert om dette av megler. Jeg tenkte at jeg ikke vil gå høyere uansett og kastet inn kortene. En time senere ringte megler å sa selger likevel hadde akseptert budet mitt og at boligen var min om jeg ønsket.

Det er liten tvil om at det foregår manipulasjon ved salg av enkelte boliger, ikke nødvendigvis i meglers regi men selger og hans venner kan gjøre hva de måtte ønske for heise budgivningen.

Det megler gjorde var å gamble på at budgiveren var villig til å stå på prisen også om han ble tvunget til å gi et åpent bud. Evt at du ville gamble på det samme. Ingenting av dette er manipulasjon. 

[Gavekort]

Lukket bud er et kompromiss for selger der det ikke kan brukes av andre til å teste interesse. Det vil da naturligvis være en større ulempe for selger å akseptere.

Et åpent bud vil være mer attraktivt for selger, gitt at megler ikke klarer å vekke noen andre interessenter til å by deg mot. Om salgsobjektet er steinkaldt så hadde jeg heller bare kommet med et vanlig bud med 1 dags akseptfrist.

[bzzlink]

3 minutes ago, Gavekort said:

Lukket bud er et kompromiss for selger der det ikke kan brukes av andre til å teste interesse. Det vil da naturligvis være en større ulempe for selger å akseptere.

Et åpent bud vil være mer attraktivt for selger, gitt at megler ikke klarer å vekke noen andre interessenter til å by deg mot. Om salgsobjektet er steinkaldt så hadde jeg heller bare kommet med et vanlig bud med 1 dags akseptfrist.

Hvorfor ikke lukket bud? Kjøper har ikke noe å vinne på at det er åpent, eller er det noe jeg ikke ser? 

objektet er steinkaldt, men en tekstmelding til alle tidligere interessenter er jo uansett ikke noen fordel for kjøper

[Gavekort]

bzzlink skrev (Akkurat nå):

Hvorfor ikke lukket bud? Kjøper har ikke noe å vinne på at det er åpent, eller er det noe jeg ikke ser? 

objektet er steinkaldt, men en tekstmelding til alle tidligere interessenter er jo uansett ikke noen fordel for kjøper

Det er for å si "Se nå, det er ingen annen interesse for dette huset til denne prisen". Er det et hemmelig bud så vil man ikke kunne få avklart om det potensielt kan selges til noe nærmere prisantydning.

... Men alt dette er komplisert. Min strategi er med en forutsetning om at det er lav aktivitet og at du må tåle å måtte gå vekk fra boligen.

[Trulss]

Et lukket bud gir ikke andre enn selger og megler mulighet til å se budet. Det vil derfor kunne være manipulasjon fra feks. selgers bekjente/venner for å forsøke dra opp prisen uten at andre budgivere kan forsøke ettergå dette.

[Herr Brun]

Trulss skrev (5 minutter siden):

Et lukket bud gir ikke andre enn selger og megler mulighet til å se budet. Det vil derfor kunne være manipulasjon fra feks. selgers bekjente/venner for å forsøke dra opp prisen uten at andre budgivere kan forsøke ettergå dette.

1) Du får ikke vite identitet på budgiver når budet er åpent heller. 

2) Hvis budet er lukket, men videreformidles likevel (med fullgod informasjon) slik du beskriver, så er budet ikke lengre bindende. Det er selve definisjonen på et lukket bud. 

3) Når budrunden er over får kjøper identiteten på alle budgivere, inkludert lukkede bud. 

Det er ingenting her som åpner for den typen manipulasjon som du beskriver. 

[Trulss]

Herr Brun skrev (1 minutt siden):

1) Du får ikke vite identitet på budgiver når budet er åpent heller. 

2) Hvis budet er lukket, men videreformidles likevel (med fullgod informasjon) slik du beskriver, så er budet ikke lengre bindende. Det er selve definisjonen på et lukket bud. 

3) Når budrunden er over får kjøper identiteten på alle budgivere, inkludert lukkede bud. 

Det er ingenting her som åpner for den typen manipulasjon som du beskriver. 

Mulig du har rett, men jeg trodde ikke lukkede bud forble åpne etter salg. Videre er jeg litt usikker på definisjonen av hver budrunde, og man får vel ikke forelagt tidligere budrunder. Er budrunde over når selger har avslått alle bud for deretter å starte opp ny budrunde to timer senere (eller to uker for den sakens skyld).

Uansett vil det alltid være mulighet for prismanipulasjon slik jeg beskriver. 

Jeg har alltid fått vite navnet på budgiver, og det er jeg som selger som bestemmer hvem jeg vil selge til.

[Herr Brun]

Trulss skrev (28 minutter siden):

Mulig du har rett, men jeg trodde ikke lukkede bud forble åpne etter salg. Videre er jeg litt usikker på definisjonen av hver budrunde, og man får vel ikke forelagt tidligere budrunder. Er budrunde over når selger har avslått alle bud for deretter å starte opp ny budrunde to timer senere (eller to uker for den sakens skyld).

Uansett vil det alltid være mulighet for prismanipulasjon slik jeg beskriver. 

Jeg har alltid fått vite navnet på budgiver, og det er jeg som selger som bestemmer hvem jeg vil selge til.

Du som selger får selvfølgelig navnet. Men andre budgivere får det ikke med mindre de får aksept for budet sitt. Da får de budprotokollen, som inneholder alle bud formidlet av megler for dette objektet under det aktuelle oppdraget. Oppdraget løper fra han fikk jobben til den er utført eller til han ikke lengre har jobben med å selge. Selges boligen, skal du ha journal over alle bud som er kommet inn. Dette inkluderer lukkede bud. Men det inkluderer ikke direkte bud til selger. Direkte bud til selger har derimot ikke megler lov til å videreformidle til deg. 

Det er ikke umulig å manipulere budrunder. Men det er ekstremt lett å bli tatt, fordi reglene om journalføring for eiendomsmeglere er strenge. Videre er det ekstremt risikabelt for megler å involvere seg i manipulasjon. Blir du tatt mister du levebrødet ditt, mens den marginale effekten på din inntekt av høyere pris er helt marginal. 

Hvis noen prøver seg er det stort sett  i regi av selger, ikke megler. Det er del av meglers jobb å avdekke og avverge dette. 

Endret 18. august av Herr Brun
La inn litt om lukkede bud i budprotokollen