Skadedyr i leiebolig

[FuzzyLogic]

Jeg (leietaker) overtok en leilighet. Leiligheten er i blokk, fra 2015, og av nyere standard. Under overtakelsen oppdages små insekter ved lister i stue. Så minst 5 stykker i samme område, av forskjellig størrelse, på 4-5 minutter. Nektet å overta boligen, og nøkkel er fortsatt hos utleier. Jeg har betalt første måneds husleie. Fikk etter hvert identifisert dette som støvlus av skadedyr-firma.

Ønsker å heve kontrakten, samt få tilbake første måneds husleie.

Utleier hevder dette ikke utgjør en mangel, siden støvlus er "meget vanlige" innendørs (iflg. FHI). I tillegg mener han at bestanden er liten.
Jeg mener dette utgjør en mangel, fordi de er regnet som skadedyr innendørs, samt kan forurense matvarer. Jeg mener at dersom man klarer å oppdage 4-5 støvlus på 4-5 minutter, så er bestanden stor ellers i leiligheten.

Hvem har rett? Er dette en mangel? Er det en vesentlig mangel?

Jeg har sendt reklamasjon innen 14 dager, og informert om at jeg ønsker å heve kontrakten begrunnet i ovenstående.

Dersom jeg nekter å overta boligen, kan utleier fortsette å kreve husleie fra meg?

[krikkert]

Kravet for å heve en leieavtale ved overtakelse er at det foreligger en forsinkelse eller mangel som utgjør vesentlig mislighold av leieavtalen, jf. husleieloven § 2-12. "Vesentlig mislighold" er en sammensatt vurdering som i bunn og grunn handler om hvorvidt det er urimelig å forvente at du er bundet av kontrakten ut oppsigelsestiden. Heving er et unntak - det skal ikke være lett eller kurant å gå fra en avtale. 

Støvlus, slik de er beskrevet hos Folkehelseinstituttet, vil normalt ikke utgjøre et vesentlig nok kontraktsbrudd til å være grunnlag for heving. Støvlus vil kunne være en mangel, men ikke alltid. Det vil avhenge av mengden støvlus. 

Siden det ikke er grunnlag for heving her vil du være skyldig husleie frem til oppsigelsestiden løper ut (hvis du sier opp) eller til kontraktsperioden er utløpt (hvis du har en uoppsigelig leieavtale). 

[FuzzyLogic]

Takk

Jeg har ikke flyttet inn, da jeg mener det er såpass vesentlig forekomst av de. Vil ikke ha de på tingene mine.
Utleier sier han kan rengjøre og avfukte leiligheten for å bli kvitt de før jeg flytter inn.

Kan jeg da kreve avslag i husleie for den perioden jeg ikke har bodd der?

Endret 26. juli av FuzzyLogic

[The Avatar]

FuzzyLogic skrev (15 minutter siden):

Kan jeg da kreve avslag i husleie for den perioden jeg ikke har bodd der?

Kanskje. Kjem heilt ann på om dette utgjer ein mangel eller ikkje, sjølv om du meiner at det er ein mangel så er utleigar tydelegvis ueinig. 

Mitt inntrykk er at du vil vanskeleg finne støtte for at leilegheita er ubebueleg på grunn av fem støvlus. 

[FuzzyLogic]

The Avatar skrev (21 minutter siden):

Mitt inntrykk er at du vil vanskeleg finne støtte for at leilegheita er ubebueleg på grunn av fem støvlus. 

Fem var det jeg observerte i løpet av veldig kort tid.

Regner selvsagt med at det er flere der.

 

Endret 26. juli av FuzzyLogic

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

The Avatar skrev (På 26.7.2024 den 10:15 PM):

Mitt inntrykk er at du vil vanskeleg finne støtte for at leilegheita er ubebueleg på grunn av fem støvlus. 

Det er jo åpenbart flere når TS observerer 5 på samme sted på kort tid. Her er du unødvendig harselerende mot TS.

Dette er jo åpenbart en mangel, det tyder på at det er en stor bestand, og disse dyrene er både ekle og kategorisert som skadedyr. Støvlus liker seg best der det er fuktig, som gjerne betyr bad, vaskerom og kjøkken. Når de i tillegg er spredt til stue så tyder det på ett stort problem. Men som Krikkert skriver ikke vesentlig nok for å gi deg rett til å gå fra avtalen. En mangel kan gi rett på avslag i husleie, og retting av mangelen. 

Det beste rådet er at du kommer til en enighet med utleier om noe fornuftig. Støvlus er enkelt å bekjempe, og bestanden må være ett resultat av at tidligere leietaker har holdt for høy luftfuktighet i leiligheten. Bør kanskje undersøkes hvilke andre skader høy luftfuktighet over tid kan ha påført leiligheten, f.eks mugg. Ofte er årsaken da tørking av klær på stativ inne i leiligheten, og utilstrekkelig med lufting ved å åpne vinduene. Nye bygg er også gjerne veldig tette, som er med på å forverre situasjonen med luftfuktighet. Holder du som ny leietaker fuktigheten nede så forsvinner dette problemet. Det eneste du trenger er en avfukter, dette kan du med rimelighet forvente at utleier stiller opp med. Jo lavere luftfuktighet jo raskere forsvinner disse.

Endret 28. juli av Kron

[FuzzyLogic]

Det er nå oppdaget muggsopp i leiligheten.

Det ble lagt ut limfeller som var altfor store og egentlig beregnet for skjeggkre. Likevel kom det 30+ støvlus i limfellene på 4 dager.

Utleier har nektet å rette problemet. Han nekter å betale for skadedyrekspert. Han nekter å fjerne møbler som kan være infiserte.

Det foreligger en vesentlig forsinkelse og jeg må betale dobbelt husleie for å bo et annet sted.

 

Kan jeg nå heve kontrakten?

[The Avatar]

FuzzyLogic skrev (8 timer siden):

Det er nå oppdaget muggsopp i leiligheten.

Det ble lagt ut limfeller som var altfor store og egentlig beregnet for skjeggkre. Likevel kom det 30+ støvlus i limfellene på 4 dager.

Utleier har nektet å rette problemet. Han nekter å betale for skadedyrekspert. Han nekter å fjerne møbler som kan være infiserte.

Det foreligger en vesentlig forsinkelse og jeg må betale dobbelt husleie for å bo et annet sted.

 

Kan jeg nå heve kontrakten?

Du starter nok å nærme deg, men det er fortsatt gitt at kombinasjonen av støvlus og muggsopp utgjer eit vesentleg misleghald. Så lenge utleigar er ueinig og meiner at dette ikkje utgjer ein mangel som må rettast opp så kjem du nok ikkje unna at du må ta saka til forliksråd (eller husleietvistutvalget alt etter kvar i landet du er) for å få avgjort dette spørsmålet. Då vil ein uttale frå skadedyrseksperten være greit å ha med seg. Ofte vil bistand til ein slik rettstvist være inkludert i innboforsikring og liknande.
Det er ikkje ein gong gitt at støvlus utgjer ein mangel som du har krav på å få utbetra, langt mindre at det gir hevingsgrunnlag.

 

Kan eit relevant fyrste steg være å melde inn til utleigar at du no ha fått påvist at det er meir støvlus enn tidlegare antatt og at dette er ein mangel som du krev utbetra? Terskelen for å få gjennomslag for at utleigar må utbetre mangelen er langt lågare enn terskelen for å hevde hevingsgrunnlag.

[FuzzyLogic]

The Avatar skrev (15 timer siden):

Du starter nok å nærme deg, men det er fortsatt gitt at kombinasjonen av støvlus og muggsopp utgjer eit vesentleg misleghald. Så lenge utleigar er ueinig og meiner at dette ikkje utgjer ein mangel som må rettast opp så kjem du nok ikkje unna at du må ta saka til forliksråd (eller husleietvistutvalget alt etter kvar i landet du er) for å få avgjort dette spørsmålet. Då vil ein uttale frå skadedyrseksperten være greit å ha med seg. Ofte vil bistand til ein slik rettstvist være inkludert i innboforsikring og liknande.
Det er ikkje ein gong gitt at støvlus utgjer ein mangel som du har krav på å få utbetra, langt mindre at det gir hevingsgrunnlag.

 

Kan eit relevant fyrste steg være å melde inn til utleigar at du no ha fått påvist at det er meir støvlus enn tidlegare antatt og at dette er ein mangel som du krev utbetra? Terskelen for å få gjennomslag for at utleigar må utbetre mangelen er langt lågare enn terskelen for å hevde hevingsgrunnlag.

Har allerede sagt ifra til utleier, men han ønsker fortsatt ikke rette det.

Jeg tenker at kombinasjonen muggsopp + støvlus er en mangel. Jeg har ikke overtatt leiligheten. Jeg har bedt utleier rette dette før overtakelse, men han nekter.

Jeg tenker nå at siden husrommet ikke har blitt overlevert i avtalt stand på tiden, så gir dette hevingsrett fordi det foreligger en vesentlig forsinkelse.

Men ikke sikker på dette

[krikkert]

Overlevering etter loven skjer når leieren har fått nøkler og uhindret adkomst til husrommet. Det er kun hvis husrommet "er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og [husleieloven]" at leietaker kan nekte å overta. Dette er samme vilkår som for heving, som påpekt i NOU 1993:4 s. 105. 

Som jeg tidligere har nevnt er ikke støvlusene som ble identifisert på overtakelsestidspunktet grunnlag for å heve. Du hadde da ikke grunnlag for å nekte å overta, og det foreligger ingen forsinkelse fra utleiers side. Du har da hverken krav på avslag i leie eller heving av leieavtalen begrunnet i forsinkelse. 

At det senere oppdages flere støvlus og muggsopp gir deg ikke en retroaktiv rett til å avvise overtakelse, så du kan heller ikke bruke dette for å argumentere for at det foreligger forsinkelse. Du må argumentere for at det foreligger mangel, og at mangelen sammen med utleierens nektelse av å rette er så ille at det er urimelig å forvente at du skal opprettholde leieavtalen. 

[FuzzyLogic]

@krikkert Takk for svar.

En annen ting er at jeg nå har blitt krevet for neste måneds husleie. Burde jeg bare innbetale denne, eller protestere på kravet med grunn i at leiligheten har skadedyr / muggsopp etc?

[krikkert]

Du kan holde tilbake så mye leie at det dekker det utleier skylder deg som følge av mangler, husleieloven § 2-15. For å gjøre dette må du beregne hvor mye du har krav på - det vil i praksis si hvor mye rabatt du har krav på pga. mangelen etter husleieloven § 2-11 annet ledd og eventuelle erstatningskrav for merutgifter etter § 2-13. 

La oss si at husleie er 10k per måned, du har allerede betalt for august, og du skal nå betale for september. Husrommet er mangelfullt, men ikke så mangelfullt at du kan heve leieavtalen. Da må man beregne hva husrommets markedsverdi er i den tilstand det er i, sammenlignet med husrommets verdi i den tilstand det skulle vært i. Forholdet mellom disse to størrelsene er rabatten du kan kreve etter husleieloven § 2-11. Hvis husrommets verdi er 2000 kr pr måned kan du kreve 8000 kr i avslag i leie per måned. Så lenge du har reklamert i tide kan du holde tilbake leie for å dekke kravet ditt for august også. Du kan med andre ord holde tilbake hele leien for september (som dekker 8000 kr avslag fra august og 2000,- kr avslag for september, og det er da ytterligere 6000 kr i avslag for september som ruller videre til oktober). 

Legg merke til at hvis utleier bestrider kravet må du deponere leiebeløpet etter husleieloven § 3-8 for å forhindre at utleier benytter manglende betaling som oppsigelses- eller hevingsgrunn.